В соответствии со статьей 5 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, которые могут выступать в качестве собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков и обладателей сервитутов.
Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут предоставляться их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Наличие права государственной или муниципальной собственности на землю является условием определения размеров арендной платы, являющейся регулируемой ценой.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. В абзаце пятом пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.01 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 137-ФЗ) предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.09 № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Споры, связанные с нарушением сроков и порядка внесения арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются наиболее распространенными в судебной практике.
Анализ рассмотрения таких споров арбитражными судами Северо-Западного федерального округа за период 2008—2010 годов показывает наличие затруднений в толковании и применении норм земельного и гражданского законодательства. В настоящем обзоре отражен ряд проблем правоприменительной практики, которые чаще всего возникали при разрешении дел названной категории, а также приведены выработанные правовые позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — ВАС РФ) по некоторым вопросам.
Одностороннее изменение арендной платы арендодателем
По спорам обозначенной категории суды разрешали вопросы, касающиеся правомерности одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в связи с изменением действующего законодательства, регулирующего порядок исчисления и уплаты арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Следует отметить, что в регионах с 2008 года изменился порядок исчисления арендной платы, за базовую ставку принята кадастровая стоимость земли, что повлекло в большинстве случаев значительное увеличение размера арендной платы, как следствие — неплатежи и обращения субъектов арендных правоотношений в арбитражные суды за разрешением возникших разногласий по начисленным суммам.
Рассматривая подобные споры, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций Северо-Западного округа высказывали различные точки зрения по данному вопросу, а позиция Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа (далее — ФАС СЗО) по таким делам была единообразной.
Изменение размера арендной платы в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, предусмотренное договором аренды, не является изменением условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора; при этом необходимость заключения дополнительного соглашения и его государственной регистрации отсутствует.
Так, кассационная инстанция, признав ошибочными выводы апелляционного суда об изменении размера арендной платы исключительно путем подписания дополнительных соглашений к договору аренды и об отказе в иске в связи с отсутствием доказательств изменения условия договора об арендной плате по правилам статей 450 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), отменила постановление апелляционного суда, а решение суда первой инстанции оставила в силе.
Как установлено судами, стороны согласовали в договоре аренды от 16.07.07, что размер арендной платы изменяется ежегодно на основании дополнительных соглашений к договору, а также предусмотрели возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в бесспорном порядке.
На спорный период 2008 и 2009 годов соответствующие дополнительные соглашения к договору аренды не подписаны со стороны арендатора, в договоре ставки арендной платы не определены, что не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату с учетом ставок, применимых в соответствии с действующим законодательством на условиях договора.
Порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области с 1 января 2008 года регулируется Положением, утвержденным постановлением администрации Тверской области от 26.12.07 № 396-па, которое устанавливает единый подход к определению размера арендной платы за указанные земельные участки на основе государственной кадастровой оценки земель. Арендодатель письменно известил арендатора об изменении размера арендной платы в соответствии с новым порядком определения размера арендной платы на соответствующий год.
Суд первой инстанции, руководствуясь условиями договора и положениями статьи 424 ГК РФ, статьи 65 ЗК РФ, пункта 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, пришел к выводу, что у арендатора возникла обязанность вносить арендную плату в размере, определенном в соответствии с указанным Положением (постановление ФАС СЗО от 15.06.10 по делу № А66-5460/2009).
В другом случае суд удовлетворил иск администрации муниципального образования «Светлогорский район» о взыскании с некоммерческой организации задолженности по договору аренды земельного участка, поскольку материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение организацией своих обязательств по внесению арендной платы.
Из положений договора аренды от 01.06.99 следует, что стороны установили арендную плату не в твердой сумме, а в сумме, подлежащей исчислению арендатором по каждому сроку платежа исходя из базовых ставок аренды городских земель.
Истец рассчитал долг по арендной плате за земельный участок, предоставленный в пользование организации, за период с 01.01.04 по 13.01.09, исходя из ставок арендной платы, установленных нормативными правовыми актами органов, уполномоченных распоряжаться земельными участками, расположенными на территории Светлогорского городского округа и находящимися в государственной и муниципальной собственности.
Кассационная инстанция посчитала несостоятельным довод ответчика о том, что дополнительное соглашение от 10.10.08 к договору аренды, которым предусмотрено определение размера арендной платы на каждый год в соответствии с законодательством Российской Федерации и решениями представительного органа муниципального образования «Светлогорский городской округ», не может учитываться при определении долга по арендной плате ввиду отсутствия его государственной регистрации. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не может устанавливаться сторонами произвольно и зависеть только от достижения сторонами соглашения. Он должен рассчитываться по цене, установленной нормативными правовыми актами органа государственной или муниципальной власти, уполномоченного управлять и распоряжаться земельными участками в соответствующем территориальном образовании. Кроме того, из содержания пунктов 4.6 и 4.7 договора следует, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, которым установлен способ ее расчета. При этом изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов или ставок не является изменением условия договора о размере арендной платы (постановление ФАС СЗО от 03.12.09 по делу № А21-5823/2009).
Суд установил, что администрация Гдовского района Псковской области и общество 01.03.02 заключили договор аренды земельного участка площадью 118 618 кв. м для строительства гостевой деревни и осуществления предпринимательской деятельности сроком на 49 лет. Договор зарегистрирован в установленном порядке.
