В настоящей статье проанализирована правовая конструкция, нашедшая отражение в судейском сообществе, складывающаяся в договорных отношениях в области долевого строительства, в основе предмета которых лежит обязанность застройщика передать по акту приема-передачи долю в праве общей собственности, условно соответствующую части неделимого объекта долевого строительства (часть жилого или нежилого помещения, например секцию нежилого помещения кладовой), которая впоследствии не будет ни введена в эксплуатацию, ни поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.
Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве, неделимый объект долевого строительства, Закон № 214-ФЗ, застройщик, дольщик, машино-место.
Совершенствование гражданского законодательства, в том числе в области долевого строительства, с отнесением к недвижимым вещам, а также к предмету договора участия в долевом строительстве не только жилых и нежилых помещений, но и предназначенных для размещения транспортных средств частей зданий или сооружений (машино-места), не разрешило возникающие на практике разногласия и споры о легитимности предмета договора участия в долевом строительстве в виде части неделимого объекта долевого строительства жилого или нежилого помещения.
При этом федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав и кадастрового учета, в ходе осуществления деятельности методического характера отмечает несоответствие, по его мнению, договоров с таким предметом нормам действующего законодательства, однако ввиду необходимости формирования в стране единообразного подхода такая некорректная и неправомерная правоприменительная практика продолжает существовать и в рамках регистрационного процесса.
Судебная практика в судейском арбитражном сообществе Северо-Западного округа по делам № А56-53173/2018, А56-41950/2022 отражает позицию застройщиков в данном вопросе о возможности заключения договоров участия в долевом строительстве, в качестве предмета которых указывается неделимый объект долевого строительства (помещение), но из содержания прав и обязанностей сторон следует, что волеизъявление участников направлено на заключение договора в отношении части неделимого объекта с возникновением у дольщика права требования доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение.
При этом судами в указанных решениях не приводятся правовые аргументы, которые могут обосновать возможность этой правовой конструкции с учетом имеющихся правовых норм Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) и Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).
В качестве доводов отмечено отсутствие доказательств нарушения чьих-либо прав согласованием сторонами условий договора в такой...
