Ретроактивная оговорка и ее влияние на течение срока исковой давности

Анастасия Кайсина,
студентка Санкт-Петербургского государственного университета

Фабула дела

16.11.2012 в Единый государственный реестр недвижимости внесены записи о государственной регистрации права собственности общества на нежилые помещения в здании.

23.09.2015 Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) на срок до 04.03.2064 заключен договор аренды земельного участка, предназначенного для обслуживания здания, с множественностью лиц на стороне арендатора. Общество не участвовало в данном договоре.

28.02.2023 между арендодателем и обществом (арендатор) заключено соглашение о вступлении в этот договор аренды.

В пункте 6 соглашения указано, что размер арендной платы установлен с 23.09.2015. В пункте 1 приложения к соглашению стороны определили исходные данные для начисления ежегодной арендной платы с 01.01.2015, в пункте 1.5 — размер годовой арендной платы с 23.09.2015. В пункте 2 приложения к соглашению приведен порядок начисления пеней за просрочку внесения арендной платы.

Арендодатель (истец) обратился в суд с иском к обществу-арендатору (ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 23.09.2015 по 30.06.2023 в размере 1,4 млн руб. и пеней за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.04.2023 по 31.12.2023 в сумме 143,4 тыс. руб.

Возражая против иска, ответчик утверждал, что вносил арендную плату с момента вступления в договор (с 28.02.2023). Также ответчик заявил о пропуске срока исковой давности в отношении требований о взыскании задолженности за период с 23.09.2015 по 31.12.2019.

Позиция нижестоящих судов

Суд первой инстанции удовлетворил иск частично: взыскал с ответчика неустойку в размере 4,6 тыс. руб. за период с 06.04.2023 по 31.12.2023, в остальной части иска отказал. Суд посчитал, что заключение соглашения о вступлении в договор аренды не свидетельствует о признании ответчиком долга по платежам, возникшим с 23.09.2015. Кроме того, в соглашении от 28.02.2023 не установлена задолженность ответчика с 23.09.2015, которую он, подписав соглашение, мог бы признать. В указанном соглашении установлен лишь порядок расчета арендной платы.

Суд исходил из того, что, поскольку исковое заявление подано арендодателем 15.11.2023, срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности за период с 23.09.2015 по четвертый квартал 2020 года истек. При этом задолженность по арендной плате за период с 01.01.2021 по 31.12.2023 у арендатора отсутствует.

Апелляционный и окружной суды оставили это решение без изменений.

Позиция Верховного Суда Российской Федерации

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (далее — ВС РФ) отменила акты нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.

Коллегия напомнила о праве сторон установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее — ГК РФ). Также коллегия обратила внимание, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом должно приниматься во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. При этом ВС РФ констатировал, что из буквального значения слов и выражений условий соглашения и приложения к нему следует, что арендатор признал долг по арендной плате начиная с 23.09.2015.

Таким образом, течение срока исковой давности по требованию о взыскании долга за период с 23.09.2015 прервалось вследствие заключения сторонами 28.02.2023 указанного соглашения. Срок исковой давности начал течь заново с момента нарушения нового установленного в этом соглашении срока исполнения обязательства.

Комментарий

1. Ретроактивная оговорка

1.1. Пункт 2 статьи 425 ГК РФ предусматривает право сторон договора включить в него ретроактивную оговорку, то есть установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

При этом условие о ретроактивности может быть как прямо закреплено в тексте договора, так и вытекать из условий договора и устанавливаться путем его толкования по правилам статьи 431 ГК РФ.

В рассматриваемом деле, как видится, формулировки об установлении арендной платы, в том числе определение ее размера, за период, предшествующий заключению договора, являются не чем иным, как ретроактивной оговоркой.

1.2. При этом из предписаний пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что для ретроспективного применения условий заключенного договора необходимо, чтобы в указанный период между сторонами наличествовали фактические отношения¹.

Эти отношения могут иметь различный характер: между сторонами могут существовать либо договорные отношения (в том числе на основании договора в устной форме), либо внедоговорные.

В первом случае при включении ретроактивной оговорки «отношения, которые ранее развивались на основании устного договора, ретроспективно переводятся под регулирование позднее заключенного письменного контракта», что позволяет исключить соответствующие проблемы доказывания в будущем (например, предусмотренную статьей 162 ГК РФ невозможность ссылаться на свидетельские показания в подтверждение факта наличия договора).