В соответствии с пунктом 3.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 24.10.03) ставки арендной платы устанавливаются органом местного самоуправления с учетом вида использования земель и категорий арендаторов сроком не менее чем на один год с письменным извещением арендатора. Указанное извещение является неотъемлемой частью договора, не подлежит дополнительному акцепту арендатором и вступает в силу с момента государственной регистрации.
Ставки арендной платы за землю в городе Гдове и Гдовском районе на 2006—2008 годы определены решениями собрания депутатов Гдовского района от 29.12.05, от 19.12.06, от 27.11.07, Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Гдовского района, утвержденным решением собрания депутатов Гдовского района от 22.07.08.
Арендодатель направлял арендатору соответствующие извещения, а кроме того, представил документы, подтверждающие факт официального опубликования вышеназванных нормативно-правовых актов в средствах массовой информации. В связи с установленными обстоятельствами и с учетом наличия в договоре условия о праве арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы на основании принятых соответствующими органами нормативных актов суды признали, что в данном случае действия арендодателя по произведенному перерасчету размера арендной платы не являются изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляют собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Признав доказанным наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 02.07.06 по 31.05.09 и руководствуясь статьей 614 ГК РФ, суды удовлетворили исковые требования частично с учетом пропуска срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком (постановление ФАС СЗО от 02.04.10 по делу № А52-2978/2009). Определением ВАС РФ от 22.06.10 № ВАС-7490/10 в передаче дела для пересмотра в порядке надзора отказано.
Ряд аналогичных дел о взыскании арендной платы по договорам аренды земельных участков, по которым суды отказали в иске, был направлен кассационной инстанцией на новое рассмотрение (например № А42-7585/2008, А42-1417/2009, А21-8906/2008, А21-10410/2008, А21-13409/2009, А66-5382/2010, А56-33377/2009, А52-708/2010). ФАС СЗО указал судам на необходимость учесть, что в связи с принятием уполномоченными органами нормативных актов, определяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, у арендатора возникает обязанность вносить плату в установленном такими актами размере.
По другим подобным делам (например № А21-1507/2008, А21-1510/2008, А21-7636/2008, А21-9556/2008, А21-1179/2009, А21-1181/2009, А21-1187/2009, А21-2284/2009, А21-4660/2009, А66-3284/2008, А66-13898/2009) суды, удовлетворяя исковые требования, правомерно исходили из следующих обстоятельств. Величина арендной платы по договору аренды земельного участка является расчетной и может изменяться в зависимости от изменения действующих нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения арендной платы. Таким образом, стороны согласовали механизм расчета арендной платы; после утверждения уполномоченными органами новых ставок арендной платы у арендатора возникла обязанность вносить арендную плату с учетом измененных ставок арендной платы за землю; при этом подписания сторонами соглашения, касающегося размера арендной платы, не требуется.
Данные выводы судов соответствуют правовым позициям Президиума ВАС РФ.
Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 26.01.10 № 11487/09 указано, что в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации.
В постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.10 № 12404/09 дано следующее толкование правовых норм. Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Повторное изменение арендодателем размера арендной платы до истечения года является нарушением пункта 3 статьи 614 ГК РФ.
Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы, если иное не предусмотрено договором, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы, если иное не предусмотрено договором, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии с пунктом 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой.
ВАС РФ рекомендует судам при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Следует привести некоторые примеры из судебной практики ФАС СЗО по данному вопросу.
Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Прионежского муниципального района (далее — администрация) о признании недействительной (ничтожной) сделки по увеличению в одностороннем порядке размера арендной платы, совершенной арендодателем путем направления в адрес арендатора уведомления от 01.11.08 № 4617/1-16.
Судами установлено: администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 28.12.06 № 2643.
В соответствии с пунктом 2.6 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, Республики Карелия, нормативными актами органа местного самоуправления. В этом случае исчисление и внесение арендатором арендной платы осуществляется на основании извещения, направляемого арендодателем.
В договоре годовая арендная плата за арендуемый обществом участок (приложение № 2 к договору аренды, подписанное арендодателем и арендатором) была установлена согласно решению VII сессии I созыва Совета Прионежского муниципального района (далее — Совет) от 31.01.06 № 13 «О ставках и порядке расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Прионежского муниципального района Республики Карелия» исходя из действующей в этом году на территории названного муниципального образования ставки арендной платы, умноженной на площадь земельного участка и коэффициент его разрешенного использования (Кри), определенный для соответствующей категории земельных участков согласно пункту 11 приложения № 1 к решению Совета в размере 10.
С 01.01.07 по 31.12.07 годовая арендная плата за арендуемый обществом участок была установлена по той же формуле на основании решений Совета о ставке арендной платы от 31.01.06 № 13, от 31.05.07 № 4, но с применением Кри в размере 3.
Уведомлением от 17.05.08 № 2369/1-16 администрация направила обществу расчет арендной платы на 2008 год, в соответствии с которым расчет годовой арендной платы производится согласно решению Совета от 31.05.07 № 4 по той же формуле с применением Кри в размере 4.
