Продажа с торгов и недостатки товара

Иван Деркач,
студент Санкт-Петербургского государственного университета

Фабула дела

Право собственности на квартиру было признано за гражданином Б. судебным решением. Впоследствии эта квартира приобретена гражданином Ф. за счет кредитных средств.

В рамках банкротства Ф. квартира была реализована с торгов обществу. После ее приобретения общество выяснило, что фактически квартира не отвечала признакам жилого помещения.

Ссылаясь на указание в сообщении о проведении торгов недостоверных сведений об их предмете, общество обратилось в суд с заявлением об оспаривании торгов и заключенного по их результатам договора.

Позиция нижестоящих судов

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в иске, отметив, что информация о характеристиках квартиры соответствовала определению суда по вопросу о признании права собственности.

По мнению судов, являясь профессиональным участником отношений по приобретению недвижимости на торгах, общество могло и должно было проявить повышенную внимательность, получить дополнительные сведения о характеристиках квартиры и осмотреть ее, а при невыполнении такого стандарта поведения оно несет риск актуализации недостатков.

Окружной суд согласился с этими доводами.

Позиция Верховного Суда Российской Федерации

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (далее — ВС РФ) отменила акты нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.

По мнению коллегии, указание в извещении о торгах явно неполных или недостоверных сведений об их предмете относится к числу существенных нарушений правил проведения торгов, если эти неполнота, недостоверность информации повлияли на результаты торгов.

Непроявление покупателем повышенной осмотрительности не устраняет последствия ненадлежащего формулирования предмета торгов и не позволяет продавцу навязывать покупателю вещь, непригодную к использованию в целях, которые вытекают из договора купли-продажи и для которых товар обычно используется.

Комментарий

1. Ответственность продавца за недостатки товара

1.1. Ответственность продавца за юридические и физические недостатки в отечественном праве строится на предписаниях статей 460, 461 и 475, 476 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом речь идет не о гражданско-правовой ответственности в истинном смысле, которая по общему правилу носит виновный характер, а о средствах правовой защиты покупателя, которые могут быть эффективно противопоставлены продавцу в соответствии с правилом распределения рисков¹. Поскольку продавец чаще всего является собственником продаваемого товара, недостатки могут быть отнесены именно на его сторону независимо от того, знал он или не знал о соответствующих дефектах.

В рассматриваемом деле речь идет о реализации имущества с торгов, а договор купли-продажи, заключенный с победителем торгов (обществом), вероятно, может быть квалифицирован в качестве контракта, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности, в том числе для продавца. Однако, несмотря на В2В отношения, вопрос о привлечении продавца к ответственности² независимо от его знания о дефектах товара является дискуссионным по той причине, что фактически осуществлялась «недобровольная» продажа. Это обстоятельство de lege ferenda может влиять на модус ответственности продавца, несмотря на отсутствие нормативных предпосылок в действующем регулировании (см. подробнее пункт 2 настоящего комментария).

1.2. Законодатель дифференцирует режим ответственности продавца за юридические (статьи 460, 461 ГК РФ) и физические (статья 475 ГК РФ) недостатки товара. Однако в литературе обоснованно предлагается одинаковое решение для случаев выявления любых недостатков: знание или долженствование знания покупателя о соответствующих дефектах вне зависимости от их вида должны рассматриваться как обстоятельства, освобождающие продавца от ответственности³.

Заявленный обществом дефект (фактическое назначение и использование квартиры не отвечало признакам жилого помещения) скорее может быть отнесен к физическим недостаткам. С учетом предложенного выше унифицированного решения общество имеет возможность реализовать свои права из договора купли-продажи (статья 475 ГК РФ) либо предъявить ресциссорный иск и заявить о возврате всего переданного по сделке (статьи 167, 168, 449 ГК РФ). Такие правомочия общество может использовать только при условии, что оно не знало или не должно было знать о фактических характеристиках приобретаемой квартиры. При этом «горизонт знания» покупателя будет иметь значение и в рамках оспаривания торгов по мотивам недействительности, поскольку порок извещения о торгах будет существенным только в том случае, если покупатель полагался на указанную в извещении информацию и не имел или не должен был иметь возможности почерпнуть ее из иных источников.

