Комната консьержа как общее имущество многоквартирного дома

Марат Сабитов,
студент Санкт-Петербургского государственного университета

Фабула дела

Общество «ГлавГрадоСтрой» являлось застройщиком многоквартирного дома (МКД). 13 мая 2015 года в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) внесена запись о регистрации права собственности на спорное нежилое помещение (комнату консьержа) в МКД за застройщиком.

В рамках банкротства застройщика это помещение по итогам проведенной инвентаризации было включено конкурсным управляющим в конкурсную массу должника, а в дальнейшем продано конкурсным управляющим на торгах.

Граждане — собственники помещений в МКД подали в суд заявление о признании незаконным перехода к застройщику-должнику права собственности на спорное помещение и признании недействительной и аннулировании соответствующей записи в ЕГРН.

Позиция нижестоящих судов

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, исходя из того, что комната консьержа не является общим имуществом собственников помещений в МКД. Изначальное оформление права на нее за застройщиком свидетельствует о том, что с момента ввода в эксплуатацию спорный объект имел самостоятельное назначение и принадлежал застройщику, который нес расходы по его содержанию, в том числе по уплате налога на имущество. Кроме того, суд пришел к выводу о пропуске заявителями срока исковой давности, указав на общедоступность сведений о регистрации права собственности на спорное помещение за застройщиком-должником.

Апелляционный и окружной суды поддержали данные выводы.

Позиция Верховного Суда Российской Федерации

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (далее — ВС РФ) отменила акты нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.

Коллегия отметила, что в условиях проектирования и последующей эксплуатации спорного нежилого помещения в качестве комнаты консьержа такое имущество квалифицируется как общее имущество дома, поэтому факт регистрации в ЕГРН права собственности на это помещение за должником не имеет правового значения.

Коллегия также обратила внимание, что в данном случае надлежащим способом защиты прав собственников является иск о признании зарегистрированного права отсутствующим. Данный иск представляет собой разновидность негаторного иска, поэтому на него не распространяется исковая давность. При этом реализация спорного помещения конкурсным управляющим на торгах не препятствует восстановлению нарушенных прав собственников.

Комментарий

1. Комната консьержа как общее имущество

1.1. С 1 марта 2015 года вступила в силу норма, согласно которой «выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома… осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в государственный кадастр недвижимости» (пункт 2 статьи 17 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Однако в рассматриваемом деле дом был введен в эксплуатацию 30 декабря 2014 года, то есть до вступления в силу данной нормы. На тот момент действовало регулирование, по которому постановка на кадастровый учет объектов, входящих в состав общего имущества МКД, носила необязательный характер.

Вероятно, поэтому в рассматриваемом деле комната консьержа была поставлена на кадастровый учет уже непосредственно застройщиком, который 13 мая 2015 года и зарегистрировал право собственности на данное помещение за собой.

1.2. Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего на момент ввода МКД в эксплуатацию) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Следовательно, за собственниками квартир в данном МКД было зарегистрировано право долевой собственности на общее имущество, однако само это имущество не было поставлено на кадастровый учет, а значит, не было определено.

В литературе уже достаточно давно подчеркивалась порочность такого регулирования, поскольку «собственники помещений в многоквартирных домах имеют долю в праве собственности на некое неопределенное общее имущество, что противоречит не только практическим потребностям, но и общим принципам гражданского права»¹. Если бы регулирование было иным, то в комментируемом деле вопрос об отнесении комнаты консьержа к общему имуществу мог бы и не возникнуть, так как данное помещение было бы поставлено на кадастровый учет при вводе дома в эксплуатацию, а следовательно, определенно значилось бы в качестве общего имущества собственников МКД. В рассматриваемом же сюжете вопрос может быть разрешен только путем соотнесения комнаты консьержа с признаками общего имущества.

1.3. Статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) скорее приводят незакрытый перечень того, что может быть отнесено к общему имуществу собственников МКД, чем определяют признаки, по которым можно распознать такое имущество.

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ комната консьержа гипотетически может подпадать под две категории общего имущества: «помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме» или «иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме».

В комментируемом деле коллегия, видимо, не приходит к выводу, к какой из этих категорий относится комната консьержа, так как приводит их обе в тексте определения. На наш взгляд, данные категории, по сути, перекрывают друг друга, так как «удовлетворение социально-бытовых потребностей» собственников входит в объем понятия «обслуживание» помещений в МКД.

Коллегия указывает, что «основным критерием для отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании». Однако выбор данного критерия в качестве основного для такой разновидности общего имущества, как общие помещения, кажется сомнительным.

