Момент реализации преимущественного права в случае передачи доли в качестве отступного

Тариел Саргсян,
магистрант Санкт-Петербургского государственного университета

Фабула дела

Между предпринимателем (заимодавец, контрагент) и гражданином (заемщик, грантор) заключен договор займа. Поскольку обязательство по возврату долга заемщиком не было исполнено, стороны заключили соглашение об отступном, в качестве которого выступали принадлежащие заемщику 2/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Стороны обратились в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) с заявлением о государственной регистрации перехода к заимодавцу 2/4 долей в праве собственности на земельный участок. Однако управление Росреестра приостановило государственную регистрацию, а затем отказало в ней, мотивируя это тем, что стороны не представили документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от приобретения доли, и сведения об извещении других сособственников об отчуждении доли.

Предприниматель обратился в суд с иском к управлению Росреестра о признании незаконными приостановления и отказа в государственной регистрации перехода права собственности.

Позиция нижестоящих судов

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска, отметив, что при осуществлении государственной регистрации перехода права на основании соглашения об отступном, в качестве которого передается доля в праве общей собственности на земельный участок, подлежат установлению обстоятельства, связанные с соблюдением прав иных сособственников на преимущественное приобретение такой доли. Согласившись с доводами регистрирующего органа, суды признали оспариваемые решения управления Росреестра законными и обоснованными.

Суд округа отменил эти акты и удовлетворил заявленные требования. По мнению суда, если имуществом, передаваемым кредитору в качестве отступного, является недвижимая вещь, то такое имущество считается предоставленным кредитору с момента государственной регистрации перехода права собственности на эту вещь в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В отсутствие государственной регистрации права в отношении спорного земельного участка, предоставленного в качестве отступного кредитору, лицо, обладающее преимущественным правом покупки, лишено возможности воспользоваться средствами защиты, предусмотренными на случай нарушения такого преимущественного права.

Позиция Верховного Суда Российской Федерации

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (далее — ВС РФ) отменила постановление окружного суда, оставив в силе акты судов первой и апелляционной инстанций.

Как указала коллегия, одним из критериев для определения сферы действия преимущественного права является намерение обязанного лица совершить отчуждение объекта за деньги. Следовательно, правила о преимущественном праве применяются и в случае предоставления отступного.

По общему правилу отступное конструируется по модели факультативного обязательства, в рамках которого основная обязанность, исполнения которой вправе требовать контрагент, заключается в уплате денег, а факультативная — в предоставлении спорного объекта, обремененного преимущественным правом. То есть, по сути, обязанное лицо продает спорный объект кредитору за сумму, равную сумме своего долга.

Несмотря на то что сделка, заключенная в нарушение правил о преимущественном праве покупки, является действительной, законом регистратору предоставлено право проверять соблюдение указанных правил.

Комментарий

1. Отступное и преимущественное право

1.1. Одним из дискуссионных вопросов учения о преимущественном праве является сфера его действия, в частности проблема применимости правил статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) к случаям предоставления доли в праве собственности в качестве отступного. Одни исследователи высказываются в пользу принципиальной недопустимости применения правил статьи 250 ГК РФ в подобном случае¹, другие, напротив, — полагают, что правообладатель имеет право воспользоваться преимущественным правом в сюжете прекращения обязательства предоставлением отступного².

Высшие судебные инстанции на протяжении многих лет поддерживают подход о применении правил о преимущественном приобретении в случае передачи доли в праве общей собственности в качестве отступного. Так, еще в пункте 7 информационного письма от 21.12.2005 № 102 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса Российской Федерации» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — ВАС РФ) указывал, что преимущественное право покупки доли в общей собственности распространяется не только на договор купли-продажи, но и на иные возмездные сделки, в круг которых входит передача доли в качестве отступного. Впоследствии данная идея более однозначно и абстрактно была закреплена в пункте 7 постановления Пленума ВС РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств».

1.2. Следует поддержать высшие суды и авторов, отстаивающих так называемый функциональный подход к определению сферы применения преимущественного права³. Идея данного подхода заключается в том, что установление сферы действия преимущественного права — это всегда компромисс между (а) интересами правообладателя в отношении заключения договора (и потенциального приобретения некоторого предмета) и (б) интересами грантора в отношении сохранения максимальной свободы распоряжения своим имуществом. В соответствии с функциональным подходом адекватный компромисс будет обеспечиваться только тогда, когда заключение договора в результате осуществления преимущественного права не препятствует получению грантором того, на что он рассчитывал по договору с контрагентом⁴.

