30 лет тому назад

Иван Третьяков,
студент Санкт-Петербургского государственного университета

Фабула дела

11 февраля 1993 года Красноярскому производственному объединению по зерноуборочным комбайнам (далее — завод) Красноярским земельным комитетом выдано свидетельство на право пользования земельным участком площадью 744 642,7 кв. м, фактически занимаемым территорией этого завода.

На протяжении длительного периода, начиная с 1993 года, распорядительные функции в отношении изначально сформированного земельного участка и образованных из него впоследствии спорных земельных участков осуществляли органы местного самоуправления города Красноярска.

После признания завода банкротом первоначальный земельный участок был передан в собственность обществу и впоследствии разделен на 58 участков.

Прокурор в интересах межрегионального территориального управления Росимущества предъявил в суд иск к ООО «Новоостровский» и ООО «СЗ ЖК «Новоостровский» (ответчики) о признании отсутствующим права собственности ответчиков в отношении 58 земельных участков и взыскании с них неосновательного обогащения в общей сумме более 496 млн руб. в связи с незаконной приватизацией первоначального земельного участка.

Прокурор ссылался на то, что Российская Федерация является собственником первоначального земельного участка, спорные земельные участки входят в его границы, при этом первоначальная сделка по приватизации земельного участка является недействительной, поскольку совершена органом местного самоуправления в отсутствие соответствующих полномочий на распоряжение объектом, являющимся федеральной собственностью.

Позиция нижестоящих судов

Суды трех инстанций удовлетворили иск. Они указали, что первоначальный земельный участок площадью 744 642,7 кв. м, занятый объектами недвижимого имущества завода, не был приватизирован в составе его имущественного комплекса, предоставлялся предприятию федерального уровня собственности, в связи с чем только Российская Федерация в лице ее уполномоченных органов вправе была распоряжаться этим земельным участком, а орган местного самоуправления не был наделен такими полномочиями.

Позиция Верховного Суда Российской Федерации

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (далее — ВС РФ) отменила акты нижестоящих судов и отказала в удовлетворении иска.

Коллегия указала, что спорные земельные участки были приобретены в 1990-х годах и с тех пор право собственности на них никем не оспаривалось. Поскольку истек установленный срок исковой давности, оснований для применения иска о признании права отсутствующим не имелось.

Коллегия также отметила, что ответчики являются добросовестными приобретателями, поскольку сделки были оформлены надлежащим образом, сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), а фактическое владение участками осуществлялось длительное время. Отсутствие притязаний со стороны органов власти в течение десятилетий укрепило правовую позицию владельцев и исключает возможность ретроспективного лишения их зарегистрированных прав.

Кроме того, иски о признании права отсутствующим могут использоваться только как способ фактического восстановления нарушенного права, а не как формальный инструмент. Заявление подобных требований без цели вернуть имущество нарушает принципы правовой определенности и стабильности гражданского оборота. Вмешательство в сложившиеся отношения спустя десятилетия по формальным основаниям недопустимо.

Комментарий

1. Природа заявленного требования

Ссылаясь на то, что первоначальный земельный участок является федеральной собственностью в силу закона, суд первой инстанции удовлетворил иск прокурора о признании права собственности ответчиков на земельные участки отсутствующим. При этом суд отметил, что на заявленное требование исковая давность не распространяется, поскольку оно является разновидностью негаторного иска (статья 208 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее — ГК РФ).

1.1. Действительно, судебная практика традиционно относит иск о признании права отсутствующим к разновидности негаторного иска, к которому исковая давность не применима¹.

Однако нетрудно заметить, что, предлагая подобную квалификацию иска о признании права отсутствующим, пункт 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — ВАС РФ) от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты права собственности от нарушений, не связанных с лишением владения» указывал, что речь идет о требовании, которое предъявляется владеющим и реестровым собственником недвижимости («право на этот иск имеет только владеющее лицо, право которого зарегистрировано в ЕГРН»). Таким образом, требование о признании зарегистрированного права отсутствующим «может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество»².

Однако эти условия очевидно не выполняются применительно к рассматриваемому делу. Исходя из его фабулы, спорные земельные участки, так же как и первоначальный земельный участок, не находятся во владении материального истца (в лице Российской Федерации).

1.2. Высшие судебные инстанции неоднократно подчеркивали экстраординарный (исключительный) характер рассматриваемого требования, указывая, что применение иска о признании зарегистрированного права отсутствующими возможно лишь при условии, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (виндикационного, иска о признании)³.

В рассматриваемом случае интерес материального истца заключается в возврате владения спорными земельными участками, которые в настоящее время не только зарегистрированы в реестре на имя ответчиков, но и находятся в их фактическом обладании. Этот интерес может быть защищен посредством виндикации (иска невладеющего истца к владеющему ответчику о возврате владения спорным имуществом). Как верно указала в комментируемом определении коллегия, «если ответчик владеет спорной вещью, то вопрос о погашении регистрационной записи о его праве на недвижимость может решаться только путем предъявления к нему виндикационного иска, судебный акт по которому будет являться основанием для изменения сведений в реестре».

