Понятие недвижимости

Для континентального права важнейшей является классификация вещей на движимые и недвижимые. Так, В. И. Синайский писал о том, что «среди деления вещей, или имуществ, главное место по своему значению в гражданском обороте занимает, бесспорно, деление их на недвижимые и движимые»¹. ¹ Синайский В. И. Русское гражданское право. М., 2002. С. 126.

Зарождение категории «недвижимость» связывается цивилистами с развитием римского права, в рамках теории и практики которого впервые проявились зачатки правового регулирования оборота движимых и недвижимых вещей.

В Древнем Риме под недвижимостью (res immobiles) понимались следующие категории вещей². ² Римское частное право: Учебник / Под ред. Новицкого И. Б. и Перетерского И. С. М., 1994. С. 148.

1. вещи, перемещение которых невозможно в принципе, — земельный участок (praedia, fundi);
2. вещи, связанные с землей или органически прикрепленные к ее поверхности.

Вторая из перечисленных категорий вещей включалась в понятие недвижимости по правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). В рамках этого принципа римское право относило к недвижимости постройки, посевы, насаждения. Однако вещи данной категории не являлись самостоятельными объектами недвижимого имущества, а право собственности на них было неразрывно связано с правом собственности на соответствующий земельный участок.

В то же время римское право стало лишь почвой, на которой зародились ростки дифференциации правовых режимов движимости и недвижимости. Как отмечал И. А. Покровский: «Римское право имело дело с единым понятием права собственности, заключающего в себе всю полноту свободы распоряжения. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (разные сроки приобретательской давности и некоторые другие); как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий совершенно одинаково: огромное имение может перейти из рук в руки так же бес формально, как и самая незначительная безделушка»³. ³ Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 195.

§ Деление вещей на движимые и недвижимые

В конце XVIII века наступает перелом устоявшихся традиций правового регулирования в сфере недвижимости и происходит реформа оборота недвижимого имущества. Она нашла свое отражение в таких памятниках права, как Прусский Ландрехт 1794 года, Законы 9 мессидора 3 года (1795 год) и 11 брюмера, Мекленбургское законодательство первой половины XIX века и тому подобное.^{4 4} Бабкин С. А. Указ. соч. С. 105—119.

В частности, в 1794 году в Пруссии вступил в действие Ландрехт, в котором закреплен целый ряд новых норм. Несмотря на то что Ландрехт в вопросах приобретения права собственности на недвижимое и движимое имущество придерживался римской traditio как обязательного условия возникновения права собственности, он также устанавливал правило о том, что наличие записи в поземельной книге является необходимым условием совершения любой сделки с недвижимым имуществом. Введение поземельных книг было обусловлено стремлением законодателя обладать точным отображением юридического статуса недвижимых вещей.

Возникшее в Древнем Риме деление вещей на движимые и недвижимые существует в правовых системах большинства стран мира. В то же время содержание, которое вкладывается в понятие недвижимого имущества, в разных странах существенно отличается.

Так, статья 516 Французского гражданского кодекса 1804 года⁵ дифференцировала вещи на движимость и недвижимость. Перечень вещей, относящихся к недвижимости, был дан в статьях 517—526 Французского гражданского кодекса. Нормы, содержащиеся в них, страдали казуистичностью и зачастую представляли исключительно практический, но не теоретический интерес. ⁵ Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран. Сборник нормативных актов: Уч. пос. М., 1986. Ч. 1.

Если обобщить нормы Французского гражданского кодекса, то можно говорить о том, что данному кодексу известны три вида недвижимого имущества:

1. недвижимое по своей природе — земельные участки и строения, неснятые урожай и плоды;
2. недвижимое по назначению — любые предметы, присоединенные к недвижимости таким образом, что их отделение невозможно без повреждения или ухудшения части последней (земледельческие орудия, удобрения, определенное промышленное оборудование и тому подобное.);
3. «недвижимые права» и иски — узуфрукт на недвижность, земельные повинности, сервитуты, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества.

Единое понятие «недвижимость» неизвестно и Германскому Гражданскому уложению 1896 года⁶. Оно оперировало исключительно категориями «движимость» и «земельный участок». В соответствии со статьей 94 Германского Гражданского уложения к недвижимым вещам относился земельный участок, который, в свою очередь, складывался из существенных составных частей, каждая из которых не могла быть обособленным, самостоятельным объектом прав. ⁶ Германское право. М., 1996. Т. I.

Среди этих составных частей можно выделить три группы объектов:

• собственно земельный участок, включающий почвенный слой, недра и «воздушный столб»;
• строения и продукты земли, включая растения;
• права, связанные с правом собственности на земельный участок, например сервитут.

Недвижимость по целевому назначению относилась по Германскому Гражданскому уложению к принадлежностям земельного участка. В нее включались: промышленный инвентарь (мельницы, кузницы, пивоварни, станки, другие машины, предназначенные для производства, и так далее.) и сельскохозяйственные средства производства (орудия, скот, удобрения и тому подобное.).

