О малых сих замолвлено слово
Федеральный закон от 22.07.08 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ) был принят в целях государственной поддержки малого и среднего предпринимательства.
Согласно Закону № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства (далее — арендаторы) при соответствии определенным условиям имеют преимущественное право на приватизацию арендуемого ими помещения (далее — преимущественное право). Но на практике даже при соблюдении этих условий реализация преимущественного права может быть затруднена.
Нередко из соображений хозяйственной экономии органы государственной власти сдают в аренду части помещений. Арендатор формально лишается возможности реализовать преимущественное право в связи с тем, что арендованное имущество не является самостоятельной недвижимой вещью и не имеет кадастрового номера, в отличие от помещения, частью которого оно является.
Толкование Закона № 159-ФЗ дано Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — ВАС РФ) в информационном письме № 1341, пункт 8 которого, в частности, гласит: «Реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект» (выделено нами. — Ю. Х., Ю. Н.).1Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.09 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Таким образом, ВАС РФ допускает реализацию преимущественного права применительно к частям помещений при условии, что такие части можно обособить. Одно это толкование тем не менее не дает ответов на многие вопросы, возникающие на практике.
Слово и дело
Во-первых, неясно, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения. Возникает несколько вариантов: получение справок в соответствующих органах (например проектно-инвентаризационные бюро) либо проведение экспертизы. Второй вариант, безусловно, надежнее, но является гораздо более дорогостоящим.
Во-вторых, отсутствует регламентированный механизм взаимодействия сторон при обособлении помещения.
Так, невозможно определить, на кого возлагается обязанность или право установить возможность обособления части помещения и непосредственно произвести обособление части помещения (включая затраты — материальные, финансовые, организационные). Даже в случае обращения арендатора за обособлением имущества нет гарантий содействия со стороны органа власти, так как отсутствует четко закрепленная обязанность. Более того, шансы на оказание содействия со стороны государственного органа обычно очень малы, поскольку он, как правило, больше заинтересован в продаже помещения с торгов.
В отсутствие регламентированного законодательством порядка подачи и рассмотрения заявления арендатора о реализации преимущественного права в отношении части помещения, в том числе сроков, в ходе производства экспертизы, сбора доказательств (а занимает это, как правило, немалое время) помещение уже может быть выставлено на торги целиком. Это усложнит осуществление преимущественного права и даже может послужить основанием для отказа в его реализации.
Обособление части помещения зависит от воли арендодателя (органа власти, реализующего права собственника), что, с учетом существующего в данной области правового вакуума, является серьезным коррупциогенным фактором.
Безусловно, в случае неправомерного отказа государственного органа у арендатора есть право на судебную защиту, но в силу отсутствия законодательной регламентации рассматриваемых отношений перспективы подобных споров неоднозначны. Данная проблема усугубляется еще и тем, что практически единственный источник правового поля в такой ситуации — информационное письмо № 134.
Практическая сторона
В отсутствие особых правил реализации преимущественного права в отношении части помещения суды, ссылаясь на пункт 1 статьи 209 ГК РФ, часто указывают, что «собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом», в силу чего его отказ разделить помещение не может быть признан незаконным.
Так, в решении по делу № А79-2127/2010 отмечено, что в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) собственнику принадлежат права владения и распоряжения своим имуществом, в связи с чем необходимо его волеизъявление на создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов, и при отсутствии такого волеизъявления упомянутая часть указанного нежилого помещения, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом купли-продажи.
Такой же аргумент приводится судом в решении по делу № А33-5998/2010. Оба решения оспаривались в апелляционной инстанции, однако отменены не были.
В Северо-Западном округе аналогичная позиция нашла отражение в немногих постановлениях (например в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа (далее — ФАС СЗО) от 11.05.12 по делу № А56-22715/2011). При этом суд сослался на то, что в силу пункта 9 информационного письма № 134 соарендаторы вправе выкупить не каждый свою часть единого помещения, а все помещение в общую долевую собственность. Аналогичная позиция высказана в определении ВАС РФ от 21.01.10 № ВАС-17757/09.
Точка бифуркации
Следует отметить, что выработанная судами позиция правомерна, если правильно назвать все ее составляющие. Действительно, продажа арендованной части помещения возможна лишь после ее обособления. Обособление возможно по воле (с согласия) собственника. При этом в ситуации, когда все помещение сдано в аренду нескольким субъектам преимущественного права, может быть произведен не раздел помещения, а выкуп его в общую собственность. Иное толкование не позволило бы примирить позиции, сформулированные в пунктах 8 и 9 информационного письма № 134.
Однако такая позиция не является исчерпывающей и универсальной. К примеру, она не охватывает ситуации, в которых в аренду сдана только часть помещения, а другие части не являются объектами аренды или арендованы субъектами, не подпадающими под действие Закона № 159-ФЗ. Механическое применение сформулированного выше подхода в такой ситуации привело бы к нарушению прав арендатора.
Представляется, что в подобной ситуации — отсутствия возможности долевого выкупа арендуемого помещения — для реализации смысла Закона № 159-ФЗ и рекомендаций пункта 8 информационного письма № 134 необходимо выработать новую правовую позицию. Ее зачатки видны в практике ФАС СЗО.