Уведомлением администрации от 01.11.08 № 4617/1 общество было извещено об увеличении арендодателем размера арендной платы с 01.08.08, связанном с постановлением Правительства Республики Карелия от 30.06.08 № 125-П «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее — постановление № 125-П), утвердившим Положение об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. В соответствии с данным Положением годовая арендная плата за использование земельных участков определяется по формуле, учитывающей площадь земельного участка и базовую ставку арендной платы в зависимости от категории арендатора и вида использования земель. Общество, считая уведомление от 01.11.08 № 4617/1-16 незаконным, поскольку администрация не вправе в одностороннем порядке два раза в год изменять размер арендной платы, обратилось в арбитражный суд.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции об отказе в иске, пришел к выводу о том, что повторное изменение арендодателем арендной платы в 2008 году на основании постановления № 125-П противоречит условиям договора и пункта 3 статьи 614 ГК РФ.
Кассационная инстанция посчитала выводы апелляционного суда правильными (постановление ФАС СЗО от 20.01.11 по делу № А26-11484/2009).
По другому делу о взыскании задолженности и пеней по договору аренды земельного участка ФАС СЗО отменил постановление суда апелляционной инстанции, а решение суда первой инстанции оставил в силе.
Суд установил, что Петрозаводскому муниципальному унитарному предприятию (далее — предприятие) в аренду по договору от 21.11.05 № 2324 предоставлен земельный участок площадью 359 815 кв. м сроком по 04.10.14, а также по договору от 15.04.05 № 2177 — земельный участок площадью 10 978 кв. м сроком до 27.08.14. Договоры зарегистрированы в установленном порядке. Согласно пункту 2.3 договоров № 2324 и 2177 размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, Республики Карелия и нормативными актами органов местного самоуправления.
Арендодатель письмом от 21.04.08 № 1486/1-16 уведомил арендатора об увеличении размера арендной платы на 2008 год в соответствии с решением XV сессии I созыва Совета Прионежского муниципального района от 31.05.07 № 4.
Письмом от 14.10.08 № 4193/1-16 со ссылкой на постановление № 125-П арендодатель уведомил предприятие об увеличении с 01.08.08 арендной платы по указанным договорам аренды. Поскольку ответчик не оплатил аренду на основании расчета арендной платы в соответствии с постановлением № 125-П, администрация Прионежского муниципального района (далее — администрация) обратилась в арбитражный суд.
Как видно из материалов дела, арендатор произвел оплату за спорный период исходя из расчета арендной платы на 2008 год в соответствии с тем порядком, который предусмотрен договором.
Учитывая данное обстоятельство и ссылаясь на то, что повторное увеличение арендодателем размера арендной платы до истечения года является нарушением условия договоров и пункта 3 статьи 614 ГК РФ, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.
Отменяя решение суда, суд апелляционной инстанции исходил из того, что увеличение размера арендной платы с 01.08.08 произошло не по воле арендодателя, а в связи с изменением действующих нормативных правовых актов, регулирующих порядок определения арендной платы.
Суд кассационной инстанции, отменяя принятое апелляционным судом постановление, поддержал выводы суда первой инстанции. При этом суд исходил из того, что в соответствии с условиями договоров и пункта 3 статьи 614 ГК РФ увеличение размера арендной платы не может быть осуществлено арендодателем чаще одного раза в год (постановление ФАС СЗО от 05.02.10 по делу № А26-2353/2009). Определением ВАС РФ от 28.04.10 № ВАС-4402/10 в передаче дела для пересмотра в порядке надзора отказано.
Аналогичные выводы о том, что увеличение арендодателем арендных платежей дважды в течение одного текущего периода противоречит условиям договора и положениям пункта 3 статьи 614 ГК РФ, сделаны судами по делам № А26-6738/2009, А66-5605/2010, А66-5606/2010.
Арендная плата за земельные участки, занятые линейными объектами
В отношении арендатора земельного участка, на которого не распространяется пункт 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, не применяются ограничения размера арендной платы, установленные указанной нормой в отношении предельного годового размера арендной платы.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 24.07.07 № 212-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2010 года. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными данным абзацем, до 1 января 2013 года. Федеральным законом от 27.12.09 № 342-ФЗ срок, в течение которого юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, продлен. Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, — в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.
При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах:
-
двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;
-
трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
-
полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
В судебной практике выработан подход к толкованию пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, что нашло отражение в постановлениях Президиума ВАС РФ.
Так, в постановлении Президиума ВАС РФ от 10.05.11 № 15575/10 указано на то, что предметом регулирования пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ являются правоотношения, возникающие именно при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Предельный годовой размер арендной платы для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установленный указанным пунктом, распространяется на случаи переоформления прав на такие земельные участки с права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, в том числе на земельные участки, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты).
Согласно толкованию пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, содержащемуся в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.10 № 12404/09, ограничение размера арендной платы в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, на которых расположены особые объекты: линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), подлежит применению независимо от того, заключен договор аренды в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок или нет.
Данный подход учитывается и судебной практикой ФАС СЗО.
Например, по иску об обязании внести в договор аренды земельных участков изменения по арендной плате ФАС СЗО посчитал ошибочным вывод апелляционного суда о том, что в силу пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ размер годовой арендной платы равен двум процентам от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, поскольку спорный договор аренды был заключен до вступления в силу указанного закона.
Как указал ФАС СЗО, действовавшее на момент заключения спорного договора законодательство не предусматривало возможности переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. Правопредшественник ответчика заключил спорный договор аренды не в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования. Обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность появилась с принятием Закона № 137-ФЗ, то есть уже после заключения договора аренды от 26.08.98. На момент принятия Закона № 137-ФЗ спорные земельные участки уже находились у правопредшественника ответчика в аренде.
