Статья посвящена анализу проблемы возникновения первичного права собственности у инвестора при создании объектов недвижимости. Рассматривается влияние постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 на судебную практику и его соотношение с изменениями гражданского и инвестиционного законодательства, в том числе вступившими в силу с 1 сентября 2022 года. Автор анализирует актуальную практику арбитражных судов и делает вывод о сохранении инерции правоприменения, несмотря на изменение нормативной модели инвестиционных отношений.
Ключевые слова: инвестиции, первичное право собственности, будущая вещь, собственность.
Инвестиции — одно из ключевых экономических понятий, связанное с существенным движением капитала. В связи с этим вопросы прав на результаты инвестиций всегда актуальны для гражданского оборота.
Несмотря на важное значение инвестиций в гражданском обороте, законодатель и высшие судебные инстанции исторически не баловали нас развитым правовым регулированием этих вопросов, ограничиваясь краткими и зачастую декларативными положениями.
Такой подход приводил к тому, что правоприменительная и судебная практика достаточно произвольно и творчески заполняла недостатки нормативного регулирования по всем проблемам, связанным с инвестиционными договорами, начиная с оценки их места в системе договоров и заканчивая такими принципиальными вопросами, как распределение инвестиционного результата и возникновение права собственности на создаваемые объекты.
Несомненно, инвестиционные договоры могут заключаться в отношении широкого перечня объектов гражданского права, но наибольшее распространение они получили в сфере создания объектов недвижимости, ввиду чего именно в указанной сфере они представляют наибольший правовой интерес. Это обусловлено прежде всего такой особенностью создания объектов инвестиций, как необходимость наличия прав на землю и необходимость соблюдения требований специальных административных процедур для их создания (получение разрешения на строительство и т. п.).
Наибольший правовой интерес инвестиционные договоры представляют в сфере создания объектов недвижимости
Осознавая экономическую значимость инвестиций в сфере недвижимости, законодатель посвятил им отдельный Федеральный закон — от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»1 (далее — Закон № 39-ФЗ). К сожалению, данный закон был написан больше как декларация, а не как регулирующий правоотношения нормативный акт. Это приводило к противоречивой правоприменительной и судебной практике: легко можно было обнаружить решения с прямо противоположными выводами, которые принимались одними и теми же судами практически в одно и то же время.
В 2011 году Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (далее — ВАС РФ) решает вмешаться и утверждает постановление Пленума от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах ...
