От слова до дела целая верста

Анастасия Былова,
студентка Санкт-Петербургского государственного университета

Даниил Мерзляков,
студент Санкт-Петербургского государственного университета

Фабула дела

13.06.2020 между институтом (продавец, ответчик) и обществом (покупатель, истец) на условиях, определенных по результатам проведенных торгов, был заключен договор купли-продажи недвижимости (помещений).

В соответствии с договором цена помещений составила 500 млн руб. На основании пункта 4.3 договора платежным поручением от 11.06.2020 общество внесло сумма задатка в размере 96 871 700 руб.

Договором предусмотрено, что цену недвижимости за вычетом суммы задатка покупатель обязуется уплатить продавцу в течение двух рабочих дней с даты предоставления продавцом протокола об итогах голосования на внеочередном общем собрании акционеров продавца по вопросу одобрения договора, а также оригинала протокола внеочередного общего собрания акционеров продавца, подписанного председателем и секретарем. Внеочередное общее собрание акционеров продавца по вопросу одобрения крупной сделки проведено 25.08.2020. Полная оплата недвижимости по договору произведена покупателем 01.09.2020.

Договором установлена обязанность продавца и покупателя совместно в течение трех рабочих дней с момента подписания договора представить в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр) пакет документов для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

30.06.2020 сторонами в Росреестр был подан соответствующий комплект документов. Росреестр уведомлением от 10.07.2020 приостановил государственную регистрацию права собственности до 12.10.2020. Основанием послужило непредставление сторонами документа-основания для осуществления государственной регистрации, а также письмо Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее — Госинспекция по недвижимости) о нецелевом использовании земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости.

Продавец 28.08.2020 и 16.09.2020 обратился в Госинспекцию по недвижимости с просьбой сообщить, являются ли спорные нежилые помещения, находящиеся в собственности у института, объектами самовольного строительства, с указанием причины их включения в перечень таких объектов. 24.09.2020 Госинспекция по недвижимости ответила, что спорные помещения не входят в состав помещений, образованных в результате реконструкции, проведенной иными лицами без оформления в установленном порядке разрешительной документации. 30.09.2020 институт подал в Росреестр дополнительные пояснения с приложением документов и просил осуществить государственную регистрацию перехода права собственности.

На основании заявления обеих сторон сделки от 07.10.2020 Росреестр приостановил государственную регистрацию права собственности до 06.04.2021.

В период с октября 2020 года по март 2021 года в отношении института был наложен запрет на совершение регистрационных действий со спорной недвижимостью в связи с возбужденными исполнительными производствами.

Переход права собственности на проданные помещения зарегистрирован 07.04.2021. Акт приема-передачи помещений подписан сторонами 09.04.2021.

Общество, ссылаясь на то, что за период с 14.07.2020 по 09.04.2021 им были понесены убытки в размере 10 659 422 руб. 62 коп. в виде не полученной с арендаторов арендной платы, поскольку ответчик с просрочкой исполнил обязательство по государственной регистрации перехода права собственности и, как следствие, по передаче вещи, обратилось в суд с требованием о взыскании убытков в размере 10 659 422 руб. 62 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.07.2020 по 09.04.2021 в размере 15 555 543 руб. 09 коп.

Позиции нижестоящих судов

Решением суда первой инстанции с ответчика взысканы убытки в размере 10 659 422 руб. 62 коп., а также проценты (с учетом их снижения в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее — ГК РФ) в размере 3 млн руб.; в удовлетворении остальной части требований отказано.

Суд исходил из того, что в спорный период между ответчиком и арендаторами сохранялись арендные отношения, в результате чего институт, получив денежное возмещение за проданное имущество, продолжал извлекать пользу от этого имущества путем получения арендной платы, которая для покупателя явилась упущенной выгодой.

Апелляционный суд не согласился с выводами о наличии оснований для применения статьи 333 ГК РФ и изменил решение суда первой инстанции в этой части, взыскав охранительные проценты в заявленном размере. Окружной суд поддержал данную позицию.

Позиция Верховного Суда Российской Федерации

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (далее — ВС РФ) отменила акты нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.

