Цена гектара и сила закона

Иван Третьяков,
студент Санкт-Петербургского государственного университета

Фабула дела

2 августа 2013 года Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (арендодатель) и глава крестьянского (фермерского) хозяйства (арендатор) без торгов заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 645 га сроком до 1 августа 2062 года для сельскохозяйственного производства.

Согласно акту приема-передачи, содержащему экспликацию участка, в состав земельного участка входят: сельскохозяйственные угодья — 623 га (пашни), земли под древесно-кустарниковыми насаждениями — 17 га, земли под дорогами — 5 га. В пункте 3.1 договора указано, что размер арендной платы определяется в соответствии с порядком, утвержденным постановлением Правительства Республики Калмыкия.

В 2015 году земельный участок передан в собственность муниципального образования, право муниципальной собственности на него зарегистрировано в установленном порядке.

Решением от 08.10.2018 № 237 (далее — решение № 237) собрание депутатов муниципального образования утвердило в новой редакции порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования. Данным решением были установлены базовые размеры арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «пашня богарная, орошаемая» — 1000 руб. за 1 га, за земельные участки сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «многолетние насаждения» и «прочие земли (под дорогами, лесополосами, древ. куст. раст.)» — 150 и 100 руб. за 1 га соответственно.

Решением собрания депутатов муниципального образования от 29.12.2020 № 30 (далее — решение № 30) базовая арендная плата за земельные участки сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «пашня богарная, орошаемая» установлена в размере 2000 руб. за 1 га.

Ссылаясь на то, что арендатор в период с третьего квартала 2019 года по второй квартал 2022 года вносил арендную плату не в полном размере, администрация муниципального образования (далее — администрация, истец) обратилась в суд с иском к арендатору (ответчик) о взыскании 2,3 млн руб. задолженности, а также о расторжении договора аренды.

Позиция нижестоящих судов

Суды трех инстанций удовлетворили иск в полном объеме.

Позиция Верховного Суда Российской Федерации

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (далее — ВС РФ) отменила акты нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.

Как указала коллегия, взыскивая с арендатора долг по арендной плате, рассчитанный администрацией с применением базовых ставок, суды не учли, что решение № 237 (в том числе в редакции решения № 30) в части установления арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения признано недействующим решением Верховного суда Республики Калмыкия по административному иску именно арендатора (ответчика). Следовательно, при расчете арендной платы по заключенному с ним договору аренды этот нормативный правовой акт не подлежит применению с момента его принятия.

Коллегия также отметила, что ответчик вносил арендную плату в размере, определенном нормативным правовым актом Республики Калмыкия, который был указан в договоре аренды, полагая, что именно этот акт подлежит применению, так как в спорный период администрация муниципального образования не направляла ему иной расчет арендной платы.

Кроме того, коллегия указала на необходимость проверить расчет арендной платы по договору за спорный период и определить, имелись ли у администрации предусмотренные статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) основания для расторжения договора аренды.

Комментарий

1. О применимом нормативном правовом акте

1.1. Суд первой инстанции указал, что в связи с принятием уполномоченными органами нормативных правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере.

Действительно, в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре» (далее — постановление Пленума № 73) разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Кроме того, ВС РФ ранее разъяснял, что лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности¹.

1.2. В данном случае возникает вопрос: каким нормативным правовым актом необходимо руководствоваться при определении размера арендной платы?

Истцом арендная плата за спорный период рассчитана со ссылкой на решения муниципального образования.

Ответчик же вносил арендную плату в размере, определенном нормативным правовым актом Республики Калмыкия, который был указан в договоре аренды, полагая, что именно этот акт подлежит применению, так как администрация не направляла ему иной расчет арендной платы в спорный период².

1.3. В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года (спорный договор аренды заключен в 2013 году), стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 16 постановления Пленума № 73 к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

ВС РФ ранее отмечал, что нормативный правовой акт уполномоченного органа об изменении порядка исчисления арендной платы или ставок арендной платы с даты его вступления в силу является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды³.

Таким образом, в рассматриваемом сюжете арендатор должен был вносить арендную плату исходя из тарифов, установленных именно муниципальным образованием, вне зависимости от условий договора и тех тарифов, которые были установлены прежним арендодателем (Республикой Калмыкия).

Однако в данном деле есть одно важное обстоятельство, имеющее значение для окончательного вывода о применении нормативного правового акта, устанавливающего размер арендной платы, которое будет рассмотрено далее.

