Новеллы и действующая практика установления арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

Земельному кодексу Российской Федерации (далее — ЗК РФ) и, соответственно, новой парадигме земельных правоотношений уже более 20 лет. Казалось бы, должны быть разрешены все вопросы, связанные с пользованием земельными участками, в том числе государственными. Тем не менее до сих пор мы возвращаемся к основополагающим аспектам регулирования этих взаимоотношений.

В октябре 2023 года Правительство Российской Федерации внесло на рассмотрение Государственной Думы законопроект № 450825-8, содержащий положения об изменении порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. 29 ноября 2023 года законопроект принят в первом чтении.

Проект предусматривает, что арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, должна определяться на основании кадастровой стоимости земельного участка, за рядом исключений, предусмотренных законом. В основном исключения касаются предоставления земельных участков по результатам аукциона, когда и арендная плата определяется на аукционе. В случаях же предоставления земельных участков без торгов, в частности под объектами недвижимости, арендная плата должна быть определена на основе кадастровой стоимости.

Чем вызвана такая инициатива? Сейчас исходя из кадастровой стоимости определяется арендная плата разве что за федеральные земельные участки.

Субъекты Российской Федерации не имеют никаких общих правил и ориентиров в определении размера арендной платы. Например, ни в Санкт-Петербурге, ни в Ленинградской области размер арендной платы не имеет никакой привязки к кадастровой стоимости. В итоге за идентичные земельные участки в зависимости от того, являются ли они федеральными или находятся в неразграниченной государственной собственности, взимается арендная плата, различающаяся чуть ли не в десятки раз. Все потому, что субъекты федерации устанавливают собственные ставки и коэффициенты. Из-за десятков различных ставок и коэффициентов даже в одном субъекте существующая система совершенно не прозрачна и не отражает общую картину о цене аренды в различных частях нашей страны, а также не позволяет сопоставить ее с федеральными ставками.

Кроме того, муниципальные образования в отношении муниципальных участков также вправе определять размер арендной платы. Складывается ситуация, при которой сколько арендодателей — столько и порядков определения арендной платы....