По мнению коллегии, судам необходимо было оценить поведение покупателя и учесть, что одной из первопричин приостановления регистрации стало отсутствие в пакете документов договора купли-продажи, обязанность подачи которого была совместной, к тому же позднее обе стороны совместно попросили Росреестр о таком приостановлении. В этой связи вывод о возложении «исключительно на институт имущественной ответственности» в ситуации, когда своевременность перехода права собственности «на отдельных этапах находилась в сфере контроля обеих сторон договора и зависела как от действий истца, так и ответчика, не может быть признан соответствующим нормам материального права».

Также ВС РФ пояснил, что при определении потерь кредитора должна быть учтена и встречная выгода, полученная им в связи с экономией на расходах, которые возникли бы при надлежащем исполнении договора.

Проценты же, по мнению коллегии, нужно было начислять «лишь с момента, когда вещь должна была быть передана» (статья 487 ГК РФ), так как в рассматриваемом деле они «являются особым видом специально установленной гражданско-правовой ответственности продавца… за просрочку передачи товара». Кроме того, ВС РФ указал на зачетный характер неустойки к сумме взыскиваемых убытков, причиненных ненадлежащим исполнением того же самого обязательства.

Комментарий

1. Конструкция пункта 1 статьи 404 ГК РФ предполагает две ситуации, при которых возможно уменьшение размера ответственности должника. Первая заключается в смешанной вине обеих сторон в нарушении обязательства. Вторая же ситуация предполагает, что кредитор, будучи невиновным в нарушении самого обязательства, при этом способствовал увеличению убытков в последующем. Отдельные случаи могут располагаться на границе между указанными феноменами¹. Именно такой случай, по мнению коллегии, имеет место в рассматриваемом деле, в связи с чем в своей аргументации коллегия упоминает обе ситуации, описанные в пункте 1 статьи 404 ГК РФ. Полагаем, основания для оценки поведения покупателя в контексте второго предложения пункта 1 статьи 404 ГК РФ отсутствуют, поскольку ответственность должника за содействие кредитора увеличению убытков подлежит снижению, если возникновение убытков связано исключительно с поведением кредитора, не имеющим отношения к самому нарушению обязательства. В рассматриваемом споре убытки возникли вследствие нарушения обязательства продавца по передаче товара, поэтому последующий анализ поведения покупателя будет проведен в контексте случая, описанного в первом предложении пункта 1 статьи 404 ГК РФ.

1.2. В комментируемом определении коллегия обращает внимание на две причины приостановления регистрации, вину кредитора-покупателя в наступлении которых необходимо оценить.

Во-первых, коллегия указывает, что в пакете документов, направленных в Росреестр, не было договора купли-продажи, обязанность подачи которого являлась совместной в силу закона и договора. Вывод ВС РФ о том, что в данном эпизоде своевременность регистрации находилась в сфере контроля обеих сторон, основан исключительно на наличии их совместной обязанности по подаче документов в Росреестр.

Однако коллегия не устанавливает, какие именно действия должен был совершить покупатель для своевременной регистрации перехода права. В соответствии со статьей 454 ГК РФ продавец обязан передать товар покупателю и перенести на последнего право собственности на этот товар. В этой связи обязанность совершить действия, необходимые для регистрации, возложена на продавца. Покупатель же не должен препятствовать продавцу в реализации данной обязанности и содействовать ему в тех ситуациях, когда продавец не может самостоятельно исполнить свою обязанность. В частности, если какой-либо документ, необходимый для регистрации, находится только у покупателя, он должен предоставить его продавцу. Однако договор купли-продажи не является таким документом, так как его экземпляры находятся у обеих сторон. А значит, представление этого документа для регистрации полностью находилось в сфере контроля продавца. Так как продавец мог самостоятельно подать в Росреестр необходимое количество экземпляров договора купли-продажи, то покупатель не был обязан совершать данное действие. Равным образом и содействие продавцу со стороны покупателя в этом вопросе не являлось необходимым. Следовательно, рассмотренная причина приостановления регистрации находилась в сфере контроля продавца, поэтому смешанная вина сторон в данном случае отсутствует.

1.3. Коллегия не указала на необходимость оценить роль покупателя в нарушении сроков подачи документов. Полагаем, в рамках анализируемого дела целесообразно рассмотреть и эту причину несвоевременной регистрации. Соглашением сторон было предусмотрено, что стороны подают пакет документов для регистрации в течение трех рабочих дней с момента подписания договора.