Во-первых, вывод об основополагающем характере вышеуказанного критерия, вероятно, сделан в результате некорректного толкования пункта 1 статьи 290 ГК РФ. Последний говорит, что к общему имуществу относится, в частности, «оборудование», «обслуживающее более одного помещения». Анализ текста данной нормы показывает, что приведенный причастный оборот не относится к другой названной в этой норме разновидности общего имущества — «общим помещениям многоквартирного дома». Следовательно, ГК РФ не указывает на универсальность признака «обслуживания более одного помещения» для всех категорий общего имущества, а приводит его лишь для оборудования. Во-вторых, «обслуживание более одного помещения в здании» — слишком широкий критерий. Далеко не все из помещений, соответствующих этому критерию, являются общим имуществом МКД. Например, если на первом этаже располагается клининговая фирма, которой принадлежит помещение на праве частной собственности и которая занимается уборкой квартир в МКД, то формально ее помещение тоже может подпадать под «обслуживание более одного помещения». В-третьих, спорным является то, что функция консьержа заключается в обслуживании помещений в МКД. Правильнее было бы сказать, что он удовлетворяет потребности собственников квартир в сохранности имущества, а не занимается обслуживанием самих квартир. Квартира не может нормально эксплуатироваться, например, без водоснабжения или отопления. В случае же отсутствия консьержа в МКД квартира, возможно, снижается в цене, но продолжает быть пригодной для использования по своему назначению. Поэтому говорить об обслуживании консьержем самих помещений, на наш взгляд, неуместно.

1.4. Таким образом, ГК РФ не дает универсального и подходящего для данного дела критерия для определения того, какие помещения относятся к общему имуществу МКД. ЖК РФ же приводит перечень пересекающихся друг с другом категорий, который также не позволяет сделать вывод о правовой природе комнаты консьержа. Следовательно, возникает необходимость поиска соответствующего критерия за пределами нормативной базы.

Для определения того, входит ли помещение в состав общего имущества, в доктрине предлагается такой критерий, как «предназначение для удовлетворения потребностей граждан для проживания»². Он, как нам кажется, лучше подходит для обоснования отнесения комнаты консьержа к общему имуществу МКД.

Удовлетворение потребностей граждан для проживания является более узкой и понятной категорией, нежели обслуживание помещений. Сохранность квартир и общего имущества МКД является важной потребностью граждан, связанной с комфортным проживанием. Функция консьержа как раз заключается в обеспечении безопасности. Системы же видеонаблюдения, домофон и другое оборудование, которое, согласно заявлению собственников, находится в спорном помещении, помогает консьержу способствовать безопасному проживанию и сохранности имущества в МКД. Следовательно, комната консьержа действительно предназначена для удовлетворения потребности граждан, неразрывно связанной с проживанием, а значит, является общим имуществом МКД.

2. Иск о признании права отсутствующим и иск о признании права собственности

2.1. В своем исковом заявлении истцы просили о признании недействительной и аннулировании записи о регистрации в ЕГРН. Из этой формулировки не ясно, какой вещно-правовой иск имели в виду истцы.

Коллегия говорит о том, что надлежащим иском в данном случае является иск о признании зарегистрированного права отсутствующим. Однако подобный вывод кажется спорным. Во-первых, ВС РФ неоднократно указывал, что истцом по иску о признании права собственности отсутствующим может быть владеющий собственник, право которого зарегистрировано в ЕГРН³. Истцы же в рассматриваемом деле не записаны в реестре в качестве собственников комнаты консьержа. Во-вторых, согласно пункту 52 постановления Пленумов ВС РФ и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22) иск о признании права собственности отсутствующим предъявляется тогда, когда право истца «не может быть защищено путем признания права или истребования из чужого незаконного владения». ВС РФ также подчеркивал, что иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который применяется лишь тогда, когда право истца не может быть восстановлено посредством предъявления других исков⁴. Поэтому перед тем как делать вывод о необходимости применения иска о признании права отсутствующим, суду следует обосновать, почему другие вещно-правовые иски не могут быть применены в данной ситуации.

2.2. К сожалению, подобного обоснования коллегия не приводит, в связи с чем попробуем самостоятельно проверить, насколько допустимо предъявление в рассматриваемом сюжете иных вещно-правовых исков.

Способом защиты прав собственников помещений в МКД, на наш взгляд, не может выступать виндикационный иск, поскольку истцы не были лишены владения.

Более сложным является вопрос об иске о признании права. Согласно пункту 58 постановления № 10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. В рассматриваемом деле собственники помещений в МКД владеют комнатой консьержа (используют ее в своем интересе), в то время как право собственности на спорное помещение зарегистрировано за другим лицом (застройщиком-должником или покупателем на публичных торгах). Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)⁵ (пункт 3 постановления Пленума ВС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). Следовательно, если истцы докажут, что спорное помещение относится к общему имуществу (то есть принадлежит истцам на праве общей собственности), они могут рассчитывать на удовлетворение иска о признании права собственности на это помещение⁶.

