Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с арендой земельных участков

Так, кассационная инстанция, признав ошибочными выводы апелляционного суда об изменении размера арендной платы исключительно путем подписания дополнительных соглашений к договору аренды и об отказе в иске в связи с отсутствием доказательств изменения условия договора об арендной плате по правилам статей 450 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), отменила постановление апелляционного суда, а решение суда первой инстанции оставила в силе.

Как установлено судами, стороны согласовали в договоре аренды от 16.07.07, что размер арендной платы изменяется ежегодно на основании дополнительных соглашений к договору, а также предусмотрели возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в бесспорном порядке.

На спорный период 2008 и 2009 годов соответствующие дополнительные соглашения к договору аренды не подписаны со стороны арендатора, в договоре ставки арендной платы не определены, что не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату с учетом ставок, применимых в соответствии с действующим законодательством на условиях договора.

Порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области с 1 января 2008 года регулируется Положением, утвержденным постановлением администрации Тверской области от 26.12.07 № 396-па, которое устанавливает единый подход к определению размера арендной платы за указанные земельные участки на основе государственной кадастровой оценки земель. Арендодатель письменно известил арендатора об изменении размера арендной платы в соответствии с новым порядком определения размера арендной платы на соответствующий год.

Суд первой инстанции, руководствуясь условиями договора и положениями статьи 424 ГК РФ, статьи 65 ЗК РФ, пункта 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, пришел к выводу, что у арендатора возникла обязанность вносить арендную плату в размере, определенном в соответствии с указанным Положением (постановление ФАС СЗО от 15.06.10 по делу № А66-5460/2009).

В другом случае суд удовлетворил иск администрации муниципального образования «Светлогорский район» о взыскании с некоммерческой организации задолженности по договору аренды земельного участка, поскольку материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение организацией своих обязательств по внесению арендной платы.

Из положений договора аренды от 01.06.99 следует, что стороны установили арендную плату не в твердой сумме, а в сумме, подлежащей исчислению арендатором по каждому сроку платежа исходя из базовых ставок аренды городских земель.

Истец рассчитал долг по арендной плате за земельный участок, предоставленный в пользование организации, за период с 01.01.04 по 13.01.09, исходя из ставок арендной платы, установленных нормативными правовыми актами органов, уполномоченных распоряжаться земельными участками, расположенными на территории Светлогорского городского округа и находящимися в государственной и муниципальной собственности.

Кассационная инстанция посчитала несостоятельным довод ответчика о том, что дополнительное соглашение от 10.10.08 к договору аренды, которым предусмотрено определение размера арендной платы на каждый год в соответствии с законодательством Российской Федерации и решениями представительного органа муниципального образования «Светлогорский городской округ», не может учитываться при определении долга по арендной плате ввиду отсутствия его государственной регистрации. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не может устанавливаться сторонами произвольно и зависеть только от достижения сторонами соглашения. Он должен рассчитываться по цене, установленной нормативными правовыми актами органа государственной или муниципальной власти, уполномоченного управлять и распоряжаться земельными участками в соответствующем территориальном образовании. Кроме того, из содержания пунктов 4.6 и 4.7 договора следует, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, которым установлен способ ее расчета. При этом изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов или ставок не является изменением условия договора о размере арендной платы (постановление ФАС СЗО от 03.12.09 по делу № А21-5823/2009).

Суд установил, что администрация Гдовского района Псковской области и общество 01.03.02 заключили договор аренды земельного участка площадью 118 618 кв. м для строительства гостевой деревни и осуществления предпринимательской деятельности сроком на 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 3.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 24.10.03) ставки арендной платы устанавливаются органом местного самоуправления с учетом вида использования земель и категорий арендаторов сроком не менее чем на один год с письменным извещением арендатора. Указанное извещение является неотъемлемой частью договора, не подлежит дополнительному акцепту арендатором и вступает в силу с момента государственной регистрации.

Ставки арендной платы за землю в городе Гдове и Гдовском районе на 2006—2008 годы определены решениями собрания депутатов Гдовского района от 29.12.05, от 19.12.06, от 27.11.07, Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Гдовского района, утвержденным решением собрания депутатов Гдовского района от 22.07.08.