В последующих кодификациях разных стран также сохраняется тенденция к использованию перечня объектов при раскрытии содержания понятия недвижимости. При этом в данный перечень по прихоти законодателя попадают совершенно разные по своим свойствам объекты. Например, в соответствии с Гражданским кодексом Испании⁷ недвижимыми вещами признавались в том числе машины, сосуды, инструменты и приспособления, предназначенные собственником полностью к обработке земли или эксплуатации сооружения или непосредственно для удовлетворения нужд при пользовании недвижимостью. Гражданский кодекс Мексики 1928 года⁸ упоминает в качестве объектов недвижимости такие специфические объекты, как статуи, барельефы, картины (при намерении постоянно содержать их в составе недвижимости), голубятни, плотины и тому подобное. А Гражданский кодекс Бразилии 1916 года⁹ включал в перечень объектов недвижимого имущества такие нестандартные объекты, как государственные кредитные билеты, обремененные условием об их неотчуждаемости, и право на открытое наследство. ⁷ Основные институты гражданского права зарубежных стран. М., 1999. С. 221—222. ⁸ Гражданские кодексы стран Латинской Америки: Сборник нормативных актов. М., 1978. ⁹ Гражданские кодексы стран Латинской Америки: Сборник нормативных актов. М., 1978. С. 215.

Отправной точкой в эволюции понятия недвижимости в российском законодательстве является Указ 1714 года о единонаследии¹⁰. В данном Указе понятие недвижимости фигурировало, однако его содержание не раскрывалось законодателем. Как отмечал Г. Ф. Шершеневич, теоретически движимые и недвижимые вещи различались по способности к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности¹¹. В целом, как отмечали некоторые авторы¹², под недвижимостью понималась прежде всего земля и все, что с ней связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. При этом К. П. Победоносцев, оценивая законодательство Российской империи, делал весьма показательный вывод: «Мы не встречаем в законодательстве общего начала, по коему следовало бы судить о принадлежности имущества к тому или другому разряду: их относит к тому или другому разряду непосредственно буква закона, исчисляя самые виды»¹³. ¹⁰ Владимирский-Буданов М. Ф. Обзор истории русского права. Ростов-на-Дону, 1995. С. 488—489. ¹¹ Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 96. ¹² Козлова И. В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве Российской Федерации // Правоведение. 1998, № 2. С. 154. ¹³ Победоносцев К. П. Курс гражданского права. М.: Изд-во «Зерцало», 2003. С. 33.

Впоследствии понятие недвижимости развивалось, отражая потребности соответствующего общественного строя. Следующей важной вехой в эволюции этого понятия стал Гражданский кодекс РСФСР 1922 года¹⁴, который ликвидировал частную собственность на землю. В примечании к статье 21 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года указывалось, что упраздняется и деление имуществ на движимые и недвижимые. ¹⁴ Новицкая Т. Е. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года. М.: ИКД «Зерцало-М», 2002.

§ Основания для включения объектов в понятие недвижимости

Возрождение понятия недвижимости в российской цивилистике традиционно связывается с реформами начала девяностых годов.

Действующий Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) окончательно закрепил дифференциацию правового режима движимых и недвижимых вещей в российском законодательстве.

Статья 130 ГК РФ устанавливает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Помимо этого, к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

При этом часть вторая пункта 1 статьи 130 ГК РФ указывает на то, что законом может быть отнесено к недвижимости и иное имущество. Таким образом, законодатель оставляет перечень недвижимого имущества открытым, указывая, что он может быть изменен и без внесения каких-либо изменений непосредственно в статью 130 ГК РФ путем принятия соответствующей нормы в рамках какого-либо закона.

Например, к неупомянутым в статье 130 ГК РФ объектам недвижимости относится, в частности, такой объект, как предприятие (часть вторая пункта 1 статьи 132 ГК РФ). Вопрос о правовом статусе предприятия как комплекса недвижимого имущества носит дискуссионный характер¹⁵. ¹⁵ Латыев А. Н. Недвижимость как объект прав // Гражданин и право. 2003, № 6; Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998, № 8; Степанов С. А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. М., 2002.

Анализируя понятие недвижимости, данное в статье 130 ГК РФ, можно выделить несколько оснований включения в перечень и, следовательно, несколько групп объектов (предложенная классификация недвижимостей на группы не является единственной¹⁶, которые включены в это понятие по различным основаниям: ¹⁶ Абрамова М. В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Юрист. 2002, № 4. С. 13; Латыев А. Н. Указ. соч.

1. Недвижимость по природе — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты. Основным критерием отнесения этих объектов к недвижимости является тот факт, что для них этот статус является отражением всегда присущих им особенностей существования в объективной форме.
2. Недвижимость по характеру связи с землей — все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (например, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и тому подобное.).
3. Недвижимость в силу указания закона — объекты, которые по своим природным характеристикам могут быть перемещены в пространстве без несоразмерного ущерба, но приравненные к недвижимости прямым указанием закона (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предприятие).

Как правильно отмечает в своей работе И. Д. Кузьмина, в настоящее время «выступая соединением объектов разных классов, категория недвижимости не стала собирательной общностью (системой): для нее несвойственны общесистемные признаки, устойчивое сочетание определенных параметров, которые можно адресовать всем ее разновидностям»¹⁷. А это влечет за собой противоречивую судебную практику (дела № А56-32974/01¹⁸, А56-7969/01¹⁹). ¹⁷ Кузьмина И. Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Автореферат на соискание степени д. ю. н. по специальности 12.00.03. Томск, 2004. С. 4. ¹⁸ КонсультантАрбитраж:Северо-ЗападныйОкруг, б/н — 16141. ¹⁹ КонсультантАрбитраж:Северо-ЗападныйОкруг, б/н — 12174.

