Правовое регулирование отношений в садоводствах1 претерпевает серьезные изменения. Кооперативная правовая модель, при которой права на недвижимость производны от членства в некоммерческой корпорации (например, дачно-строительном кооперативе, садоводческом товариществе рабочих и служащих), осталась в далеком прошлом. На смену ей приходит модель посекционной собственности, при которой право собственности на недвижимую вещь — секцию (например, квартиру, помещение, участок в границах территории садоводства, участок в малоэтажном жилом комплексе и т. п.) неразрывно связано с долей в праве собственности на имущество, служащее эксплуатации секций (имущество общего пользования, общее имущество), и с правами на участие в управлении таким имуществом2. По действующему законодательству о ведении садоводства полноценное внедрение этой модели связывается в числе прочего с оформлением имущества общего пользования садоводческого некоммерческого товарищества в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории садоводства. Настоящая статья посвящена анализу норм о порядке такого оформления и проблемам их реализации.
Ключевые слова: садоводство, посекционная собственность, имущество общего пользования, общее имущество собственников недвижимых вещей, территория садоводства, садоводческое некоммерческое товарищество.
Как и в случае с многоквартирными домами, на регулирование отношений в садоводствах большое влияние оказали приватизационные процессы в нашей стране. Приватизация индивидуальных садовых участков3 сделала невозможной регламентацию этих отношений по кооперативной либо иной унитарной правовой модели, при которой все имущество в садоводстве принадлежало бы юридическому лицу или гражданам на едином праве (то есть без выделения объектов индивидуального и совместного правообладания). С началом приватизации права на индивидуальные участки перестали зависеть от сохранения членства в садоводческом (дачном, огородническом) объединении граждан. Федеральным законом от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее — Закон № 66-ФЗ) допускалось ведение садоводства, огородничества или дачного хозяйства в индивидуальном порядке (статья 8).
Вместе с тем довольно продолжительный период времени все имущество общего пользования в садоводствах признавалось принадлежащим не гражданам, а юридическим лицам — садоводческим, огородническим и дачным объединениям (пункты 2–4 статьи 4 Закона № 66-ФЗ); земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, предоставлялись таким объединениям в собственность или на ином вещном праве (абзац второй пункта 4 статьи 14 Закона № 66-ФЗ в редакциях, действовавших до 1 марта 2015 года); приватизация земельных участков, относящихся к имуществу общего пользования, происходила путем их бесплатной передачи в собственность названных юридических лиц (пункт...