Арендодатель направлял арендатору соответствующие извещения, а кроме того, представил документы, подтверждающие факт официального опубликования вышеназванных нормативно-правовых актов в средствах массовой информации. В связи с установленными обстоятельствами и с учетом наличия в договоре условия о праве арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы на основании принятых соответствующими органами нормативных актов суды признали, что в данном случае действия арендодателя по произведенному перерасчету размера арендной платы не являются изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляют собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Признав доказанным наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 02.07.06 по 31.05.09 и руководствуясь статьей 614 ГК РФ, суды удовлетворили исковые требования частично с учетом пропуска срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком (постановление ФАС СЗО от 02.04.10 по делу № А52-2978/2009). Определением ВАС РФ от 22.06.10 № ВАС-7490/10 в передаче дела для пересмотра в порядке надзора отказано.

Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Прионежского муниципального района (далее — администрация) о признании недействительной (ничтожной) сделки по увеличению в одностороннем порядке размера арендной платы, совершенной арендодателем путем направления в адрес арендатора уведомления от 01.11.08 № 4617/1-16.

Судами установлено: администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 28.12.06 № 2643.

В соответствии с пунктом 2.6 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, Республики Карелия, нормативными актами органа местного самоуправления. В этом случае исчисление и внесение арендатором арендной платы осуществляется на основании извещения, направляемого арендодателем.

В договоре годовая арендная плата за арендуемый обществом участок (приложение № 2 к договору аренды, подписанное арендодателем и арендатором) была установлена согласно решению VII сессии I созыва Совета Прионежского муниципального района (далее — Совет) от 31.01.06 № 13 «О ставках и порядке расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Прионежского муниципального района Республики Карелия» исходя из действующей в этом году на территории названного муниципального образования ставки арендной платы, умноженной на площадь земельного участка и коэффициент его разрешенного использования (Кри), определенный для соответствующей категории земельных участков согласно пункту 11 приложения № 1 к решению Совета в размере 10.

С 01.01.07 по 31.12.07 годовая арендная плата за арендуемый обществом участок была установлена по той же формуле на основании решений Совета о ставке арендной платы от 31.01.06 № 13, от 31.05.07 № 4, но с применением Кри в размере 3.

Уведомлением от 17.05.08 № 2369/1-16 администрация направила обществу расчет арендной платы на 2008 год, в соответствии с которым расчет годовой арендной платы производится согласно решению Совета от 31.05.07 № 4 по той же формуле с применением Кри в размере 4.

Уведомлением администрации от 01.11.08 № 4617/1 общество было извещено об увеличении арендодателем размера арендной платы с 01.08.08, связанном с постановлением Правительства Республики Карелия от 30.06.08 № 125-П «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее — постановление № 125-П), утвердившим Положение об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. В соответствии с данным Положением годовая арендная плата за использование земельных участков определяется по формуле, учитывающей площадь земельного участка и базовую ставку арендной платы в зависимости от категории арендатора и вида использования земель. Общество, считая уведомление от 01.11.08 № 4617/1-16 незаконным, поскольку администрация не вправе в одностороннем порядке два раза в год изменять размер арендной платы, обратилось в арбитражный суд.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции об отказе в иске, пришел к выводу о том, что повторное изменение арендодателем арендной платы в 2008 году на основании постановления № 125-П противоречит условиям договора и пункта 3 статьи 614 ГК РФ.

Кассационная инстанция посчитала выводы апелляционного суда правильными (постановление ФАС СЗО от 20.01.11 по делу № А26-11484/2009).

По другому делу о взыскании задолженности и пеней по договору аренды земельного участка ФАС СЗО отменил постановление суда апелляционной инстанции, а решение суда первой инстанции оставил в силе.

Суд установил, что Петрозаводскому муниципальному унитарному предприятию (далее — предприятие) в аренду по договору от 21.11.05 № 2324 предоставлен земельный участок площадью 359 815 кв. м сроком по 04.10.14, а также по договору от 15.04.05 № 2177 — земельный участок площадью 10 978 кв. м сроком до 27.08.14. Договоры зарегистрированы в установленном порядке. Согласно пункту 2.3 договоров № 2324 и 2177 размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, Республики Карелия и нормативными актами органов местного самоуправления.

Арендодатель письмом от 21.04.08 № 1486/1-16 уведомил арендатора об увеличении размера арендной платы на 2008 год в соответствии с решением XV сессии I созыва Совета Прионежского муниципального района от 31.05.07 № 4.