Давая характеристику приведенной классификации объектов недвижимости, необходимо указать на тот факт, что третья группа недвижимых вещей является искусственно включенной в понятие недвижимости. Основой для включения данной группы объектов в понятие недвижимости является мнение законодателя о необходимости распространения правового режима недвижимости на указанные объекты. На практике же правовое регулирование оборота объектов третьей группы действительно наделяется рядом особенностей, но они имеют мало общего с правовым режимом объектов первой и второй из выделенных групп недвижимых вещей.

В 2003 году в Москве с участием как цивилистов-практиков, так и современных теоретиков гражданско-правовой науки (В. В. Витрянского, А. А. Иванова, О. М. Козырь, Е. А. Суханова и др.) прошла конференция «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества», участники которой дали в целом положительную оценку существующей редакции статьи 130 ГК РФ. По результатам конференции была разработана и предложена для обсуждения «Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе»²⁰ (далее — Концепция). ²⁰ Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества». Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под редакцией Витрянского В. В. М.: Исследовательский центр частного права — ГУ при Президенте РФ, 2003.

Авторы Концепции видят в формулировке статьи 130 ГК РФ наличие следующих критериев, которым объект должен отвечать для признания его недвижимой вещью: во-первых, это неразрывность физической связи объекта с землей; во-вторых, это невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта. При этом авторы Концепции, толкуя статью 130 ГК РФ, акцентируют внимание на двух моментах:

• связь с землей должна носить именно «физический характер»;
• неразрывность физической связи объекта с землей является главным критерием признания вещи недвижимым имуществом.

Ссылаясь на толкование статьи 222 ГК РФ, авторы Концепции утверждают, что наличие физической связи объекта с землей предопределяет и наличие во всех случаях его юридической связи с землей. Таким образом, авторы Концепции предлагают свой вариант решения вопроса о необходимом характере связи вещи с землей при признании ее недвижимостью.

При позитивной оценке общего критерия признания вещей недвижимостью авторы Концепции все же критикуют примерный перечень объектов недвижимости, возражая против его современного содержания. Характеризуя позицию авторов Концепции, отметим, что их критические замечания идут по двум основным направлениям: исключение из списка объектов, по их мнению, не обладающих признаками недвижимого имущества, и включение в список объектов, которые такими признаками обладают (помещения, объекты незавершенного строительства, комплекс недвижимого имущества).

Предлагая сократить перечень объектов недвижимого имущества, закрепленный в статье 130 ГК РФ, авторы Концепции прежде всего предлагают исключить из него такие объекты, как леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты, ссылаясь на то обстоятельство, что в этих случаях объектом недвижимого имущества являются земельные участки, занятые лесами, многолетними насаждениями или обособленными водными объектами, а не сами эти объекты.

Представляется, что подобный подход носит утилитарный характер, негативно влияющий на системность позиции авторов Концепции. Единство применяемого критерия является основным условием эффективности правового регулирования оборота недвижимого имущества. И леса, и многолетние насаждения (Примечание авт. Представляется, что леса и многолетние насаждения не должны считаться объектами недвижимости, но по другому основанию — как потребляемые вещи. Наличие свойства непотребляемости, по мнению автора, должно являться одним из критериев недвижимости), и обособленные водные объекты признаются действующим законодательством объектами гражданских прав, то есть в полной мере подпадают под классификацию вещей на движимые и недвижимые.

Указанные объекты соответствуют критериям «неразрывности физической связи объекта с землей» и «невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта», следовательно, в рамках существующих критериев являются недвижимым имуществом.

Если следовать логике авторов Концепции и заниматься ревизией перечня, данного в статье 130 ГК РФ, то, безусловно, необходимо согласиться с предложением об исключении «предприятия как имущественного комплекса» из списка объектов недвижимости. При выделении предприятия как объекта недвижимого имущества законодатель, вероятно, руководствовался иным критерием, чем вышеназванный критерий отнесения вещей к недвижимым, а именно — критерием «единства технологического процесса» как объединяющим признаком разнородного имущества. Раскрываемый законодателем в пункте 2 статьи 132 ГК РФ состав предприятия как имущественного комплекса свидетельствует о том, что предприятие не относится в полной мере даже к объектам вещного права, так как в его состав входят обязательственные отношения (права требования, долги). Все вышесказанное о предприятии как имущественном комплексе подтверждается таким уникальным индикатором правильности законодательного решения, как практика гражданского оборота: число сделок с предприятиями как имущественными комплексами мало, и на фоне общего числа сделок с недвижимым имуществом оно стремится практически к нулю. С учетом этого не вызывает возражения предложение авторов Концепции о переходе к термину «комплекс недвижимого имущества»²¹, который по замыслу авторов Концепции должен формироваться по общему критерию выделения недвижимого имущества. ²¹ Там же. С. 11—12.

