Статья посвящена анализу пределов применения частноправовых инструментов в сделках с недвижимостью в условиях роста мошеннических схем, основанных на длительном психологическом и информационном воздействии на собственников. На основе материалов современной судебной практики, включая резонансное дело, рассмотренное Верховным Судом Российской Федерации в конце 2025 года по делу Л. Долиной, автор задается общим для всего правоприменения вопросом о допустимости учета искаженных мотивов стороны сделки в рамках института недействительности и стандарта осмотрительности. В статье формулируются практические ориентиры (чек-лист) для сделок с недвижимостью и делается вывод о необходимости смещения внимания с постдоговорных механизмов оспаривания к развитию преддоговорных, преимущественно превентивных практик, находящихся за пределами классических частноправовых средств защиты.
Ключевые слова: ВС РФ; сделки с недвижимостью; мошеннические мотивы; осмотрительность; стабильность гражданского оборота.
Введение
Современная судебная практика все чаще сталкивается с ситуациями, в которых оспаривание сделок с недвижимостью обусловлено не дефектами правового оформления или искажением предмета договора, а длительным психологическим и информационным воздействием на собственника через различные цифровые каналы. В подобных случаях формальные элементы сделки — ее структура, содержание, порядок государственной регистрации — не вызывают сомнений. Однако впоследствии выясняется, что решение о распоряжении недвижимостью принималось в условиях выраженной субъективной уязвимости.
Это обстоятельство ставит перед правоприменением принципиальный вопрос: располагает ли частное право инструментами, позволяющими учитывать такие формы воздействия, не разрушая при этом собственные базовые конструкции, прежде всего институт недействительности сделок и стандарт осмотрительности участников оборота?
Судебная практика все чаще сталкивается с ситуациями, в которых оспаривание сделок с недвижимостью обусловлено психологическим воздействием на собственника
Резонансное дело Л. Долиной и П. Лурье, рассмотренное Верховным Судом Российской Федерации (далее — ВС РФ) в конце 2025 года1, стало лишь наиболее заметным проявлением этой проблемы2. Оно подсветило иллюзию правовой безопасности при совершении сделок с недвижимостью, которые в силу своей формализованности — государственная регистрация, проверяемость титула, достаточно развитая судебная практика по стандартам добросовестности и осмотрительности и т. п. — традиционно рассматриваются как достаточно защищенный сегмент гражданского оборота.
Настоящая статья не ставит своей целью правовую оценку конкретного спора. Напротив, анализ ситуации в целом позволяет одновременно обозначить пределы частноправовой защиты и сформулировать практические ориентиры того, что действительно подлежит учету при совершении сделок...
