Ответственность цедента за действительность и исполнимость уступаемого требования из договора об участии в долевом строительстве

Анастасия Былова,
магистрантка Санкт-Петербургского государственного университета

Фабула дела

2 июля 2014 года между ООО «Стройвыбор» (общество, застройщик) и предпринимателем Д. (участник долевого строительства) заключен договор об участии в долевом строительстве (ДДУ).

Объектом, передаваемым участнику долевого строительства по договору, являлось нежилое помещение общей проектной площадью 1115,42 кв. м. Цена, подлежащая уплате участником долевого строительства застройщику за указанное нежилое помещение в соответствии с условиями договора, составляла 6 250 000 руб.

Согласно договору размер общей площади нежилого помещения после регистрации права собственности участника долевого строительства и окончательных измерений, производимых органами технического учета на основе данных технической инвентаризации, может быть изменен. Согласованная сторонами договора стоимость нежилого помещения при изменении общей площади в большую или меньшую сторону (не более 1% от общей площади нежилого помещения, указанной в ДДУ) по данным органа технической инвентаризации не меняется, доплата или возврат денежных средств между сторонами не производится. Если по результатам обмера общая площадь объекта долевого строительства окажется более чем на 1% меньше общей площади объекта долевого строительства по проекту, указанной в договоре, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства разницу между фактически внесенными им денежными средствами и произведением общей площади объекта долевого строительства в соответствии с обмерами, произведенными органом технической инвентаризации, на стоимость одного квадратного метра, указанную в договоре.

В последующем предприниматель Д. (цедент, ответчик) и предприниматель Р. (цессионарий, истец) заключили договор уступки права требования с застройщика передачи в собственность нежилого помещения общей проектной площадью 1115,42 кв. м. Цена уступки требования составляла 52 500 000 руб.

После сдачи объекта в эксплуатацию общая площадь спорного нежилого помещения изменена в связи с обмером и составила 1008,4 кв. м, что на 107,02 кв. м меньше площади, заявленной в договоре уступки.

Цессионарий, приняв во внимание положения ДДУ о перерасчете стоимости договора при расхождении договорной и фактической площади передаваемого ему помещения, рассчитал сумму требований к застройщику, которая составила 583 955 руб. 70 коп. Однако предъявление цессионарием требования о взыскании этой суммы с застройщика не состоялось, поскольку последний на основании решения суда был признан несостоятельным (банкротом).

В связи с этим цессионарий (истец) обратился в суд с иском к цеденту (ответчик) о взыскании неосновательного обогащения, составляющего стоимость недополученной площади, уплаченную ответчику при заключении договора уступки исходя из стоимости 1 кв. м помещения, в размере 4 101 641 руб. 29 коп.

Позиции нижестоящих судов

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, отметив, что заключение договора уступки изменяет состав сторон договора долевого участия в строительстве, но не обязательства, вытекающие из такого договора, вследствие чего при уменьшении площади переданного помещения истец как правопреемник участника долевого строительства на основании договора уступки вправе предъявить соответствующие требования к застройщику, а не к ответчику.

Апелляционный суд отменил это решение и удовлетворил иск. Он указал на нарушение принципа эквивалентности встречного предоставления, поскольку истцом за получение от ответчика права требования к застройщику было уплачено 52 500 000 руб. из расчета 47 067 руб. 47 коп. за 1 кв. м (всего 1115,42 кв. м), тогда как фактически истцу передан объект меньшей площадью, ввиду чего взыскал с ответчика 4 101 621 руб. 29 руб.

Окружной суд отменил постановление апелляционного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции. Он отметил, что переданное ответчиком по договору уступки право требования из договора долевого строительства существовало в момент его передачи, было реализовано цессионарием в соответствии с условиями ДДУ, в связи с чем выводы апелляционного суда о передаче цедентом права требования, которое частично не существовало, являются неправомерными.

Позиция Верховного Суда Российской Федерации

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (далее — ВС РФ) отменила постановление окружного суда и оставила в силе постановление суда апелляционной инстанции.

По мнению коллегии, поскольку договор долевого участия и последующий договор уступки права требования содержали условия, позволяющие индивидуализировать будущий объект, существенные условия о его площади и цене, то последующее непредоставление как застройщиком, так и цедентом объекта оговоренной площади влечет возврат уплаченной суммы покупателю лицом, не исполнившим свое обязательство.