Согласно пункту 52 постановления № 10/22 если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии права на недвижимое имущество, то такое решение является основанием для внесения записи в ЕГРП. Следовательно, запись о праве общей долевой собственности собственников помещений в МКД на комнату консьержа исключит включение этого помещения в конкурсную массу застройщика-должника.

В связи со сказанным позиция коллегии о применении в рассматриваемом деле иска о признании права отсутствующим кажется сомнительной, поскольку этот иск носит исключительный (субсидиарный) характер, а нарушенное право заявителей может быть восстановлено путем предъявления иска о признании права собственности.

3. Исковая давность

В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Относится ли иск о признании права собственности к такому роду исков?

Из разъяснений пункта 2 постановления № 10/22 следует, что иск о признании права собственности не является разновидностью негаторного иска, а представляет собой феномен sui generis.

Иск о признании права собственности — это внедоговорное требование собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество. Данный иск не связан с нарушениями правомочия собственника, а направлен лишь на установление уже существующего статуса вещи⁷.

Таким образом, при рассмотрении иска о признании судом выясняется только наличие или отсутствие права собственности. При виндикации же суд определяет также наличие обязанности ответчика по возврату незаконно удерживаемого имущества. Тем самым виндикация предполагает собой притязание на принуждение ответчика к исполнению, в то время как иск о признании является установительным притязанием, которое ни к чему ответчика не принуждает. Действию исковой давности может быть подвержено только материально-правовое притязание истца к ответчику. Иск о признании права, в отличие от виндикационного иска, не подтверждает наличие или отсутствие подобного материально-правового притязания, поэтому не подлежит задавниванию⁸.

Еще одним аргументом является природа самого защищаемого права. Иск о признании права защищает право собственности. Последнее является бессрочным и не может прекратиться лишь ввиду бездействия собственника в отношении записи в реестре. Поэтому собственник должен иметь возможность в любое время формализовать свое право, чтобы прояснить статус вещи для третьих лиц. Это уменьшит возможность добросовестного приобретения, а также сделает гражданские отношения более прозрачными⁹.

4. Собственники помещений в МКД vs приобретатель имущества на публичных торгах

4.1. Как подчеркивает в комментируемом определении коллегия, «в настоящий момент спорное помещение реализовано конкурсным управляющим на торгах», что «не препятствует восстановлению нарушенных прав собственников».

Стоит напомнить, что в России действует негативный тип системы регистрации. Соответственно, факт записи о праве собственности какого-то лица в реестре не означает безусловного наличия права собственности у данного лица, хоть оно и указано в реестре в качестве правообладателя. Запись порождает право собственности только при наличии действительного основания¹⁰. Следовательно, если основания для приобретения права собственности на комнату консьержа у застройщика-должника не было, то право собственности отсутствовало в момент включения имущества в конкурсную массу должника. А значит, такое право не могло быть передано приобретателю посредством отчуждения имущества на публичных торгах.

Необходимо рассмотреть возможность использования приобретателем тех или иных способов защиты.

4.2. Договор купли-продажи имущества по итогам публичных торгов в процедуре банкротства заключается между застройщиком-должником в лице конкурсного управляющего (в качестве продавца) и победителем торгов (в качестве покупателя). Договор купли-продажи является консенсуальным, поэтому отсутствие оснований для включения комнаты консьержа в конкурсную массу не является препятствием для заключения самого договора, не влечет его недействительности¹¹. Договор считается заключенным, и из него возникает обязанность продавца передать в собственность покупателя комнату консьержа. Однако данная договорная обязанность, очевидно, не была исполнена. Это вытекает из принципа nemo plus iuris, в соответствии с которым никто не может передать больше прав, чем имеет сам. Комната консьержа не могла войти в конкурсную массу, поскольку право собственности на помещение у застройщика-должника не возникло. Поэтому он в лице конкурсного управляющего не может передать право собственности на данное помещение приобретателю на публичных торгах.

Из этого вытекает возможность использования покупателем договорных способов защиты в отношении застройщика-должника как неисправного продавца (например, возмещения причиненных убытков в размере позитивного интереса).

4.3. Собственники помещений в МКД не связаны договорными отношениями с приобретателем помещения, поэтому от подобного рода исков они защищены. Кроме того, покупатель на публичных торгах не сможет предъявить к ним и вещно-правовые иски. Ранее же судом было подтверждено наличие права общей собственности собственников квартир в МКД на комнату консьержа. Поскольку в России принята унитарная концепция права собственности, не предполагающая наличия нескольких прав собственности на один объект, право собственности покупателя (выступающее условием для активной легитимации по вещно-правовым искам) не может быть признано.

---