В свою очередь Л. Щенникова²², возражая против тезиса авторов Концепции, не находит удачной выработку общего критерия деления вещей на движимые и недвижимые и предлагает от общего критерия недвижимого имущества перейти к формуле перечня объектов недвижимого имущества. ²² Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2003, № 11 С. 8—10.

С таким предложением трудно согласиться: гражданский оборот не стоит на месте, и за последние годы судебная практика подтвердила право на применение правового режима недвижимости в отношении ряда объектов, которые обладали свойствами недвижимого имущества, но ранее таковыми не признавались. Это прежде всего касается такой категории, как сооружения: например, стали признаваться объектом недвижимости железнодорожные пути как обладающие индивидуальными характеристиками (указываются в техническом паспорте, плане и продольном профиле) и имеющие назначение «обслуживание конкретного контрагента железной дороги», которому будет причинен несоразмерный ущерб при их перемещении (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.01.02 по делу № А56-18518/01²³; постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.12.02 по делу № А56-19925/02²⁴). ²³ КонсультантАрбитраж:Северо-ЗападныйОкруг, б/н — 13512. ²⁴ КонсультантАрбитраж:Северо-ЗападныйОкруг, б/н — 22158.

Перейдем к более подробному рассмотрению вопроса о необходимом и достаточном критерии деления вещей на движимые и недвижимые.

§ Поиски общего критерия деления вещей на движимые и недвижимые

Еще в начале XX века Г. Ф. Шершеневич, отмечая несовершенство такого критерия, как «прочная связь с землей», писал: «Несомненно, строительная техника, позволяющая свободно перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости»²⁵. Аналогичной точки зрения придерживались как его современники (например, В. И. Синайский²⁶), так и современные цивилисты (А. В. Черных²⁷ и др.). ²⁵ Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. С. 130. ²⁶ Синайский В. И. Указ. соч. С. 126. ²⁷ Черных А. В. Залог недвижимости в российском праве. М.: Юридическая фирма «ЛЕГАТ», 1995. С. 57.

В цивилистической литературе высказан ряд подходов, предлагающих отличные от использованных законодателем критерии деления вещей на движимые и недвижимые.

Целый ряд авторов²⁸ пишет о том, что понятие недвижимости «есть понятие юридическое, а не фактическое».

Е. А. Дорожинская отмечает, что «понятие «недвижимость» говорит не столько о характеристиках самой вещи, сколько о правилах, созданных для ее гражданского оборота (режиме недвижимости)»²⁹. ²⁹ Дорожинская Е. А. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом. Автореферат на соискание степени к. ю. н. по специальности 12.00.03. М., 2000. С. 12.

А. Н. Сыродоев высказывается еще более категорично: «Нельзя ту или иную вещь, исходя из данного в статье 130 ГК РФ определения, по своему усмотрению относить к недвижимости. Режим недвижимости должен распространяться только на те вещи, которые таковыми названы в законе»³⁰. В поддержку данной позиции высказывается и К. И. Скловски³¹. ³⁰ Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998, № 8. С. 92. ³¹ Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М.: Изд-во «Дело», 2002. С. 403.

Однако при таком подходе получается, что последствия признания вещи недвижимой одновременно являются и основаниями ее признания таковой. Таким образом, происходит подмена различных элементов логического суждения. В качестве примера можно привести тезис, высказанный М. И. Брагинским о том, что «государственная регистрация — это тот конститутивный признак, благодаря которому на соответствующие виды движимого имущества распространяется в определенных пределах установленный для недвижимости правовой режим»³². Однако государственная регистрация есть последствие признания объекта недвижимым имуществом, а ни в коем случае не основание для признания его таковым. Подобное смешение причин и последствий вызывает сомнение в возможности использования подобного подхода. ³² Скворцов О. Ю. Недвижимость как юридическая фикция // Актуальные проблемы науки и практики коммерческого права. Сборник научных трудов. Выпуск 4. СПб: СПбГУ, 2002. С. 158.

Критикует такой подход и Б. М. Гонгало, отмечая, что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено «объективно существующими различиями между двумя видами вещей (природой вещей)»³³. ³³ Гонгало Б. М. Понятие недвижимости //«Эж-ЮРИСТ». 2001, № 11.

Ряд авторов, анализируя понятие недвижимости, предлагает трактовку недвижимости как юридической фикции.

Под юридической фикцией³⁴ понимается юридико-технический прием, с помощью которого законодатель придает объекту правового регулирования те свойства, которыми он в действительности не обладает. Можно говорить о том, что в этом случае объективные свойства объекта правового регулирования подменяются необходимой и достаточной волей законодателя. ³⁴ Скворцов О. Ю. Указ. соч. С. 152—155; Мейер Д. О юридических вымыслах и предположениях. О скрытых и притворных действиях. Казань, 1854; Зайцев И. М. Правовые фикции в гражданском процессе // Российская юстиция. 1997. № 1.

Целый ряд цивилистов придерживается точки зрения, основанной на трактовке недвижимости как юридической фикции.