Поскольку спорный договор аренды заключен не в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на спорные земельные участки, то правило об определении размера арендной платы в пределах двух процентов от кадастровой стоимости не применяется.
Суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, руководствовался пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, статьей 3 Закона № 137-ФЗ и пунктом 1 статьи 424 ГК РФ и, удовлетворяя иск, пришел к выводу о том, что изменения подлежат внесению в договор аренды на основании положений постановления Правительства Ленинградской области об утверждении порядка определения размера арендной платы (постановление ФАС СЗО от 18.10.10 по делу № А56-53421/2009). В передаче дела для пересмотра в порядке надзора отказано определением ВАС РФ от 28.02.11 № ВАС-17973/10.
При рассмотрении дела по иску о взыскании неосновательного обогащения кассационный суд признал ссылку подателя жалобы на постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.10 № 12404/09 необоснованной.
Общество, ссылаясь на Федеральный закон от 24.07.07 № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» и полагая, что арендная плата за пользование спорными земельными участками за период с 30.10.07 по 01.07.10 была внесена в большем размере, чем предусмотрено названным законом, обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с администрации муниципального района излишне уплаченной арендной платы.
Суды отказали в иске, поскольку пришли к выводу о недоказанности фактов нахождения на всех спорных земельных участках линейных объектов и отсутствия у ответчика законных оснований на получение арендной платы в размерах, установленных спорными договорами аренды. Правовая позиция, сформулированная в указанном постановлении Президиума ВАС РФ, не распространяется на спорные правоотношения по настоящему делу (постановление ФАС СЗО от 21.06.11 по делу № А13-11441/2010).
В другом случае кассационным судом отменено постановление апелляционной инстанции и оставлено в силе решение суда первой инстанции. Кассационная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции о том, что до момента государственной регистрации права федеральной собственности на спорный участок последний использовался федеральным государственным унитарным предприятием на праве постоянного (бессрочного) пользования и расчет размера арендной платы необходимо производить исходя из ставки арендной платы в размере полутора процентов кадастровой стоимости земельного участка.
Материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок предоставлен для нужд связи, в связи с чем в силу подпункта 8 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ является ограниченным в обороте.
В соответствии с пунктом 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.09 № 582, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере полутора процентов в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (постановление ФАС СЗО от 27.01.11 по делу № А42-1582/2010).
При рассмотрении аналогичных споров судам следует устанавливать, относится ли заинтересованное лицо к субъектам, на которые распространяет свое действие пункт 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.
Арендная плата за земельные участки, занятыми многоквартирными домами
По спорам рассматриваемой категории суды нередко разрешают вопросы о применении норм жилищного и земельного законодательства, регулирующего особенности пользования земельными участками, занятыми многоквартирными домами.
Судебная практика исходит из того, что при переходе земельного участка в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме с бывшего арендатора, а ныне одного из собственников не может взыскиваться арендная плата за пользование этим участком.
Так, при рассмотрении дел о взыскании с общества задолженности и пеней по договору аренды земельного участка суды отказали комитету по управлению городским имуществом в удовлетворении исковых требований, поскольку с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в том числе и общества, в связи с чем обязанность последнего по внесению арендной платы прекратилась.
Проверяя законность обжалуемых судебных актов и обоснованность доводов, приведенных в кассационных жалобах по указанным делам, ФАС СЗО руководствовался следующим.
Статьей 36 ЖК РФ, вступившего в силу с 1 марта 2005 года, предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.04 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) момент перехода права собственности на земельный участок определен для земельных участков, сформированных до введения в действие ЖК РФ и прошедших государственный кадастровый учет, с 1 марта 2005 года, а для несформированных — с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета по волеизъявлению собственников помещений в многоквартирном доме.
Суды установили, что спорный земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ, поэтому пришли к выводу, что с 1 марта 2005 года данный земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме. Ответчик является собственником части помещений в этом многоквартирном доме.
В силу статьи 413 ГК РФ совпадение должника и кредитора в одном лице является основанием прекращения обязательства.
Установив прекращение обязанности ответчика по уплате арендной платы по договору, суды правомерно отказали в иске (постановления ФАС СЗО от 05.03.09 по делу № А56-46665/2007, от 03.09.09 по делу № А56-55085/2007, от 28.12.10 по делу № А56-17870/2009).
В другом случае суды отказали департаменту управления имуществом и земельными ресурсами (далее — департамент) во взыскании с общества платы за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации арендуемого нежилого помещения в многоквартирном жилом доме.
Суды установили, что 10.01.07 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, относящегося к муниципальной собственности, площадью 255,8 кв. м, расположенного в многоквартирном жилом доме.
В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата и плата за пользование земельным участком, необходимым для эксплуатации арендуемого помещения, определяются прилагаемыми к соглашению расчетами.
Установив, что земельный участок под многоквартирным домом сформирован и прошел государственный кадастровый учет в 2003 году, суды, руководствуясь положениями статьи 36 ЗК РФ, статьи 16 Вводного закона, признали, что спорный земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В отсутствие соглашения всех собственников помещений в жилом доме об использовании спорного земельного участка суды пришли к выводу о ничтожности условия договора аренды, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, потому отказали в удовлетворении требования департамента в этой части. Кассационным судом принятые судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения (постановление ФАС СЗО от 10.06.11 по делу № А66-2451/2010).
