Правовое значение акта приема-передачи для прекращения бессрочной аренды
Комментарий к определению Верховного Суда Российской Федерации от 19.10.2023 № 307-ЭС23-9843
Екатерина Недопрядченко,
студентка Санкт-Петербургского государственного университета
Александр Масына,
студент Санкт-Петербургского государственного университета
Фабула дела
13.12.2013 между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (комитет, арендодатель) и ОАО «Хозяйственно-эксплуатационное управление Адмиралтейского района» (общество, арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений сроком действия по 12.11.2014.
По окончании данного срока арендатор продолжил пользоваться помещением.
11.03.2019 комитет направил обществу претензию с предложением о добровольном расторжении договора аренды и освобождении занимаемого объекта недвижимости.
Полагая, что арендатор (ответчик) не освободил арендуемые помещения и не вернул их арендодателю (истцу), последний обратился в суд с иском о взыскании с ответчика 3 558 449 руб. 15 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2015 по 31.03.2019 и 8 808 384 руб. 47 коп. пеней за просрочку платежа, начисленных по состоянию на 29.11.2021.
Ответчик утверждал, что уведомлением от 15.06.2017 он на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) известил истца о расторжении договора и 01.07.2017 освободил помещение. Вместе с тем акт приема-передачи (возврата) арендуемого имущества оформлен не был ввиду уклонения арендодателя от его составления.
Позиция нижестоящих судов
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, посчитав, что комитет сам уклонялся от приемки имущества, а также применил с учетом даты подачи иска в суд (03.02.2022) исковую давность по отношению к периоду до 03.01.2019.
Апелляционный суд принял во внимание отсутствие акта возврата арендованного имущества. Кроме того, суд указал на истечение исковой давности по отношению к части исковых требований. На основе этих фактов суд признал наличие у ответчика задолженности по арендной плате, отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск частично, взыскав долг за период с 03.01.2019 по 31.03.2019, так как иск был подан в 2022 году.
Данная позиция была поддержана окружным судом.
Позиция Верховного Суда Российской Федерации
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (далее — ВС РФ) констатировала, что апелляционным и окружным судами проигнорирован тот факт, что на обращение арендатора арендодатель так и не предпринял действий, направленных на оформление возврата помещений, а арендатор, освободив помещение и уведомив об этом арендодателя, считал договор прекращенным.
В связи с этим коллегия отменила акты апелляционного и окружного судов, оставив в силе решение суда первой инстанции.
Комментарий
1. Из фабулы дела следует, что договор аренды нежилых помещений исходно носил срочный характер. Однако после окончания срока, так как арендатор продолжил пользоваться этим имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ произошла автопролонгация — срочный договор аренды автоматически превратился в бессрочный.
Вместе с тем бессрочный характер договора аренды не может означать его вечность. Для предотвращения подобного вечного характера, противоречащего существу обязательственных отношений1, пункт 2 статьи 610 ГК РФ устанавливает право любой из сторон бессрочного договора аренды на односторонний безмотивный отказ посредством предупреждения (уведомления) контрагента.
2. Термин «предупреждение», используемый в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, не устанавливает специального регулирования формы одностороннего отказа от бессрочного договора аренды. Таким образом, предупреждение должно отвечать общим правилам статьи 450.1 ГК РФ об уведомлении об одностороннем отказе. По мнению А. Г. Карапетова, из толкования статьи 450.1 ГК РФ следует, что форма одностороннего отказа должна соответствовать форме заключенного договора, в особенности если форма договора установлена нормативно2. Таким образом, представляется, что исходя из предписаний статьи 651 ГК РФ уведомление об одностороннем отказе от договора аренды нежилых помещений должно быть совершено в письменной форме.
2.1. Порядок прекращения бессрочного договора аренды посредством одностороннего отказа одной из сторон обладает своеобразием, вытесняя применение общих правил статьи 450.1 ГК РФ (lex specialis derogat generalis). Доставка заявления об отказе (уведомления) адресату является необходимым условием юридического эффекта такого отказа, но в силу предписаний абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ не влечет подобного эффекта немедленно. В качестве общего правила указанная норма сдвигает правопрекращающий эффект немотивированного отказа от бессрочной аренды на будущее (на установленный нормативно — месячный или трехмесячный — срок либо согласованный сторонами срок предупреждения). Следовательно, говоря о предупреждении другой стороны об одностороннем отказе, закон не имеет в виду необходимость совершения отказывающейся от договора стороной двух волеизъявлений: собственно предупреждения и последующего отказа (хотя подобная процедура и может быть особо установлена соглашением). В архетипической ситуации, описанной в комментируемой норме, речь идет об одном волеизъявлении (отказе), правопрекращающий эффект которого смещен в будущее3.