В частности, О. Ю. Скворцов в своей статье «Недвижимость как юридическая фикция» отмечает, что при введении категории «недвижимость» в Гражданский кодекс РФ законодатель «использовал два критерия: экономический (земля, связь с землей, то есть учет естественных свойств классифицируемого объекта) и юридический (наделение статусом недвижимости в силу закона)»³⁵. При этом, как полагает автор, в гражданском обороте существует ряд объектов, оборот которых представляет особую важность для экономической жизни страны. И именно с целью установления особого правового режима имущества, значимого для государства, законодатель пользуется таким юридико-техническим приемом, как фикция для признания движимых по своей природе вещей недвижимыми. ³⁵ Скворцов О. Ю. Указ. соч. С. 155.

Аналогичную позицию занимают и некоторые иные цивилисты (Б. М. Гонгало³⁶, М. В. Абрамова³⁷). В своих работах они отмечают, что признание судов и космических объектов, то есть предметов, по экономическим и другим основаниям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости. ³⁶ Гонгало Б. М. Указ. соч. ³⁷ Абрамова М. В. Указ. соч. С. 14.

В качестве недостатков данного подхода можно отметить прежде всего его утилитарность (это, несомненно, попытка подстроить теорию под существующую практику, что оказывает огромное влияние на выводы сторонников этого подхода), а также ограниченную применимость (как признают и сами авторы, такой подход объясняет лишь место судов и космических объектов в перечне объектов недвижимости).

Более того, вызывает сомнение основной тезис — есть ли необходимость применения юридических фикций в данном случае? Практика правового регулирования свидетельствует о том, что, несмотря ни на какие юридические фикции суда, космические объекты продолжают стоять особняком от недвижимости по природным свойствам. Правовое регулирование таких объектов осуществляется по совершенно иным правилам, установленным отраслевыми нормативными актами, например Кодексом торгового мореплавания РФ (Закон РФ от 30.04.99 № 81-ФЗ «Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации»³⁸), Воздушным кодексом РФ (Закон РФ от 19.03.97 № 60-ФЗ «Воздушный кодекс Российской Федерации»³⁹) и тому подобное. Таким образом, на практике оказывается, что включение воздушных и водных судов, а также космических объектов в перечень объектов недвижимости не привело к желаемому результату и оказалось явно излишней мерой, так как специфика их статуса все равно отражена в иных нормативных актах, и признание их для этого недвижимым имуществом вовсе не требовалось. ³⁸ Собрание законодательства РФ, 1999, № 18, ст. 2207. КонсультантПлюс:ВерсияПроф, б/н — 57290. ³⁹ Собрание законодательства РФ, 1997, № 12, ст. 1383. КонсультантПлюс:ВерсияПроф, б/н — 52394.

3. Ряд авторов в качестве основного критерия деления вещей на движимые и недвижимые называет повышенную стоимость объектов, которые законодатель относит к недвижимости.

Д. Вербицкий в своей работе отмечает, что «признание вещей недвижимым имуществом обусловлено высокой стоимостью указанных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота»⁴⁰. Практически аналогичную точку зрения можно обнаружить в работе Н. Рукаса, который полагает, что «недвижимые вещи по сравнению с движимыми вещами, как правило, обладают более высокой нарицательной стоимостью»⁴¹. ⁴⁰ Вербицкий Д. Понятие недвижимого имущества (недвижимость) в законодательстве Республики Беларусь // Юстиция Беларуси. 2001, № 2. С. 8. ⁴¹ Рукас Н. Понятие недвижимости и особенности правового режима недвижимости в законодательстве Российской Федерации // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 1999, № 1. С. 41.

Очевидно, такой подход представляет собой не более чем декларацию. В связи с этим хотелось бы вспомнить весьма уместное в данном случае высказывание Н. Д. Егорова: «Критерий наибольшей важности, значимости общественных отношений страдает известной неопределенностью, в связи с чем его нельзя признать научно безупречным»⁴². ⁴² Егоров Н. Д. Право собственности в системе советского права // Правоведение. 1979, № 3. С. 38.

4. Оригинальный критерий выделения недвижимого имущества предлагает в своей работе «Залог недвижимости в российском праве»⁴³ А. В. Черных. ⁴³ Черных А. В. Залог недвижимости в российском праве. М., 1995.

Автор пишет о том, что «все еще сохраняющийся общий принцип определения недвижимого имущества как объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, не отражает сути современного понимания недвижимости»⁴⁴. ⁴⁴ Черных А. В. Указ. соч. С. 57

А. В. Черных делает вывод о том, что «критерием деления имущества на движимое и недвижимое должна являться несоразмерность ущерба, причиняемого назначению имущества или его собственнику и возникшего именно при изъятии имущества из привычной среды использования, а не при простом перемещении»⁴⁵. При этом, как он полагает, понятие отрыва от привычной среды использования следует трактовать широко, поскольку уже сейчас оно вбирает в себя такие аспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой и тому подобное. ⁴⁵ Черных А. В. Указ. соч. С. 58.