Письмом от 14.10.08 № 4193/1-16 со ссылкой на постановление № 125-П арендодатель уведомил предприятие об увеличении с 01.08.08 арендной платы по указанным договорам аренды. Поскольку ответчик не оплатил аренду на основании расчета арендной платы в соответствии с постановлением № 125-П, администрация Прионежского муниципального района (далее — администрация) обратилась в арбитражный суд.

Как видно из материалов дела, арендатор произвел оплату за спорный период исходя из расчета арендной платы на 2008 год в соответствии с тем порядком, который предусмотрен договором.

Учитывая данное обстоятельство и ссылаясь на то, что повторное увеличение арендодателем размера арендной платы до истечения года является нарушением условия договоров и пункта 3 статьи 614 ГК РФ, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.

Отменяя решение суда, суд апелляционной инстанции исходил из того, что увеличение размера арендной платы с 01.08.08 произошло не по воле арендодателя, а в связи с изменением действующих нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения арендной платы.

Суд кассационной инстанции, отменяя принятое апелляционным судом постановление, поддержал выводы суда первой инстанции. При этом суд исходил из того, что в соответствии с условиями договоров и пункта 3 статьи 614 ГК РФ увеличение размера арендной платы не может быть осуществлено арендодателем чаще одного раза в год (постановление ФАС СЗО от 05.02.10 по делу № А26-2353/2009). Определением ВАС РФ от 28.04.10 № ВАС-4402/10 в передаче дела для пересмотра в порядке надзора отказано.

Например, по иску об обязании внести в договор аренды земельных участков изменения по арендной плате ФАС СЗО посчитал ошибочным вывод апелляционного суда о том, что в силу пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ размер годовой арендной платы равен двум процентам от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, поскольку спорный договор аренды был заключен до вступления в силу указанного закона.

Как указал ФАС СЗО, действовавшее на момент заключения спорного договора законодательство не предусматривало возможности переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Правопредшественник ответчика заключил спорный договор аренды не в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования. Обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность появилась с принятием Закона № 137-ФЗ, то есть уже после заключения договора аренды от 26.08.98. На момент принятия Закона № 137-ФЗ спорные земельные участки уже находились у правопредшественника ответчика в аренде.

Поскольку спорный договор аренды заключен не в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на спорные земельные участки, то правило об определении размера арендной платы в пределах двух процентов от кадастровой стоимости не применяется.

Суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, руководствовался пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, статьей 3 Закона № 137-ФЗ и пунктом 1 статьи 424 ГК РФ и, удовлетворяя иск, пришел к выводу о том, что изменения подлежат внесению в договор аренды на основании положений постановления Правительства Ленинградской области об утверждении порядка определения размера арендной платы (постановление ФАС СЗО от 18.10.10 по делу № А56-53421/2009). В передаче дела для пересмотра в порядке надзора отказано определением ВАС РФ от 28.02.11 № ВАС-17973/10.

При рассмотрении дела по иску о взыскании неосновательного обогащения кассационный суд признал ссылку подателя жалобы на постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.10 № 12404/09 необоснованной.

Общество, ссылаясь на Федеральный закон от 24.07.07 № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» и полагая, что арендная плата за пользование спорными земельными участками за период с 30.10.07 по 01.07.10 была внесена в большем размере, чем предусмотрено названным законом, обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с администрации муниципального района излишне уплаченной арендной платы.

Суды отказали в иске, поскольку пришли к выводу о недоказанности фактов нахождения на всех спорных земельных участках линейных объектов и отсутствия у ответчика законных оснований на получение арендной платы в размерах, установленных спорными договорами аренды. Правовая позиция, сформулированная в указанном постановлении Президиума ВАС РФ, не распространяется на спорные правоотношения по настоящему делу (постановление ФАС СЗО от 21.06.11 по делу № А13-11441/2010).

В другом случае кассационным судом отменено постановление апелляционной инстанции и оставлено в силе решение суда первой инстанции. Кассационная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции о том, что до момента государственной регистрации права федеральной собственности на спорный участок последний использовался федеральным государственным унитарным предприятием на праве постоянного (бессрочного) пользования и расчет размера арендной платы необходимо производить исходя из ставки арендной платы в размере полутора процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок предоставлен для нужд связи, в связи с чем в силу подпункта 8 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ является ограниченным в обороте.

В соответствии с пунктом 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.09 № 582, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере полутора процентов в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (постановление ФАС СЗО от 27.01.11 по делу № А42-1582/2010).

