По мере развития и изменения законодательства, регулирующего отношения в отдельных секторах экономической сферы, изменяется и структура экономических споров, за разрешением которых стороны обращаются в арбитражный суд.
Так, принятие в свое время Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволило почти за двадцать лет его действия упорядочить систему учета прав на недвижимое имущество, вследствие чего значительно сократилось количество споров о правах на недвижимое имущество. Кроме того, в процессе применения в течение почти двух десятилетий этого закона разрешились, в том числе не без участия судов, многие вопросы, возникавшие при осуществлении государственной регистрации сделок и прав, и заявители, и регистраторы научились его применять, в связи с чем утратили массовый характер дела по оспариванию решений и действий регистрирующего органа.
Неуклонное стремление к совершенствованию регулирования земельных отношений и отношений в области градостроительной деятельности выражается как в обновлении соответствующего законодательства, так и в проведении во исполнение требований законов и иных нормативных правовых актов процедур по установлению и уточнению местоположения границ земельных участков, определению их функционального назначения. В случае обнаружения в процессе инвентаризации земель и объектов градостроительной деятельности капитальных строений, возведенных с отступлениями от действующего порядка, и земельных участков под ними, используемых с нарушением установленных регламентов, возникает необходимость в приведении правового режима таких объектов в соответствие с действующим законодательством, в том числе путем использования института самовольной постройки, регулируемого статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).
Названной нормой, определяющей понятие самовольной постройки, предусмотрены последствия ее возведения двоякого рода — в виде признания права собственности на самовольную постройку (как исключение и при наличии совокупности определенных условий) или сноса самовольной постройки (как общее правило). Вопросам, касающимся легализации самовольной постройки посредством признания права собственности на нее за обратившимся в суд лицом, посвящена работа, опубликованная в журнале «Арбитражные споры» № 1 за 2017 год*. В настоящей статье предпринята попытка осветить некоторые проблемы, возникающие в судебной практике при рассмотрении требований органов, осуществляющих публичные полномочия, о сносе самовольных построек.* Преснецова Т. Г. Некоторые особенности рассмотрения судами споров о правах на самовольную постройку // Арбитражные споры. 2017. № 1. С. 11–28.
В пункте 1 статьи 222 ГК РФ перечислены признаки, при наличии хотя бы одного из которых объект может быть признан самовольной постройкой. Объект признается самовольной постройкой в связи с допущенными при его возведении либо частноправовыми нарушениями (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего права на землю), либо публично-правовыми нарушениями, которые могут иметь формальный (отсутствие необходимых разрешений) или содержательный характер (нарушение градостроительных и строительных норм и правил) (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.16 № 308-ЭС15-15458). Представляется, что к публично-правовым нарушениям можно отнести и возведение строения на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.
Нецелевым использованием земельного участка или использованием земельного участка с несоблюдением его целевого назначения может быть признано, в частности, возведение на участке нежилого здания вместо разрешенного индивидуального жилого дома; возведение многоэтажного жилого дома на земельном участке, предназначенном в соответствии с градостроительной документацией для строительства мало- и среднеэтажных жилых домов; строительство малоэтажного (многоквартирного) жилого дома на земельном участке с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».
Определение характера допущенного при возведении постройки нарушения и конкретного основания, по которому данная постройка признается самовольной, имеет значение для определения лица, которое вправе предъявить требование о сносе такой постройки.
Как разъяснено в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление от 29.04.10 № 10/22), с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.
Особых сложностей определение надлежащего истца по требованию о сносе самовольной постройки у судов не вызывает. В случае если постройка, относительно которой заявлено требование о признании самовольной и о сносе, возведена на земельном участке, находящемся в публичной собственности, либо такой участок является смежным с участком, где сооружена постройка, надлежащим истцом признается соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком. При этом спор, заявленный каким-либо из названных органов, как правило, будет иметь гражданско-правовой характер, поскольку в его основе лежит нарушение прав собственника на землю.
При наличии обстоятельств, связанных с отсутствием разрешительной документации, нарушением градостроительных, строительных и иных норм и правил при возведении объекта, заявленных в качестве оснований для распространения на этот объект правового режима самовольной постройки, иски о сносе такого объекта вправе предъявить и предъявляют органы, в компетенцию которых входит выдача разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию, осуществление надзора и контроля за соблюдением организациями и гражданами требований градостроительного законодательства, строительных и иных нормативов. Поскольку выдача разрешительных документов и осуществление надзорных и контрольных функций относится к сфере регулирования административных и иных публичных отношений, могут возникнуть затруднения при квалификации требования о сносе самовольной постройки, заявленного таким органом.
Представляется, что независимо от объема публичной составляющей, правового положения и компетенции конкретного органа, обратившегося в суд, требование о сносе самовольной постройки, заявленное в соответствии со статьей 222 ГК РФ, вытекает из гражданских правоотношений, регулируемых ГК РФ, и подлежит рассмотрению как спор гражданско-правового характера со всеми вытекающими отсюда процессуальными последствиями, касающимися, в частности, обязанностей доказывания и распределения бремени доказывания, соблюдения (до недавних пор) досудебного порядка урегулирования спора.
С необходимостью квалификации правоотношений, из которых вытекает требование о сносе самовольной постройки, столкнулся суд при рассмотрении следующего дела.
Служба государственного строительного надзора и экспертизы (далее — служба) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу об обязании привести объект (многоквартирный жилой дом) в первоначальное до самовольной реконструкции состояние. В обоснование исковых требований, заявленных в соответствии со статьей 222 ГК РФ, служба сослалась на то, что объект был реконструирован ответчиком путем надстройки четвертого и мансардного этажей без получения необходимых разрешений и согласований.
Определением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, исковое заявление возвращено на основании пункта 5 части 1 статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) ввиду несоблюдения истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, поскольку на момент обращения службы в арбитражный суд с иском часть 5 статьи 4 АПК РФ действовала в редакции, которой была предусмотрена необходимость принятия сторонами мер по досудебному урегулированию споров, вытекающих из гражданских правоотношений, как общее правило, за исключением перечисленных в этой норме дел. При этом суды исходили из того, что заявленный службой спор вытекает из гражданских правоотношений, в связи с чем может быть передан на разрешение арбитражного суда только после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию спора; в случае принятия службой таких мер спор мог быть разрешен во внесудебном порядке, поскольку ответчик, осуществивший самовольную реконструкцию здания, мог добровольно совершить действия, направленные на приведение объекта в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции.