Правила о преимущественном праве покупки направлены на установление баланса между интересом участников общей долевой собственности в сохранении контроля над персональным составом членов их сообщества, с одной стороны, и интересом участника общей долевой собственности в свободном отчуждении принадлежащего ему объекта — с другой. Если правообладатель способен занять аналогичную договорную позицию, которую имеет контрагент, то триггером для возникновения преимущественного права может послужить не только договор купли-продажи, но и заключение иной возмездной сделки, в рамках которой осуществляется передача доли (например, договор мены, ренты, соглашение об отступном и др.).

В случае предоставления доли в качестве отступного за правообладателем признается возможность реализовать преимущественное право, если он способен предоставить грантору предмет самого исполнения (первоначального обязательства), который тот сможет передать контрагенту. Таким образом, соблюдается баланс интересов сторон.

1.3. Сфера действия преимущественного права за рамками договора купли-продажи может быть обоснована и с нормативной точки зрения. Так, в силу пункта 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ. Следовательно, вопрос о том, какие сделки охватываются сферой применения преимущественного права, зависит от возмездности или безвозмездности такой сделки⁵.

Однако применение соответствующей дихотомии обнаруживает ряд проблем. В частности, возмездность/безвозмездность в принципе с трудом может быть выявлена в ситуации предоставления отступного, у которого, как вторичной (вспомогательной) сделки, просто нет никакого встречного предоставления. Как справедливо подчеркивается в литературе, всякая вспомогательная сделка должна обсуждаться по правилам, существующим для основной сделки, которой данная вспомогательная сделка служит. Соответственно, возмездность или безвозмездность отступного как вторичной сделки определяется по первичной сделке⁶.

Кроме того, критерий «возмездность/безвозмездность» успешно работает лишь применительно к синаллагматическим договорам, за рамками которых (например, предоставление доли в качестве отступного по заемному или внедоговорному обязательству) он очевидно дает сбой⁷. По всей видимости, именно по этой причине Пленум ВС РФ в пункте 7 постановления от 11.06.2020 № 6 закрепил более широкий подход: «По смыслу статьи 409 ГК РФ, если взамен обязательства по уплате денег в качестве отступного предоставляется имущество, в отношении которого действует преимущественное право покупки, лицо, обладающее этим правом, может воспользоваться средствами защиты, предусмотренными на случай нарушения такого преимущественного права (курсив мой. — Т. С.)».

Иной вариант обоснования можно предложить за счет телеологического толкования пункта 2 статьи 246 ГК РФ, признав, что предписания о преимущественном приобретении являют собой не сферу прямо дозволенного законом, не исключение из общего порядка отчуждения доли в праве собственности, а общие правила такого отчуждения. И в ситуации, когда нет особых резонов для исключения (каковые мы имеем в случае с завещанием или дарением, когда действие преимущественного права грубо нарушало бы интерес и дарителя (отчуждателя) доли, и одаряемого), общие правила о преимущественном приобретении подлежат применению⁸. С этой точки зрения нет никакой разницы, возникло прекращаемое обязательство из возмездного или безвозмездного договора или даже не из договора вовсе⁹.

Действительно, прекращение обязательства, возникшего из договора беспроцентного займа, путем предоставления отступного никоим образом не влияет на возможность правообладателя воспользоваться правилами статьи 250 ГК РФ. С экономической точки зрения нет никакой разницы, погашается отступным основной долг и проценты или только тело основного долга. Поскольку сущностно указанные сюжеты не отличаются, а реализация преимущественного права не нарушает ни права контрагента, ни права грантора, то нецелесообразно ограничивать действие правил о преимущественном приобретении.

В комментируемом определении к схожим выводам пришел и ВС РФ. По мнению коллегии, передача имущества в собственность по соглашению об отступном в обмен на получение денежных средств по договору займа является распоряжением имуществом в виде его возмездного отчуждения. В связи с этим при таком отчуждении имущества сособственники (правообладатели) также имеют право на преимущественное приобретение передаваемой в качестве отступного доли.

2. Передача доли в качестве отступного: триггер для реализации преимущественного права

2.1. В ситуации, которая не осложнена предоставлением отступного, активная фаза существования преимущественного права охватывает период с момента заключения договора между грантором и контрагентом в нарушение установленной законом процедуры¹⁰. Правообладатель в рамках активной фазы наделен секундарным преобразовательным правом внести изменения в правовую сферу третьих лиц, а именно потребовать переноса прав и обязанностей.

2.2. Для случая же с отступным в современном российском законодательстве (статья 409 ГК РФ) отсутствуют правила, определяющие момент возникновения у правообладателя возможности реализовать преимущественное право.

Такая лакуна теоретически может быть восполнена за счет применения одного из следующих решений.

Во-первых, как и в классической ситуации, которая не осложнена предоставлением отступного, можно предположить, что активная фаза существования преимущественного права возникает с момента заключения соглашения между грантором и контрагентом (в рассматриваемом случае — соглашения об отступном). Как только правообладатель узнает о том, что между грантором и контрагентом заключено соглашение об отступном, он имеет право обратиться в суд с требованием о переводе прав и обязанностей.

