Признание права отсутствующим — «процессуальный ключ» к общедомовому подвалу

Мария Никитина,
студентка Санкт-Петербургского государственного университета

Фабула дела

Общество «Лакол-Н» (истец), с 2020 года являясь собственником нежилого помещения в многоквартирном доме (далее — МКД), обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы и Управлению Росреестра по Москве (ответчики) о признании права общей долевой собственности собственников помещений МКД на часть технического подполья (подвал). Истец также заявил требования о признании незаконной записи о государственной регистрации права собственности города Москвы (по данным Единого государственного реестра недвижимости, город Москва с 2006 года является собственником спорного помещения) и об обязании прекратить право собственности ответчика на данное помещение.

Ответчики настаивали на законности регистрации, а также указали на пропуск истцом срока исковой давности.

В 2023 году после заключения договора купли-продажи спорного нежилого помещения общество «Колос и М» стало процессуальным правопреемником общества «Лакол-Н».

Позиции нижестоящих судов

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, ссылаясь на отсутствие у истца полномочий заявлять подобный иск самостоятельно, а также на истечение срока исковой давности.

Апелляционный суд назначил экспертизу, в результате которой было установлено, что спорное помещение должно относиться к общему имуществу МКД. В связи с этим суд сделал вывод, что заявленное требование является аналогичным иску об устранении нарушений права собственника, не связанных с утратой владения, а следовательно, задавниванию не подлежит. На этом основании апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск.

Окружной суд (не оспаривая выводов о статусе подвала как общего имущества МКД) отменил постановление апелляционного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Позиция Верховного Суда Российской Федерации

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (далее — ВС РФ) отменила акты суда первой инстанции и окружного суда, оставив в силе постановление апелляционного суда.

По мнению коллегии, исходя из характеристик и назначения спорного помещения, оно является общим имуществом МКД и никогда не выбывало из владения собственников. Как указала коллегия, нижестоящие суды не учли, что постановлением Пленумов ВС РФ и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — ВАС РФ) от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22) был введен такой способ защиты, как признание права собственности отсутствующим, имеющий цель изменения сведений в ЕГРН при отсутствии необходимости предъявления иных исков. Такой иск, являясь самостоятельным способом защиты, сможет обеспечить наиболее эффективное восстановление нарушенных прав истца в рассматриваемом случае.

Комментарий

1. Вывод ВС РФ об отнесении спорного помещения к общему имуществу МКД представляется неочевидным.

1.1. Законодательство не содержит перечня критериев, на основании которых имущество можно считать подпадающим под режим общего имущества МКД.

Статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) содержат лишь перечисление примеров общедомового имущества, причем, как указывает и сама коллегия в комментируемом определении, этот перечень не является закрытым.

Несмотря на то что подвал прямо указан в статье 36 ЖК РФ, это не делает абсолютно любое подобное помещение автоматически общедомовым имуществом.

1.2. В литературе обычно упоминается, что при решении вопроса о том, относится ли помещение в МКД к общему имуществу, необходимо установить, не является ли оно частью квартиры и предназначается ли для обслуживания более одного помещения в доме¹.

Все имущество в МКД можно условно разделить на две группы: а) жилые и нежилые помещения, которые являются самостоятельными объектами права собственности, и б) общее имущество МКД, имеющее вспомогательное значение².

1.3. В рассматриваемом деле коллегия использует эту классификацию и приходит к выводу, что спорное помещение выполняет технические функции, имеет вспомогательное назначение по отношению к другим помещениям МКД и непригодно для самостоятельного использования, кроме как для общедомовых нужд.

Также коллегия отмечает, что данное помещение было изначально учтено в органах технической инвентаризации как подвал и не изменило своего назначения.

Однако не совсем понятно, как именно были сделаны эти выводы, поскольку в актах нижестоящих судов неоднократно упоминалось, что спорное помещение долгое время сдавалось в аренду под ателье, а соответственно, было пригодно для иного, чем общедомовые нужды, использования.

2. Признав, что спорное помещение относится к общему имуществу МКД, коллегия предопределила возможность дальнейших рассуждений, касающихся выбора способа защиты.

2.1. В пункте 9 постановления от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» Пленум ВАС РФ указывает, что выбор надлежащего способа защиты зависит от ответа на вопрос: утрачено ли истцом владение?

Если на общее имущество зарегистрировано право индивидуальной собственности, но оно находится во владении собственников, последние вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество (это требование, по мнению Пленума ВАС РФ, должно рассматриваться как аналогичное негаторному иску — статья 304 ГК РФ).

Если же собственники лишены доступа в помещение и им владеет лицо, за которым зарегистрировано право собственности, собственники вправе обратиться с виндикационным иском (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

2.2. В рассматриваемом деле истец обратился в суд с тремя взаимосвязанными требованиями: признать право общей собственности собственников помещений в МКД на спорное помещение, признать незаконной запись в реестре и прекратить право собственности города Москвы.

