Актуальность
Общеизвестно, что в условиях пандемии некоторым арендаторам недвижимого имущества были предоставлены льготы, например в виде дополнительной возможности в силу закона потребовать от арендодателя отсрочки по уплате арендной платы или ее уменьшения в связи с невозможностью использовать арендованное имущество (части 1–4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.20 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»; далее – Закон № 98-ФЗ).
(Как разъяснено Верховным Судом Российской Федерации (далее – ВС РФ), «в соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.94 № 68-ФЗ „О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера“ (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. <…> Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации» (ответ на вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), № 2, утвержденного Президиумом ВС РФ 30 апреля 2020 года). При этом «заключение арендатором и арендодателем соглашения об уменьшении размера арендной платы или изменение договора аренды на основании решения суда не лишают арендатора права на предоставление ему отсрочки в соответствии с частью 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе за периоды, предшествовавшие заключению соглашения о снижении арендной платы или вступлению в силу соответствующего решения суда» (абзац третий ответа на вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), № 3, утвержденного Президиумом ВС РФ 17 февраля 2021 года). – Прим. Авт. )
Обсуждение обоснованности и эффективности данных мер выходит за рамки настоящей статьи. Однако следует признать тот факт, что само принятие подобного закона, сложности, связанные с надлежащим исполнением заключенных договоров, с которыми столкнулись участники гражданского оборота в условиях пандемии и действующих публично-правовых ограничений, а равно важность выстраивания взвешенной договорной стратегии на будущее объясняют в целом повышенный практический интерес к тому, что представляет собой риск случайной невозможности использования арендованного имущества по общим правилам аренды и как он должен распределяться между сторонами.
Причем сам вопрос о правовых последствиях риска случайной невозможности использования объекта аренды не является чем-то экстраординарным. Соответствующее регулирование на этот счет содержится в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) и давно получило развитие на уровне толкования в судебной практике. Основная проблема, как представляется, состоит в том, чтобы исключить упрощения и злоупотребления в процессе интерпретации соответствующих правил и обеспечить баланс интересов арендодателя и арендатора исходя из природы и целей заключения договора аренды.
В частности, в современной литературе можно встретить указание на то, что «вопрос уплаты арендной платы в ситуации невозможности использования арендованного имущества решен судебной практикой лучшим для арендатора образом, чем в Законе № 98-ФЗ. Исходя из правовой позиции ВС РФ арендатор не обязан платить арендную плату, если не может пользоваться объектом по независящим от него обстоятельствам. Обоснование этого подхода состоит во взаимности договора аренды. Арендатор, не имея возможности по независящим от него причинам пользоваться объектом аренды, не получает предоставления, которое он должен оплачивать. При этом согласия на такую неоплату со стороны арендодателя не требуется – в силу существа договора у него нет основания требовать уплаты арендной платы в данной ситуации»1. 1 Петрищев В. С. Ответ российского права на коронавирус в сфере частного права: первые результаты // Закон. 2020. № 5. С. 71–83.
Вместе с тем действительно ли ГК РФ и правоприменительная практика дают основания для процитированного выше вывода в его буквальном значении, вызывает обоснованные сомнения. Напротив, систематическое толкование гражданского законодательства и анализ сформировавшейся судебной практики позволяют говорить о важности отграничения ситуации невозможности использования арендованного имущества по обстоятельствам, которые не зависят от арендатора (то есть риск в чистом виде), от ситуации невозможности использования арендованного имущества по причинам, зависящим от арендодателя (то есть отсутствие оснований для исполнения арендатором обязанности по уплате арендной платы). В первом случае реализация риска означает, что арендатор обязан платить арендную плату, хотя и вправе просить о ее снижении по общим правилам пункта 4 статьи 614 ГК РФ. Во втором случае освобождение арендатора от исполнения обязанности уплачивать арендные платежи является способом возложения на арендодателя негативных последствий нарушения собственной договорной обязанности обеспечить арендатору спокойное пользование и владение арендованным имуществом (статьи 606, 611 ГК РФ).
Кроме того, ориентироваться на факт наличия Закона № 98-ФЗ для объяснения логики регулирования арендных отношений невозможно, поскольку положения его статьи 19 по существу следует считать исключительной публично-правовой мерой.
Пример
Для иллюстрации сказанного можно обратиться к пункту 27 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2020), утвержденного Президиумом ВС РФ 25 ноября 2020 года (далее – Обзор ВС РФ № 3), в котором приведено определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 16.06.20 № 310-ЭС19-16588 и сформулирован ключевой вывод: «Подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату (здесь и далее в судебных актах курсив наш. – А. С. и Т. Т. )».
