Институт комплексного развития территорий, пришедший на смену институту комплексного устойчивого развития территорий (развития застроенной территории, комплексного освоения территорий), призван обеспечить баланс интересов в градостроительной деятельности и способствовать справедливому распределению рисков и затрат по созданию необходимой социальной, коммунальной и транспортной инфраструктуры между органами публичной власти и инвесторами, стимулируя деятельность инвесторов и органов публичной власти. Однако в настоящее время потенциал данного института в полной мере не реализован. Автор сосредотачивается на проблемных областях комплексного развития территорий (разделение между органами публичной власти разного уровня полномочий в сфере градостроительства и предоставления земельных участков; отнесение рисков невозможности реализации комплексного развития территорий по причине невнесения изменений в документы территориального планирования и градостроительного зонирования на инвесторов как профессиональных участников рынка недвижимости; отсутствие законодательно установленного приоритета решения о комплексном развитии территории и договора о комплексном развитии территории над иными формами распоряжения публичным имуществом, что может привести к точечной застройке территорий; соотношение норм градостроительного права и требований технических регламентов) и показывает, какую важную стабилизирующую роль в решении проблемных вопросов комплексного развития территорий играет судебная практика.
Ключевые слова: комплексное развитие территорий; полномочия в сфере градостроительства и предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; дискреция должностных лиц органов публичной власти; свобода договора; правила землепользования и застройки; документация по планировке территории; границы комплексного развития территории; нормативы инфраструктурного обеспечения территории; баланс публичных и частных интересов; правовая неопределенность; режим объектов, создаваемых при реализации проектов комплексного развития территорий; преференции при создании объектов публичной собственности.
Обеспечение комплексного и устойчивого развития территорий на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории — один из базовых принципов законодательства о градостроительной деятельности и целей градостроительной политики.
Конституционный Суд Российской Федерации (далее — КС РФ) неоднократно отмечал, что регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, связано с решениями органов публичной власти в градостроительной сфере, предназначенными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций...