Коллегия, используя правило, согласно которому если истец избрал ненадлежащий способ защиты, но его материально-правовой интерес очевиден, то суд обязан сам квалифицировать спорные правоотношения и применить правила о надлежащем способе защиты (пункт 3 постановления № 10/22), напоминает нижестоящим судам о существовании такого самостоятельного способа защиты, как иск о признании права отсутствующим.

При этом следует учесть, что иск о признании права собственности отсутствующим рассматривается в актуальной судебной практике как исключительный (экстраординарный) способ защиты, к которому истец вправе прибегнуть лишь в случае, если нельзя воспользоваться другими вещно-правовыми исками³.

2.3. ВС РФ не в первый раз при рассмотрении подобных дел настаивает на необходимости использования именно иска о признании права отсутствующим. Однако ранее при разрешении аналогичного дела коллегия не привела развернутого объяснения использования этого субсидиарного способа защиты и невозможности заявить иные иски⁴. В комментируемом же определении коллегия предприняла попытку обосновать неприменимость других способов защиты.

Так, иск о признании права, изначально заявленный истцом, по мнению ВС РФ, является излишним, поскольку право общей долевой собственности возникает у собственников помещений в силу закона (статья 290 ГК РФ, статья 36 ЖК РФ), а не на основании решения суда. Суд не создает это право, а лишь констатирует его наличие у конкретного лица, тем самым внося ясность и устраняя неопределенность в уже сложившемся, существующем правоотношении⁵.

Иск же о признании права отсутствующим имеет своей целью исключить недостоверную запись из реестра. По мнению коллегии, это единственное, что необходимо сделать в данном деле для восстановления нарушенного права истца.

2.4. Однако, глядя на фактические обстоятельства дела, упомянутые в комментируемом определении, можно усомниться в корректности предложенного ВС РФ варианта защиты, так как истцом по иску о признании права отсутствующим должен выступать владеющий собственник.

При этом суды в рамках рассматриваемого дела по-разному интерпретировали вопрос владения спорным помещением. Коллегия же указала, что «спорное помещение нельзя считать когда-либо выбывшим из владения собственников помещений в МКД, поскольку на протяжении всего срока эксплуатации здания помещение находилось в постоянном использовании для обслуживания инженерных коммуникаций данного дома».

Но, учитывая хотя бы тот факт, что на протяжении 15 лет указанное помещение сдавалось ответчиком в аренду, сложно признать, что оно находилось во владении (сфере фактического господства) не ответчика (города Москвы), а собственников помещений МКД, которые физически были отстранены от этого имущества.

Создается впечатление, что в своем утверждении, процитированном выше, ВС РФ пытается поставить знак равенства между правом собственности на общее имущество МКД и владением этим имуществом. Признав подвал общим имуществом собственников помещений в МКД, коллегия далее, как кажется, подменяет действительное владение объектом (как фактическое господство лица над вещью) его свойствами. Однако, на наш взгляд, то, что коммуникации, расположенные в подвале, функционировали все это время, еще не означает, что собственники помещений в МКД владели подвалом, в том числе имели свободный доступ к нему.

2.5. В доктрине выделяют оригинарное и производное владение, каждое из которых может быть прямым или опосредованным⁶.

Сдача спорного подвала в аренду не лишала ответчика владения, а только делала это владение опосредованным.

Вследствие этого очевидно, что город Москва был оригинарным (открыто владел как своим собственным) и опосредованным владельцем. Более того, для третьих лиц (исходя из данных реестра) также создавалась видимость владения и наличия статуса собственника.

Категория двойного владения широко используется при рассмотрении исков о признании зарегистрированного права на недвижимое имущество отсутствующим⁷.

3. Учитывая сказанное, сложно поддержать позицию ВС РФ в части определения факта владения.

В этой связи более убедительным, на наш взгляд, выглядит вывод окружного суда о необходимости квалификации требований истца как виндикационного иска (иска невладеющего собственника к владеющему несобственнику об истребовании имущества) и разрешения спора по правилам статьи 301 ГК РФ⁸.

При этом на виндикационный иск распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

3.1. В силу предписаний статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства не влияет на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления. В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 ГК РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 6 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Таким образом, при квалификации заявленного истцом требования как виндикационного иска вслед за судом первой инстанции и окружным судом стоит признать, что срок исковой давности истцом действительно пропущен (первоначальный истец являлся собственником спорного помещения с февраля 2020 года, а иск был подан в апреле 2023 года; для общества «Колос и М» как правопреемника истца исчисление давностного срока не изменяется).

3.2. Вместе с тем эта констатация порождает ряд новых вопросов.

Складывается ситуация, при которой имущество оказывается в «подвешенном» состоянии: собственники не могут вернуть его в свое фактическое владение, а владелец не может рассчитывать на приобретение спорного помещения себе в собственность⁹.

Возможно, именно желание избежать этого «юридического лимба» и предопределило патерналистский подход ВС РФ по отношению к собственникам общего имущества МКД в рассматриваемом деле. Есть основание думать, что коллегия сознательно создала фикцию владения на стороне истца, чтобы имущество, являющееся в силу закона общей собственностью собственников помещений в МКД, не оказалось фактически «ничьим».