Собственники помещений в многоквартирном доме в отношении занятого им земельного участка пользуются правами законных владельцев.
Следует обратить внимание на разъяснения, содержащиеся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума ВАС РФ от 29.04.10 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»: «Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме».
В качестве примера судебной практики с учетом данных разъяснений можно привести следующее постановление ФАС СЗО.
Предприниматель (гражданка П.) обратилась в Арбитражный суд Псковской области с иском к администрации города Пскова (далее — администрация) о применении последствий недействительности ничтожной сделки — договора аренды земельного участка от 26.04.07 № 119 с множественностью лиц на стороне арендатора в виде взыскания с ответчика арендных платежей и произведенных расходов на уплату банку комиссии, взимаемой при перечислении платежей.
Как видно из материалов дела, предприниматель по договору купли-продажи от 03.10.03 приобрела квартиру в многоквартирном жилом доме в г. Пскове на ул. Яна Фабрициуса.
Впоследствии квартира переведена в нежилое помещение, на которое за предпринимателем 08.02.08 зарегистрировано право собственности.
Администрация и предприниматель заключили договор аренды от 26.04.07 № 119 с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка площадью 475 кв. м с кадастровым номером 60:27:02 03 02:04 по указанному выше адресу для использования под парикмахерскую с площадью помещений 33 кв. м на срок с 13.04.07 по 08.04.08. В дальнейшем срок аренды продлевался соглашениями сторон.
В апреле 2010 года предприниматель вновь обратилась в администрацию с заявлением о продлении договора аренды.
Администрация отказала в продлении договора аренды, сославшись на то, что в связи с отсутствием в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 60:27:02 03 02:04 он не может являться объектом гражданских прав, в связи с чем договор от 26.04.07 № 119 является ничтожным.
Предприниматель, считая, что уплаченные ею по ничтожному договору платежи подлежат возврату, обратилась в арбитражный суд. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что на день рассмотрения спора земельный участок, занятый многоквартирным домом, не поставлен на государственный кадастровый учет, в связи с чем право общей долевой собственности на него у собственников помещений в доме не возникло; признание договора незаключенным при наличии подтвержденного факта пользования земельным участком в силу принципа платности землепользования не освобождает пользователя от внесения платы за такое пользование.
ФАС СЗО отменил судебные акты первой и апелляционной инстанций в связи с неправильным применением норм материального права и принял новый судебный акт — об удовлетворении исковых требований.
Суд кассационной инстанции указал, что при принятии обжалуемых судебных актов судами не учтена правовая позиция, сформулированная в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума ВАС РФ от 29.04.10 № 10/22, по спорам о правах на земельные участки, занятые многоквартирными домами.
По смыслу данных разъяснений, в том случае, когда земельный участок под жилым домом не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет, то есть право общей долевой собственности на участок у собственников помещений в доме не возникло и участок находится в собственности соответствующего публично-правового образования, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь собственники помещений в доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Из приведенных разъяснений следует, что собственники помещений в многоквартирном доме в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, пользуются всеми правами законных владельцев, а публично-правовое образование, в собственности которого находится земельный участок до постановки его на государственный кадастровый учет, не вправе распоряжаться этим участком и соответственно получать от собственников помещений в доме плату за пользование участком.
Кассационная инстанция признала, что платежи, перечисленные предпринимателем, являющейся собственником помещения в жилом доме, за пользование земельным участком, границы которого определены практически по обрезу фундамента дома, за период после введения в действие ЖК РФ, получены администрацией безосновательно (постановление ФАС СЗО от 23.05.11 по делу № А52-3071/2010).
В нижеприведенном постановлении ФАС СЗО сделан аналогичный вывод.
Предприниматель (гражданка Д.) обратилась в Арбитражный суд Новгородской области с заявлением о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам.
Решением от 15.09.10, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, заявление предпринимателя о пересмотре решения от 18.02.08 по вновь открывшимся обстоятельствам удовлетворено, указанное решение отменено. С администрации Великого Новгорода (далее — администрация) в пользу предпринимателя взыскано неосновательное обогащение в размере арендных платежей по договору аренды земельного участка, внесенных пропорционально площади принадлежащего предпринимателю нежилого помещения в многоквартирном доме.
Кассационная инстанция посчитала, что суды правомерно удовлетворили иск исходя из следующих обстоятельств и норм права. Предпринимателю принадлежит на праве собственности нежилое помещение общей площадью 243,8 кв. м, расположенное в Великом Новгороде на Новолучанской ул.
Администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор от 24.07.06 № 9707 аренды неделимого земельного участка площадью 3406 кв. м, расположенного на землях поселений (центральная деловая зона) по указанному адресу, сроком на 49 лет. Договором предусмотрена множественность лиц на стороне арендатора.
Согласно прилагаемому к договору расчету при определении величины арендной платы за пользование земельным участком учтен размер земельного участка, пропорциональный площади нежилого помещения (магазина) в многоквартирном доме.
Поскольку договор аренды № 9707 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, суды признали его незаключенным на основании пункта 3 статьи 433, статьи 609 ГК РФ, пункта 2 статьи 26 ЗК РФ.
Отказ администрации возвратить необоснованно уплаченную арендную плату послужил основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд.