Коллегия также напомнила о возможности «переквалификации» заявленных истцом требований, их оценке судом исходя не из формулировки истца, а из существа защищаемого интереса. Подобная возможность закреплена в пункте 35 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 для ситуации, когда вместо виндикационного истцом предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества: в подобном случае «суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ», то есть правила, установленные для виндикационного иска. Тем самым коллегия, видимо, намекает на необходимость применения этой идеи и в рассматриваемом сюжете. Если под видом «иска о признании права отсутствующим» истцом (как в комментируемом деле) фактически заявлен виндикационный иск, суду при рассмотрении дела надлежит применять корпус правил, установленных для виндикации (статьи 301, 302 ГК РФ).

2. Условия виндикации

2.1. Одно из условий предъявления виндикационного иска — это сохранение спорной вещи в натуре. Является ли раздел первоначального земельного участка препятствием для виндикации образованных земельных участков?

В судебной практике не раз отмечалось, что специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства, а при образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ⁴. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера⁵.

В результате судами был выработан подход, в соответствии с которым факт раздела первоначального земельного участка и прекращение его существования как объекта недвижимости не является основанием для отказа в удовлетворении требования о его возврате последнего законному собственнику⁶.

2.2. После уточнения исковых требований прокурор указал на выбытие спорных земельных участков из собственности Российской Федерации на основании решений неуполномоченных органов муниципальной власти с нарушением федерального законодательства.

Нижестоящие суды, руководствуясь Законом Российской Федерации от 03.07.1991 № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», исходили из того, что первоначальный земельный участок, занятый объектами недвижимого имущества завода, не был приватизирован в составе имущественного комплекса названного предприятия, предоставлялся предприятию федерального уровня собственности, в связи с чем только Российская Федерации в лице ее уполномоченных органов вправе была распоряжаться данным земельным участком, а орган местного самоуправления не был наделен такими полномочиями.

Администрация муниципального образования, заключая договоры купли-продажи земельных участков, сформированных из земель, являющихся федеральной собственностью, которая является ранее возникшим правом, не могла не осознавать, что в отношении таких объектов недвижимости отсутствует соответствующий закон. Таким образом, в первом приближении может показаться, что муниципальное образование является неуправомоченным отчуждателем спорных земельных участков.

Однако важно отметить, что законность приватизации спорных земельных участков дважды была предметом судебной оценки (дела № А33-13333/2012 и А33-5735/2015). Учитывая это обстоятельство, со ссылкой на предписания пункта 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия напомнила, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, а потому доводы нижестоящих судов о признании права собственности ответчиков на спорные земельные участки отсутствующим не являются законными и обоснованными.

2.3. В аналогичных делах о виндикации земельных участков суды зачастую отмечают, что проверка наличия у продавца правомочий по распоряжению продаваемым имуществом с учетом действовавшего в период заключения договора купли-продажи законодательства является действием, ожидаемым от любого участника гражданского оборота, приобретающего недвижимое имущество, и на этом основании суды признают нынешних владельцев такого недвижимого имущества недобросовестными приобретателями⁷.

Данный довод небесспорен. В юридической литературе уже стало общим местом утверждение, что российская приватизация проводилась в такой спешке и таком организационном хаосе, что о корректности ее правового оформления чаще всего говорить не приходится⁸. Потому, на наш взгляд, не может быть справедливым требование к приобретателю изучать всю историю приобретаемого им недвижимого имущества, начиная с момента приватизации, и скрупулезно анализировать каждую сделку купли-продажи данного имущества за последние 30 лет, ведь таких сделок, учитывая этот срок, могло быть большое количество.

Рассуждая в русле подобного подхода, коллегия в комментируемом определении указала, что с момента предоставления земельного участка в пользование завода в 1993 году и до обращения прокурора с иском основания возникновения права собственности на земельные участки у их правообладателей, в том числе по мотиву отсутствия у муниципального образования правомочий по распоряжению ими, наличия иных нарушений закона при переходе прав к последующим приобретателям, оспорены или признаны ненадлежащими не были, а доводы прокурора о незаконном выводе первоначального земельного участка из федеральной собственности и недобросовестности ответчиков были обоснованно признаны несостоятельными.

2.4. Относительно добросовестности ответчиков (их правопреемников) следует отметить, что в соответствии с пунктом 1 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Абзацем третьим пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302 ГК РФ), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Таким образом, по смыслу названной нормы и пункта 5 статьи 10 ГК РФ предполагается добросовестность участника гражданского оборота, полагавшегося при приобретении недвижимого имущества на данные ЕГРН⁹.