Очевидно, что буквальное прочтение и применение этого вывода либо выхватывание из контекста отдельных доводов, использованных для его обоснования, может быть вполне привлекательно для подтверждения соответствующей позиции в споре, учитывая «приверженность» своему видению дела любого юриста. Однако такой подход способен исказить представления о существе арендных отношений и нарушить баланс интересов сторон, обусловленный взаимным характером договора имущественного найма. Поэтому для целей адекватного правоприменения важно сопоставлять сформулированный ВС РФ вывод с изложенной в пункте 27 Обзора ВС РФ № 3 оценкой всей совокупности фактических обстоятельств, которые сводятся к следующему.
Администрация приняла постановление об организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, и опубликовала информацию о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды.
Согласно опубликованному извещению предметом аукциона являлся земельный участок с видом разрешенного использования: «основной вид – деловое управление, вспомогательный – магазины, развлечение»; аукционной документацией установлены максимально и (или) минимально допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, технические условия подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и т. д.
По результатам проведенного аукциона победителем стал предприниматель, с которым администрация заключила договор аренды указанного земельного участка на срок один год и шесть месяцев.
Договор аренды в предусмотренном законом порядке не был зарегистрирован.
Администрация, ссылаясь на то, что предприниматель в период с сентября 2016 года по июль 2017 года не заплатил за аренду в размере, установленном договором аренды, обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.
Предприниматель предъявил встречный иск о признании договора аренды недействительным, в обоснование которого указал следующее: спорный договор аренды в нарушение требований подпункта 1 пункта 8, пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации заключен на один год и шесть месяцев вместо предусмотренного названными нормами срока предоставления участков для строительства – не менее трех лет; данный договор по вине администрации не был зарегистрирован, так как администрация не представила в регистрирующий орган протокол о результатах аукциона, от имени администрации за регистрацией обратилось лицо на основании ненадлежащей доверенности; до окончания срока договора администрация не устранила недостатки, послужившие основанием для отказа в регистрации; в отсутствие государственной регистрации предприниматель не мог пользоваться участком в целях строительства, в том числе получить разрешение на строительство.
Нижестоящие инстанции с переменным успехом поддерживали позицию то одной, то другой стороны. Например, апелляционный суд и суд округа решили, что просто факта подписания акта приема-передачи имущества достаточно для взыскания арендной платы.
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указанные акты отменила и оставила в силе решение суда первой инстанции, которым администрации было отказано в иске и удовлетворен встречный иск арендатора, по следующим мотивам: « Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды – осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача по акту предпринимателю спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования ».
Комментарий пункта 27 Обзора ВС РФ № 3
С учетом изложенных выше обстоятельств сложно спорить с выводом и анализом ситуации ВС РФ. Данная им правовая оценка факта подписания акта приема-передачи является разумной демонстрацией того, что формализм в процессе правовой квалификации неуместен.
Вместе с тем ключевой вывод, вынесенный в заголовок пункта 27 Обзора ВС РФ № 3, сформулирован достаточно абстрактно по сравнению с представленной в конкретном деле спорной ситуацией. А это означает, что опираться на него можно только с учетом множества факторов, в совокупности образующих правовую оценку конкретных арендных отношений. Равным образом не могут быть выхвачены из контекста и использоваться врозь следующие аргументы, изложенные в пункте 27 Обзора ВС РФ № 3:
- ВС РФ сослался на нормы статьи 328 ГК РФ (встречное исполнение) и статьи 606 ГК РФ (определение аренды) и указал, что если арендодатель не исполнил свою обязанность по предоставлению арендатору имущества во временное владение и пользование или во временное пользование, то арендатор не обязан вносить арендную плату.
- Свой вывод о встречности ВС РФ развил ссылками на пункт 1 статьи 611 ГК РФ (состояние имущества на момент передачи в аренду), пункт 1 статьи 615 ГК РФ (обязанность арендатора использовать имущество в соответствии с назначением) и пункт 4 статьи 614 ГК РФ (право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились). А также упомянул статьи 405, 406 ГК РФ про просрочку кредитора.
- С учетом этого ВС РФ указал: « Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2015), утвержденного Президиумом ВС РФ 26 мая 2015 года, пункте 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом ВС РФ 12 июля 2017 года ».