Исходя из требований пунктов 1 и 2 статьи 36 ЗК РФ, статьи 36 ЖК РФ, статьи 16 Вводного закона и пояснений Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в постановлении от 28.05.10 № 12-П, переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процессов формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка и не предполагает принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления специального решения о предоставлении конкретного земельного участка, ограничивая их участие в процессе передачи права собственности исключительно вопросами формирования земельного участка.
Формирование земельного участка возможно как на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, так и в силу пункта 1 статьи 69 ЗК РФ инициативно органами государственной власти или органами местного самоуправления, а с учетом постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.10 № 12-П и собственником нежилого помещения, расположенного в этом доме.
Право собственности на спорный земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме не возникло, поскольку план земельного участка составлен на ориентировочную площадь и подлежит уточнению при межевании, окончательное формирование участка в качестве объекта права собственности в целях статьи 16 Вводного закона не завершено.
Между тем земельный участок, на котором расположен жилой дом, и остальное общее имущество в многоквартирном доме не имеют самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме.
С учетом изложенного кассационная инстанция полагает, что законодательством после введения в действие ЖК РФ не предусмотрена возможность распоряжения земельными участками (в том числе обременения полностью или в части), на которых расположены многоквартирные дома, до их формирования в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме (постановление ФАС СЗО от 12.05.11 по делу № А44-3300/2007).
Оспаривание нормативных правовых актов, устанавливающих размер арендной платы
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ). Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону.
В правоприменительной практике возникают вопросы, касающиеся исполнения договора по цене, установленной или регулируемой уполномоченными на то государственными органами, если соответствующий правовой акт о ее установлении признан судом противоречащим закону.
В соответствии с абзацем первым статьи 13 ГК РФ нормативный правовой акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, может быть признан судом недействительным.
Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ (постановление от 19.01.10 № 12939/09) противоречащим закону может быть признан и такой нормативный акт, который к моменту рассмотрения судом дела о его оспаривании уже утратил свою силу.
В практике ФАС СЗО имелись споры, связанные с оспариванием нормативных актов государственных и муниципальных органов, утвердивших порядок определения арендной платы за землю.
Так, суд правомерно признал недействующим пункт постановления главы города Калининграда, устанавливающий используемый при расчете ставки арендной платы за землю коэффициент, определяемый по виду разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения прочих объектов, поскольку названный коэффициент установлен произвольно, без экономического обоснования (постановление ФАС СЗО от 14.12.10 по делу № А21-5518/2010).
Суд правомерно признал недействующим пункт постановления главы города Калининграда, устанавливающий коэффициент к ставкам арендной платы, определяемый по виду разрешенного использования земельных участков, поскольку администрация городского округа «Город Калининград» не обосновала законность установления для земель, занятых объектами транспортной и строительной деятельности, ставки, значительно превышающей ставку, установленную для других земель (постановление ФАС СЗО от 28.06.10 по делу № А21-12874/2009).
В другом случае суд отказал в признании недействующими пунктов приложения к решению Совета депутатов муниципального образования, которыми установлены коэффициенты для исчисления арендной платы за землю, поскольку указанные коэффициенты не превышают средних показателей таких коэффициентов в различных муниципальных образованиях области, а отсутствие экономического обоснования, оформленного в виде отдельного документа, не свидетельствует о том, что анализ и оценка различных факторов, влияющих на уровень доходности участков, не проводились (постановление ФАС СЗО от 28.01.11 по делу № А21-4161/2010).
В тех случаях, когда речь идет о нарушении незаконным нормативным актом прав, имевшем место до признания судом акта противоречащим закону, следствием его оспаривания должно являться восстановление нарушенного субъективного гражданского права.
Практика применения законодательства о размере арендной платы по договору аренды земельного участка при признании недействующим нормативного правового акта, утверждающего такую плату, установлена постановлением Президиума ВАС РФ от 29.09.10 № 6171/10. В соответствии с выработанной правовой позицией, изложенной в этом постановлении, необходимо учитывать следующее.
В силу части 5 статьи 195 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нормативный правовой акт или отдельные его положения, признанные арбитражным судом недействующими, не подлежат применению с момента вступления в законную силу решения суда.
Данная процессуальная норма определяет дальнейшую судьбу незаконного нормативного акта и является логическим продолжением части 4 той же статьи, согласно которой решение арбитражного суда по делу об оспаривании нормативного правового акта вступает в законную силу немедленно после его принятия. Однако она не разрешает вопроса о восстановлении и защите нарушенных незаконным нормативным актом субъективных гражданских прав, поскольку такой акт относится не к процессуальному, а к материальному праву.
Согласно абзацу второму статьи 13 ГК РФ в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 этого же Кодекса.
Признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.
В свете рассматриваемой категории споров и приведенного толкования правовых норм также можно принять к сведению определение ВАС РФ, которым суд отказал в передаче дела в Президиум, указав на возможность пересмотра дела по вновь открывшимся обстоятельствам.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 13.01.09 по делу № А59-877/2008 пункт 38 приложения 3 к решению городского собрания города Южно-Сахалинска от 24.05.06 № 290/16-06-3 (в редакции от 31.10.07) «О размерах арендной платы за земельные участки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», которым установлена арендная плата для арендаторов, осуществляющих реализацию шельфовых проектов, проектирование, строительство и эксплуатацию магистральных нефте и газопроводов и сопутствующих им объектов, в размере 415 272 рублей за гектар в год, признан не соответствующим ЗК РФ, Федеральному закону «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Закону Российской Федерации «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» и Федеральному закону «О плате за землю» и недействующим.
