Федеральный закон от 22.07.08 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ) введен в действие 5 августа 2008 года, за исключением частей 2, 3 и 4 статьи 9, которые вступили в силу с 1 января 2009 года.
Следует отметить, что Федеральными законами от 17.07.09 № 149-ФЗ, от 02.07.13 № 144-ФЗ и от 29.06.15 № 158-ФЗ в Закон № 159-ФЗ были внесены изменения, направленные на увеличение количества лиц, имеющих возможность реализовать предусмотренное названным законом право на приобретение арендуемого имущества в преимущественном порядке.
Так, в первоначально действующей редакции преимущественное право на выкуп недвижимого имущества предоставлялось субъектам малого и среднего предпринимательства, которые по состоянию на 5 августа 2008 года арендовали такое имущество в течение трех и более лет, надлежащим образом уплачивали в этот период арендную плату, а площадь арендуемого ими помещения не превышала предельных значений, установленных субъектами Российской Федерации.
Федеральным законом от 17.07.09 № 149-ФЗ в Закон № 159-ФЗ внесены изменения, согласно которым срок аренды уменьшился до двух лет и установлено требование об отсутствии задолженности по арендной плате (пеням, штрафам) на момент заключения договора купли-продажи (подачи заявления о выкупе в порядке части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).
Значительные изменения в Закон № 159-ФЗ внесены Федеральным законом от 02.07.13 № 144-ФЗ (далее — Закон № 144-ФЗ). В частности, изменилась дата (1 июля 2013 года), по состоянию на которую субъект малого и среднего предпринимательства должен был непрерывно владеть и пользоваться на условиях аренды выкупаемым имуществом в течение двух и более лет; установлено право на выкуп имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.07 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее — Закон о развитии малого и среднего предпринимательства) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (далее — Перечень); в качестве способа защиты нарушенного права предусмотрена возможность оспаривания в судебном порядке достоверности величины рыночной стоимости выкупаемого объекта и, соответственно, приостановления срока для подписания договора при таком оспаривании; законодательно установлен минимальный срок рассрочки оплаты выкупаемого имущества и порядок определения ежемесячных и ежеквартальных платежей при предоставлении такой рассрочки.
Федеральным законом от 29.06.15 № 158-ФЗ срок действия Закона № 159-ФЗ продлен до 1 июля 2018 года, установлена иная дата, по состоянию на которую определяется период непрерывного владения и пользования арендованным имуществом (1 июля 2015 года), уменьшен период, в течение которого необходимо непрерывно арендовать имущество, включенное в Перечень, до трех лет, а минимальный срок рассрочки увеличен до пяти лет.
По вопросам применения Закона № 159-ФЗ Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — ВАС РФ) были приняты информационное письмо от 05.11.09 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона „Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“» (далее — информационное письмо № 134), постановления от 14.06.11 № 337/11, от 25.09.12 № 1283/12, от 18.10.12 № 7240/12 и от 25.12.12 № 9785/12.
В информационном письме № 134 даны рекомендации по многим вопросам, касающимся применения Закона № 159-ФЗ, поэтому в настоящей статье будет проанализирована судебная практика применения Закона № 159-ФЗ с учетом внесенных в него изменений.
В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ в редакции Закона № 144-ФЗ преимущественное право на приобретение имущества из государственной собственности Российской Федерации или муниципальной собственности могло быть реализовано субъектами малого и среднего предпринимательства при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находилось в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 этого закона, а также отсутствовала задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 этого закона, — на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
При применении указанной нормы права с учетом ее буквального толкования определенные сложности возникли при решении вопроса о том, должно ли имущество непрерывно находиться во владении именно субъекта малого и среднего предпринимательства, а также должен ли заявитель являться субъектом малого или среднего предпринимательства как на момент подачи заявления о реализации преимущественного права, так и на 1 июля 2013 года.
Согласно части 5 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае, если приватизация имущества инициирована государственным органом, то при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства. В силу части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ аналогичное заявление субъект малого или среднего предпринимательства вправе по собственной инициативе направить в уполномоченный орган.
В пункте 7 информационного письма № 134 разъяснено, что, определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона № 159-ФЗ, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
Однако следует отметить, что данные разъяснения касаются лишь ситуации, когда заявитель на момент вступления в силу Закона № 159-ФЗ владел имуществом менее двух лет.
Как следует из материалов дела № А13-11855/2013, общество, являясь с 14.03.96 арендатором нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, 05.09.13 обратилось к Департаменту имущественных отношений (далее — департамент) с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, путем его продажи.