Коллегия в комментируемом определении подчеркнула, что представленными в дело доказательствами не подтверждаются и судами не установлены обстоятельства недобросовестного приобретения ответчиками спорных земельных участков по заключенным ими сделкам, полагавшимися до их совершения на сведения публичного реестра недвижимости, где сведения о выбытии земельных участков помимо воли публичного собственника не отражены.

Таким образом, презумпция добросовестности ответчиков в рассматриваемом деле не была опровергнута. Полагаясь при приобретении спорных земельных участков на сведения из ЕГРН, приобретатели (ответчики и их правопреемники) проявили должную степень осмотрительности и являются добросовестными.

2.5. В обоснование иска прокурор указал на выбытие спорных земельных участков из собственности Российской Федерации помимо воли государства.

В определении от 10.04.2025 № 907-О КС РФ отметил, что в пункте 1 статьи 302 ГК РФ законодатель сформулировал три самостоятельных случая, когда допускается виндикация у добросовестного возмездного приобретателя: во-первых, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение; во-вторых, когда имущество похищено у того или другого; в-третьих, когда оно выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Добровольная, пусть и под влиянием обмана, передача имущества во владение другому лицу создает для третьих лиц видимость наличия у нового владельца права собственности. Таким образом, возникают условия для разумных ожиданий добросовестного приобретателя относительно того, что его право на приобретенное имущество не может быть поставлено под сомнение. С учетом этого отсутствуют основания для вывода о том, что любые злонамеренные (в том числе подпадающие под признаки хищения по смыслу уголовного законодательства) действия третьих лиц, которым собственник добровольно передал имущество во владение, позволяют безоговорочно рассматривать утрату им владения как произошедшую помимо его воли и по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ должны устранять риски неблагоприятных последствий его действий, возлагая их при этом на добросовестного приобретателя. Тем более данный вывод справедлив для тех случаев, когда намерение собственника реализовать имущество и совершение им с этой целью юридически значимых действий (включая заключение сделок и передачу имущества) очевидны.

Применяя данное конституционно-правовое толкование к сюжету рассматриваемого дела, можно утверждать, что добровольная передача земельных участков в фактическое ведение муниципалитета и отсутствие на протяжении более чем 30 лет каких-либо попыток оспорить совершенные ответчиками (их правопредшественниками) сделки, на наш взгляд, явно свидетельствуют о том, что земельные участки выбыли из федеральной собственности по воле собственника¹⁰.

2.6. Так как виндикация спорных земельных участков невозможна (они выбыли из владения Российской Федерации по ее воле, ответчики (их правопредшественники) являются добросовестными возмездными приобретателями, запись об их праве собственности внесена в реестр, право собственности приобретателей не было оспорено), можно сделать вывод о том, что спорные земельные участки были приобретены ответчиками (их правопредшественниками) в собственность по мгновенной давности (абзац второй пункта 2 статьи 223 ГК РФ). Последняя предполагает, что добросовестный приобретатель становится собственником по давности владения, но сама эта давность длится одно мгновение¹¹.

3. Вопросы исковой давности

Поскольку заявленные прокурором требования были сформулированы как иск о признании права собственности ответчиков отсутствующим (то есть имели внешнюю форму негаторного иска), нижестоящие суды пришли к выводу, что на эти требования исковая давность не распространяется. Однако, как указано выше (см. пункт 1 настоящего комментария), предъявленный иск должен квалифицироваться в качестве виндикационного, а потому необходимо рассмотреть вопрос об исковой давности.

3.1. Институт исковой давности имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, способствовать соблюдению договоров, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц¹².

3.2. В постановлении от 31.10.2024 № 49-П КС РФ, подчеркнув, что уполномоченный на предъявление иска об обращении в доход государства имущества и денежных средств прокурор действует не в целях восстановления нарушенных субъективных гражданских прав публично-правового образования, а в целях защиты общественных и государственных интересов, отдельно оговорился, что вывод о неприменении исковой давности не распространяется на иски прокурора, направленные на передачу имущества публично-правовым образованиям или признание их права на имущество, в том числе основанные на нарушении порядка приватизации.

Следовательно, к деприватизационным искам прокуроров применяются все правила главы 12 ГК РФ об исковой давности¹³.

3.3. К искам о виндикации недвижимости в пользу публично-правового образования применяется общий срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице уполномоченных органов узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права¹⁴.

Соглашаясь с этой идеей, коллегия подчеркивает, что в рассматриваемом деле у нижестоящих судов не имелось оснований исчислять исковую давность с даты проведения проверки процессуальным истцом. Материальный истец в лице Российской Федерации имел достаточно возможностей, чтобы узнать о выбытии спорных земельных участков из своего владения много ранее. Кроме того, все изменения принадлежности спорных земельных участков фиксировались в реестре, информация которого была общедоступной.

Таким образом, следует согласиться с коллегией, что в данном случае к моменту обращения прокурора с иском истекла как субъективная (три года с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении его права), так и объективная (десять лет с момента нарушения права истца) исковая давность, что с учетом сделанного ответчиками заявления является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).