Комментарий

1. Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) в случаях когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

1.1. Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 3(2021), утвержденного Президиумом ВС РФ 10 ноября 2021 года, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. Если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Недостача метража, на первый взгляд, представляется очевидным нарушением договора, в котором оговорена конкретная площадь передаваемого объекта. Тем не менее даже когда строительство осуществляется в строгом соответствии с проектной документацией, погрешности в метраже не исключаются. Соответственно, отклонения в размере общей площади итогового объекта являются обычными явлениями в строительной сфере.

Таким образом, нарушением договора об участии в долевом строительстве является любое отклонение метража в меньшую сторону, если предельное допустимое отклонение сторонами не согласовано¹.

1.2. По смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В этой связи в стандартном договоре об участии в долевом строительстве, как правило, предусмотрено условие о том, что компенсация осуществляется только в том случае, если отклонение от согласованной площади превышает определенное значение.

Из фабулы дела следует, что застройщиком был передан объект, общая площадь которого более чем на 1% меньше согласованной, что превышает установленный размер допустимой погрешности, то есть им нарушены условия договора и осуществлено ненадлежащее исполнение. В соответствии с условиями заключенного договора об участии в долевом строительстве указанное обстоятельство предопределило возникновение права участника долевого строительства на возврат застройщиком пропорциональной части цены.

Поскольку актуальная стоимость непереданного метража очевидно превышает цену, уплаченную на этапе строительства, перерасчет цены исходя из размера фактически переданной площади объекта, то есть восстановление эквивалентности в обмене, не исключает возможности взыскания с застройщика убытков в размере позитивного договорного интереса в целях достижения участником долевого строительства того материального положения, в котором он находился бы в случае надлежащего исполнения застройщиком своего обязательства.

2. Коллегия не дала однозначной квалификации договора, заключенного между истцом и ответчиком. Так, вслед за предписаниями о купле-продаже права требования коллегия сослалась на положения постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» о купле-продаже будущей недвижимости, а затем и вовсе на правила, посвященные уступке будущего требования. При этом указанные квалификации являются, на наш взгляд, взаимоисключающими, а вопрос состоит в определении субъекта, к которому цессионарий может предъявлять требования, и сам набор таких требований.

2.1. Исходя из доступных материалов дела представляется, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи требования из ДДУ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

Поскольку законодательство об участии в долевом строительстве указывает на переход в рассматриваемом случае как прав, так и обязанностей участника долевого строительства, такая «уступка» в действительности является передачей договорной позиции в соответствии со статьей 392.3 ГК РФ.

Таким образом, в комментируемом деле после уступки цессионарий (истец) стал стороной договора об участии в долевом строительстве и весь комплекс прав и обязанностей дольщика перешел к нему, включая право на возврат застройщиком разницы между стоимостью фактического и проектного метражей объекта.

Кроме того, цессионарий как сторона договора об участии в долевом строительстве помимо требования о перерасчете вправе также предъявить к застройщику требование о взыскании убытков в размере позитивного интереса.

При этом риск банкротства должника (застройщика) и, соответственно, возникающая в связи с этим объективная невозможность удовлетворения требований в полном объеме или в части должны возлагаться на цессионария.

2.2. Согласно пункту 1 статьи 390 ГК РФ цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, за исключением случая, если цедент принял на себя поручительство за должника перед цессионарием.

Аналогичные положения были включены и в текст договора уступки, заключенный между ответчиком и истцом.

На момент уступки, исходя из фабулы дела, дом, в котором располагается объект, уже был построен. Таким образом, формально получается, что цедентом было уступлено требование, которое изначально (то есть в момент уступки) являлось недействительным (несуществующим) в части того объема метража, который на момент уступки не существовал. Указанное обстоятельство может быть расценено в качестве нарушения условий договора, а именно подразумеваемых гарантий цедента по пункту 1 статьи 390 ГК РФ в отношении действительности уступаемого права.

По общему правилу в такой ситуации цессионарий-покупатель может отказаться от договора в целом, если данное нарушение гарантии носит существенный характер, либо заявить цеденту-продавцу о пропорциональном отказе от договора и снижении цены (статья 475 ГК РФ). Возможно также взыскание убытков.

Вместе с тем, учитывая, как было сказано ранее, что погрешность в метраже является крайне распространенным явлением, допустимо предположить, что при уступке прав из договора участия в долевом строительстве различия в проектной и переданной площади учитываются участниками оборота в качестве подразумеваемого элемента качества уступаемого права.