Так, при рассмотрении дел о взыскании с общества задолженности и пеней по договору аренды земельного участка суды отказали комитету по управлению городским имуществом в удовлетворении исковых требований, поскольку с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в том числе и общества, в связи с чем обязанность последнего по внесению арендной платы прекратилась.

Проверяя законность обжалуемых судебных актов и обоснованность доводов, приведенных в кассационных жалобах по указанным делам, ФАС СЗО руководствовался следующим.

Статьей 36 ЖК РФ, вступившего в силу с 1 марта 2005 года, предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.04 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) момент перехода права собственности на земельный участок определен для земельных участков, сформированных до введения в действие ЖК РФ и прошедших государственный кадастровый учет, с 1 марта 2005 года, а для несформированных — с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета по волеизъявлению собственников помещений в многоквартирном доме.

Суды установили, что спорный земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ, поэтому пришли к выводу, что с 1 марта 2005 года данный земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме. Ответчик является собственником части помещений в этом многоквартирном доме.

В силу статьи 413 ГК РФ совпадение должника и кредитора в одном лице является основанием прекращения обязательства.

Установив прекращение обязанности ответчика по уплате арендной платы по договору, суды правомерно отказали в иске (постановления ФАС СЗО от 05.03.09 по делу № А56-46665/2007, от 03.09.09 по делу № А56-55085/2007, от 28.12.10 по делу № А56-17870/2009).

В другом случае суды отказали департаменту управления имуществом и земельными ресурсами (далее — департамент) во взыскании с общества платы за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации арендуемого нежилого помещения в многоквартирном жилом доме.

Суды установили, что 10.01.07 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, относящегося к муниципальной собственности, площадью 255,8 кв. м, расположенного в многоквартирном жилом доме.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата и плата за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации арендуемого помещения, определяются прилагаемыми к соглашению расчетами.

Установив, что земельный участок под многоквартирным домом сформирован и прошел государственный кадастровый учет в 2003 году, суды, руководствуясь положениями статьи 36 ЗК РФ, статьи 16 Вводного закона, признали, что спорный земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В отсутствие соглашения всех собственников помещений в жилом доме об использовании спорного земельного участка суды пришли к выводу о ничтожности условия договора аренды, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, потому отказали в удовлетворении требования департамента в этой части. Кассационным судом принятые судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения (постановление ФАС СЗО от 10.06.11 по делу № А66-2451/2010).

Предприниматель (гражданка П.) обратилась в Арбитражный суд Псковской области с иском к администрации города Пскова (далее — администрация) о применении последствий недействительности ничтожной сделки — договора аренды земельного участка от 26.04.07 № 119 с множественностью лиц на стороне арендатора в виде взыскания с ответчика арендных платежей и произведенных расходов на уплату банку комиссии, взимаемой при перечислении платежей.

Как видно из материалов дела, предприниматель по договору купли-продажи от 03.10.03 приобрела квартиру в многоквартирном жилом доме в г. Пскове на ул. Яна Фабрициуса.

Впоследствии квартира переведена в нежилое помещение, на которое за предпринимателем 08.02.08 зарегистрировано право собственности.

Администрация и предприниматель заключили договор аренды от 26.04.07 № 119 с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка площадью 475 кв. м с кадастровым номером 60:27:02 03 02:04 по указанному выше адресу для использования под парикмахерскую с площадью помещений 33 кв. м на срок с 13.04.07 по 08.04.08. В дальнейшем срок аренды продлевался соглашениями сторон.

В апреле 2010 года предприниматель вновь обратилась в администрацию с заявлением о продлении договора аренды.

Администрация отказала в продлении договора аренды, сославшись на то, что в связи с отсутствием в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 60:27:02 03 02:04 он не может являться объектом гражданских прав, в связи с чем договор от 26.04.07 № 119 является ничтожным. 

Предприниматель, считая, что уплаченные ею по ничтожному договору платежи подлежат возврату, обратилась в арбитражный суд. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что на день рассмотрения спора земельный участок, занятый многоквартирным домом, не поставлен на государственный кадастровый учет, в связи с чем право общей долевой собственности на него у собственников помещений в доме не возникло; признание договора незаключенным при наличии подтвержденного факта пользования земельным участком в силу принципа платности землепользования не освобождает пользователя от внесения платы за такое пользование.