Достоинством точки зрения А. В. Черных является очевидная новизна предлагаемого им критерия, а также его универсальный характер для всех объектов недвижимости. Использование критерия «отрыв от привычной среды использования» позволяет воспринять понятие недвижимости как сумму однопорядковых объектов, объединенных единым признаком. Например, изменение геостационарной орбиты космического судна, то есть «изъятие объекта из привычной среды использования», способно нанести несоразмерный ущерб его назначению. В то же время предложенный автором критерий «отрыв от привычной среды использования» чрезвычайно расплывчат и не подлежит однозначному толкованию, что на практике может привести к произволу со стороны участников гражданского оборота и затруднить его процесс. При этом представляется несколько надуманным включение в понятие недвижимости водных и воздушных судов, а также космических объектов.

5. Критерии функционального назначения объекта предлагает дополнить признаком прочной связи с землей И. В. Козлова⁴⁶. ⁴⁶ Козлова И. В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве Российской Федерации // Правоведение. 1998, № 2. С. 155—156.

Давая характеристику статье 130 ГК РФ, автор отмечает, что критерий «прочной связи с земельным участком, выражающейся в невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению» носит оценочный характер. В связи с этим абсолютно точное и одинаковое в разных случаях решение вопроса о прочности связи объекта с землей невозможно. Следуя своей логике, И. В. Козлова делает вывод: «Таким образом, значение имеет не только сама связь объекта с землей, но и функциональное назначение объекта, которое невозможно реализовать без наличия этой связи»⁴⁷. В качестве примера, обосновывающего этот вывод, автор приводит пример, который еще в начале века анализировал Г. Ф. Шершеневич⁴⁸: при продаже дома на снос или на стройматериалы его следует, по его мнению, расценивать как объект движимого имущества. ⁴⁷ Козлова И. В. Указ. соч. С. 156. ⁴⁸ Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001. С. 130.

Приведенный пример представляется ошибочным⁴⁹. Само по себе намерение изменить функциональное назначение не влечет изменения правового статуса объекта. Если анализировать данный пример, то в рамках действующего законодательства он должен быть квалифицирован следующим образом: собственник осуществляет разборку объекта недвижимости на стройматериалы, что прекращает статус объекта как недвижимой вещи в связи с исчезновением самого объекта, а уже стройматериалы как вновь возникшие вещи передаются покупателю, будучи уже и юридически, и фактически движимыми вещами. ⁴⁹ Это подтверждается и выводами, сделанными почти век назад К. П. Победоносцевым. Указ. соч. С. 35.

6. Ряд авторов полагает, что недвижимость следует определять как товар особого рода, обладающий целым рядом характеристик⁵⁰. ⁵⁰ Калачева С. А. Недвижимость. М.: ПРИОР, 1998; Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1998, № 6; Смышляев Д. В. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Актуальные проблемы гражданского права. М., 2000.

Оценивая данную точку зрения, отметим, что подход в целом верен: необходимо систематизировать составляющие критерия, по которому имущество делится на движимое и недвижимое. Недостатком же является то, что в данном случае акцент делается на характеристике правового режима, то есть последствий распространения на объект режима недвижимости, а не на самих признаках такого объекта.

§ Цель особого правового режима для объектов недвижимости

Рассмотрев ход цивилистической мысли относительно существующих точек зрения на понятие недвижимого имущества, перейдем к выработке критериев деления и попытаемся сформулировать общее определение недвижимого имущества с целью его последующего применения.

Начнем с ответа на вопрос о том, в чем же состоит цель введения особого правового режима для объектов недвижимости.

Со времен Древнего Рима в понятие недвижимости включалась земля. Все последующие объекты недвижимости признавались либо принадлежностью земельного участка, либо обладающими сходными с землей свойствами, необходимыми и достаточными для применения к ним особого правового режима.

Зарождение категории недвижимого имущества исторически связано с моментом, когда абстрактная «земля» стала обретать границы и в обиход вошло понятие «земельный участок» как индивидуализированная обособленная часть земли. Возникновение категории «земельный участок» повлекло за собой необходимость его индивидуализации (определения границ) и урегулирования конфликтов нового рода (конфликтов между соседствующими собственниками, устранение которых было невозможно простым перемещением объектов). Именно в этот момент возникла необходимость в разработке особого правового режима прежде всего земельного участка путем включения в него элементов публичного регулирования.

Появление категории «земельный участок» породило ряд вопросов, которые нуждались в разрешении и стали предпосылками возникновения понятия «недвижимое имущество»:

• невозможность непосредственного восприятия точных границ земельного участка;
• невозможность устранения конфликтов между собственниками путем устранения непосредственного соприкосновения земельного участка с иными объектами.

В последующем именно эти предпосылки и стали определяющими при отнесении объектов к недвижимому имуществу.

Как правильно отмечает А. Н. Латыев: «Смысл выделения категории недвижимого имущества заключается не в регистрации прав и не в особой ценности объектов, а в невозможности (или чрезвычайной трудности) устранения взаимодействия принадлежащих лицам вещей путем их физического удаления друг от друга»⁵¹. ⁵¹ Латыев А. Н. Указ. соч. С. 58.

Указанные предпосылки первоначально имели значение только для земельных участков, однако в последующем и иные объекты, выделяемые по признаку прочной связи с земельным участком, стали в полной мере подпадать под их действие. Прочная связь с землей является признаком, указывающим на некоторую общность объекта и земельного участка в определенной части свойств: при обороте этого объекта возникают те же конфликты, что и названные выше применительно к земельному участку.