Суд кассационной инстанции, оставляя судебные акты без изменения, указал, что наделение службы как органа, осуществляющего строительный надзор, полномочиями на предъявление в суд иска о сносе самовольной постройки не влияет на природу данного иска как гражданско-правового (дело № А56-19115/2017).
Следует отметить, что в настоящее время в связи с изменением редакции части 5 статьи 4 АПК РФ и установлением перечня гражданско-правовых споров, по которым стороны обязаны принять меры по их досудебному урегулированию, представление органом, обращающимся в суд с иском о сносе самовольной постройки в соответствии со статьей 222 ГК РФ, доказательств досудебного порядка урегулирования спора не является условием принятия искового заявления к производству, однако необходимость правильной квалификации спорных правоотношений и определения их правовой природы всегда остается актуальной.
В связи с затронутым вопросом о досудебном порядке урегулирования спора сторонами, состоящими в гражданских правоотношениях, уместно упомянуть о новом положении, которое сформулировано в пункте 4 статьи 222 ГК РФ и начало действовать с 1 сентября 2015 года. Указанным пунктом, введенным Федеральным законом от 13.07.15 № 258-ФЗ, предусмотрена возможность административного сноса самовольной постройки по решению органа местного самоуправления городского округа (муниципального района, в случае если самовольная постройка расположена на межселенной территории) при определенных условиях, связанных с особенностями расположения земельного участка, где возведена самовольная постройка, и с соблюдением предусмотренной данным пунктом процедуры.
Ответы на некоторые вопросы, которые могут возникнуть при применении пункта 4 статьи 222 ГК РФ, содержатся в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 27.09.16 № 1748-О. В частности, в упомянутом определении указано, что порядок принятия решения о сносе самовольных построек, названных в пункте 4 статьи 222 ГК РФ, применяется, по смыслу содержащихся в нем положений, и к тем постройкам, которые были возведены до вступления в силу Федерального закона от 13.07.15 № 258-ФЗ, поскольку и до указанного момента возведение самовольной постройки влекло неблагоприятные последствия в виде ее сноса, а дата возведения самовольной постройки не меняет его природы как правонарушения. Решение органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки и его действия по реализации такого решения могут быть оспорены заинтересованным лицом в суде, который в таком случае осуществляет признание постройки самовольной и проверяет правомерность ее сноса. Суд, отказывая органу местного самоуправления в удовлетворении его требования о сносе самовольной постройки, де-факто признает действия владельца постройки правомерными или не выходящими за рамки незначительных формальных нарушений, не влияющих на права третьих лиц и не создающих угрозу для жизни и здоровья граждан. В связи с этим орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе постройки по тем же мотивам и доводам, которые были ранее отклонены судом, поскольку принятие такого решения означало бы, по сути, преодоление требования об обязательной силе судебного решения.
В непростых отношениях между предпринимателем и администрацией муниципального образования разбирались арбитражные суды при рассмотрении нескольких дел с участием этих лиц.
Так, в рамках дела № А21-9004/2014 администрация муниципального образования (далее — администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к предпринимателю о признании самовольной постройкой возведенного им нежилого здания магазина и об обязании предпринимателя снести это здание. Исковые требования администрация обосновывала тем, что здание магазина, представляющее собой объект капитального строительства, возведено на земельном участке, не отведенном для этих целей, без получения необходимых разрешений. Производство по делу неоднократно приостанавливалось до окончания рассмотрения арбитражным судом других дел по спорам между теми же лицами, касающимся того же объекта.
В процессе рассмотрения данного дела администрация, руководствуясь пунктом 4 статьи 222 ГК РФ, издала распоряжение о сносе самовольной постройки, возведенной на трассе газопровода низкого давления без получения необходимых разрешений. Предприниматель обжаловал это распоряжение в арбитражный суд, по заявлению предпринимателя возбуждено дело № А21-4971/2016.
Решением арбитражного суда первой инстанции по названному делу требования предпринимателя удовлетворены; принятым вслед за ним решением арбитражного суда по делу № А21-9004/2014 администрации отказано в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки. В обоих судебных актах суды исходили из того, что принадлежащий предпринимателю магазин представляет собой не объект капитального строительства, а нестационарный торговый объект.
Постановлениями апелляционного суда отменены сначала решение по делу по заявлению предпринимателя, а затем решение по иску администрации; в удовлетворении требований предпринимателя отказано; иск администрации о признании самовольной постройкой возведенного предпринимателем здания магазина и о сносе указанного здания удовлетворен.
Судом кассационной инстанции оба постановления оставлены без изменения.
В рассматриваемом примере распоряжение о сносе самовольной постройки было принято органом местного самоуправления до разрешения судом его иска о сносе самовольной постройки, то есть формально предъявление администрацией требования в суд о сносе самовольной постройки не препятствовало ей принять после этого в порядке пункта 4 статьи 222 ГК РФ решение о сносе постройки. В любом случае в данной ситуации наличие оснований для сноса постройки проверялось судом.
Сейчас уже ни у кого не вызывает сомнений, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются только на такие объекты, которые по своим физическим свойствам и техническим характеристикам могут быть отнесены к недвижимому имуществу, то есть имеют капитальный характер, и не применимы к движимым вещам. К таким вещам, в частности, относятся нестационарные торговые объекты, которые в связи с их несанкционированным размещением не могут быть снесены на основании статьи 222 ГК РФ.
В судебной практике не наблюдается расхождений по данному вопросу, однако зачастую при рассмотрении конкретного дела возникают трудности с определением того, имеет ли спорный объект признаки капитального строения или представляет собой нестационарную конструкцию, является ли конкретный объект, служащий предметом спора, движимой или недвижимой вещью. При неочевидности ответа на данный вопрос суды привлекают специалистов, назначают судебно-техническую экспертизу. Следует отметить, что перед специалистом может быть поставлена только задача определить техническое состояние объекта, степень его капитальности, без вторжения в правовые аспекты создания постройки, оценка которых входит в компетенцию суда.
