О природе доначисления арендной платы при нарушении целевого использования арендуемого участка

Фабула дела

Московский земельный комитет, правопреемником которого стал департамент (арендодатель), и общество (арендатор) в декабре 2001 года заключили договор аренды, согласно которому обществу был предоставлен публичный земельный участок сроком на 49 лет для эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности административно-производственных зданий и строений завода.

Договором предусматривалось, что установленное целевое назначение участка может быть изменено или дополнено на основании распорядительного акта уполномоченного органа власти. Кроме того, стороны установили неустойку в размере годовой арендной платы в случае использования земельного участка не по целевому назначению.

Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости в феврале 2019 года было проведено обследование земельного участка, при котором выяснилось, что в одном из расположенных на участке задний размещены и функционируют магазин «Пятерочка» и парикмахерская.

По результатам проведенной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии проверки в июне 2019 года было установлено, что общество использует арендованный земельный участок не по целевому назначению, и выдано предписание об устранении выявленных нарушений к октябрю 2019 года. Общество не исполнило предписание, в связи с чем было привлечено к административной ответственности (часть 1 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях).

Департамент, ссылаясь на то, что общество в период с февраля по октябрь 2019 года использовало земельный участок не по целевому назначению, доначислил плату за использование участка в размере разницы между утвержденными ставками арендной платы исходя из фактического вида «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытовых услуг» и внесенной обществом арендной платой, рассчитанной исходя из вида разрешенного использования «для эксплуатации административно-производственных зданий и строений завода».

Поскольку общество указанную сумму не уплатило, департамент обратился в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

Позиция нижестоящих судов

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, сославшись на то, что использование земельного участка арендатором не по целевому назначению является нарушением условий заключенного между сторонами договора, что исключает возможность применения предписаний главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) о неосновательном обогащении. Помимо этого, на случай использования земельного участка не по целевому назначению стороны установили неустойку в размере годовой арендной платы.

Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск департамента. Суд указал, что возможность взыскания с арендатора штрафа, установленного договором, не исключает обязанности арендатора оплачивать пользование публичным земельным участком в порядке, установленном нормативно-правовыми актами публичного образования. Поскольку арендатор вносил арендную плату в размере, рассчитанном исходя из вида разрешенного использования, указанного в договоре аренды, он неосновательно обогатился.

Окружной суд, сославшись на неправильное применение норм главы 60 ГК РФ, отменил постановление апелляционного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Позиция Верховного Суда Российской Федерации

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (далее — ВС РФ) отменила акты судов первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляционного суда.

По мнению коллегии, арендная плата за пользование данным земельным участком является регулируемой и может быть изменена в том числе в связи с изменением целевого использования, поскольку договор аренды был заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) не по результатам торгов (пункт 1 статьи 65, подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

В случае если арендатор вносил арендную плату в размере, не соответствующем установленному нормативно-правовыми актами, арендодатель вправе заявить требование о взыскании недовнесенной арендной платы. При этом отношения сторон регулируются положениями главы 34 ГК РФ об аренде.

Департамент, сославшись на нормы главы 60 ГК РФ, по сути, заявил требование о довзыскании арендной платы, уплаченной не в том размере. Ошибочная ссылка апелляционного суда на положения статей 1102 и 1105 ГК РФ не привела к принятию неверного судебного акта, поскольку суд, в сущности, взыскал с ответчика недовнесенную плату за пользование публичным земельным участком.

Комментарий

1. По договору аренды правопредшественник департамента предоставил обществу публичный земельный участок. В силу статьи 42 ЗК РФ общество обязано было использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением (в рассматриваемом случае — для эксплуатации административно-производственных зданий и сооружений). Фактически же помещения, находящиеся в зданиях на переданном участке, были переданы обществом в субаренду различным организациям для размещения объектов торговли, общественного питания и бытовых услуг. Таким образом, земельный участок использовался с нарушением целей, установленных договором.

Указанное нарушение может являться основанием для взыскания установленной договором неустойки (штрафа).

2. При этом следует согласиться с коллегией, что возможность взыскания с арендатора данного штрафа не исключает обязанности арендатора оплачивать пользование публичным земельным участком в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами публичного образования. Поскольку установленные ставки арендной платы дифференцированы в зависимости от вида разрешенного использования арендуемого участка, используя его не по целевому назначению, арендатор экономит средства, которые должен был бы заплатить, если бы арендовал участок с видом разрешенного использования, соответствующим фактическому.

Вместе с тем природа данного требования о доплате может вызывать вопросы. ВС РФ указывает на его договорный характер (в соответствии с правилами главы 34 ГК РФ), попутно отвергая позицию апелляционного суда о квалификации этого требования как кондикционного (требования из неосновательного обогащения).

Данный вывод коллегии может быть поставлен под сомнение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

Для применения правил главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении необходимо одновременное выполнение трех условий: (а) обогащение, (б) осуществленное за счет другого лица, (в) без правового основания.

В рассматриваемом сюжете можно обнаружить все три вышеназванных условия:

• а) экономия арендной платы представляет собой обогащение неисправного арендатора;

• б) данное обогащение происходит за счет арендодателя, которому при подобном правомерном использовании причиталась бы соответствующая цели этого использования арендная плата;

• в) указанное обогащение происходит без правового основания. Существующий между сторонами договор аренды не обуславливает подобное обогащение, не является его основанием, поскольку пользование имуществом производится арендатором с нарушением условий договора, то есть с выходом за его пределы.

Поскольку обогащение арендатора за счет арендодателя происходит хотя и в связи с договором, но очевидно не по договору (подпункт 3 статьи 1103 ГК РФ), есть, на наш взгляд, все основания квалифицировать требование арендодателя о доплате арендной платы как кондикционное*.

Следует также отметить, что признание Судебной коллегией по экономическим спорам ВС РФ соответствующего требования департамента в качестве договорного входит в некое противоречие с предшествующим выводом коллегии относительно штрафа. Ведь объясняя соответствующее доначисление изменением договора (то есть замещая согласованное условие об арендной плате тем, которое соответствует виду фактического использования), мы, по сути, легализуем подобное фактическое использование (оно становится разрешенным договором). Соответственно, действия арендатора начинают выглядеть правомерными, что лишает арендодателя права взыскать неустойку, установленную договором.

3. Несмотря на важность определения природы соответствующего требования о доначислении, ошибка истца в характеристике данного требования не может рассматриваться в качестве фатальной. Как верно указывает в комментируемом определении сам ВС РФ, «отказ в иске со ссылкой на неправильный выбор способа судебной защиты (при формальном подходе к квалификации заявленного требования) при очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, не способствует процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц».

* Аналогично как кондикционными являлись бы требования арендодателя к арендатору о взыскании полученного последним дохода от запрещенного договором использования этого имущества (например, от несанкционированной сдачи имущества в субаренду). В этом случае обогащение арендатора также происходило бы в связи с договором аренды, но не на основании этого договора, а потому являлось бы неосновательным.