Представляется, что целью выделения категории недвижимого имущества является включение элементов публично-правового характера в регулирование оборота некоторых объектов. Это связано с необходимостью формирования баланса интересов субъектов в условиях, когда невозможно непосредственное восприятие точных границ данных объектов и устранение их взаимодействия путем перемещения в пространстве для их разъединения.

Определив цель выделения понятия недвижимости, можно сформулировать критерии, позволяющие выделить и определенную категорию вещей из рядоположенных.

Обратимся к анализу такого, казалось бы, очевидного признака, как качественный состав объектов недвижимости. Действующее законодательство весьма вольно оперирует терминологией, и в статье 130 ГК РФ незаметно уравниваются понятия «вещь» и «имущество». Подобная формулировка вызывает закономерный вопрос: а следует ли включать в понятие недвижимости имущественные права или иски, как это сделано в законодательстве некоторых зарубежных стран?

Представляется, что ни действующее законодательство, ни история российской цивилистической науки не дают каких-либо оснований для положительного ответа на этот вопрос. Имущественные права и иски не отражают сформулированной ранее основной цели введения правового режима недвижимого имущества. Включение в понятие недвижимости имущественных прав или исков не только приведет к смешению правового регулирования гражданско-правовых институтов, но и ставит под сомнение сложившееся отраслевое регулирование.

Таким образом, в качестве объектов недвижимости могут выступать только вещи, то есть объекты гражданского права, имеющие материальное воплощение. При этом вещь может быть как единой, так и комплексной (по терминологии статьи 134 ГК РФ — «сложная вещь»). В связи с этим основу определения недвижимости должно составить указание на то, что недвижимость (недвижимая вещь) представляет собой объект или комплекс объектов (в данном случае, говоря об «объекте», автор подразумевает вещь. В связи с тем, что в самом названии («недвижимая вещь») присутствует термин «вещь», то во избежание тавтологии представляется возможным использовать слово «объект», не опасаясь утраты содержания). Это позволит выделить из всех объектов гражданских прав определенную группу объектов, которым могут быть присущи совпадающие особые свойства, позволяющие объединить их в некую единую общность.

Помимо того в основу понятия недвижимости следует включить термин «комплекс объектов». Комплекс объектов следует понимать как сложную вещь, объединяющую в себе целый ряд объектов как движимого, так и недвижимого имущества, характеризующихся признаком единства функционального и хозяйственного назначения. Понятие «комплекс объектов» следует понимать и толковать в соответствии со статьей 134 ГК РФ.

Большинство всех законодательных либо теоретических разработок в проблематике «понятие недвижимости» свидетельствует о необходимости выделять в рамках понятия недвижимости «земельный участок» как базовую составляющую этого понятия. Например, в предисловии к работе С. А. Бабкина «Основные начала организации оборота недвижимости» В. А. Белов пишет об исключительной важности вывода автора о роли земельного участка в понятии недвижимости⁵². ⁵² Белов В. А. Предисловие // Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 29.

С. А. Бабкин утверждает: «Принципиально не может не быть недвижимостью земля»⁵³. Однако однородность состава объектов, подлежащих включению в понятие недвижимости, может быть достигнута лишь путем перехода к указанию в определении недвижимости исключительно тех характерных для каждого из объектов свойств, которые делают их общностью. В то же время данный вывод не следует расценивать как отказ от признания земельного участка недвижимостью. Наоборот, естественные свойства земельного участка таковы, что он во всех случаях является недвижимым имуществом, но к этому выводу необходимо прийти через соотнесение свойств земельного участка с общими признаками недвижимого имущества, так как это позволит обеспечить единство подхода к признанию любого объекта движимым или недвижимым имуществом. ⁵³ Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 52.

§ Основные характеристики недвижимости

Как уже отмечалось, одним из основных недостатков существующих определений недвижимости является отсутствие единого критерия деления вещей на движимые и недвижимые и, как результат, включение в понятие недвижимости разнородных групп объектов, правовое регулирование которых существенно отличается (например, правовое регулирование здания и воздушного судна далеко не идентично). В своем стремлении сформировать перечень объектов недвижимости законодатель приносит признак системности на алтарь кажущейся ему необходимости наделения особым статусом групп вещей, отличных по своим свойствам от недвижимости.

К чему включать в перечень объектов недвижимости водные и воздушные суда, а также космические объекты? Для того чтобы распространить процедуру государственной регистрации на регулирование общественных отношений, связанных с их оборотом и эксплуатацией? Или, может быть, критерием их включения в перечень стала высокая стоимость этих объектов?

Ни одно из вышеназванных оснований не выдерживает критики. Стоимость объектов не может являться надлежащим критерием, так как существует множество объектов с высокой стоимостью, относящихся к движимому имуществу (драгоценности, автомобили).

Что касается признака государственной регистрации, то он является не признаком, а последствием признания объекта недвижимостью и элементом правового режима недвижимых вещей. Более того, государственная регистрация для судов во многом направлена на достижение тех же целей, что и государственная регистрация (постановка на учет в органах ГИБДД) транспортных средств. Специфика подобной государственной регистрации во многом надумана законодателем.