Ключевым оказался вопрос об отнесении объекта, о сносе которого был заявлен иск, к движимому или недвижимому имуществу на дату его сооружения при рассмотрении следующего дела.
Комитет имущественных отношений (далее — комитет) обратился в арбитражный суд с иском к обществу о сносе как самовольных построек трех линейных сооружений железнодорожного транспорта. В обоснование исковых требований истец ссылался на то, что данные объекты сформированы как объекты недвижимого имущества путем оснащения и модернизации сооружений железнодорожного транспорта, ранее находившихся в обороте как движимое имущество, возведены на земельном участке, который не формировался для этих целей.
Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным судом, в иске комитету отказано.
В ходе рассмотрения дела судами установлено, что спорные сооружения построены в 1989 году, поставлены на государственный кадастровый учет в 2013 году; в 2014 году на основании решения суда на указанные объекты как на недвижимое имущество было зарегистрировано право собственности, впоследствии это имущество отчуждено по договору купли-продажи обществу; проведение в отношении данного имущества после его создания реконструкции, в результате которой сооружения приобрели признаки недвижимого имущества, суды посчитали недоказанным. При таких обстоятельствах с учетом ранее сформулированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации правовой позиции о нераспространении на сооружения нежилого назначения, созданные до 1 января 1995 года, понятия самовольной постройки суды пришли к выводу о том, что спорные сооружения не могут быть снесены на основании статьи 222 ГК РФ.
Комитет, обжалуя в кассационном порядке данные судебные акты, указывал на то, что до постановки в 2013 году на государственный кадастровый учет объекты находились в гражданском обороте как движимое имущество и их правовой режим не мог измениться с движимого на недвижимое только на основании осуществления в отношении этих объектов кадастрового учета без проведения их реконструкции. Суд кассационной инстанции отклонил указанный довод и оставил судебные акты без изменения (дело № А56-22621/2016).
Действительно, объект не может считаться движимым или недвижимым в зависимости от того, осуществлен ли в отношении этого объекта кадастровый учет. Первичным является наличие у вещи таких физических свойств, которые позволяют ее отнести к недвижимому имуществу, что влечет в силу действующего законодательства необходимость постановки объекта на кадастровый учет и государственной регистрации прав на него. Между тем несвоевременное осуществление кадастрового учета объекта, подлежащего такому учету, и совершение сделок с ним по правилам, установленным для сделок с движимым имуществом, не означает распространение на объект правового режима движимой вещи, а свидетельствует о несоблюдении участниками сделки условий оборотоспособности объектов недвижимости, что влечет не возможность сноса объекта как самовольной постройки, а иные правовые последствия.
В продолжение темы об объектах, требование о сносе которых как самовольных построек может быть заявлено в соответствии со статьей 222 ГК РФ, уместно отметить следующее. При рассмотрении приведенного выше дела суды применили правовой подход, намеченный еще Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, согласно которому понятие самовольной постройки не распространяется на объекты нежилого назначения, созданные до введения в действие части первой ГК РФ (до 1 января 1995 года). Указанная правовая позиция достаточно укоренилась в судебной практике, и для ее применения судам лишь необходимо в конкретном деле устанавливать время создания спорного объекта, характер его использования, а также выяснять, претерпел ли объект изменения после ввода его в эксплуатацию, насколько существенны такие изменения, идентичен ли объект, существующий на момент рассмотрения спора, изначально возведенному объекту или он представляет собой новый объект со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Еще одно положение, сформулированное в пункте 28 постановления от 29.04.10 № 10/22, следует учитывать при применении статьи 222 ГК РФ. Согласно разъяснениям, содержащимся в данном пункте, правила статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Иными словами, в случае если речь идет об изменении объекта по сравнению с его первоначальным видом, то необходимо выяснять, стали ли эти изменения следствием именно реконструкции объекта, а не капитального ремонта или иной модернизации и повлекла ли такая реконструкция создание нового объекта.
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объекта капитального строительства понимается изменение его параметров (высоты, количества этажей, площади, объема), а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций. Таким образом, реконструкция может быть как связана, так и не связана с изменением параметров объекта. Очевидно, о возникновении в результате реконструкции нового объекта можно говорить в том случае, когда проведена реконструкция в виде изменения параметров объекта, а не в виде замены (восстановления) его несущих конструкций. При этом параметры объекта в результате реконструкции должны измениться настолько существенно, что появляются основания говорить о создании нового объекта.
Так, предметом спора о сносе как самовольной постройки стало расположенное на арендуемом ответчиком земельном участке двухэтажное здание, технические характеристики которого изменились в результате произведенной ответчиком реконструкции здания путем надстройки второго этажа. Комитет имущественных отношений (далее — комитет) обратился в арбитражный суд с иском к обществу об обязании снести самовольно возведенную постройку — двухэтажное здание.
Решением арбитражного суда первой инстанции иск удовлетворен. Апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам, предусмотренным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, отменил решение суда, в удовлетворении иска отказал. Суд кассационной инстанции оставил постановление апелляционного суда без изменения.
Судами установлены следующие обстоятельства. Обществу предоставлен в долгосрочную аренду земельный участок для использования под стадион. На указанном участке располагались два одноэтажных здания (литеры А и Б). В результате проведенных работ по реконструкции здания (литера Б) изменена его площадь, надстроен второй этаж. В отношении реконструированного здания составлен новый технический паспорт, сведения об измененных характеристиках здания внесены в государственный кадастр недвижимости. На основании ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию земельного участка стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды.
Апелляционный и кассационный суды, отказывая в иске комитету, приняли во внимание, что размещение спорной постройки на земельном участке соответствует целевому назначению земельного участка и градостроительной документации; согласно заключению судебного эксперта при реконструкции здания путем надстройки второго этажа соблюдены требования строительных, технических норм и правил, сохранение постройки в таком виде не угрожает жизни и здоровью граждан, приведение здания в первоначальное состояние невозможно; достаточные доказательства нарушения прав комитета как представителя собственника земельного участка реконструкцией объекта и необходимости применения такого способа защиты его прав, как снос здания, не представлены (дело № А56-91028/2015).