По результатам рассмотрения данного заявления департамент письмом от 02.10.13 отказал обществу в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, сославшись на то, что общество приобрело статус субъекта малого и среднего предпринимательства в апреле 2012 года, а из статьи 3 Закона № 159-ФЗ следует, что реализация права на выкуп арендуемого имущества возможна в том случае, если это имущество находилось во владении лица, отвечающего критериям субъекта малого и среднего предпринимательства, по состоянию на 1 июля 2013 года непрерывно в течение двух и более лет.
Как указали суды, отказывая в признании незаконным решения департамента от 02.10.13, анализ статьи 3 Закона № 159-ФЗ и пунктов 6 и 7 информационного письма № 134 позволяет сделать вывод о том, что для возникновения права на выкуп помещения в порядке, установленном этим законом, арендатор должен соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства весь период в течение двух и более лет до 1 июля 2013 года, однако до апреля 2012 года общество не соответствовало критериям субъекта малого и среднего предпринимательства.
Аналогичные выводы сделаны по делу № А13-5967/2013, в рамках которого суды установили, что общество, являясь арендатором помещения с 26.06.06, стало субъектом малого предпринимательства не ранее 25.12.08, поэтому на момент принятия оспариваемого решения не соответствовало критериям, установленным Законом № 159-ФЗ в действовавшей в тот период редакции, и, соответственно, не имело преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения.
В части 1 статьи 4 Закона № 209-ФЗ указаны критерии отнесения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей к категории субъектов малого и среднего предпринимательства: введены ограничения на суммарную долю участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и иностранных юридических лиц в уставном капитале обществ; установлена средняя численность работников за предшествующий календарный год; предусмотрено, что выручка от реализации или балансовая стоимость активов за предшествующий календарный год не должна превышать установленные Правительством Российской Федерации предельные значения. При этом до принятия Федерального закона от 23.07.13 № 238-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“ и статью 46 Федерального закона „О техническом регулировании“» было установлено ограничение на суммарную долю участия иностранных граждан в уставном (складочном) капитале таких юридических лиц — не более 25%.
По делу № А56-64191/2014 суды установили, что общество, являясь с 12.12.06 арендатором находящегося в собственности Санкт-Петербурга помещения, в июне 2014 года обратилось в Комитет по управлению городским имуществом (далее — комитет) с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ.
Уведомлением от 30.06.14 комитет отказал заявителю в приобретении спорного помещения, ссылаясь на отсутствие у него преимущественного права, так как до апреля 2013 года участником общества с долей в размере 50% уставного капитала являлась граж данка Литвы.
Суды отказали в признании незаконным уведомления от 30.06.14, указав, что пунктом 1 части 1 статьи 4 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства в редакции, действовавшей до 1 сентября 2013 года, то есть и на 1 июля 2013 года, к субъектам малого и среднего предпринимательства были отнесены внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации, в уставном (складочном) капитале (паевом фонде) которых суммарная доля участия иностранных граждан не превышала 25%. Общество приобрело статус малого или среднего предпринимательства только в апреле 2013 года (после передачи по договору от 03.04.13 гражданкой Литвы находящихся у нее 50% доли в уставном капитале общества гражданину Российской Федерации), поэтому по состоянию на 1 июля 2013 года арендуемое помещение не находилось в течение двух и более лет в пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства.
В рамках дела № А56-27500/2014 установлено, что по состоянию на 01.09.12 арендуемое помещение уже находилось во владении и пользовании общества непрерывно более пяти лет, иностранный гражданин реализовал свое право на участие в обществе только после вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.03.12 по делу № А56-71596/2011, а сведения о нем как участнике общества внесены в единый государственный реестр юридических лиц в июне 2012 года, и на момент подачи заявления о выкупе общество соответствовало требованиям, предъявляемым к субъектам малого предпринимательства.
Таким образом, анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что для реализации преимущественного права на выкуп необходимо, чтобы заявитель по состоянию на 1 июля 2013 года (согласно редакции Закона № 144-ФЗ) владел по договору аренды выкупаемым имуществом в течение двух и более лет именно как субъект малого или среднего предпринимательства.
Вторым условием для реализации преимущественного права является отсутствие задолженности по арендной плате (пеням) на момент заключения договора (в случае если приватизация инициирована государственным органом) или подачи заявления о приобретении арендуемого имущества в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.
По делу № А56-70935/2013 суд установил, что общество, являясь с 09.08.02 арендатором нежилых помещений, 30.09.13 обратилось в комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на их приобретение.