Отказывая в иске, суды сочли, что применение в расчетах по договору аренды земельного участка указанного размера арендной платы за период, предшествующий признанию судом незаконности ее установления, является правомерным.
Между тем указанный вывод не соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.10 № 6171/10.
Следует также учитывать, что применение ставки арендной платы в размере 415 272 рублей за гектар в год не было предусмотрено договором аренды, компания разницу между арендной платой, указанной в договоре и установленной в оспоренном решении городского собрания, добровольно не уплачивала и оспаривала ее применение в суде (определение ВАС РФ от 06.12.10 № ВАС-12060/10).
Таким образом, разрешая споры о применении в расчетах по договору аренды земельных участков ставок арендной платы, установленных нормативными правовыми актами, признанными судом незаконными и недействующими, за период, предшествующий признанию судом незаконности их установления, судам при аналогичных обстоятельствах следует руководствоваться выработанной правовой позицией.
Обстоятельства связанные с переходом права собственности на объекты недвижимости
В судебной практике отсутствовало единообразие в толковании и применении норм земельного и гражданского законодательства по вопросу о правах приобретателя недвижимого имущества на земельный участок, занятый таким объектом, в том случае, когда соответствующий земельный участок был предоставлен прежнему собственнику объекта недвижимого имущества на праве аренды, что порождало неопределенность относительно правовой природы платы за пользование таким земельным участком, взыскиваемой с нового собственника объекта недвижимости (неосновательное обогащение, арендная плата, земельный налог).
В настоящее время Президиумом ВАС РФ сформирован единообразный подход к толкованию и применению норм материального права — статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ.
При пересмотре в порядке надзора судебных актов первой и кассационной инстанций Президиум ВАС РФ установил следующее. Общество обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Курской области (далее — управление) о расторжении договора аренды земельного участка от 21.10.05 № 78994ю.
Определением Арбитражного суда Курской области от 16.12.08 данное дело и дело № А35-8377/08-СЗ того же суда по иску управления к обществу о взыскании 735 590 руб. 89 коп. задолженности по арендным платежам и 20 596 руб. 80 коп. пеней по договору аренды от 21.10.05 № 78994ю объединены в одно производство.
Как установлено судом, между администрацией города Курска (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор от 21.10.05 № 78994ю аренды земельного участка общей площадью 11 683 кв. м. Названный земельный участок предоставлен обществу на срок с 04.08.05 по 04.08.20 для эксплуатации объектов недвижимого имущества с целью обслуживания дошкольных учреждений. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.
В соответствии с муниципальным контрактом от 01.07.08, заключенным комитетом по управлению имуществом и обществом, объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке, перешли из собственности общества в муниципальную собственность города Курска. Право муниципальной собственности в отношении приобретенных объектов недвижимого имущества зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.07.08.
В связи с отчуждением объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, общество обратилось в управление с предложением о расторжении ранее заключенного с ним договора аренды земельного участка.
Не возражая против расторжения договора аренды, управление сообщило обществу, что такое соглашение будет им подписано только после полного погашения задолженности по арендной плате. Разногласия сторон по вопросам об основаниях прекращения договора аренды и внесения арендной платы, обусловленных сменой собственника объектов недвижимости, послужили поводом для обращения в арбитражный суд.
Удовлетворяя требование о расторжении договора аренды, суд первой инстанции исходил из того, что общество, продав объекты недвижимого имущества, в силу требований статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ утратило право пользования соответствующим земельным участком.
Оценивая обоснованность требования управления о взыскании задолженности и пеней по договору аренды земельного участка, суд первой инстанции указал, что у общества не возникло обязанности по внесению арендных платежей после перехода права собственности на эти объекты к муниципальному образованию «Город Курск». При таких обстоятельствах суд взыскал с общества 191 893 руб. 29 коп. задолженности по арендным платежам лишь за период с 01.07.08 по 24.07.08, то есть до момента государственной регистрации перехода права собственности на упомянутое имущество к муниципальному образованию, а также 10 746 руб. 06 коп. пеней за просрочку их внесения.
Суд кассационной инстанции оставил без изменения решение суда первой инстанции, согласившись с его выводами.
Президиум ВАС РФ посчитал, что оспариваемые судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального права подлежат отмене в части удовлетворения требования общества, поскольку суды не учли следующее.
Исходя из пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее — постановление Пленума от 24.03.05 № 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.05 № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
Таким образом, поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества стало муниципальное образование, у судов не имелось оснований для удовлетворения заявленного обществом требования о расторжении договора аренды.
В удовлетворении требования управления о взыскании с общества арендных платежей за период после возникновения права муниципальной собственности на объекты недвижимого имущества суды отказали правомерно.
Президиум ВАС РФ посчитал возможным принять по делу в соответствующей части новый судебный акт — об отказе обществу в удовлетворении иска о расторжении договора аренды земельного участка от 21.10.05 № 78994ю. В остальной части названные судебные акты оставлены без изменения (постановление Президиума ВАС РФ от 27.10.09 № 8611/09).
Так, решение суда о взыскании с предпринимателя в пользу Комитета имущественных отношений и территориального планирования администрации муниципального образования «Кандалакшский район» задолженности по договору аренды земельного участка подлежало отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение, поскольку суд не исследовал обстоятельства, связанные с переходом права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке.