Покупатель выдал указанному продавцом третьему лицу доверенность для подачи документов в Росреестр. В пункте 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что стороны совместно подают заявление для регистрации перехода права. Выдачей доверенности покупатель выразил свою волю на регистрацию, а также расширил сферу контроля продавца над процессом регистрации, предоставив продавцу возможность самостоятельно подать вышеупомянутое заявление. Поскольку подача документов находилась полностью в сфере контроля продавца, вины покупателя в просрочке нет.

1.4. Коллегия указывает также на необходимость оценить действия покупателя в подаче совместного заявления о приостановлении регистрации. В данном сюжете аффилированное с продавцом третье лицо, воспользовавшись выданной доверенностью, подало заявление от имени обеих сторон.

ВС РФ отметил, что действия третьего лица были основаны на действительной и не отмененной доверенности, поэтому действия представителя должны расцениваться как действия самого представляемого. Однако при оценке вины покупателя необходимо установить степень контроля продавца и покупателя за процессом регистрации, а также реальные действия каждой стороны. Коллегия, на наш взгляд, не учла, что заявление о приостановлении регистрации было умышленно подано аффилированным с продавцом третьим лицом как от имени продавца, так и покупателя. С учетом связанности третьего лица с продавцом необходимо снять «вуаль представительства» и рассматривать подобное действие как совершенное продавцом. Следует признать, что вина покупателя в рассмотренном эпизоде несвоевременной регистрации также отсутствует, а ссылка продавца на смешанную вину должна блокироваться судами на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ.

Таким образом, вины покупателя во всех эпизодах приостановления регистрации нет, вследствие чего, на наш взгляд, отсутствуют основания для снижения размера ответственности продавца в соответствии с пунктом 1 статьи 404 ГК РФ.

2. В комментируемом деле установленные договором сроки фактической передачи имущества были привязаны к моменту государственной регистрации перехода права собственности на него. Формально продавец осуществил фактическую передачу имущества с соблюдением этих сроков.

Однако следует поддержать коллегию в ее выводе о том, что продавец не может не считаться просрочившим в передаче вещи, поскольку именно задержка в государственной регистрации приводила к отсрочке передачи объекта.

2.1. Момент начала впадения продавца в просрочку в передаче титула, в свою очередь, наступил с даты, следующей за возможной датой подачи комплекта документов в регистрирующий орган, то есть с 18.06.2020.

При этом сам покупатель неустойку рассчитывал с 18.07.2020. Мы считаем, что требование о начислении неустойки с этой даты подлежит удовлетворению ввиду того, что стороны участвуют в состязательном процессе, и нет смысла пытаться рассчитать неустойку с более ранней даты.

3. Продавец, получивший обусловленную договором сумму предварительной оплаты, не может рассматриваться как неправомерно получивший или удерживающий денежные средства. Если в условиях нарушения срока передачи товара покупатель не заявляет требование о возврате указанной суммы, продавец выступает должником по обязательству, связанному с передачей товара, а не по денежному обязательству, и оснований для начисления процентов по статье 395 ГК РФ на сумму предварительной оплаты в таком случае не возникает².

Несмотря на отсутствие на стороне продавца денежного обязательства, покупатель тем не менее, согласно статье 487 ГК РФ, при просрочке в передаче предоплаченного товара вправе требовать от продавца уплаты мораторных процентов на сумму внесенной предоплаты, рассчитанных по правилам статьи 395 ГК РФ, с момента начала просрочки в передаче товара и до его фактической передачи.

Тем самым статья 487 ГК РФ предусматривает меру ответственности в виде законной неустойки, формула расчета которой определяется путем отсылки к правилам расчета процентов за просрочку в уплате денег.

3.1. Коллегия отмечает, что при отсутствии иного договорного регулирования, исходя из статьи 328 ГК РФ и пунктов 2, 3 статьи 487 ГК РФ, до внесения всей определенной договором суммы предоплаты (всех частей) продавец не обязан передавать товар, а покупатель не вправе требовать его передачу. Таким образом, ВС РФ констатирует, что начисление неустойки за непередачу вещи могло производиться покупателем не ранее, чем состоялось внесение покупателем последней части цены, то есть не ранее 01.09.2020.