Предпосылки появления категории недвижимости задают те признаки, которые позволяют выделить их в самостоятельную группу вещей и сформировать их особый правовой режим:

Прочная связь с землей

Как уже отмечалось, данный признак является указанием на подобие свойств объекта свойствам земельного участка в той части, которая порождает необходимость в использовании особого правового режима, выражающегося во включении публично-правовых элементов в регулирование их оборота.

«Невозможность перемещения без несоразмерного вреда назначению», «несоразмерность вреда назначению объекта при изъятии его из привычной среды», «неразрывность связи с земельным участком» — все это лишь варианты указания на подобие свойств объекта в определенной части свойствам земельного участка.

В рамках настоящей работы был проанализирован целый ряд критических замечаний, касающихся этого признака, а также его возможные альтернативы. Признавая, что данный признак не идеален, отметим, что любые его альтернативные формулировки не в полной мере отражают его сущность.

В то же время нецелесообразно, по нашему мнению, использовать такой признак, как «невозможность перемещения без несоразмерного вреда назначению». Данный вывод связан с тем, что любое перемещение влечет к прекращению существования объекта недвижимости. Сам факт перемещения (вне зависимости от соразмерности вреда назначению) свидетельствует о том, что в момент начала перемещения объект прекратил свое существование и во всех случаях это уже будет новый объект. Как правильно отмечает Н. А. Сыродоев, разрушение или перенос (при наличии соответствующих современных технических средств) имущества на другой земельный участок означает, что «юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом»⁵⁴. ⁵⁴ Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998, № 8. С. 91.

Как мы полагаем, целесообразно ограничиться простым указанием на необходимость «прочной связи с землей». На закономерный вопрос: «Кто же будет определять прочность связи с землей?» — следует ответить следующим образом: основная роль в этом процессе должна быть отведена системе государственных учреждений, осуществляющих техническую инвентаризацию и обладающих необходимыми квалифицированными кадрами. В спорных же случаях решение вопроса о наличии прочной связи с землей должно осуществляться судом, оценивающим все обстоятельства с позиции разумности и законности.

Такой подход уже положительно зарекомендовал себя в судебной практике: как правило, суды поддерживают позицию органов технической инвентаризации (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.10.02 по делу № А56-17863/02), но в некоторых случаях обосновывают свое несогласие (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.07.02 по делу № А56-49/02⁵⁵) с данными органами непосредственным указанием на признаки объекта недвижимого имущества, указанные в статье 130 ГК РФ. Это обеспечивает соблюдение принципов законности и непосредственности судебного разбирательства, предусмотренных, соответственно, статьями 6 и 10 Арбитражного процессуального кодекса РФ. ⁵⁵ КонсультантАрбитраж:Северо-ЗападныйОкруг, б/н — 18836.

2. Пространственная индивидуальность

Одной из существенных характеристик движимых вещей является возможность перемещения в пространстве без утраты ими индивидуализирующих характеристик. Сколько бы ни перемещали книгу, она так и останется той же книгой. Для недвижимых вещей перемещение влечет за собой утрату индивидуальных характеристик в такой степени, что объект уже никогда не будет прежним и подлежит восприятию как новый объект гражданского права.

Содержание данного признака составляет обязательное для объекта недвижимости наличие такой совокупности характеризующих его черт, при которых изменение всех или нескольких из них влечет прекращение этого объекта и возникновение нового. Месторасположение, площадь, кадастровый номер — вот минимальный набор таких черт, которые придают каждому объекту уникальность его существования.

3. Непотребляемость

Существует ряд объектов, обладающих и признаком прочной связи с землей, и признаком пространственной индивидуальности, однако не подлежащих отнесению к недвижимым вещам. В качестве примера можно привести грибы: они вышеназванными признаками обладают, но недвижимостью их не признают. Это связано с наличием у этих объектов свойства потребляемости, которое устраняет необходимость во включении публично-правовых элементов в правовой режим подобных объектов. В связи с этим указание на признак непотребляемости является необходимым элементом определения недвижимого имущества.

Представляется, что предложенные признаки отражают специфику недвижимых вещей. Несомненно, выделение целого ряда иных признаков возможно, однако они, по нашему мнению, либо вообще не являются признаками (а являются, например, последствиями признания объекта недвижимостью), либо не являются основными. В частности, в настоящей работе много говорилось о необходимости внедрения «публично-правовых элементов в правовой режим данных объектов», а также о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Однако эти свойства не нашли отражения в предложенном для обсуждения перечне, так как они не являются признаком недвижимого имущества, а служат характеристикой уже выделенной категории объектов недвижимости, отражающей особенность их правового режима.

С учетом вышеизложенного сформулируем теоретическое определение понятия недвижимости.

Под недвижимостью (недвижимыми вещами) следует понимать объекты или комплексы объектов, обладающие свойствами прочной связи с землей, пространственной индивидуальности и непотребляемости.

При этом критерием разграничения движимого и недвижимого имущества следует считать соответствие свойств объекта определению недвижимости. Если объект обладает всеми свойствами, выделенными в рамках предложенного определения недвижимого имущества, то он относится к категории недвижимых вещей, а если не обладает — к категории движимых вещей.