Письмом от 01.10.13 комитет отказал заявителю в приобретении в собственность испрашиваемых помещений, ссылаясь на то, что заявитель не соответствует требованиям пункта 2 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, поскольку на момент обращения с заявлением о выкупе арендуемого имущества у общества имелась задолженность по арендной плате и пеням по спорному договору за период с 2002 по 2003 год.
Суд признал незаконным упомянутый отказ, указав, что комитет до обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права не извещал его о наличии задолженности по договору аренды нежилых помещений, в том числе по неустойкам (штрафам, пеням), и не предъявлял обществу требования о ее погашении. Сведения о наличии подобной задолженности появились лишь после обращения общества с заявлением о выкупе помещений. При этом задолженность, которая, по мнению комитета, имеется у общества, образовалась за период с 2002 по 2003 год, то есть за пределами трехлетнего срока исковой давности, что практически исключает возможность ее взыскания. При таких обстоятельствах возражения комитета относительно наличия у общества задолженности, в том числе по неустойкам (штрафам, пеням), по сути, представляют собой действия, имеющие целью исключительно воспрепятствование реализации обществом преимущественного права на приобретение нежилых помещений в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ.
Следующим условием, необходимым для реализации преимущественного права, является отсутствие арендуемого имущества в утвержденном в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства Перечне, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в редакции Закона № 144-ФЗ.
Так, по делу № А26-1048/2014 суды, установив, что на момент подачи обществом заявления о реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества оно не находилось в Перечне, а было включено в него после подачи заявки, признали незаконным отказ комитета в предоставлении обществу преимущественного права на выкуп такого помещения.
Согласно части 4 статьи 18 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства в редакции Закона № 159-ФЗ федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного имущества и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Эти перечни подлежат обязательному опубликованию в средствах массовой информации, а также размещению в сети Интернет на официальных сайтах утвердивших их государственных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления.
Следует отметить, что в первоначально действующей редакции Закон № 159-ФЗ не предусматривал возможность приватизации помещений, включенных в Перечень, поэтому значительное число отказов в реализации преимущественного права, оспоренных в судебном порядке, было связано с включением помещений в Перечень.
С учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 информационного письма № 134 и постановлении Президиума ВАС РФ от 01.12.11 № 9646/11, судами округа при оценке законности таких отказов принималось во внимание наличие доказательств, свидетельствующих о необходимости включения арендуемых помещений в соответствующий Перечень, а также тот факт, что включение помещений в Перечень происходило после опубликования Закона № 159-ФЗ.
В постановлении Президиума ВАС РФ от 01.12.11 № 9646/11 указано, что арендуемое обществом помещение включено в Перечень 16.12.08, то есть после опубликования Закона № 159-ФЗ и за 16 дней до возникновения у общества возможности обращения с заявлением о выкупе помещения. Такие действия городского правительства нарушают права и законные интересы общества, создают ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направлены на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного Законом № 159-ФЗ.
Законом № 144-ФЗ статья 9 Закона № 159-ФЗ дополнена частью 2.1, согласно которой субъекты малого и среднего предпринимательства вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в Перечень, при условии что арендуемое имущество по состоянию на 1 сентября 2012 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, а также включено в Перечень в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления. Поэтому количество дел, связанных с оспариванием отказов в реализации преимущественного права в связи с включением в Перечень, сократилось, однако подход к решению данных дел не изменился.
По делу № А42-1034/2014 суды первой и апелляционной инстанций признали незаконным отказ администрации муниципального образования в реализации предпринимателем преимущественного права выкупа находящегося в аренде с 01.01.08 помещения, указав, что действия администрации по включению в 2010 году арендуемого помещения в Перечень после опубликования Закона № 159-ФЗ нарушают права и законные интересы предпринимателя, создают ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направлены исключительно на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа помещения, предоставленного Законом № 159-ФЗ. Суд кассационной инстанции оставил без изменения принятые судебные акты, указав, что администрация не доказала обоснованности включения арендуемого предпринимателем помещения в Перечень.
Аналогичные выводы сделаны судами при рассмотрении дел № А42-2804/2014, А56-17228/2013 и А56-14914/2014.