1.3. Кроме того, модус ответственности продавца за недостатки зависит от условия о качестве⁴. Если продавец заверил покупателя об определенных характеристиках товара или стороны в договоре согласовали конкретные требования к качеству (эксплицитное условие о качестве), то продавец отвечает во всех случаях актуализации дефектов, за исключением точного и достоверного знания покупателя о недостатках. Если отдельные требования к качеству согласованы не были (имплицитное условие о качестве), то они регулируются восполняющими нормами (пункт 2 статьи 469 ГК РФ), а ответственность продавца за недостатки зависит от соотношения форм упречного поведения сторон договора в конкретном деле.

В комментируемом споре заверения со стороны продавца отсутствовали, в договоре были указаны те же характеристики квартиры, что и в извещении о торгах, в связи с чем можно предположить, что условие о качестве являлось имплицитным (статья 469 ГК РФ). На это косвенно обратила внимание коллегия, отметившая, что продавец должен передать покупателю вещь, пригодную к использованию в целях, для которых товар обычно используется.

2. Специфика продажи с торгов

2.1. Как отмечалось ранее, специфика продажи с торгов детерминирована «недобровольностью» такой продажи.

Применительно к публичным торгам по продаже арестованного имущества судебная практика с опорой на пункт 6 статьи 448 ГК РФ признает, что должник не является стороной договора купли-продажи, а продавцом выступает организатор торгов, следовательно, последний должен отвечать за недостатки⁵.

Такая логика вряд ли может быть экстраполирована на случаи реализации имущества с торгов в рамках процедуры банкротства. Так, в силу предписаний пункта 19 статьи 110, статьи 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) продажа имущества должника (в том числе в рамках реализации имущества гражданина) оформляется договором купли-продажи, который заключает финансовый управляющий с победителем торгов.

Как следствие, продавцом будет являться сам должник, хотя бы от его имени будет выступать финансовый управляющий ipso jure, поскольку именно он обладает полномочиями действовать от имени лица, находящегося в процессе банкротства (статья 213.9 Закона о банкротстве). Недаром заявленное обществом требование о признании торгов недействительными рассматривалось в рамках обособленного спора о банкротстве и было адресовано именно должнику (гражданину Ф.) в лице финансового управляющего.

Однако эти обстоятельства не препятствуют обнаружению неких общих черт реализации имущества в рамках банкротства и продажи арестованного имущества на публичных торгах. Финансовый управляющий в подобных правоотношениях выступает не просто как представитель продавца (должника), но и как лицо, на которое возложены обязанности по принудительной реализации имущества должника с соблюдением прав и интересов всех кредиторов в специальной процедуре. Соответственно, волеизъявление должника в этом вопросе является иррелевантным, а его субъективное знание о недостатках в реализуемом имуществе отнюдь не свидетельствует о том, что эти недостатки были известны финансовому управляющему, в обязанности которого лишь входит изложить всю имеющуюся у него информацию в сообщении о проведении торгов.

По этой причине принудительный характер продажи имущества в отсутствие волеизъявления должника может давать основания для вывода о едином режиме ответственности продавца за недостатки в ситуации реализации имущества на банкротных торгах и в случае продажи арестованного имущества на публичных торгах.

2.2. В контексте «принудительной» продажи вещи с торгов актуальной концепцией ответственности продавца может являться модель as is (как есть), то есть продажа вещи на условиях полного освобождения продавца от ответственности за любые недостатки, за исключением умышленно сокрытых. В силу принципа свободы договора и измененных положений абзаца второго пункта 1 статьи 390 ГК РФ возможность сторон согласовать подобную модель ответственности не должна ставиться под сомнение⁶. Однако возможность распространения этой концепции на продажу с торгов (как банкротных, так и публичных торгов по продаже арестованного имущества) в качестве нормативной презумпции остается непроясненной.

Некоторые зарубежные правопорядки (Голландия, Германия, Австрия) исходят из презумпции полного освобождения продавца от ответственности за дефекты при продаже вещи с торгов (нормативная модель продажи as is), за исключением случаев, когда продавец предоставил заверение, умышленно умолчал о недостатках либо не перенес титул как таковой⁷. Примечательно, что в комментируемом споре подобные обстоятельства отсутствовали, а указание коллегии на «явно неполные или недостоверные сведения о предмете торгов» вряд ли может быть рассмотрено как умышленное нарушение обязательства со стороны продавца.