В указанном деле, помимо прочего, суды также применили по заявлению ответчика исковую давность, однако более подробно сложившиеся подходы по этому вопросу будут проанализированы ниже.
В продолжение темы о применении статьи 222 ГК РФ к реконструированным объектам можно привести другое дело, дошедшее до Верховного Суда Российской Федерации, где все судебные инстанции разбирались в запутанной истории возведения и сноса на земельном участке нескольких объектов нежилого назначения.
Администрация муниципального образования (далее — администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к двум предпринимателям о признании самовольными постройками двухэтажного здания площадью 384,4 кв. м и пристройки к нему (сооружение «летнее кафе»), а также одноэтажного здания площадью 79,1 кв. м, обязании снести самовольные постройки. Впоследствии к участию в деле в качестве соответчика привлечена гражданка С. как собственник этих объектов.
Дело неоднократно рассматривалось судами всех инстанций, вплоть до Верховного Суда Российской Федерации.
Из материалов дела следовало, что право собственности гражданки С. на двухэтажное здание площадью 384,4 кв. м зарегистрировано на основании договора купли-продажи, заключенного с предпринимателем О. В свою очередь, право собственности предпринимателя на данное имущество возникло на основании вступившего в законную силу решения арбитражного суда по другому делу о признании права собственности на объект как на самовольную постройку.
В рамках этого дела судом было установлено, что объект не создавал угрозу жизни и здоровью людей, соответствовал санитарно-эпидемиологическим, техническим и экологическим нормами правилам.
Суд апелляционной инстанции при очередном рассмотрении описываемого дела с учетом в том числе результатов судебной строительно-технической экспертизы посчитал недоказанным факт проведения новым собственником в отношении двухэтажного здания, проданного ему предыдущим собственником после признания за ним права собственности судом, реконструкции, которая могла повлечь изменение технических характеристик здания и увеличение его строительных параметров, в связи с чем не имелось оснований для признания здания самовольной постройкой.
Верховный Суд Российской Федерации поддержал выводы апелляционного суда (определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.02.17 № 306-ЭС15-14024).
Одной из причин направления приведенного далее дела на новое рассмотрение послужило для Верховного Суда Российской Федерации недостаточное исследование судами вопроса о создании спорного объекта.
Прокурор обратился в суд с иском о признании строения самовольной постройкой, прекращении права собственности на объекты недвижимого имущества и освобождении незаконно занимаемого земельного участка от незаконно размещенных строений, ссылаясь на незаконное строительство в полосе отвода железной дороги на арендуемом железной дорогой земельном участке восьмиэтажного здания.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционным определением, иск удовлетворен.
В ходе рассмотрения дела суды установили, что арендуемый железной дорогой земельный участок предоставлен одному из ответчиков в субаренду без права возведения новых зданий, сооружений, строений и проведения реконструкции объектов, расположенных на земельном участке, без письменного согласия арендодателя, с правом в случае получения разрешения на реконструкцию проводить работы в пределах существующего объекта недвижимости без увеличения площади застройки. На данном участке были снесены существующие здания и возведено восьмиэтажное здание, разрешение на строительство которого не выдавалось.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, в числе прочего указала на необоснованное оставление судами без внимания доводов ответчиков о том, что спорное здание является результатом не нового строительства, а капитального ремонта и реконструкции ранее существовавших законных строений в пределах той же площади застройки, и на необходимость назначения экспертизы для проверки данных доводов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.10.17 № 5-КГ17-141).
Исходя из конструкции статьи 222 ГК РФ представляется, что в отношении конкретной самовольной постройки может наступить только одно из предусмотренных пунктами 2, 3 этой статьи последствий возведения самовольной постройки — в виде сноса или признания права собственности на нее, поскольку одна и та же постройка может быть либо снесена, либо признана объектом права.
Согласно известному разъяснению, сформулированному в пункте 23 постановления от 29.04.10 № 10/22, наличие зарегистрированного права на объект, имеющий признаки самовольной постройки, не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В этом случае в мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
Применение данного разъяснения не вызывает затруднений, если предметом сноса является объект, право на который зарегистрировано за ответчиком применительно к общим основаниям приобретения права, предусмотренным пунктами 1, 2 статьи 218 ГК РФ, не в связи с признанием этого права судом либо в ином установленном законом специальном порядке.
Коллизия возникает, когда требование о сносе заявлено в отношении объекта, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком (либо лицом, от которого ответчик впоследствии получил имущество) на основании решения суда о признании права собственности на самовольную постройку. Представляется, что в этом случае удовлетворение иска о сносе объекта по сути означало бы пересмотр вступившего в законную силу судебного акта о признании права собственности на него как на самовольную постройку. Суд в рамках ранее рассмотренного дела уже проверил обстоятельства, допускающие сохранение постройки. Следовательно, если в обычной ситуации истцу по требованию о сносе самовольной постройки достаточно подтвердить наличие у объекта одного из признаков, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ, то в случае предъявления требования о сносе объекта, обладающего такими признаками, но признанного ранее судом объектом права собственности, необходимо установить наличие обстоятельств, при которых постройка не может быть сохранена.
Описанная коллизия имела место и в практике Арбитражного суда Северо-Западного округа.
Администрация городского округа (далее — администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу о признании самовольными постройками четырех объектов и обязании общества освободить земельный участок муниципальной собственности путем сноса указанных объектов, признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчика на данные объекты.
Судебными актами судов первой и апелляционной инстанций, поддержанными кассационным судом, в удовлетворении иска отказано.
В ходе рассмотрения дела выяснились следующие обстоятельства. Право собственности общества на спорные объекты в числе прочих, находящихся на принадлежащем обществу участке, было зарегистрировано на основании вступившего в законную силу решения арбитражного суда о признании права собственности на самовольные постройки. В процессе подготовки землеустроительных документов администрация обнаружила, что указанные в названном иске объекты полностью или частично расположены на муниципальных земельных участках, смежных с земельным участком общества, где расположена основная часть имущества.
В обоснование иска администрация сослалась на то, что спорные объекты сооружены на не отведенных для этих целей земельных участках без получения необходимых разрешений.