Следует отметить, что Федеральным законом от 29.06.15 № 156-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам развития малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» в часть 4 статьи 18 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства внесены следующие изменения: слова «вправе утверждать» заменены словом «утверждают», после слов «и среднего предпринимательства)» текст дополнен словами «с ежегодным — до 1 ноября текущего года дополнением таких перечней государственным имуществом и муниципальным имуществом», слова «может быть использовано» заменены словом «используется». Таким образом, законодатель обязал органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления составлять и утверждать перечни, а также предусмотрел возможность их ежегодного дополнения, поэтому один лишь факт включения помещений в Перечень после опубликования Закона № 159-ФЗ не может свидетельствовать о злоупотреблении правом.
Частью 4.1 статьи 18 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства предусмотрено, что порядок формирования, ведения, обязательного опубликования указанных в части 4 этой статьи перечней устанавливается нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами. Поэтому при решении вопроса об обоснованности включения арендуемого помещения в Перечень следует проверять, соответствуют ли эти действия порядку формирования перечней, принятому в соответствующем субъекте Российской Федерации или муниципальном образовании.
В рамках дела № А56-45992/2013 суды установили, что арендуемое обществом помещение включено в Перечень в соответствии с пунктом г) части 2 статьи 6 Закона Санкт-Петербурга от 17.04.08 № 194-32 «О развитии малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге», так как расположено на автомобильных дорогах, перечень которых определен правительством Санкт-Петербурга. Поэтому оснований считать, что спорный объект включен в Перечень исключительно с целью воспрепятствования реализации обществом преимущественного права на выкуп помещения, предусмотренного Законом № 159-ФЗ, не имеется.
Значительное число споров, возникающих при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и рассматриваемых судами, связано с несогласием покупателя (арендатора) с ценой выкупаемого имущества.
В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ имущество приобретается по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности).
Законом № 144-ФЗ в часть 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ добавлен пункт 2, согласно которому субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В пункте 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.05 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее — информационное письмо № 92) даны следующие разъяснения. В случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков — юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), — направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков). В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, — достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
Анализ дел по спорам о реализации преимущественного права, связанным с несогласием с ценой выкупаемого имущества, позволяет выделить несколько способов защиты, применяемых сторонами:
— об обязании заключить договор по цене, предложенной покупателем, или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее — ГК РФ);
— о признании недействительным решения уполномоченного органа об условиях приватизации в части цены выкупаемого имущества;
— о признании недостоверной величины рыночной стоимости.
Представляется, что при несогласии лишь с ценой выкупаемого имущества, определенной независимым оценщиком, адекватным способом защиты нарушенного права с учетом предмета, оснований и круга обстоятельств, подлежащих доказыванию по такому иску, а также срока, предусмотренного частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, будет оспаривание достоверности величины рыночной стоимости и определение судом цены выкупаемого имущества.
Как следует из материалов дела № А56-47296/2014, общество обратилось в арбитражный суд с требованием о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке от 13.05.14, а также обязании комитета заключить с обществом договор купли-продажи нежилого помещения по цене, определенной по результатам судебной экспертизы.
Судами установлено, что заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимости подано обществом 04.03.14. Распоряжением комитета от 04.06.14 определены условия приватизации, в том числе цена в соответствии с отчетом об оценке от 13.05.14, выполненным оценщиком по состоянию на 06.05.14.
Комитет направил обществу предложение от 17.06.14 о заключении договора купли-продажи с приложением подписанного проекта договора купли-продажи. Общество, не согласившись с размером оценки рыночной стоимости нежилого помещения, направило протокол разногласий, в котором предложило установить выкупную стоимость в ином размере.
Уклонение комитета от рассмотрения протокола и урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи послужило обществу основанием для обращения в суд.
Судами исковые требования удовлетворены. При этом установлено, что в данном случае у сторон возникли разногласия по цене отчуждаемого объекта. Определением суда первой инстанции от 21.10.14, исходя из статей 12 и 13 Закона об оценочной деятельности и в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма № 92, назначена экспертиза и перед экспертом были поставлены следующие вопросы:
— соответствует ли отчет об оценке от 13.05.14 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативноправовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности?
— могли ли выявленные нарушения (при наличии таковых) повлиять на размер стоимости объекта недвижимости?
Поскольку судебный эксперт установил, что в отчете имеются отдельные нарушения (недостатки), которые могли привести к снижению достоверности итогового результата, в целях определения рыночной стоимости арендуемого помещения по состоянию на 04.03.14 (дату подачи заявления о выкупе) суд по ходатайству истца назначил экспертизу в виде иной рыночной оценки и цена, определенная в рамках этой экспертизы, принята судом.