Сопоставление приведенных выше доводов с обстоятельствами конкретного дела позволяет утверждать: за позицией ВС РФ о том, что риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, скрывается ряд соображений, позволяющих воздерживаться от спекулирования формулировками и создающих базу для корректного восприятия идеи, изложенной в ключевом выводе, вынесенном в заголовок пункта 27 Обзора ВС РФ № 3.
В частности, несение риска различных негативных последствий в рамках договорных отношений происходит в том случае, если на другую сторону невозможно возложить ответственность за неисполнение встречных обязанностей.
В принципиально возмездном договоре аренды уплата арендной платы является одной из центральных обязанностей арендатора с точки зрения цели и назначения договора аренды (статьи 606, 614 ГК РФ). Согласно статье 401 ГК РФ ответственность за нарушение обязательств наступает на началах вины, которая презюмируется, либо на началах риска, если арендатор является предпринимателем. В этом смысле риск неполучения арендной платы в согласованном размере арендодатель несет только в случае, если арендатор обосновал наличие оснований для освобождения от ответственности за неисполнение / ненадлежащее исполнение своей договорной обязанности.
Иные обстоятельства, например невозможность использования арендованного имущества из-за действий арендодателя, который, в частности, передал не то имущество или допустил иные отступления от надлежащего исполнения своих договорных обязанностей, являются не просто неким риском, провоцирующим неполучение арендной платы, а способом возложения на арендодателя негативных последствий нарушения им своих обязанностей по договору имущественного найма. Собственно, в рамках каждого спора любые другие обстоятельства взаимоотношений сторон могут заслуживать отдельного внимания и правовой оценки, влияющей на характер разрешения спора. В целом именно это, на наш взгляд, и продемонстрировано в пункте 27 Обзора ВС РФ № 3.
Считать, что риск неполучения арендной платы возлагается на арендодателя во всех случаях без исключения ввиду целей и назначения договора аренды, не только странно, но и противоречит его природе. Аренда – это обязательство по предоставлению собственником своего имущества иному лицу за плату на временной, срочной и возвратной основе (статья 606 ГК РФ). Поэтому просто так аренда не может превратиться в дарение пользования имуществом (пункт 1 статьи 572 ГК РФ). А именно это происходит, если воспринимать ключевой вывод, закрепленный в пункте 27 Обзора ВС РФ № 3, буквально. Тем более что в настоящее время соблазн интерпретировать его именно в процессе поиска выхода из сложившихся обстоятельств, обусловленных пандемией и связанных с нею публично-правовых ограничений гражданских отношений, достаточно велик.
Поэтому смысл позиции ВС РФ, изложенной в пункте 27 Обзора ВС РФ № 3, состоит в том, что риск случайной невозможности использования имущества лежит на арендаторе, если такая невозможность возникла по обстоятельствам, связанным с его деятельностью или бездействием. В этом случае арендатор обязан уплачивать арендную плату на согласованных условиях вне зависимости от факта (не)использования имущества. Напротив, если такая невозможность является следствием деятельности или бездействия арендодателя, невозможность получить арендную плату является претерпеванием последствий собственного ненадлежащего исполнения договора, за которым в общем виде скрывается нарушение арендодателем обязанности обеспечить арендатору спокойное владение и пользование вещью.
Обязанность арендодателя обеспечить арендатору спокойное пользование и владение арендованным имуществом
В целом в судебной практике достаточно давно и последовательно поддерживается подобный подход к толкованию положений об аренде и существе договорных взаимоотношений между арендодателем и арендатором.
«Правовой целью (каузой) договора аренды является передача определенной вещи во временное возмездное владение и (или) пользование (статья 606 ГК РФ). При этом по смыслу закона арендодатель обязан обеспечить арендатору спокойное, ненарушаемое владение и пользование вещью. Как следует из акта приема-передачи, указанную обязанность арендодатель выполнил, передав арендованные помещения во владение и пользование арендатора. Доказательств того, что арендатору до окончания срока действия договора аренды не было обеспечено владение и пользование арендованным имуществом, истец не представил, равно как не представил и доказательств того, что иное лицо, обладающее надлежащим правовым титулом на указанное имущество, лишило арендатора возможности владения и пользования имуществом, переданным по оспариваемому договору аренды» (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.08 по делу № А32-12856/2007-27/168, постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.03.09 данное постановление оставлено без изменения).