В период существования спорных правоотношений и рассмотрения дела судом пункт 3 статьи 222 ГК РФ действовал в предыдущей редакции, согласно которой исключалось признание права собственности на самовольную постройку за собственником земельного участка, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Такие обстоятельства при рассмотрении с участием администрации дела о признании права собственности (ранее рассмотренного) судом установлены не были, доказательства наличия таких обстоятельств суду не представлялись.
Отказывая в иске администрации, суды исходили в том числе из невозможности признания самовольными постройками объектов, право собственности на которые по тем же основаниям было признано за ответчиком вступившим в законную силу судебным актом по другому делу (дело № А21-8085/2014).
Правовые подходы к разрешению подобных ситуаций изложены в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.08.15 № 18-КГ15-118, вынесенном по результатам рассмотрения следующего дела.
Администрация обратилась в суд с иском к гражданке Б. о сносе самовольно возведенного объекта капитального строительства, расположенного на двух смежных участках, находящихся в аренде у ответчицы.
Решением районного суда в иске отказано. Апелляционным определением данное решение отменено; исковые требования удовлетворены; на ответчицу возложена обязанность снести самовольно возведенный объект капитального строительства (на стадии возведения монолитного фундамента и железобетонных колонн с перекрытием первого этажа).
Как установлено судами, право собственности гражданки Б. на спорную постройку было зарегистрировано в упрощенном порядке, введенном Федеральным законом от 30.06.06 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Именно с введением этого порядка связано внесение в пункт 3 статьи 222 ГК РФ изменений в части возможности признания права собственности на самовольную постройку помимо суда в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке. Таким образом, поскольку право собственности гражданки Б. на самовольную постройку приобретено в соответствии с положениями статьи 222 ГК РФ и уже признано за ней в установленном законом порядке, отсутствие разрешения на строительство не может служить единственным и достаточным основанием для сноса.
При изложенных обстоятельствах суду, рассматривающему иск о сносе, рекомендовано установить обстоятельства, на основании которых постройка, право на которую признано в установленном законом порядке, не может быть сохранена, а ранее признанное право подлежит прекращению. При этом бремя доказывания этих обстоятельств возлагается на истца.
При рассмотрении дел о сносе самовольных построек нередко возникают вопросы, связанные с квалификацией и классификацией способов защиты, их соотношением и выбором надлежащего способа применительно к незакрытому перечню, содержащемуся в статье 12 ГК РФ, и к правоотношениям, из которых возник конкретный спор.
Возможность и необходимость сноса самовольной постройки однозначно предусмотрена пунктом 2 статьи 222 ГК РФ (за исключением указанных в данном пункте случаев). При этом непосредственно в статье не сказано, кто вправе предъявить такой иск и по чьему требованию может быть снесена самовольная постройка. Ответ на этот вопрос содержится в пункте 22 постановления от 29.04.10 № 10/22. В зависимости от того, нарушает ли сохранение самовольной постройки частные или публичные интересы, с иском о ее сносе может обратиться лицо в защиту собственных прав и законных интересов либо прокурор или иной уполномоченный в соответствии с федеральным законом орган — в защиту публичных интересов. Между тем нарушение прав конкретного лица возведением и существованием постройки может иметь место при различных обстоятельствах (возведение постройки на чужом земельном участке в отсутствие каких-либо отношений с собственником участка или на земельном участке, предоставленном в пользование в конкретных целях без права возведения капитальных сооружений; возведение постройки на смежном участке и др.). В каждом конкретном случае заявленное требование о сносе самовольной постройки подлежит правовой квалификации с учетом совокупности обстоятельств, составляющих основания иска.
Так, требование о сносе самовольной постройки, заявленное собственником земельного участка, где возведена постройка, может рассматриваться как виндикационное, если собственник участка не связан с застройщиком какими-либо обязательственными отношениями и в результате возведения постройки собственник участка утратил возможность владеть им. Аналогичное требование, предъявленное арендодателем к арендатору, если условия заключенного между ними договора аренды земельного участка не предусматривали застройку участка объектами капитального типа, будет рассматриваться с применением правил, регулирующих арендные отношения, поскольку в основе такого требования лежит нарушение арендатором условий пользования участком и неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязанности возвратить земельный участок по окончании срока аренды в состоянии, предусмотренном статьей 622 ГК РФ. Следствием некорректного строительства на земельном участке, в результате которого правообладатель смежного участка посчитал нарушенными свои права и законные интересы, может стать предъявление смежным землепользователем требования, основанного на статье 222 ГК РФ, но являющегося по своей сути негаторным. Таким образом, при одной и той же формулировке исковых требований, а именно о сносе постройки как самовольной, предметом рассмотрения в суде могут стать самые различные правоотношения, что влияет на определение предмета доказывания и распределение бремени доказывания, правовые последствия самовольного строительства, разрешение вопроса об исковой давности.
Необходимость учитывать при рассмотрении конкретного иска всю совокупность обстоятельств, прямо не заявленных в качестве оснований искового требования, но могущих оказаться существенными для разрешения спора, использовать способы защиты в таком сочетании, которое в итоге и приведет к восстановлению прав истца, можно проиллюстрировать на следующем примере.
Управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с иском к обществу о признании отсутствующим права собственности ответчика на земельный участок, о признании права собственности Российской Федерации на данный участок и об истребовании участка из незаконного владения ответчика.
Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями апелляционного и кассационного судов, участок истребован из владения общества в пользу Российской Федерации; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Определением Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации судебные акты в части истребования земельного участка отменены; дело в этой части направлено на новое рассмотрение по следующим причинам.
Как установлено судами, спорный земельный участок и 15 расположенных на нем объектов недвижимого имущества в составе иного имущества перешли в собственность акционерного общества, созданного путем преобразования государственного унитарного предприятия, в процессе приватизации имущества последнего. Затем по договору купли-продажи земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости передан в собственность общества, переход к которому права собственности на участок и объекты недвижимости зарегистрирован в установленном порядке. Общество, став собственником земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества, на основании трех разрешений на строительство, выданных ранее предыдущему собственнику участка, вместо имевшихся на участке объектов построило несколько новых зданий и сооружений.
Управление Росимущества, обращаясь с названными исковыми требованиями в арбитражный суд, ссылалось на незаконность приватизации земельного участка и, соответственно, его последующей продажи обществу.