По делу № А56-67576/2013 общество обратилось в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к комитету об обязании в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу заключить с обществом договор купли-продажи нежилого помещения, установив цену в размере 13 650 000 руб.
Из материалов дела следовало, что в договоре купли-продажи, направленном комитетом в адрес истца, цена выкупаемого имущества указана на основании отчета от 13.08.13, подготовленного оценщиком по заказу комитета. В протоколе разногласий общество предложило установить цену выкупаемого помещения в соответствии с экспертным заключением общества с ограниченной ответственностью «Оценка-Сервис» от 30.01.13, в котором указано, что предварительная рыночная стоимость объекта по состоянию на 28.01.13 находится в диапазоне от 45 000 руб. до 50 000 руб. за квадратный метр. С учетом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также в связи с тем, что установленная независимым оценщиком стоимость объекта оценки является обязательной, суд назначил судебную экспертизу в виде иной независимой оценки.
Согласно заключению судебного эксперта рыночная стоимость арендуемого обществом помещения составила 21 337 000 руб., что соответствовало цене, определенной в отчете об оценке от 13.08.13.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что рыночная стоимость объекта, указанная в проекте договора куплипродажи, направленном комитетом в адрес общества, определена в соответствии с действующим законодательством, в удовлетворении иска отказали. Апелляционный суд также указал, что отчет недостоверным не признан.
К аналогичным выводам пришел суд по делу № А56-53955/2012, установив по результатам судебных экспертиз, что цена, определенная комитетом в соответствии с отчетом об оценке, соответствует рыночной стоимости объекта.
По делу № А56-62315/2013 обществом заявлены требования о признании недостоверной рыночной стоимости объекта и недействительным распоряжения уполномоченного органа в части цены выкупаемого имущества. Судом первой инстанции назначены две судебные экспертизы:
— для определения соответствия отчета, подготовленного оценщиком по заказу уполномоченного органа, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативноправовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
— для определения рыночной стоимости объекта.
Поскольку рыночная стоимость, определенная экспертом при проведении судебной экспертизы, соответствовала цене, указанной в оспариваемом распоряжении, а заключение эксперта по вопросу соответствия отчета требованиям действующего законодательства признано недостоверным доказательством, в удовлетворении требования о признании распоряжения недействительным было отказано. В части требования о признании недостоверным отчета производство по делу прекращено.
Суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, указав, что прекращение производства по делу в части требований о признании недостоверной рыночной стоимости не повлекло за собой принятие неправильного судебного акта, поскольку отчет об оценке проверен судом в рамках требования о признании недействительным распоряжения.
В рамках дела № А56-9909/2014 судами рассмотрены разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора, в части выкупной цены.
Судами установлено, что предприниматель 22.10.13 обратился в комитет с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендованного нежилого помещения. Распоряжением комитета от 27.12.13 оформлено решение о приватизации объекта нежилого фонда, в том числе пунктом 1.1.2 названного распоряжения цена продажи объекта недвижимости установлена в соответствии с отчетом от 19.12.13 об оценке рыночной стоимости и составила 1 460 000 руб.
Комитет 29.01.14 направил предпринимателю проект договора купли-продажи арендуемого помещения по цене 1 460 000 руб. с предложением подписать проект в течение 30 дней с даты его получения.
Предприниматель, не согласившись с предложенной комитетом ценой, направил протокол разногласий от 17.02.14, в соответствии с которым на основании отчета независимого оценщика от 12.02.14 цена отчуждаемого помещения составляет 572 034 руб., а в последующем обратился в суд, указав, что цена объекта, определенная комитетом, существенно завышена.
Суд первой инстанции, установив, что в отчете от 19.12.13 величина рыночной стоимости помещения определена по состоянию на 19.12.13, а не на дату подачи предпринимателем заявления о приобретении недвижимого имущества (22.10.13), посчитал данный отчет недостаточным подтверждением рыночной стоимости объекта, на основании которого может быть определена выкупная цена помещения, и назначил судебную экспертизу в виде иной рыночной оценки. Условие договора о цене определено по результатам указанной судебной экспертизы, поскольку заключение эксперта признано судами соответствующим требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность.
Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о том, что дата, на которую устанавливается рыночная стоимость выкупаемого недвижимого имущества, должна определяться датой выражения стороной волеизъявления на приобретение имущества, указав, что по смыслу пункта 1 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления двухмесячного срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества. Рыночная стоимость может существенно меняться в различные промежутки времени в зависимости от различных экономических факторов, влияющих на формирование рыночной стоимости, поэтому определение ее величины в каждом случае на различные даты может привести к созданию для субъектов малого и среднего предпринимательства неравных условий при реализации ими предоставленного законом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также к нарушению баланса интересов продавца и покупателя публичного имущества.