Как указано в постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.17 по делу № А14-13919/2016 , «согласно абзацу первому статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. По существу норм пункта 1 статьи 611, подпункта 1 статьи 620 ГК РФ, условий договоров аренды нежилых помещений, заключенных истцом с третьими лицами, арендодатель обязан обеспечить арендатору возможность нормального и соответствующего договору использования переданного в аренду имущества . Подобное использование, в частности, предполагает возможность проезда и прохода к занимаемому арендатором помещению» (постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 14.06.17 постановление апелляционного суда оставлено без изменения, определением ВС РФ от 09.10.17 № 310-ЭС17-14419 отказано в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления).
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 23.01.17 по делу № А32-1011/2016 , рассматривая спор о взыскании задолженности по арендной плате, сослался на разъяснения, закрепленные в пунктах 10 и 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ) от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде» (далее – постановление № 73).
Так, давая толкование статье 608 ГК РФ, ВАС РФ в пункте 10 постановления № 73 указал: «Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ».
Равным образом в пункте 12 постановления № 73 ВАС РФ применительно к статье 608 ГК РФ дополнительно пояснил: «Судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду».
Рассуждая о смысле приведенных разъяснений, суд указал на значимость их телеологического толкования и отметил, что пункт 12 постановления № 73 «был введен в целях защиты арендодателей от доводов арендаторов, которые, получив имущество в спокойное и ненарушаемое владение и пользование, пытались оспаривать активную легитимацию арендодателя, обеспечившего ему таковое владение и пользование, путем ссылки на пороки титула арендодателя».
В связи с изложенным Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд обратил особое внимание на следующее нарушение, выявленное в конкретном споре и влияющее на его разрешение: « Арендодатель не выполнил свою главную и основную обязанность – передать имущество арендатору в спокойное и ненарушаемое владение и пользование имуществом . Более того, передача такого имущества во владение и пользование юридически была неосуществима в силу правомерного акта публичной власти» (постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.09.17 постановление апелляционного суда оставлено без изменения).
Своего рода наглядной иллюстрацией и обобщением существующей практики можно признать правовую позицию, отраженную в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.02.20 по делу № А81-3887/2019 . Поддерживая выводы судов первой и апелляционной инстанций о недоказанности невозможности эксплуатировать объект аренды в спорный период для целей, установленных контрактом, при тех недостатках, которые были выявлены и устранены ответчиком, суд аргументировал свою позицию следующим образом:
«По смыслу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
В соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ в силу обязательств одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенное действие: передать имущество, уплатить деньги. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В пункте 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом ВС РФ 12 июля 2017 года, пункте 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2015), утвержденного Президиумом ВС РФ 26 июня 2015 года, в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.13 № 13689/12 приведены следующие правовые позиции. С арендатора нельзя взыскать арендную плату, если он не мог пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества в результате противоправных действий арендодателя. Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по не зависящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента, когда арендатору было передано имущество, до момента, когда арендодатель лишил его возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора».
Следует специально отметить тот факт, что оценка взаимного характера договора аренды и обсуждение вопросов, связанных с распределением между сторонами договора аренды рисков с учетом положений пункта 4 статьи 614 ГК РФ, осуществляются судами наряду с оценкой наличия или отсутствия каких-либо нарушений договорных обязанностей контрагентом.
Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.13 № 13689/12 со ссылкой на пункт 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» специально отмечено, что «обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. <…> Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров ».
В пункте 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом ВС РФ 12 июля 2017 года, в качестве ключевого вывода указано на то, что «арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате п ротивоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. <…> Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. <…> Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. <…> Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества».
Разумеется, зачастую оценка фактических обстоятельств дела может быть осложнена различными внешними факторами. Однако это не является достаточным основанием для игнорирования существа договорных отношений арендодателя и арендатора и правил распределения рисков невозможности использования арендованного имущества и неполучения арендной платы с учетом смысла положений статей 606, 611, пункта 4 статьи 614 ГК РФ.
В качестве примера можно сослаться на определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 29.01.15 № 302-ЭС14-735 (определением ВС РФ от 16.06.15 № 96-ПЭК15 отказано в передаче надзорной жалобы на данное определение для рассмотрения в судебном заседании Президиума ВС РФ).
Основанием для заявления иска о возмещении убытков в форме упущенной выгоды в рамках деликта стало то, что истцы были лишены возможности осуществлять предпринимательскую деятельность в виде сдачи торговых площадей в аренду (субаренду) в период, в течение которого отсутствовал доступ в соответствующие помещения в связи с противоправными действиями третьего лица.