Судебная коллегия, признавая правильными выводы судов о ничтожности сделки приватизации спорного земельного участка и последующей сделки по его отчуждению обществу, указала на следующее. Как видно из материалов дела, на земельном участке находится несколько капитальных строений, созданных, по утверждению ответчика, за его счет на основании разрешений на строительство. В таком случае исходя из принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов земельный участок не мог быть истребован от общества в пользу Российской Федерации без решения судьбы расположенных на нем строений, а иск об истребовании земельного участка мог быть предъявлен Российской Федерацией только одновременно с иском либо о сносе самовольной постройки, либо о признании права собственности на постройку по правилам пункта 3 статьи 222 ГК РФ. Поскольку признание объекта недвижимости самовольной постройкой может осуществляться только в порядке искового производства, в отсутствие соответствующего требования у судов не было оснований для признания имеющихся на спорном участке зданий самовольными постройками (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.15 № 308-ЭС15-8731).
Действительно, в описанной ситуации возвращение во владение истца земельного участка, фактически занятого возведенными ответчиком зданиями и сооружениями, которые в силу своих физических свойств могут быть отнесены к недвижимому имуществу, означало бы либо возложение на общество обязанности освободить участок от этих объектов, то есть снести их в отсутствие решения суда, либо приобретение истцом наряду с участком имущества, которое он не создавал и которое не введено в гражданский оборот.
По-прежнему непростым остается вопрос о применении исковой давности при рассмотрении споров о сносе самовольной постройки. В качестве подсказки при решении этой задачи служат два тезиса, сформулированных еще Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации: исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, а также на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим участком (пункты 7, 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.10 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»). Неприменение исковой давности по первому из названных требований объясняетс тем, что предъявление иска в данном случае связано не с нарушением гражданского права конкретного лица, а с устранением постоянной угрозы, которую создает сохранение постройки. Возможность предъявления вне сроков давности второго из указанных требований обоснована тем, что иск о сносе самовольной постройки, предъявленный собственником земельного участка, не лишенным в целом владения им, по своей природе является негаторным, на который в силу прямого указания закона (статья 208 ГК РФ) исковая давность не распространяется.
Между тем если в первом случае для установления того, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан, суду достаточно назначить экспертизу, то во втором случае никакая экспертиза не поможет определить, лишен ли истец владения своим земельным участком в результате возведения на нем без его согласия строения или наличие на участке такого строения лишь создает собственнику участка препятствия в его использовании, и разрешение данного вопроса полностью остается на усмотрение суда по результатам всестороннего и полного исследования и оценки всех обстоятельств конкретного дела.
На необходимость проверки данного обстоятельства обратил внимание нижестоящих судов суд кассационной инстанции при рассмотрении следующего дела.
Управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с иском к обществу о признании самовольной постройкой крытого бокса для проведения предпродажной подготовки и гарантийного обслуживания продаваемых автомобилей общей площадью 195 кв. м и обязании общества освободить земельный участок путем сноса самовольной постройки. Исковые требования обосновывались тем, что собственник земельного участка не давал разрешения на строительство объекта, земельный участок для строительства капитального объекта ответчику не предоставлялся.
Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в иске отказано, в том числе по мотиву применения исковой давности.
Как установлено судами в ходе рассмотрения дела, в собственности Российской Федерации находится земельный участок площадью 98 894 кв. м с разрешенным использованием «под производственные корпуса». Ответчик на части данного участка, предоставленной ему в субаренду другим обществом, построил спорный крытый бокс, право собственности на который зарегистрировано за обществом на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Суд кассационной инстанции, отменяя принятые по делу судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, указал, что суды не исследовали обстоятельства, связанные с предоставлением земельного участка в аренду и субаренду для целей строительства; применяя по заявлению ответчика исковую давность, не проверили, утратил ли истец владение земельным участком в целом, какую часть принадлежащего Российской Федерации земельного участка занимает спорное строение (дело № А66-10341/2016).
В другом случае комитету по управлению городским имуществом было отказано в иске в части сноса самовольных построек по мотиву применения исковой давности, поскольку суды пришли к выводам, что истец не владеет земельным участком, где возведены постройки, а об их наличии на спорном участке узнал из переписки с одним из ответчиков более чем за три года до предъявления иска (дело № А56-6907/2014).
Еще в одном деле предъявление за пределами трехгодичного срока исковой давности иска об истребовании земельного участка, признании самовольной постройкой расположенного на нем здания магазина и обязании предпринимателя снести самовольную постройку стало одной из причин для отказа прокурору в удовлетворении этого иска. Применяя по заявлению ответчика исковую давность, суды указали, что об обстоятельствах предоставления спорного земельного участка органами местного самоуправления предпринимателю сначала для строительства магазина, а затем для его обслуживания прокурору фактически было известно еще в 2008 году при рассмотрении судами с участием прокурора ряда дел, касающихся этого участка и его незаконного, по мнению прокурора, предоставления, однако с иском прокурор обратился только в 2015 году. При этом суд отклонил довод прокурора о нераспространении исковой давности на заявленное им в защиту государственных интересов Российской Федерации в лице Министерства обороны Российской Федерации требование, поскольку истец (лицо, в интересах которого предъявлен иск) фактически не обладает спорным земельным участком с момента возведения на нем предпринимателем здания магазина, а также не владеет самим магазином (дело № А66-16668/2015).
Как негаторное было квалифицировано Верховным Судом Российской Федерации требование администрации муниципального района (далее — администрация) об освобождении земельного участка путем сноса двух кирпичных гаражей, расположенных за пределами предоставленного кооперативу для строительства гаражей земельного участка.
В ходе рассмотрения дела судами установлено, что кооперативу был предоставлен в аренду земельный участок с разрешенным использованием «для строительства хозяйственных блоков, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, при гаражно-строительном кооперативе». Ответчик построил 14 гаражей, два из которых оказались расположенными за пределами указанного земельного участка, то есть самовольными постройками.