ФАС СЗО отменил судебные акты первой и апелляционной инстанций в связи с неправильным применением норм материального права и принял новый судебный акт — об удовлетворении исковых требований.

Суд кассационной инстанции указал, что при принятии обжалуемых судебных актов судами не учтена правовая позиция, сформулированная в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума ВАС РФ от 29.04.10 № 10/22, по спорам о правах на земельные участки, занятые многоквартирными домами.

По смыслу данных разъяснений, в том случае, когда земельный участок под жилым домом не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет, то есть право общей долевой собственности на участок у собственников помещений в доме не возникло и участок находится в собственности соответствующего публично-правового образования, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь собственники помещений в доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Из приведенных разъяснений следует, что собственники помещений в многоквартирном доме в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, пользуются всеми правами законных владельцев, а публично-правовое образование, в собственности которого находится земельный участок до постановки его на государственный кадастровый учет, не вправе распоряжаться этим участком и соответственно получать от собственников помещений в доме плату за пользование участком.

Кассационная инстанция признала, что платежи, перечисленные предпринимателем, являющейся собственником помещения в жилом доме, за пользование земельным участком, границы которого определены практически по обрезу фундамента дома, за период после введения в действие ЖК РФ, получены администрацией безосновательно (постановление ФАС СЗО от 23.05.11 по делу № А52-3071/2010).

Предприниматель (гражданка Д.) обратилась в Арбитражный суд Новгородской области с заявлением о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам.

Решением от 15.09.10, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, заявление предпринимателя о пересмотре решения от 18.02.08 по вновь открывшимся обстоятельствам удовлетворено, указанное решение отменено. С администрации Великого Новгорода (далее — администрация) в пользу предпринимателя взыскано неосновательное обогащение в размере арендных платежей по договору аренды земельного участка, внесенных пропорционально площади принадлежащего предпринимателю нежилого помещения в многоквартирном доме.

Кассационная инстанция посчитала, что суды правомерно удовлетворили иск исходя из следующих обстоятельств и норм права. Предпринимателю принадлежит на праве собственности нежилое помещение общей площадью 243,8 кв. м, расположенное в Великом Новгороде на Новолучанской ул.

Администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор от 24.07.06 № 9707 аренды неделимого земельного участка площадью 3406 кв. м, расположенного на землях поселений (центральная деловая зона) по указанному адресу, сроком на 49 лет. Договором предусмотрена множественность лиц на стороне арендатора.

Согласно прилагаемому к договору расчету при определении величины арендной платы за пользование земельным участком учтен размер земельного участка, пропорциональный площади нежилого помещения (магазина) в многоквартирном доме.

Поскольку договор аренды № 9707 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, суды признали его незаключенным на основании пункта 3 статьи 433, статьи 609 ГК РФ, пункта 2 статьи 26 ЗК РФ.

Отказ администрации возвратить необоснованно уплаченную арендную плату послужил основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд.

Исходя из требований пунктов 1 и 2 статьи 36 ЗК РФ, статьи 36 ЖК РФ, статьи 16 Вводного закона и пояснений Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в постановлении от 28.05.10 № 12-П, переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процессов формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка и не предполагает принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка.

Формирование земельного участка возможно как на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, так и в силу пункта 1 статьи 69 ЗК РФ инициативно органами государственной власти или органами местного самоуправления, а с учетом постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.10 № 12-П и собственником нежилого помещения, расположенного в этом доме.

Право собственности на спорный земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме не возникло, поскольку план земельного участка составлен на ориентировочную площадь и подлежит уточнению при межевании, окончательное формирование участка в качестве объекта права собственности в целях статьи 16 Вводного закона не завершено.

Между тем земельный участок, на котором расположен жилой дом, и остальное общее имущество в многоквартирном доме не имеют самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме.

С учетом изложенного кассационная инстанция полагает, что законодательством после введения в действие ЖК РФ не предусмотрена возможность распоряжения земельными участками (в том числе обременения полностью или в части), на которых расположены многоквартирные дома, до их формирования в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме (постановление ФАС СЗО от 12.05.11 по делу № А44-3300/2007).

Так, суд правомерно признал недействующим пункт постановления главы города Калининграда, устанавливающий используемый при расчете ставки арендной платы за землю коэффициент, определяемый по виду разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения прочих объектов, поскольку названный коэффициент установлен произвольно, без экономического обоснования (постановление ФАС СЗО от 14.12.10 по делу № А21-5518/2010).