Обжалуя в кассационном порядке отказ в удовлетворении иска, истцы сослались на то, что нижестоящие суды «отказали в удовлетворении исковых требований, сделав необоснованный вывод об отсутствии причинной связи правонарушения ответчика с утраченными суммами арендных платежей, неверно указав при этом, что невозможность использования арендованного имущества по назначению не освобождает арендатора от обязанности уплаты арендных платежей. <…> Как полагают заявители, суды, по сути, освободили деликвента от ответственности, посчитав обоснованным возложение всех неблагоприятных последствий деликта не на причинителя вреда, а на третьих лиц конфликта (арендаторов и субарендаторов)».
Отменяя судебные акты по делу, ВС РФ обратил внимание на то, что нижестоящие суды «признали, что в данном случае у истцов убытков в форме упущенной выгоды как таковых быть не может, поскольку при наличии арендных отношений истцов с их арендаторами последние не освобождаются от внесения арендной платы в любом случае, если договор аренды является действующим и не расторгнут сторонами, и не вправе в таком случае приостановить исполнение своего обязательства по внесению арендной платы, ссылаясь на пункт 2 статьи 328 ГК РФ. <...> Доказательств чинения каких-либо препятствий арендаторам (субарендаторам) в пользовании площадями собственником этого помещения в материалах дела не имеется, напротив, спор возник в связи с тем, что соответствующие препятствия возникли в связи с противоправными действиями третьего лица. Однако само по себе чинение препятствий в пользовании спорным имуществом третьим лицом не является обстоятельством, которое действующее гражданское законодательство признает основанием, освобождающим арендатора от ответственности за нарушение договорного обязательства…
Между тем… суды не учли следующее.
Согласно статье 15 ГК РФ и в соответствии с действующей судебной практикой по ее истолкованию возмещение убытков является мерой ответственности компенсационного характера, которая направлена на восстановление правового и имущественного положения потерпевшего лица, и отказом в правомерном возмещении убытков потерпевшего (кредитора) поддерживается (стимулируется) правонарушающее поведение должника (постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.13 № 16674/12). <…>
Противоправное поведение ответчика привело к невозможности использования истцами материальных активов (торговых помещений) для извлечения прибыли, в том числе путем сдачи их в аренду (субаренду). <…>
Вывод судов о том, что такие убытки должны компенсироваться за счет арендной платы при отсутствии встречного предоставления со стороны арендодателя, противоречит нормам закона и принципам гражданского права.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.
Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.
В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора».
Таким образом, приведенное дело позволяет обратить внимание на то, что пункт 4 статьи 614 ГК РФ подлежит толкованию в контексте обязанности арендодателя обеспечить арендатору спокойное пользование и владение вещью (по смыслу статей 606, 611 ГК РФ) и посвящен фактически распределению рисков невозможности или затруднительности использования арендованного имущества. Однако, как обоснованно отмечено в доктрине, указанные риски «лежат в плоскости интересов исключительно сторон по договору аренды»2. Именно поэтому оценка риска неполучения арендной платы ввиду невозможности использования арендованного имущества неразрывно связана с оценкой надлежащего исполнения сторонами договора своих обязанностей. 2 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический комментарий / Под ред. А. П. Сергеева. 2-е изд. М., 2017 (автор комментария к статье 614 ГК РФ — Н. Н. Аверченко).
В этом смысле наличие внешних факторов (например, противоправных действий третьих лиц, как в приведенном выше примере) не может изменить подход к правовой квалификации отношений сторон, обусловленных правовой природой и целями заключения договора аренды.
В этой связи нелишне обратить внимание и присоединиться к мнению о том, что с учетом положений пунктов 2–4, 10 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.14 № 16 «О свободе договора и ее пределах» положения пункта 4 статьи 614 ГК РФ являются диспозитивными. Поэтому риски невозможности использования арендованного имущества могут быть также уточнены или перераспределены по соглашению сторон, если при этом не будут нарушаться требования, предъявляемые к справедливости договорного условия3. 3 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический комментарий / Под ред. А. П. Сергеева. 2-е изд. М., 2017 (автор комментария к статье 614 ГК РФ — Н. Н. Аверченко).
Практически изложенное означает, что на оценку того, должен ли арендатор платить арендную плату в случае невозможности использования арендованного имущества, будет влиять не только факт (не)надлежащего исполнения арендодателем своей обязанности обеспечить арендатору спокойное пользование и владение предметом аренды, но и существо условий конкретного договора аренды.