Кассационная инстанция также указала, что суды не учли факт продажи предпринимателем объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, и положения действующего законодательства, касающегося приобретения покупателем прав на земельный участок в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости, расположенные на этом участке (постановление ФАС СЗО от 23.07.10 по делу № А42-3928/2009).
В другом случае суд первой инстанции правомерно отказал администрации городского округа «Город Калининград» в удовлетворении иска о взыскании с общества-1 задолженности за период с 01.04.08 по 31.03.10 и пеней по договору аренды городских земель от 25.11.99 № 002847.
Суд пришел к выводу о том, что общество утратило право пользования земельным участком и — как следствие — обязанность по внесению арендной платы в связи с переходом в 2007 году права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, к обществу-2. Кассационная инстанция, применив пункт 1 статьи 35 ЗК РФ, поддержала выводы суда первой инстанции (постановление ФАС СЗО от 03.12.10 по делу № А21-3834/2010).
Определение надлежащего истца
При разрешении споров рассматриваемой категории возникают вопросы о надлежащем истце. Связано это с полномочиями арендодателя (как на момент заключения договора аренды земельного участка, так и в связи с разграничением государственной собственности на земельные участки, ранее переданные в аренду). Не всегда суды исследуют, в чьей собственности находится спорный земельный участок и обладает лиистец статусом арендодателя.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Осуществление полномочий собственника по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, предусмотрено пунктом 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.
Разграничение государственной собственности на землю осуществляется в соответствии со статьей 3.1 Закона № 137-ФЗ, введенной вступившим в силу с 1 июля 2006 года Федеральным законом от 17.04.06 № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».
Так, администрация городского округа «Город Калининград» (далее — администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области к обществу о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.09 по 31.03.10 и пеней за просрочку платежа по договору аренды земельного участка от 16.07.04 № 006169.
Исковые требования судами удовлетворены полностью.
Кассационная инстанция отменила обжалуемые ответчиком решение и постановление, а дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку принятые судебные акты затрагивают права и обязанности лица, не привлеченного к участию в деле.
Как установлено судами, мэрия города Калининграда (правопредшественник администрации, арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 16.07.04 № 006169 аренды земельного участка из земель поселений площадью 1,5919 га в границах, обозначенных в приложении № 1 к договору, под существующие здания и сооружения обувной фабрики сроком с 01.09.03 по 01.09.13.
При заключении договора аренды администрация действовала как орган местного самоуправления, управомоченный законом предоставлять в аренду земельные участки, расположенные в пределах городской черты.
Право собственности субъекта Российской Федерации Калининградской области на спорный земельный участок зарегистрировано 8.8.7 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области.
В связи с разграничением государственной собственности на спорный земельный участок судам следовало установить, перешло ли право требовать исполнения обязательства по внесению арендных платежей от администрации к иному лицу, и рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле уполномоченного исполнительного органа Калининградской области (постановление ФАС СЗО от 22.03.11 по делу № А21-3544/2010).
При разрешении аналогичного спора кассационная инстанция отменила решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку суд не исследовал вопрос о том, кто является арендодателем спорного земельного участка и имеет ли право администрация городского округа «Город Калининград» получать арендные платежи в свою пользу в том случае, если собственником земельного участка является Калининградская область (постановление ФАС СЗО от 16.07.09 по делу № А21-1632/2007).
M/div>В другом случае администрация городского округа «Город Калининград» (далее — администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.02 по 01.07.08, пеней за просрочку платежа и штрафа за 2007—2009 годы по договору от 08.01.97 № 001005.
Установив факт наличия задолженности по арендным платежам, применив в соответствии с заявлением ответчика исковую давность и уменьшив неустойку ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 330, 333, 614 ГК РФ, частично удовлетворил заявленные требования. Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции.
Общество обжаловало в кассационном порядке решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, считая, что у администрации отсутствуют полномочия по распоряжению спорным земельным участком и взиманию арендной платы. По мнению общества, земельный участок относится к землям историко-культурного назначения и к федеральной собственности, на земельном участке расположен памятник истории и культуры республиканского значения.
Кассационная инстанция отклонила доводы общества.
Суд установил, что между мэрией города Калининграда (правопредшественник администрации, арендодатель) и товариществом (правопредшественник общества, арендатор) заключен договор от 08.01.97 № 001005 аренды земельного участка площадью 0,3207 га для развития культурно-сервисного центра в помещениях памятника истории и культуры «Башня «Врангеля» и установки пяти торговых павильонов общей площадью 100 кв. м, на срок до 03.06.2045.
Суд признал, что при заключении договора аренды администрация обладала полномочиями предоставлять в аренду земельные участки, расположенные в пределах городской черты (статья 71 Закона Российской Федерации от 06.07.91 № 1550-1 «О местном самоуправлении в Российской Федерации» в редакции Закона Российской Федерации от 28.08.95 № 154-ФЗ, действовавшей в момент возникновения правоотношений).
В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 08.11.07 № 257-ФЗ) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Исследовав представленные по делу доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований считать, что право требовать исполнения обязательства по внесению арендных платежей перешло от администрации к какому-либо иному лицу (постановление ФАС СЗО от 15.04.10 по делу № А21-4670/2009). Определением ВАС РФ от 17.09.10 № ВАС-12265/10 в передаче дела для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано.