Ко второму же случаю (внедоговорным отношениям) относятся в числе прочего сюжеты, когда письменная форма сделки является конститутивной, то есть обязательна под страхом недействительности договора, но при этом стороны осуществляли исполнение устного договора, как если бы он был действительным².

1.3. В судебной практике и доктрине неоднозначно решение в отношении формы договора аренды земельного участка и последствий ее несоблюдения³. Однако, учитывая, что характер фактических отношений имеет значимость для определения момента заключения договора, но никак не влияет на саму возможность ретроспективного применения его условий, в рассматриваемом случае необходимо лишь установить наличие фактических отношений между истцом и ответчиком в спорный период.

1.4. К сожалению, в судебных актах по рассматриваемому делу не раскрывается вопрос: как получилось, что, являясь собственником помещений в здании с 2012 года, ответчик при этом в 2015 году не участвовал в заключении договора аренды земельного участка, обслуживающего здание, в качестве соарендатора, а вступил в договор только в 2023 году? Данная ситуация кажется достаточно странной, тем более что статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает процедуру «понуждения» всех правообладателей помещений к заключению договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Однако в любом случае, поскольку ответчик весь спорный период (с 23.09.2015 по 27.02.2023) являлся собственником помещений в здании, которое находится на арендуемом земельном участке, следует констатировать, что основание для ретроспективного применения условий заключенного договора (в виде наличия фактических отношений по пользованию земельным участком) соблюдено.

1.5. Согласно пункту 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной» в случае включения ретроактивной оговорки в договор согласие стороны произвести оплату за соответствующий период, предшествующий заключению договора, не означает, что непосредственная обязанность по исполнению принятых на себя обязательств возникла ранее заключения самого договора. Комментируя эту позицию, исследователи указывают: «…судебная практика исходит из того, что задним числом сформировать правонарушение нельзя: если в момент развития фактических отношений в преддоговорный период нарушения не было, то даже появление в заключенном впоследствии договоре ретроактивной оговорки не может изменить это обстоятельство»⁴. Таким образом, устанавливая ретроактивную оговорку, стороны не вправе применять друг к другу меры ответственности за период, предшествующий заключению договора.

2. Признание долга и течение срока исковой давности

2.1. В соответствии со статьей 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

Пункт 20 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» приводит несколько примеров подобных действий: признание претензии, изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом.

Данный перечень не является исчерпывающим. Категория «действий, свидетельствующих о признании долга» включает и любые иные действия, которые формируют у кредитора очевидное предположение того, что должник не оспаривает наличия (факта и размера) имеющейся у него перед кредитором задолженности⁵.

Институт перерыва срока исковой давности объясняется через призму доктрины непротиворечивого поведения (venire contra factum proprium, эстоппель): «Поскольку должник своим поведением создает у кредитора видимость направленности своей воли, правопорядок должен обеспечить защиту разумно сформировавшихся под влиянием этой видимости ожиданий»⁶. На должника таким образом перекладываются последствия созданных у кредитора ожиданий: кредитор полагает, что от должника последует погашение задолженности, и воздерживается от немедленного предъявления к должнику иска.

В связи с этим каждое конкретное действие должника в совокупности с представленными сторонами доказательствами подлежит оценке судов на предмет создания у кредитора объективного ожидания добровольного погашения задолженности должником⁷.

2.2. Между тем стоит учитывать, что само по себе включение ретроактивной оговорки в договор не прерывает срок исковой давности, а также не свидетельствует о признании стороной какого-либо факта, имевшего место в прошлом⁸. Чтобы констатировать факт признания долга должником и возникновения разумных предположений у кредитора, действия ответчика по признанию долга должны быть ясными и недвусмысленными.

В рассматриваемом случае сторонами было заключено соглашение, в котором прямо указано, что арендная плата установлена за период, предшествующий заключению соглашения; в соглашении были определены исходные данные для начисления арендной платы за этот период и ее размер. Указанные обстоятельства, на наш взгляд, могут рассматриваться в качестве явно формирующих у арендодателя предположение о признании арендатором соответствующей задолженности. С этих позиций следует поддержать вывод коллегии в комментируемом определении о перерыве давностного срока согласованием соответствующей ретроактивной оговорки.

Подход коллегии к интерпретации подобных условий договора в качестве действий, свидетельствующих о признании долга, согласуется с ее же выводами в более ранних актах⁹.