Этот вывод представляется нам сомнительным. Согласно условиям договора передача имущества должна была состояться после внесения покупателем задатка и до уплаты оставшейся части цены. Следовательно, договором было прямо предусмотрено специальное регулирование передачи объекта недвижимости до уплаты всей цены договора.

При этом интересен пассаж коллегии о том, что оплата в силу фактических обстоятельств оказалась предварительной в полном объеме, то есть до передачи недвижимости покупателем была уплачена вся цена договора. В рассматриваемом деле стороны договорились о том, что под предварительной оплатой понимается внесенный покупателем задаток, остальная же часть цены должна была быть уплачена после осуществления регистрации перехода права и физической передачи недвижимости, то есть второй платеж по условиям договора не должен был являться составной частью предварительной оплаты. То обстоятельство, что регистрация не была осуществлена вовремя и покупатель до регистрации успел оплатить всю стоимость объекта, не должно смещать срок внесения предварительной оплаты до того момента, когда был осуществлен второй платеж. ВС РФ сам указывает, что воля сторон не была направлена на то, чтобы предварительная оплата представляла собой уплату всей стоимости недвижимости до ее передачи. Неясно, почему просрочка продавца ведет к изменению срока внесения предварительной оплаты и, как следствие, к выводу о том, что оговоренный сторонами задаток является лишь частью предварительной оплаты, что предопределяет смещение момента возникновения права на начисление неустойки по статье 487 ГК РФ.

Таким образом, считаем, что рационально начислять неустойку по статье 487 ГК РФ с момента начала просрочки на сумму задатка, поскольку именно он являлся предварительной оплатой, а после внесения оставшейся части стоимости имущества — на всю сумму, внесенную покупателем, которая стала предварительной оплатой по причине того, что продавец не исполнил в срок свою обязанность по регистрации, а не в силу условий договора. Иной подход оставляет незащищенным покупателя на тот период, когда продавец уже впал в просрочку.

4. Коллегия обоснованно, на наш взгляд, применила подход расчета упущенной выгоды покупателя по формуле «доходы минус экономия на расходах». Поскольку под упущенной выгодой понимается чистый доход, то необходимо учитывать не только размер поступлений по арендной плате, но и переменные издержки продавца. Таковыми, например, могут являться налог на имущество, расходы на охрану, снабжение энергоресурсами (электричеством, водой и др.).

4.1. Квалифицируя неправомерные доходы продавца как убытки покупателя в форме упущенной выгоды, ВС РФ ссылается на абзац второй пункта 2 статьи 15 ГК РФ. Данному выводу способствует и формулировка названной нормы. Вместе с тем в доктрине ведутся дискуссии относительно правовой природы доходов от нарушения обязательства (disgorgement of profits)³.

Возмещение убытков носит компенсационный характер и основано на идее корректирующей справедливости, восстановлении имущественного положения, существовавшего до нарушения. Но если убытки окажутся меньше неправомерных доходов или будут отсутствовать, то доходы останутся у нарушителя. Такое решение противоречит принципу, закрепленному в пункте 4 статьи 1 ГК РФ, из которого следует идея истребования неправомерных доходов в пользу лица, право которого нарушено, даже при отсутствии у него убытков.

Из-за этого противоречия есть основания считать истребование неправомерных доходов самостоятельным институтом гражданско-правовой ответственности, так как их правовая природа отличается от природы убытков. Поэтому требование покупателя представляет собой истребование неправомерных доходов.

Однако как и ко взысканию убытков, к данному институту следует применять метод расчета «доходы минус экономия на расходах»⁴.

5. Коллегия указала, что в рассматриваемом деле сумму неустойки следует зачесть в сумму убытков (пункт 60 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

При квалификации спорной суммы как убытков по правилам статьи 394 ГК РФ неустойка за просрочку в передаче предоплаченного товара подлежит зачету в сумму мораторных убытков, на что и указала коллегия. Однако в таком сюжете исключаются те преимущества, которые законодатель предусмотрел в статье 487 ГК РФ, что, в свою очередь, снижает уровень защищенности покупателя, пострадавшего от нарушений продавца.