При заключении договора на приобретение строящегося жилья очевидным преимуществом для покупателя является распространение на его правоотношения с застройщиком нормативного регулирования Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции от 27.06.19) (далее — Закон об участии в долевом строительстве). В особенности это касается ситуации, когда у застройщика возникают финансовые затруднения и он, не сумев с ними справиться, оказывается в состоянии неплатежеспособности. В этом случае положение участника строительства, которое автоматически предоставляется таким категориям покупателей, обеспечивает им более широкий правовой инструментарий для защиты своих прав, а также более высокие шансы в итоге получить удовлетворение своих требований (в том числе путем передачи им приобретенного объекта строительства в ходе процедуры банкротства) по сравнению с остальными кредиторами, не обладающими подобным статусом. Иные лица, чьи требования к несостоятельному застройщику основаны на отличных от договора долевого участия в строительстве правоотношениях, которые могут быть квалифицированы в качестве сделки, связанной с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства много-квартирного дома и последующей передачей жилого помещения, машиноместа, нежилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность (пункт 6 статьи 201.1 Федерального закона от 26.10.02 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; далее — Закон о банкротстве), также могут претендовать на признание их участниками строительства, однако при этом такие требования должны быть заявлены кредитором, полагающим себя участником строительства, в установленный срок и подтверждены соответствующими доказательствами, в то время как требования участников строительства, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр требований участников строительства конкурсным управляющим самостоятельно.
В соответствии с прямым указанием Закона об участии в долевом строительстве он регулирует исключительно те отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков (таунхаусов) (пункты 1, 2.3 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве).
Если обратиться к положениям Закона о банкротстве, под определение «участник строительства» подпадают лица, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машиноместа и нежилого помещения или денежное требование, вытекающее из договора с застройщиком, предусматривающего обязательства по передаче одного из перечисленных объектов. Требование о передаче жилого помещения, в свою очередь, означает требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного...