По мнению А. Г. Карапетова, «мыслимо выдвинуть аргумент о том, что при продаже прав и обязанностей из участия в долевом строительстве стороны подразумеваемо соглашаются с тем, что риск неисправности застройщика в части площади помещения несет цессионарий даже в сценарии, когда на момент уступки дом уже построен или возведен в части того этажа, на котором располагается соответствующее помещение. Иначе говоря, мыслимо подразумевать, что в части недостачи в части площади цессионарий покупает охранительное денежное требование к застройщику»².

На наш взгляд, указанный вывод заслуживает поддержки. При покупке договорной позиции участника долевого строительства разумному цессионарию перспектива получения объекта, не соответствующего заявленному метражу, вполне очевидна и понятна, и он добровольно соглашается с данным риском, который в то же время потенциально компенсируется реализацией его охранительных притязаний к застройщику.

2.3. В комментируемом определении содержится информация о том, что цедент (ответчик) перед заключением договора уступки не уточнял фактическую площадь помещения, заявив, что это мог сделать сам истец.

Нижестоящие суды и коллегия не уделили указанному обстоятельству пристального внимания.

Вместе с тем если цедент на момент уступки знал, что объект имеет меньшую площадь, для него блокируется возможность ссылаться на то, что подразумеваемое качество уступаемых прав в обычной ситуации допускает риск обнаружения недостачи, поскольку из принципа добросовестности вытекает его обязанность проинформировать цессионария о достоверно ему известных действительных характеристиках объекта, право требования передачи которого им уступается.

3. Цессионарий (истец) в рассматриваемом деле не заявлял требование, вытекающее из нарушения договора уступки, а обратился к цеденту (ответчику) с иском о взыскании неосновательного обогащения.

Несмотря на то что стороны связаны договорными отношениями, само по себе их наличие не исключает возможности взыскания неосновательного обогащения³.

3.1. Коллегия указывает, что из принципа равенства участников гражданских правоотношений, закрепленного в пункте 1 статьи 1 ГК РФ, следует принцип эквивалентности, который закреплен в статье 423 ГК РФ и устанавливает презумпцию возмездности договора.

Нарушение принципа эквивалентности предоставлений по договору влечет недостижение одной стороной того результата, на который она правомерно рассчитывала при заключении договора, и получение неосновательного обогащения другой стороной.

Требование из неосновательного обогащения при наличии между сторонами договорных отношений может возникнуть из-за исполнения договорной обязанности при последующем отпадении правового основания для такого исполнения, в том числе и в случае объективной невозможности получить встречное предоставление по договору в полном объеме или в части. Вместе с тем если лицу доступен иск, вытекающий из соответствующих договорных правоотношений, материальным законом исключается применение кондикционного иска, имеющего субсидиарный характер по отношению к договорным обязательствам. Следовательно, положения о неосновательном обогащении применяются, если нормами о соответствующем виде договора или общими положениями о договоре не предусмотрено иное.

3.2. Ответственность цедента на случай нарушения гарантии существования (действительности) уступаемого права носит договорный характер, то есть опирается на действительный договор⁴. Передача недействительного, в том числе в части, требования влечет ответственность передающей стороны согласно статье 390 ГК РФ, а не применение норм о неосновательном обогащении.

Если объектом уступки является не существующее на момент цессии право, это означает отсутствие распорядительного эффекта цессии. При этом действительность обязательственных последствий самого договора, на основании которого осуществляется уступка, не ставится под сомнение. Соответственно, цедент должен по требованию цессионария возместить ему убытки за нарушение договора и вернуть денежные средства, полученные за уступку, если вопреки условиям договора требование к цессионарию не перешло⁵.

3.3. При этом существование помещения в уменьшенной площади к моменту заключения договора в ситуации незнания об этом цедента, то есть наличие первоначальной физической невозможности исполнить договор в части передачи несуществующего метража, не должно перераспределять риски между цедентом и цессионарием, соответственно, риск как при первоначальной, так и при последующей невозможности исполнения должен возлагаться на цессионария⁶.

Учитывая же осведомленность цессионария об условиях реализации приобретенного права требования о передаче объекта долевого строительства, в том числе о вероятности изменения площади объекта, а также принимая во внимание приведенные ранее доводы в отношении подразумеваемого качества, вряд ли допустимо говорить о нарушении принципа эквивалентности встречного исполнения и нарушении цедентом условий договора.