В отечественном законодательстве отсутствуют специальные правила об ответственности продавца за недостатки при реализации товара на торгах, в том числе в соответствии с законодательством о банкротстве. В связи с этим суды обращаются к общим положениям о купле-продаже (глава 30 ГК РФ) в части регулирования ответственности продавца. Этот же подход был продемонстрирован коллегией, указавшей, что «именно на продавце лежит обязанность передать покупателю товар, предусмотренный извещением о торгах, которое стало частью договора купли-продажи». Подобная позиция устойчиво наблюдается в практике ВС РФ, который не допускает освобождения продавца от ответственности за недостатки товара при реализации на торгах независимо от его знания об этих недостатках⁸.

2.3. Такой подход дискуссионен. Во-первых, торги, в том числе проводимые в соответствии с законодательством о банкротстве, могут нередко выступать определенным маркером повышенного риска наличия дефектов в реализуемом имуществе. Так, лицо, осуществляющее функции по «недобровольной» продаже имущества (в данном случае — финансовый управляющий), может не иметь возможности установить определенные недостатки, о которых осведомлен только сам должник, а для их выявления вынужден будет понести несоразмерные расходы (экспертизы, исследования и проч.), которые сделают нецелесообразным продажу имущества.

Во-вторых, деятельность по реализации имущества гражданина является вынужденной и связана с атипичными (для стабильного оборота) обстоятельствами — банкротством. Цель такой деятельности — выручить максимально возможные средства для распределения конкурсной массы между кредиторами, а не совершить выгодную для обеих сторон сделку. Об этом свидетельствует и подробное регулирование продажи с торгов, допускающее проведение повторных торгов с постепенным снижением цены (очевидна вынужденность продажи имущества для целей пропорционального удовлетворения требований кредиторов). Сказанное, разумеется, не означает, что арбитражный управляющий при заключении договора купли-продажи на торгах вправе проявлять недобросовестность и умалчивать о недостатках. Однако возложение на продавца повышенного стандарта поведения для выявления недостатков с учетом целей института банкротства может быть поставлено под сомнение.

3. Информационная симметрия продавца и покупателя

3.1. Коль скоро коллегия не учитывает специфику продажи вещи на торгах, основным обстоятельством, детерминирующим правильное решение спора, является вопрос о соотношении форм упречного поведения продавца и покупателя. Для удобства этот вопрос можно именовать проблемой информационной симметрии продавца и покупателя, поскольку в ситуации наличия реального или вменяемого знания покупателя о недостатках он не формирует свои ожидания в зависимости от поведения продавца, а фактически имеет такую же осведомленность о товаре, как сам продавец.

При этом, как кажется, нижестоящие суды и коллегия принципиально разошлись в оценке тех стандартов поведения сторон договора, которые имели место в комментируемом деле. Суды отметили, что общество не воспользовалось возможностью осмотреть помещение, «договор купли-продажи подписало без разногласий, поэтому на обществе лежит предпринимательский риск покупателя». Представляется, что они рассматривали проблему через призму столкновения грубой неосмотрительности (покупатель) и отсутствия вины/простой неосмотрительности (продавец).

В то же время коллегия настаивала на том, что в извещении о торгах содержалась заведомо недостоверная информация об их предмете. Следовательно, по ее мнению, этот спор являет собой соотношение простой неосмотрительности (покупатель) и грубой неосмотрительности/умысла (продавец).

Расхождение в оценке упущений продавца и покупателя затрудняет поиск «общего знаменателя» для правильного решения спора. Однако следует проанализировать те обстоятельства, которые были вменены обществу нижестоящими судами как маркеры знания о недостатках.

3.2. Коллегия отметила, что обязанность продавца передать согласованный товар «не отпадает и в том случае, когда покупатель не осмотрел товар до подписания договора». При этом коллегия признает бездействие общества, однако не рассматривает его в качестве обстоятельства, свидетельствующего о невыполнении стандарта добросовестности покупателя.

Такой подход к наполнению эталона осмотрительности покупателя недвижимости очевидным образом отличается от распространенного в практике. Например, применительно к спорам о добросовестном приобретении ВС РФ указывает, что разумными и осмотрительными могут считаться «действия, свидетельствующие об ознакомлении со сведениями из ЕГРП, подтверждающими право собственности лица, отчуждающего жилое помещение, выяснение наличия обременений, в том числе правами пользования лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, непосредственный осмотр жилого помещения, приобретение его по цене, приближенной к рыночной стоимости»⁹. Практика нижестоящих судов возлагает на покупателя перечисленные обязанности не только в вещно-правовых спорах с третьими лицами, но и в спорах о привлечении продавца к ответственности за недостатки¹⁰. Схожий подход наблюдается и в делах о продаже с торгов¹¹.