Суд первой инстанции, позицию которого поддержал суд второй инстанции, отказал в иске администрации по мотиву несоразмерности допущенному нарушению избранного истцом способа защиты права собственника земельного участка путем сноса самовольно построенных ответчиком гаражей, а также применил исковую давность, поскольку о строительстве гаражей администрации было известно еще в 2010 году.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации, отменяя судебный акт апелляционной инстанции, указала, что снос самовольной постройки в силу пунктов 1 и 2 статьи 222 ГК РФ является единственно возможным способом защиты права для собственника земельного участка независимо от того, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью; администрацией заявлен негаторный иск об устранении нарушений прав собственника, на который исковая давность не распространяется (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.11.15 № 32-КГ15-14).
В подобном подходе к вопросу об исковой давности, когда собственнику земельного участка, лишь частично занятого чужим строением, предоставляется бессрочная судебная защита, а лицо, полностью лишенное владения своим участком в результате возведения на нем без его согласия другим лицом постройки, ограничено трехлетним сроком для защиты своих прав, усматривается некоторая несправедливость. Можно только попытаться найти объяснения данному положению дел; как одно из них — затруднительность обнаружения правонарушения. Такое нарушение своих прав, как лишение владения собственным участком, собственник (иной титульный владелец) при должной степени заботливости о своем имуществе и заинтересованности в его судьбе не может не обнаружить в разумные сроки после совершения правонарушения. Ситуация, когда земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, остается во владении собственника, может быть связана с нечетким определением границ земельного участка и неочевидностью нарушения вследствие этого, что и порождает необходимость гарантировать такому собственнику возможность защиты его прав во всякое время. Не исключено, что подобный дифференцированный подход к владеющему и невладеющему собственнику объясняется ключевым значением владения для определения принадлежности имущества. Иными словами, показалось бы абсурдным и не способствовало бы развитию гражданского оборота, если бы собственник, лишенный владения своим имуществом, продолжал считаться собственником этого имущества бесконечно долго. В то же время существование права собственности у лица, которому лишь создаются помехи в пользовании имуществом при сохранении владения им, не подвергается сомнению, а пока существует право собственности, существует и право требовать устранения этих помех.
В установлении совсем иных обстоятельств, влияющих на истечение срока исковой давности, возникает необходимость при рассмотрении судами исков о сносе объектов, самовольно сооруженных на арендуемом земельном участке.
В судебной практике сложился подход, согласно которому срок исковой давности по таким требованиям начинает течь после прекращения договора аренды земельного участка, что можно продемонстрировать на следующем примере.
Министерство имущественных и земельных отношений (далее — министерство) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу о признании нежилого здания самовольной постройкой и обязании ответчика освободить земельный участок путем сноса нежилого здания.
Судом первой инстанции, поддержанным апелляционным и кассационным судами, исковые требования удовлетворены. При этом судами установлены следующие обстоятельства.
Земельный участок по договору аренды был предоставлен компании под мини-рынок. Впоследствии права и обязанности арендатора по договору, срок действия которого неоднократно продлевался, перешли к обществу. Министерство в феврале 2014 года направило арендатору письмо о прекращении действия договора, возобновленного по окончании очередного установленного срока на неопределенный срок, по истечении трех месяцев с момента получения уведомления. В ответ общество направило отказ от расторжения договора. Как выяснилось, на земельном участке возведено нежилое здание, построенное еще в 2010 году, в период действия договора, и переданное ответчику по соглашению об отступном, на основании которого за обществом в апреле 2014 года, после направления министерством уведомления о прекращении договора аренды земельного участка, было зарегистрировано право собственности.
Суды, отклоняя заявление ответчика о применении исковой давности и признавая срок исковой давности не пропущенным истцом, указали, что до февраля 2014 года земельный участок находился в пользовании ответчика на основании договора аренды, следовательно, о нарушении своих прав истец узнал или должен был узнать не ранее февраля 2014 года (дело № А66-15700/2015).
В другом деле администрация города обратилась к предпринимателю с иском об обязании ответчика освободить земельный участок путем сноса расположенной на нем самовольной постройки и передать участок по акту приема-передачи.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, иск удовлетворен; кассационный суд оставил принятые по делу судебные акты без изменения. Судами установлены следующие обстоятельства.
По договору обществу был предоставлен в аренду земельный участок для размещения и эксплуатации торгового комплекса. В связи с продажей обществом предпринимателю расположенного на участке временного сооружения, введенного в эксплуатацию в 2005 году, в соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды права и обязанности арендатора земельного участка по этому договору перешли к предпринимателю. До истечения определенного в договоре срока администрация направила предпринимателю уведомление об отказе от продления договора и его прекращении в указанный в договоре срок; потребовала освободить земельный участок от временных сооружений. Поскольку предприниматель земельный участок не освободил, администрация обратилась в арбитражный суд с названным иском. Отклоняя довод ответчика о пропуске администрацией срока исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, возведенной на участке в 2005 году, суды исходили из того, что об освобождении земельного участка путем сноса самовольной постройки истец заявил в пределах трех лет с даты прекращения договора аренды земельного участка (дело № А13-2064/2015).
Стоит обратить внимание на то, что в описанном деле суды, установив, что объект, расположенный на земельном участке и поименованный в договоре купли-продажи как временное сооружение, фактически представляет собой капитальное строение, применили при рассмотрении искового требования об освобождении земельного участка в связи с прекращением договора аренды положения статьи 222 ГК РФ.
Разумеется, изложенный выше подход к разрешению вопроса об исковой давности в случае возведения самовольной постройки на арендуемом земельном участке применяется с учетом всей совокупности обстоятельств конкретного дела, которые могут свидетельствовать и об ином моменте начала течения этого срока.
Правда, остается открытым вопрос о судьбе постройки, самовольно возведенной на арендованном земельном участке, в сносе которой арендодателю отказано в связи с истечением срока исковой давности. Договор аренды земельного участка рано или поздно прекратится (или уже прекращен), право собственности на постройку ни за кем не признано. При этих обстоятельствах собственник земельного участка (бывший арендодатель) вряд ли сможет вновь обратиться в суд с требованием о сносе самовольной постройки в целях возвращения участка во владение, поскольку в недалеком прошлом стороны были связаны арендными отношениями и право на предъявление иска в рамках этих отношений собственник земельного участка уже реализовал. В то же время собственник участка может быть не заинтересован в обращении находящейся на его участке постройки в свою собственность, тем более что это сопряжено с выплатой застройщику компенсации его расходов на постройку. Видимо, искать выход из подобной ситуации и устранять возникшую неопределенность в правоотношениях придется суду, рассматривающему конкретный спор.