В постановлении ФАС СЗО от 05.07.11 по делу № А42-5124/2010 говорится, что арендатор просил признать незаконным отказ в реализации преимущественного права и обязать администрацию принять решение и совершить действия по реализации этого права. Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении заявления отказали, сославшись на то, что арендуется часть помещения и не сформирован самостоятельный объект. Суд кассационной инстанции отменил акты и направил дело на новое рассмотрение, указав при этом, что судам надлежит оценить возможность формирования самостоятельного объекта.
Как следует из постановления ФАС СЗО от 10.03.11 по делу № А56-95597/2009, арендатор обратился с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ) в реализации преимущественного права и понуждении заключить договор купли-продажи. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования полностью. Суд кассационной инстанции отказал в удовлетворении жалобы КУГИ и поддержал требования общества, указав, что:
а) по делу установлена возможность формирования отдельного объекта;
б) Законом № 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости;
в) доказательств невозможности формирования спорной площади в качестве обособленного объекта в материалы дела не представлено.
Как видно, суд кассационной инстанции указал, что именно на КУГИ лежало бремя доказывания невозможности формирования отдельного объекта и что для реализации преимущественного права не имеет значения отсутствие кадастрового учета арендуемой части.
Однако как примирить свободу волеизъявления собственника и реализацию преимущественного права арендатора на часть помещения, если долевой выкуп всего неразделенного помещения невозможен?
Очевидно, можно опереться на то, что одним из участников рассматриваемых имущественных отношений, в том числе по разделу помещения, является публичный субъект.
Во-первых, деятельность публичных образований в качестве субъектов гражданских правоотношений хотя и осуществляется на равных началах, и они руководствуются правилами для юридических лиц, но все же «если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов» (статья 124 ГК РФ). Выступающие от имени публичных субъектов органы действуют «в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов» (статья 125 ГК РФ). Как известно, основной задачей органов власти является реализация законодательства, исполнение государственных функций. Поэтому публичные образования хотя и участвуют в частных отношениях на равных началах, но с учетом особого содержания деятельности публичных субъектов. Это мнение косвенно подтверждается и позицией Конституционного Суда Российской Федерации о специфике участия публичных образований в гражданских правоотношениях2.2Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.05 № 297-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы открытого акционерного общества «Центральная телекоммуникационная компания» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 2 статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации».
Во-вторых, в подпункте 1 пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 24.07.07 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» развитие субъектов малого и среднего предпринимательства в целях формирования конкурентной среды в экономике Российской Федерации устанавливается в качестве основной цели. Одной из форм поддержки является предоставление преимущественного права в соответствии с Законом № 159-ФЗ — при этом перечень оснований для отказа в реализации преимущественного права Законом № 159-ФЗ ограничен и не содержит такого основания, как нежелание собственника обособлять в принципе обособляемую арендуемую часть помещения.
В-третьих, упомянутое в пункте 8 вышеназванного информационного письма № 134 условие о наличии возможности формирования обособленного помещения явно подразумевает техническую возможность обособления (что отражено и в названных постановлениях ФАС СЗО), а не возможность получения согласия собственника. В противном случае ВАС РФ привязал бы возможность реализации преимущественного права непосредственно к усмотрению органа власти.
Наконец, коль скоро публичные субъекты участвуют в гражданских отношениях по общему правилу на равных основаниях, к соответствующим отношениям с их участием применим и институт злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ). Если реализация права собственности публичного субъекта путем усмотрения в вопросе раздела помещения направлена на лишение арендатора преимущественного права, такое право собственника не подлежит защите. Аналогичная позиция — отказ в защите прав публичного образования как собственника в связи со злоупотреблением правом ввиду неучета социальной значимости отношений — была уже сформулирована ВАС РФ, что дополнительно подтверждает наличие актуальных, значимых для правоприменения особенностей участия публичных субъектов в имущественных отношениях3.3См. пункт 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.08 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации».
Пока в арбитражной практике мало примеров воплощения подобного подхода.
Например, в решении по делу № А56-33851/2012 суд указал, что ввиду отсутствия возможности выкупа помещения в долевую собственность (поскольку в аренду сдана лишь часть помещения) и вследствие отказа комитета в обособлении части помещения и в реализации преимущественного права общества на приобретение части помещения общество было лишено предусмотренного Законом № 159-ФЗ права по основаниям, которые данный закон не содержит.
Таким образом, имеются необходимые предпосылки для дальнейшего развития практики применения Закона № 159-ФЗ в ситуациях, когда имеется фактическая возможность обособления арендуемой малым или средним предприятием части помещения и отсутствует возможность выкупа всего такого помещения соарендаторами в долевую собственность. Необходимо найти баланс между соблюдением преимущественного права и прав публичного субъекта как собственника. Простое применение выводимого из статей 209 и 214 ГК РФ правила о невозможности раздела помещения вопреки желанию собственника означает фактическое освобождение публичного субъекта от обязанностей, возложенных на него специальным законодательством, регулирующим особые имущественные отношения по поддержке малого и среднего предпринимательства в России.