Если не учитывать специфику продажи с торгов и рассматривать проблему информационной симметрии через призму классической продажи, подход коллегии видится справедливым. Непроведение осмотра жилого (нежилого) помещения может быть равным образом поставлено в упрек как покупателю, так и самому продавцу. Однако поскольку продавец, по общему правилу являясь собственником, должен быть ознакомлен с характеристиками продаваемого имущества, то, не раскрыв недостатки покупателю, он действует с неменьшей неосмотрительностью. Следовательно, при равной упречности в поведении сторон договора купли-продажи негативные последствия актуализации дефекта должны относиться на продавца.

При этом нижестоящие суды в рамках комментируемого дела отметили, что «общество является профессиональным участником отношений, касающихся приобретения недвижимости на торгах, систематически в них участвует». Может ли профессионализм рассматриваться в качестве доказательства неосмотрительности в рамках конкретной сделки? Вероятно, систематическое участие в торгах может свидетельствовать о том, что профессиональный покупатель способен проявить повышенную осмторительность по сравнению с тем покупателем, который участвует в торгах впервые. Однако вряд ли один лишь профессионализм участника торгов или даже его совокупность с непроведением осмотра помещения могут служить основанием для освобождения от ответственности продавца, который является таким же профессионалом на соответствующем рынке.

3.3. Вменяя обществу знание о недостатках, суды указали, что судебным определением 2015 года, принятым в рамках дела о банкротстве предыдущего собственника спорной квартиры и опубликованным в картотеке арбитражных дел, были закреплены фактические характеристики помещения. Коллегия со ссылками на субъективные пределы преюдиции отметила, что установленные этим определением обстоятельства не имеют силы для участников комментируемого дела.

С процессуальной точки зрения, разумеется, подход коллегии абсолютно верный. Однако вряд ли такая формальная позиция позволяет преодолеть нередко встречающуюся практику вменения покупателю повышенной осмотрительности в части проверки судебных споров в отношении покупаемой вещи. Содержательно вопрос стоит следующим образом: входит ли в стандарт поведения покупателя проверка всех юридически значимых актов (в том числе судебных решений), имевших место в отношении приобретаемой им недвижимости?

Представляется, что возложение на покупателя столь повышенного эталона добросовестности будет угрожать стабильности оборота, поскольку транзакционные издержки на проверку покупаемого актива превысят все выгоды от вступления в сделку. С точки зрения методологии экономического анализа права подобное распределение рисков в договоре купли-продажи приведет к негативным имущественным последствиям, которые будут выгодны в отсутствие на то правовых оснований лишь для одной стороны — продавца¹².

3.4. Наконец, коллегия отметила, что в деле имелись иные обстоятельства, свидетельствующие о недействительности торгов. Они были связаны с тем, что реализованное помещение являлось частью инженерных систем здания и относилось к общедомовому имуществу, а значит, не могло быть продано в качестве автономного объекта недвижимости.

Вероятно, указанный недостаток может быть рассмотрен в качестве юридического, поскольку квалификация помещения как общего имущества многоквартирного дома (МКД) влечет возникновение в отношении него права общей долевой собственности всех собственников квартир в МКД. Между тем поскольку этот дефект в любом случае производен от физических характеристик помещения и покупатель не имел возможности узнать о нем из публичных реестров (в Едином государственном реестре недвижимости помещение было зарегистрировано как самостоятельный объект недвижимости за одним лицом), то его наличие существенно не влияет на условия ответственности продавца, однако предоставляет третьим лицам право заявлять о недействительности соответствующей сделки.

При этом реализация правопритязаний третьих лиц на это помещение в будущем (в частности, признание сделки недействительной и регистрация права общей долевой собственности) могла бы рассматриваться как исключение из нормативной модели продажи as is (несрабатывание перехода права собственности), а значит, являлась бы основанием для привлечения продавца к ответственности несмотря на продажу с торгов.

3.5. Таким образом, с подходом коллегии к решению проблемы информационной симметрии продавца и покупателя в рассматриваемом деле следует согласиться. Однако вопрос об ответственности продавца с учетом специфики реализации имущества на торгах для российского правопорядка остается открытым.