При рассмотрении судами дел о сносе самовольных построек с особой остротой встает вопрос о соразмерности избранного истцом способа защиты своего права допущенному ответчиком нарушению. Следует оговориться, что в дальнейших рассуждениях не имеются в виду случаи, когда постройка нарушает права и охраняемые законом интересы граждан либо создает угрозу их жизни и здоровью. В такой ситуации речь идет о защите публичного интереса, прав неопределенного круга лиц на обеспечение безопасности среды обитания, что не может считаться менее значимым, чем интерес одного лица в сохранении строения, возведенного им с нарушением существующего порядка. О соразмерности способа защиты, который истец просит суд применить, нарушению его права есть основания говорить только при возникновении между сторонами спора, не затрагивающего права и интересы иных лиц.
В большинстве случаев иск о сносе самовольной постройки порождается нарушением права собственника (обладателя иного права) земельного участка, без согласия которого на принадлежащем ему участке ответчиком возведено строение капитального типа. Нет сомнений, что праву собственности как абсолютному вещному праву должна быть обеспечена эффективная защита от любых посягательств. Не заслуживает оправданий и субъект, который вопреки воле собственника использовал его земельный участок для строительства объекта. В то же время гражданское законодательство основывается на принципах добросовестности участников гражданских правоотношений, недопустимости извлечения кем-либо преимуществ из своего недобросовестного поведения, а также недопустимости осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, то есть злоупотребления правом. Соблюдение этих принципов было бы затруднительным без обеспечения по результатам рассмотрения конкретного спора баланса интересов сторон, означающего, что отказ в удовлетворении иска возможен в том случае, если он влечет для истца негативные последствия гораздо в меньшей степени, чем для ответчика в случае его удовлетворения. Из сказанного не следует, что истец может остаться незащищенным, ему лишь предлагается воспользоваться иным, более адекватным способом защиты, не выходящим за пределы, необходимые для устранения нарушения.
Из принципов соразмерности избранного истцом способа защиты допущенному ответчиком нарушению его права и необходимости установления баланса интересов сторон исходили суды при рассмотрении следующего дела.
Управление Росимущества обратилось с иском к предпринимателю об обязании снести часть здания гостиничного комплекса площадью 33 кв. м, находящуюся на принадлежащем Российской Федерации земельном участке.
Как установлено судами при рассмотрении дела, предприниматель на собственном земельном участке на основании разрешения на строительство построила здание гостиничного комплекса площадью застройки 599,3 кв. м (степень готовности 95%). В ходе строительства выяснилось, что часть построенного здания расположена на смежном земельном участке, принадлежащем Российской Федерации. Предприниматель неоднократно обращалась к Управлению Росмущества с предложениями урегулировать вопрос, в частности, путем перераспределения земельных участков. Управление Рос имущества от согласования границ земельных участков отказалось и обратилось в арбитражный суд с иском о сносе части здания гостиничного комплекса с земельного участка федеральной собственности. По делу была проведена строительно-техническая экспертиза, по результатам которой эксперты установили, что демонтаж части гостиничного комплекса площадью 33 кв. м невозможен, так как повлечет за собой обрушение всего здания и нарушит его функциональную структуру.
Суды, отказывая в иске, указали, что Управление Росимущества не обосновало соразмерность избранного способа защиты допущенному предпринимателем нарушению, в том числе с учетом тех последствий, которые наступят в случае демонтажа части здания, и не подтвердило необходимость защиты своего права на устранение препятствий в пользовании земельным участком исключительно путем сноса части спорного строения. С учетом изложенного суды посчитали заявленные требования не соразмерными тому ущербу, который наступит для предпринимателя в случае удовлетворения иска (дело № А13-6223/2013).
В другом случае комитету имущественных отношений (далее — комитет) было отказано в иске к предпринимателю об обязании привести двухэтажное здание с мезонином-надстройкой в первоначальное состояние путем сноса самовольной надстройки третьего этажа и восстановления мезонина-надстройки с учетом следующих установленных при рассмотрении дела обстоятельств.
Действия по реконструкции, в результате которых появился третий этаж, были совершены предыдущими собственниками помещений; лицо, осуществившее реконструкцию, подготовило проектную документацию, получило положительные заключения и одобрительные ответы от компетентных органов; работы по реконструкции выполнены с соблюдением строительных и прочих правил, техническое состояние здания не угрожает жизни и здоровью граждан; доказательств того, что изменением характеристик здания нарушаются права публичного образования как собственника других помещений в здании и приведение здания в первоначальное состояние является единственно возможным способом восстановления этих прав, комитет не представил (дело № А56-28361/2016).
На необходимость при рассмотрении требования о сносе самовольной постройки давать оценку тому, насколько выбранный истцом способ защиты соответствует допущенному ответчиком нарушению, обратил внимание и Верховный Суд Российской Федерации, проверяя законность судебных актов, принятых нижестоящими инстанциями по иску региональной службы государственного строительного надзора, предъявленному к двум предпринимателям, о признании самовольной постройкой и сносе объекта капитального строительства.
Как установлено судами, предприниматели без оформления разрешительной документации объединили два принадлежащих им гаража, расположенных на принадлежащем им земельном участке, и возвели над ними второй и третий этажи, в результате чего возник новый объект капитального строительства в виде трехэтажного нежилого строения, на который было зарегистрировано право собственности одного из предпринимателей.
Отменяя судебный акт апелляционной инстанции и направляя дело на новое рассмотрение, Верховный Суд Российской Федерации указал, что иск о сносе самовольной постройки, право собственности на которую зарегистрировано за ответчиком, не подлежит удовлетворению в случае наличия условий, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, при которых право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за собственником земельного участка (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.09.17 № 41-КГ17-15).
В заключение хотелось бы отметить, что судебной практикой формируются лишь подходы к решению тех или иных вопросов, к которым нельзя относиться как к готовым рецептам и которые подлежат применению с учетом тщательного изучения всей совокупности обстоятельств конкретного дела.