2.2. Применительно к фабуле рассматриваемого дела необходимо проанализировать правовой эффект предупреждения об одностороннем безмотивном отказе от договора со стороны арендодателя (от 11.03.2019), а также предупреждения об одностороннем безмотивном отказе со стороны арендатора (датируется 15.06.2017). Поскольку оба эти предупреждения (уведомления) направлены на один и тот же результат, но констатация, что каждое из них достигло этого результата, очевидно невозможна, следует признать правовой эффект лишь за первым по времени предупреждением (то есть предупреждением со стороны арендатора от 15.06.2017). Соответственно, прекращение спорного договора должно было наступить через три месяца после получения данного уведомления арендодателем.
Несмотря на то что помещение было оставлено арендатором 01.07.2017 (то есть заблаговременно), его обязанность по оплате аренды должна была продлиться до момента прекращения договора. Договор бессрочной аренды мог прекратиться 01.07.2017 только в случае, если обе стороны посредством конклюдентных действий или подписания акта приема-передачи помещения выразили бы на то свое согласие4. Поскольку из материалов дела не усматривается ни совершения подобных совместных действий, ни подписания акта, следует признать ошибочным утверждение ответчика, что договор прекращен 01.07.2017. Арендатор должен выплатить всю предусмотренную по договору арендную плату до момента истечения трех месяцев со дня получения его предупреждения об одностороннем отказе арендодателем.
3. Одним из важных вопросов рассматриваемого дела явился вопрос о правовом значении акта приема-передачи. Согласно статье 655 ГК РФ передаточный акт является доказательством фактической передачи вещи. При этом данная статья рассматривает значение передаточного акта только в начале оформления отношений по договору аренды. Тем не менее доктрина и судебная практика признают, что при прекращении договора аренды и возврате соответствующего имущества необходимо составить и возвратный акт, исходя из тех же самых целей доказывания фактического возврата имущества арендодателю5.
В рамках рассматриваемого дела подобный возвратный акт сторонами не был подписан. Вместе с тем обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, выводимая из предписаний пункта 2 статьи 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора (определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908, пункт 31 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2020), утвержденного Президиумом ВС РФ 22 июля 2020 года)6.
Следует также указать, что уклонение от подписания возвратного акта со стороны арендодателя может и должно восприниматься по аналогии с пунктом 2 статьи 408 ГК РФ, то есть как просрочка кредитора по принятию предоставления. Таким образом, с момента просрочки кредитора-арендодателя договор будет считаться прекратившимся.
1 «На случай, когда срок аренды не определен, именно таким образом реализуется имманентно присущее правовому режиму аренды неприятие вечной связанности сторон. Иначе говоря, как и зарубежные и международные аналоги, отечественный ГК РФ не рассматривает бессрочную аренду в качестве вечной, а лишь устанавливает для такой аренды возможность ее прекращения во всякое время посредством одностороннего отказа любой из сторон» (см.: Аренда: комментарий к статьям 606–625 и 650–655 Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронное издание] / Отв. ред. А. Г. Карапетов. М.: М-Логос, 2023. С. 274 (автор комментария к статье 610 ГК РФ — А. А. Павлов)).
2 «В любом случае как из применения ст. 452 ГК РФ, так и из телеологического расширительного толкования ст. 161 ГК РФ следует, что… отказ от договора… в отношении которого специальные нормы закона установили обязательную письменную форму, должен оформляться письменно» (подробнее см.: Договорное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 420–453 Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронное издание. Редакция 2.0] / Отв. ред. А. Г. Карапетов. М.: М-Логос, 2020. С. 1184–1185 (автор комментария к статье 450.1 ГК РФ — А. Г. Карапетов)).
3 Аренда: комментарий к статьям 606–625 и 650–655 Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронное издание]. С. 288 (автор комментария к статье 610 ГК РФ — А. А. Павлов).
4 «В случае когда… арендатор до истечения срока, согласованного в договоре, или более ранней даты, указанной в уведомлении об отказе, освободит арендуемое помещение и передаст его по акту арендодателю, есть основания квалифицировать данный согласованный (по крайней мере, пока в акте не отражена иная направленность воли арендодателя) возврат в качестве соглашения сторон о прекращении договора. И, следовательно, рассматривать дату этого возврата по акту как момент соответствующего прекращения» (подробнее см.: Аренда: комментарий к статьям 606–625 и 650–655 Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронное издание]. С. 294 (автор комментария к статье 610 ГК РФ — А. А. Павлов)).
5 «…Положения о передаче арендодателем арендатору объекта аренды действуют также в отношении обратного действия, т. е. возвращения объекта аренды арендодателю. Это значит, что помимо фактического возврата вещи во владение арендодателя по общему правилу требуется составление акта о возврате объекта» (см.: Аренда: комментарий к статьям 606–625 и 650–655 Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронное издание]. С. 808 (автор комментария к статье 655 ГК РФ — Р. С. Бевзенко)).
6 Подробнее см.: Аренда: комментарий к статьям 606–625 и 650–655 Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронное издание]. С. 809 (автор комментария к статье 655 ГК РФ — Р. С. Бевзенко).
Читайте все платные статьи от 420 ₽ при приобретении годовой подписки
Чтобы оставить комментарий вам нужно Войти или Зарегистрироваться