Суд правомерно признал недействующим пункт постановления главы города Калининграда, устанавливающий коэффициент к ставкам арендной платы, определяемый по виду разрешенного использования земельных участков, поскольку администрация городского округа «Город Калининград» не обосновала законность установления для земель, занятых объектами транспортной и строительной деятельности, ставки, значительно превышающей ставку, установленную для других земель (постановление ФАС СЗО от 28.06.10 по делу № А21-12874/2009).

В другом случае суд отказал в признании недействующими пунктов приложения к решению Совета депутатов муниципального образования, которыми установлены коэффициенты для исчисления арендной платы за землю, поскольку указанные коэффициенты не превышают средних показателей таких коэффициентов в различных муниципальных образованиях области, а отсутствие экономического обоснования, оформленного в виде отдельного документа, не свидетельствует о том, что анализ и оценка различных факторов, влияющих на уровень доходности участков, не проводились (постановление ФАС СЗО от 28.01.11 по делу № А21-4161/2010).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 13.01.09 по делу № А59-877/2008 пункт 38 приложения 3 к решению городского собрания города Южно-Сахалинска от 24.05.06 № 290/16-06-3 (в редакции от 31.10.07) «О размерах арендной платы за земельные участки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», которым установлена арендная плата для арендаторов, осуществляющих реализацию шельфовых проектов, проектирование, строительство и эксплуатацию магистральных нефте и газопроводов и сопутствующих им объектов, в размере 415 272 рублей за гектар в год, признан не соответствующим ЗК РФ, Федеральному закону «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Закону Российской Федерации «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» и Федеральному закону «О плате за землю» и недействующим.

Отказывая в иске, суды сочли, что применение в расчетах по договору аренды земельного участка указанного размера арендной платы за период, предшествующий признанию судом незаконности ее установления, является правомерным.

Между тем указанный вывод не соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.10 № 6171/10.

Следует также учитывать, что применение ставки арендной платы в размере 415 272 рублей за гектар в год не было предусмотрено договором аренды, компания разницу между арендной платой, указанной в договоре и установленной в оспоренном решении городского собрания, добровольно не уплачивала и оспаривала ее применение в суде (определение ВАС РФ от 06.12.10 № ВАС-12060/10).

При пересмотре в порядке надзора судебных актов первой и кассационной инстанций Президиум ВАС РФ установил следующее. Общество обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Курской области (далее — управление) о расторжении договора аренды земельного участка от 21.10.05 № 78994ю.

Определением Арбитражного суда Курской области от 16.12.08 данное дело и дело № А35-8377/08-СЗ того же суда по иску управления к обществу о взыскании 735 590 руб. 89 коп. задолженности по арендным платежам и 20 596 руб. 80 коп. пеней по договору аренды от 21.10.05 № 78994ю объединены в одно производство.

Как установлено судом, между администрацией города Курска (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор от 21.10.05 № 78994ю аренды земельного участка общей площадью 11 683 кв. м. Названный земельный участок предоставлен обществу на срок с 04.08.05 по 04.08.20 для эксплуатации объектов недвижимого имущества с целью обслуживания дошкольных учреждений. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с муниципальным контрактом от 01.07.08, заключенным комитетом по управлению имуществом и обществом, объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке, перешли из собственности общества в муниципальную собственность города Курска. Право муниципальной собственности в отношении приобретенных объектов недвижимого имущества зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.07.08.

В связи с отчуждением объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, общество обратилось в управление с предложением о расторжении ранее заключенного с ним договора аренды земельного участка.

Не возражая против расторжения договора аренды, управление сообщило обществу, что такое соглашение будет им подписано только после полного погашения задолженности по арендной плате. Разногласия сторон по вопросам об основаниях прекращения договора аренды и внесения арендной платы, обусловленных сменой собственника объектов недвижимости, послужили поводом для обращения в арбитражный суд.

Удовлетворяя требование о расторжении договора аренды, суд первой инстанции исходил из того, что общество, продав объекты недвижимого имущества, в силу требований статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ утратило право пользования соответствующим земельным участком.

