О некоторых правовых вопросах, связанных с порядком формирования реестра требований кредиторов в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика

Земля и жилье всегда имели особую ценность для человека, в связи с чем строительство с привлечением средств населения представляет из себя источник социальной напряженности и конфликтов. Осознавая это, государство путем реформирования законодательства в этой сфере пытается найти баланс между защитой участников строительства (преимущественно физических лиц) и поддержкой отрасли в целом.

Принятие Федерального закона от 29.07.17 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 218-ФЗ), создавшего специализированную публичную организацию по защите прав участников строительства, и постоянное внесение изменений в Федеральный закон от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»¹ (далее — Закон об участии в долевом строительстве), в частности введение эскроу-счетов, говорят о том, что оптимальное решение проблемы долевого строительства до сих пор не найдено. Очевидно, что наивысшей точки конфликт достигает в случае признания застройщика несостоятельным. ¹ На это еще в 2010 году обращал внимание и С. В. Сарбаш (Сарбаш С. В. Юридическая техника закона об участии в долевом строительстве // Основные проблемы частного права: Сборник статей к юбилею доктора юридических наук, профессора Александра Львовича Маковского/ Отв. ред. В. В. Витрянский, Е. А. Суханов. М.: Статут, 2010. 575 с.); однако частота внесения изменений в этот закон с тех пор только увеличилась.

Процедура банкротства застройщиков осуществляется с учетом специальных правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.02 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве). Его содержание в последнее время также претерпело значительные изменения. Наиболее масштабные поправки были внесены Федеральными законами от 25.12.18 № 478-ФЗ и от 27.06.19 № 151-ФЗ. Почти каждая поправка достойна отдельного обсуждения, но в этой статье мы сосредоточимся на специфике и изменениях, связанных с формированием реестра требований кредиторов должника-застройщика.

Порядок установления требований участников строительства

Одной из особенностей формирования реестра в процедурах банкротства застройщика является отнесение к компетенции управляющего рассмотрения некоторых требований участников строительства. Так, управляющий рассматривает денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых или нежилых помещений (площадью до 7 кв. м.), а также машино-мест (пункт 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве).

В соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства,...