Однако подобный подход вступает в противоречие с современными представлениями о последствиях заключения соглашения об отступном. В настоящее время в отечественном праве господствующим воззрением относительно таких последствий является трансформация первоначального обязательства в факультативное¹¹. Это означает, что заключаемое соглашение об отступном предоставляет должнику лишь право осуществить замену первоначального варианта исполнения на предмет отступного, при этом кредитор, напротив, имеет право требовать исполнения первоначального обязательства и не управомочен требовать предоставления согласованного суррогата.

Если преимущественное право могло бы быть осуществлено правообладателем сразу после заключения соглашения об отступном (но до его предоставления), возникающий новый договор с грантором тем не менее едва ли мог бы дать правообладателю возможность предъявить иск о понуждении грантора к исполнению в натуре обязательства передать долю¹². Факультативная модель не предоставляет кредитору возможность прямо или косвенно понудить должника к предоставлению отступного. Поэтому право на иск об исполнении в натуре к продавцу не может возникнуть и у правообладателя в силу реализации преимущественного права.

Отечественная конструкция отступного защищает прежде всего интересы должника (грантора), который может впоследствии выбирать между исполнением первоначального обязательства или предоставлением отступного. В этом смысле представляется странным, что должник, заключив соглашение об отступном, может столкнуться с принудительной реализацией преимущественного права, несмотря на то что он не имел намерения предоставить отступное.

Во-вторых, можно предположить, что естественным триггером для реализации преимущественного права является непосредственная передача грантором доли контрагенту. С этих позиций преимущественное право должно возникать, только если грантор-должник решил реализовать свое секундарное право и предоставил отступное контрагенту-кредитору.

Данный подход более соответствует господствующим воззрениям о последствиях заключения соглашения об отступном. Однако при подобном решении получается, что преимущественное право может быть реализовано в соответствующем сюжете только в нарушенном состоянии.

В комментируемом определении ВС РФ предлагает компромиссный вариант решения проблемы. По мнению коллегии, факт регистрации перехода права собственности на объект недвижимости влияет именно (и только) на прекращение обязательства предоставлением отступного. Возможность же реализовать преимущественное право возникает у правообладателя с момента, когда грантор выразил намерение совершить отчуждение доли в праве общей долевой собственности, например обратившись в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на долю.

Соответствующее заявление о государственной регистрации перехода права собственности на долю является отражением воли грантора на передачу доли контрагенту, а посему с этого момента преимущественное право правообладателя переходит в активную фазу и может быть им реализовано. Это никак не нарушает интересы грантора, не вынуждает его к предоставлению отступного в виде доли, поскольку при подаче заявления в Росреестр грантор прямо и недвусмысленно выразил вовне желание перенести право собственности на долю на контрагента¹³.

3. Несоблюдение преимущественного права как основание для приостановления регистрации перехода права собственности

3.1. По мнению ВС РФ, несмотря на то что сделка, заключенная в нарушение правил о преимущественном праве, является действительной, законом регистратору предоставлено право проверять соблюдение указанных правил.

Действительно, пункт 40 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации) в качестве основания для приостановления регистрации называет отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и неистечение месячного срока со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Строго формально соответствующие правила действуют в отношении любой регистрации перехода права на долю в общей собственности, в том числе при передаче этой доли в качестве отступного.

3.2. Однако при всей формальной законности такое нормативное решение кажется бессистемным. Так, применительно к схожей ситуации — совершения сделки без требуемого в силу закона согласия третьего лица — часть 5 статьи 38 Закона о регистрации закрепляет совершенно иное правило: при осуществлении государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными, запись об этом вносится в Единый государственный реестр недвижимости одновременно с внесением записи о государственной регистрации.

Последнее решение представляется более корректным. По общему правилу сделка, совершенная без согласия третьего лица, является действительной до тех пор, пока не будет эффективно оспорена управомоченным лицом. Коль скоро сделка не признана судом недействительной по иску третьего лица, то само по себе отсутствие согласия последнего не является основанием для отказа в регистрации перехода права собственности¹⁴.

Насколько оправдано столь различное решение в сущностно одинаковых сюжетах? Почему отсутствие документов, подтверждающих отказ от реализации преимущественного права, является основанием для приостановления регистрации перехода права собственности, а в схожей ситуации отсутствие согласия третьего лица на отчуждение имущества не влечет подобных правовых последствий?

С позиций должного соответствующий вопрос, на наш взгляд, не относится к сфере компетенций Росреестра. Последний должен осуществить регистрацию перехода права собственности с отметкой о несоблюдении преимущественного права. Такой подход представляется более логичным и системным.