Отчуждение коммерческой недвижимости связано с высокими рисками. Проблема возможных налоговых доначислений, штрафов, судебных тяжб в результате проведения сделок сегодня особенно актуальна, поскольку контроль со стороны государства ужесточается, санкции за совершение нарушений становятся более строгими. В настоящей статье анализируются распространенные способы передачи недвижимости, налоговые и иные риски при отчуждении недвижимости, а также приводятся рекомендации по минимизации этих рисков.
Ключевые слова: коммерческая недвижимость, налоговые риски, сделки по продаже недвижимости, продажа коммерческой недвижимости, отчуждение недвижимости, налоги, риски при продаже недвижимости, рекомендации юристов по отчуждению коммерческой недвижимости.
Продажа объектов коммерческой недвижимости — долгий и сложный процесс. Такая сделка предполагает уплату крупных сумм налога, зачастую подлежащий уплате налог влияет на итоговую стоимость сделки.
Любая сделка по отчуждению коммерческой недвижимости сопровождается высокими финансовыми рисками (которые многократно увеличиваются, если к сделке присоединяется иностранный элемент, множество субъектов или объектов), поэтому нуждается в тщательной разработке структуры с учетом налоговых, финансовых и юридических последствий.
Важно выбрать тот вариант структурирования, который позволит учесть интересы бизнеса и будет наиболее безопасным с точки зрения налоговых последствий.
Сделка купли-продажи
Прямая сделка купли-продажи с уплатой всех соответствующих налогов — оптимальный способ продажи объекта коммерческой недвижимости. Однако с налоговой точки зрения он может стать наиболее затратным:
— если применяется общая система налогообложения, то нужно уплатить налог на прибыль 20 процентов и налог на добавленную стоимость (НДС) 20 процентов;
— если применяется упрощенная система налогообложения, то налоговая нагрузка составит доходы – 6 процентов (доходы минус расходы; в Санкт-Петербурге региональная ставка 7 процентов).
В случае применения упрощенной системы налогообложения необходимо также помнить о существующих ограничениях:
— по лимиту основных средств, чтобы их общая остаточная стоимость (включая недвижимость) не превышала 150 млн рублей (подпункт 16 пункта 3 статьи 346.12 Налогового кодекса Российской Федерации; далее — НК РФ);
— по годовому доходу — 265,8 млн рублей (на 2024 год).
При рассматриваемом варианте отчуждения важно учитывать следующие факторы.
Цена сделки должна быть рыночной. Заниженная стоимость воспринимается налоговым органом в качестве признака сделки, совершенной в целях уклонения от уплаты налогов.
Для оптимизации налогообложения продавцы нередко прибегают к неоднозначным схемам, например предлагают перевести часть стоимости объекта в неотделимые улучшения. Таким предложением предприимчивые продавцы хотят занизить стоимость недвижимости, чтобы сократить свою налоговую нагрузку, ведь неотделимые улучшения...
