Автор статьи рассматривает отдельные вопросы комплексной юридической проверки перед совершением сделки по покупке недвижимости в случае, когда потенциальный контрагент или прошлые собственники недвижимости могут быть признаны банкротами. В статье даются практические советы, позволяющие определить объем проверки, указывается на неочевидные риски, которые могут привести к оспариванию сделки, приводятся рекомендации по снижению выявленных рисков.
Ключевые слова: недвижимость, банкротство, сделка по покупке недвижимости, комплексная юридическая проверка, риск оспаривания сделки, снижение рисков.
Введение
В текущих условиях существенно возрастает цена ошибки бизнеса от совершения неосмотрительных сделок. К повышению этого риска приводит сразу несколько факторов.
Во-первых, это удорожание судебной защиты вследствие значительного повышения размера государственных пошлин за обращение в суд.
Во-вторых — общее ухудшение экономической ситуации в стране, на которую влияют и дефицит рабочей силы, и дефицит сырья, оборудования, а также комплектующих для его обслуживания и ремонта, снижение покупательной способности бизнеса и граждан и, наконец, высокая ключевая ставка Банка России, которая исключает привлечение бизнесом заемных денег на развитие своего дела.
В таких агрессивных условиях бизнес стремится, с одной стороны, максимально сохранить наиболее ценные активы и, с другой стороны, избавиться от тех активов, которые больше не приносят ему прибыли, а, возможно, являются источником убытков и прочих проблем. Причем порой бизнес избавляется от таких ненужных активов любой ценой, даже прибегая к не очень добросовестным действиям. Довольно часто потенциальные продавцы стремятся приукрасить выгоды продаваемых активов и умолчать об их недостатках.
Не купить актив, который повлечет за собой убытки, поможет комплексная юридическая проверка перед совершением сделки. Она позволяет потенциальному покупателю трезво оценить достоинства и недостатки приобретаемых активов, принять взвешенное решение об их покупке и аргументированно торговаться с продавцом.
Необходимо также сказать, что агрессивная экономическая среда может привести к увеличению числа банкротств участников гражданского оборота и обострению борьбы за наиболее ценные активы тех бизнесов, которые не смогут пережить неблагоприятный период. В качестве иллюстрации отметим заявление вице-премьера Российской Федерации Марата Хуснуллина от 13 ноября 2024 года, в котором он прямо допустил банкротство отдельных девелоперов1.
Чтобы потенциальному покупателю не стать заложником ожесточенной борьбы кредиторов за активы своего контрагента, на помощь опять-таки приходит комплексная юридическая проверка перед совершением сделки.
Важно оговориться, что такая проверка — это подчас очень объемное исследование, которое предполагает анализ всей юридической жизни продавца, его контрагентов, органов управления, учредителей, участников, супругов и, наконец, объекта,...