Оценивая обоснованность требования управления о взыскании задолженности и пеней по договору аренды земельного участка, суд первой инстанции указал, что у общества не возникло обязанности по внесению арендных платежей после перехода права собственности на эти объекты к муниципальному образованию «Город Курск». При таких обстоятельствах суд взыскал с общества 191 893 руб. 29 коп. задолженности по арендным платежам лишь за период с 01.07.08 по 24.07.08, то есть до момента государственной регистрации перехода права собственности на упомянутое имущество к муниципальному образованию, а также 10 746 руб. 06 коп. пеней за просрочку их внесения.

Суд кассационной инстанции оставил без изменения решение суда первой инстанции, согласившись с его выводами.

Президиум ВАС РФ посчитал, что оспариваемые судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального права подлежат отмене в части удовлетворения требования общества, поскольку суды не учли следующее.

Исходя из пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее — постановление Пленума от 24.03.05 № 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.05 № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Таким образом, поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества стало муниципальное образование, у судов не имелось оснований для удовлетворения заявленного обществом требования о расторжении договора аренды.

В удовлетворении требования управления о взыскании с общества арендных платежей за период после возникновения права муниципальной собственности на объекты недвижимого имущества суды отказали правомерно.

Президиум ВАС РФ посчитал возможным принять по делу в соответствующей части новый судебный акт — об отказе обществу в удовлетворении иска о расторжении договора аренды земельного участка от 21.10.05 № 78994ю. В остальной части названные судебные акты оставлены без изменения (постановление Президиума ВАС РФ от 27.10.09 № 8611/09).

Так, решение суда о взыскании с предпринимателя в пользу Комитета имущественных отношений и территориального планирования администрации муниципального образования «Кандалакшский район» задолженности по договору аренды земельного участка подлежало отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение, поскольку суд не исследовал обстоятельства, связанные с переходом права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке.

Кассационная инстанция также указала, что суды не учли факт продажи предпринимателем объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, и положения действующего законодательства, касающегося приобретения покупателем прав на земельный участок в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости, расположенные на этом участке (постановление ФАС СЗО от 23.07.10 по делу № А42-3928/2009).

В другом случае суд первой инстанции правомерно отказал администрации городского округа «Город Калининград» в удовлетворении иска о взыскании с общества-1 задолженности за период с 01.04.08 по 31.03.10 и пеней по договору аренды городских земель от 25.11.99 № 002847.

Суд пришел к выводу о том, что общество утратило право пользования земельным участком и — как следствие — обязанность по внесению арендной платы в связи с переходом в 2007 году права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, к обществу-2. Кассационная инстанция, применив пункт 1 статьи 35 ЗК РФ, поддержала выводы суда первой инстанции (постановление ФАС СЗО от 03.12.10 по делу № А21-3834/2010).

Так, администрация городского округа «Город Калининград» (далее — администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области к обществу о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.09 по 31.03.10 и пеней за просрочку платежа по договору аренды земельного участка от 16.07.04 № 006169.

Исковые требования судами удовлетворены полностью. 

Кассационная инстанция отменила обжалуемые ответчиком решение и постановление, а дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку принятые судебные акты затрагивают права и обязанности лица, не привлеченного к участию в деле. 

Как установлено судами, мэрия города Калининграда (правопредшественник администрации, арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 16.07.04 № 006169 аренды земельного участка из земель поселений площадью 1,5919 га в границах, обозначенных в приложении № 1 к договору, под существующие здания и сооружения обувной фабрики сроком с 01.09.03 по 01.09.13.

При заключении договора аренды администрация действовала как орган местного самоуправления, управомоченный законом предоставлять в аренду земельные участки, расположенные в пределах городской черты.

Право собственности субъекта Российской Федерации Калининградской области на спорный земельный участок зарегистрировано 8.8.7 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области.

В связи с разграничением государственной собственности на спорный земельный участок судам следовало установить, перешло ли право требовать исполнения обязательства по внесению арендных платежей от администрации к иному лицу, и рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле уполномоченного исполнительного органа Калининградской области (постановление ФАС СЗО от 22.03.11 по делу № А21-3544/2010).

При разрешении аналогичного спора кассационная инстанция отменила решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку суд не исследовал вопрос о том, кто является арендодателем спорного земельного участка и имеет ли право администрация городского округа «Город Калининград» получать арендные платежи в свою пользу в том случае, если собственником земельного участка является Калининградская область (постановление ФАС СЗО от 16.07.09 по делу № А21-1632/2007).