2. О действии нормативного правового акта в отношении лица, его оспаривающего

Особенностью рассматриваемого дела являлось то обстоятельство, что Верховный Суд Республики Калмыкия, проверяя содержание решений № 237 и 30 в части установления базового размера арендной платы за сельскохозяйственные земли, установил отсутствие экономического обоснования для определения этих базовых значений, в связи с чем решением от 09.02.2024 (дело № 3а-23/2024) признал соответствующие пункты решений № 237 и 30 недействующими.

При этом поводом к рассмотрению данного вопроса явился административный иск именно арендатора (ответчика по комментируемому делу).

Конституционный Суд Российской Федерации (далее — КС РФ) неоднократно подчеркивал, что полномочие суда признать оспариваемый нормативный правовой акт недействующим со дня вступления решения суда в законную силу или с иной определенной судом даты, вытекающее из принципа самостоятельности судебной власти и являющееся одним из дискреционных полномочий суда, необходимых для эффективного осуществления правосудия, призвано обеспечить при определении судом момента, с которого будет признан недействующим нормативный правовой акт, учет судом в целях реализации принципа правовой определенности всех обстоятельств, свидетельствующих как о моменте, с которого оспариваемый нормативный правовой акт вошел в противоречие с нормативным правовым актом, имеющим бóльшую юридическую силу, так и о реализации на основании этого нормативного правового акта прав и свобод граждан и организаций⁴.

При этом с учетом правовой позиции КС РФ, выраженной в постановлениях от 06.07.2018 № 29-П и от 11.01.2019 № 2-П, для лица, которое являлось административным истцом и добилось признания нормативного правового акта недействующим, следует сделать исключение из общего правила и не применять такой акт при рассмотрении спора, правоотношения по которому основаны на данном акте, вне зависимости от того, с какого момента этот правовой акт признан недействующим. Данная правовая позиция базируется на том, что лицо, обратившееся с административным иском, отстоявшее свою позицию, понесшее временные и финансовые затраты в связи с рассмотрением административного иска, имеет разумные основания ожидать, что решение об удовлетворении его требования будет способствовать дальнейшей защите его имущественных и иных прав.

ВС РФ ранее в схожем деле указывал, что при расчете арендной платы по договорам аренды, заключенным с административным истцом, оспаривавшим нормативный правовой акт, такой акт в указанной части не подлежит применению с момента его принятия⁵.

С учетом этого коллегия в комментируемом определении подчеркнула, что поскольку арендатор успешно оспорил нормативный правовой акт муниципального образования, устанавливающий ставки арендной платы, то такой акт в рассматриваемом деле применению не подлежит. Соответственно, арендная плата для арендатора (ответчика) должна была все же исчисляться в соответствии со ставкой, указанной в договоре аренды.

3. О наличии условий для расторжения договора

3.1. Нижестоящие суды пришли к выводу о допущенных арендатором (ответчиком) существенных нарушениях договора (систематическое нарушение обязательства по внесению арендной платы) и в связи с этим удовлетворили требования истца о расторжении договора аренды. Эти выводы сложно признать корректными.

Выше (пункт 2 настоящего комментария) уже указывалось, что в рассматриваемом случае размер подлежащей внесению арендной платы должен был определяться условиями заключенного договора и нормативными правовыми актами Республики Калмыкия. Поскольку согласно материалам дела арендатор вносил арендную плату именно в этом размере, какое-либо нарушение договора с его стороны отсутствует в принципе. Следовательно, оснований для расторжения договора по требованию арендодателя нет.

3.2. Однако даже если гипотетически представить, что истец был прав в определении размера арендной платы и она должна была уплачиваться исходя из тарифов, установленных муниципальным образованием, и, соответственно, арендатор систематически вносил ее в меньшем размере, оснований для расторжения договора, на наш взгляд, также нет.

Согласно материалам дела, принимая нормативные правовые акты, устанавливающие размер арендной платы, муниципальное образование не доводило до сведения арендатора актуальный размер арендной платы в спорный период. И хотя это обстоятельство не отражается на самой обязанности арендатора уплачивать арендную плату исходя из размера, утвержденного нормативным правовым актом с момента вступления в силу данного акта (пункт 3⁶ Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2015), утвержденного Президиумом ВС РФ 23 декабря 2015 года), отсутствие уведомления должно рассматриваться как исключающее просрочку арендатора⁷. В подобных сюжетах суды последовательно отказывают во взыскании с арендатора договорной неустойки или мораторных процентов, ссылаясь на просрочку кредитора (статья 406 ГК РФ), наличие которой в силу пункта 3 статьи 405 ГК РФ исключает просрочку должника. Соответственно, раз должник (арендатор) в подобной ситуации не считается просрочившим, отсутствуют основания для расторжения договора по требованию арендодателя (арендатор не допускал не то что существенного, а вообще никакого нарушения договора).