Как указал суд кассационной инстанции, суды обоснованно не приняли во внимание довод комитета о том, что недостоверность отчета от 19.12.13 может быть подтверждена только заключением эксперта по результатам проверки отчета, поскольку исходя из положений статей 445 и 446 ГК РФ при разрешении преддоговорного спора суд определяет спорные условия договора путем выяснения возникающих в ходе рассмотрения дела вопросов в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством, в том числе в части сбора, исследования и оценки доказательств.
Таким образом, при рассмотрении споров о цене выкупаемого имущества определяющее значение имеют доказательства, подтверждающие иную цену либо недостоверность цены, определенной в отчете об оценке, подготовленном оценщиком по заказу уполномоченного органа. Полагаем, что при оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, необходимо в соответствии со статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности, введенной в действие с 1 апреля 2011 года (после издания информационного письма № 92), назначать экспертизу отчета.
Однако отказ в иске о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки может иметь место только в том случае, если истец, предоставляя иную рыночную оценку, выражает несогласие с назначением соответствующей экспертизы (например, дело № А56-38200/2014).
При этом само по себе расхождение между датой, по состоянию на которую проведена оценка, и датой подачи заявления о реализации преимущественного права, не является достаточным для признания отчета оценщика недостоверным. Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Следует также отметить, что в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Согласно части 4.1 этой же статьи закона течение срока, указанного в части 4 статьи 4, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда. В силу пункта 2 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 названной статьи.
Так, по делу № А56-31118/2014 суды отказали в иске о признании недостоверным отчета об оценке в связи с тем, что предприниматель, направив в комитет подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий, обратился в суд с указанным иском с нарушением срока, установленного в пункте 2 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ.
По делу № А56-78241/2012 признано недействительным распоряжение комитета об утрате обществом преимущественного права на выкуп арендованного имущества, поскольку 25.06.12 комитет направил обществу проект договора купли-продажи, 24.07.12 общество направило подписанный договор с протоколом разногласий, который письмом от 31.07.12 отклонен комитетом; разногласия переданы на рассмотрение суда и рассмотрены в судебном порядке.
Следует отметить, что в пункте 2 статьи 445 ГК РФ не установлен срок, в течение которого сторона, направившая протокол разногласий, в последующем отклоненный, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Однако Федеральным законом от 08.03.15 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» в статью 446 ГК РФ добавлен пункт 2, согласно которому разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.
Таким образом, сроки для передачи разногласий на рассмотрение суда, как и оспаривания достоверности отчета, в настоящее время определены.
Также по ряду рассмотренных дел (№ А56-63084/2012, А26-3468/2012, А26-1107/2010, А56-36106/2014) истцы выражали несогласие с ценой выкупаемого имущества, поскольку она не была уменьшена на стоимость неотделимых улучшений. С учетом разъяснений, изложенных в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.12.12 № 9785/2012, в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию по данной категории дел, входит вопрос о стоимости неотделимых улучшений и о согласовании их проведения с арендодателем.
Например, по делу № А56-36106/2014 апелляционный суд указал, что стоимость ремонтных работ не тождественна стоимости неотделимых улучшений, а проведение капитального ремонта с перепланировкой не согласовано с арендодателем.
По делу № А26-3468/2012 судами установлено, что улучшения арендованного имущества произведены иным арендатором, а правопреемства по правам и обязанностям из ранее заключенных договоров нет.
Также судами округа рассмотрены дела по урегулированию разногласий, возникающих при заключении договоров купли-продажи, в связи с несогласием с порядком оплаты выкупаемого имущества, в том числе порядком начисления процентов.
Так, по делам № А66-5430/2012, А66-5536/2012, А66-10904/2014, А66-8044/2013 истцами оспаривались условия договоров купли-продажи в части начисления процентов при предоставлении рассрочки. Судами указано, что проценты подлежат начислению на сумму, на которую предоставлена рассрочка, с учетом уменьшения ее на сумму тех платежей, которые внесены покупателем.
Законом № 144-ФЗ внесены изменения в Закон № 159-ФЗ в части установления порядка предоставления рассрочки (равные ежемесячные или ежеквартальные платежи), поэтому ранее являвшийся спорным вопрос о размере первоначального платежа при оплате выкупаемого имущества в рассрочку разрешен.
