В настоящей статье рассматриваются особенности досрочного расторжения в судебном порядке договора аренды публичного земельного участка по требованию арендодателя в связи с допущенными арендатором нарушениями. Проанализированная автором судебная практика разрешения арбитражными судами Северо-Западного округа данной категории споров свидетельствует о том, что суды по общему правилу отказывают в удовлетворении заявленных арендодателем требований, если арендатором устраняются те нарушения, которые послужили основанием для обращения арендодателя в суд.
Ключевые слова: договор аренды, земельный участок, существенное нарушение, расторжение договора, разумный срок, устранение нарушений, статья 619 ГК РФ.
Одним из способов защиты гражданских прав, предусмотренных статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), является прекращение или изменение правоотношения. Данный способ реализуется в числе прочего посредством расторжения ранее заключенного между сторонами договора в судебном порядке по требованию одной из сторон.
Из пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) следует, что договор аренды земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности (в государственной или муниципальной), прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Так, в частности, в соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Руководствуясь принципом свободы договора, стороны могут установить и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, а также конкретизировать критерии существенности нарушения, например предусмотреть возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок (пункт 26 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее...
