Практика арбитражных судов по рассмотрению дел по спорам об устранении нарушений прав законного владельца, не связанных с лишением владения, и спорам, связанным с правом ограниченного пользования чужим земельным участком (другой недвижимостью), анализировалась в данном обобщении вместе, поскольку указанные категории споров тесно взаимосвязаны.
Проведенный анализ практики за период с 2005 г. по настоящее время свидетельствует в целом о правильности применения арбитражными судами Северо-Западного округа норм права при рассмотрении споров указанных категорий, однако в некоторых случаях допускались ошибки, что приводило к отмене принятых судебных актов в кассационном порядке.
Понятие требования об устранении нарушений прав законного владельца, не связанных с лишением владения
В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Это же право предоставлено статьей 305 ГК РФ также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
На практике в конкретных случаях требование, предусмотренное статьей 304 ГК РФ, может формулироваться как требование об обязании не чинить истцу препятствия в пользовании своим имуществом (дело № А56-10015/2005), требование о запрете ответчикам доступа в нежилое помещение (дело № А05-629/2005-2), требование об обязании ответчика восстановить демонтированное имущество истца (дело № А05-4960/05-24), требование об исключении имущества из описи и освобождении от ареста (дела № А56-4408/2005, № А05-20028/05-2), требование об обязании не чинить истцу препятствия в проходе (проезде) через земельный участок ответчика (дело № А56-30904/04).
Соотношение с другими видами исков
В практике арбитражных судов в основном не возникает сложностей с правильной квалификацией предъявленных исковых требований при рассмотрении дел по спорам об устранении нарушений прав законного владельца, не связанных с лишением владения.
Вместе с тем анализ практики показывает, что имели место случаи спорного или ошибочного применения норм ГК РФ об иных способах защиты вещных прав или даже других видов защиты прав.
Соотношение с виндикационным иском
Виндикационный и негаторный иски имеют существенные отличия, прежде всего, в тех обстоятельствах, которые лежат в их основании. Виндикационное требование вправе заявить собственник, а равно иной законный владелец, указывая на то, что спорное имущество выбыло из его владения и этим имуществом истец фактически не владеет. Предъявление негаторного иска предполагает установление в ходе судебного разбирательства того обстоятельства, что истец является законным владельцем спорного имущества и фактически им владеет, однако не может им пользоваться вследствие незаконных действий ответчика. Диспозиция нормы статьи 304 ГК РФ указывает, что закон защищает данным правилом право титульного владельца на пользование своим имуществом.
Вместе с тем разграничение виндикационного и негаторного требований имеет важные юридические последствия, поскольку в отношении виндикационного требования применяется общий срок исковой давности, который начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (статьи 196, 200 ГК РФ).
По делу № А56-57759/2005 суды первой и апелляционной инстанций рассмотрели иск о выселении ответчика и обязании его освободить земельный участок от станков, машин, механизмов, транспортных средств, продукции, строительных материалов, трех жилых строений, цеха по сушке и обработке пиломатериалов, а также материалов, образовавшихся от разборки (сноса) перечисленных строений, как иск об истребовании из чужого незаконного владения, применив, в том числе, общий срок исковой давности.
Судом кассационной инстанции заявленные требования квалифицированы как негаторные, и поскольку в соответствии со статьей 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения не связаны с лишением владения, судебные акты были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение. При новом рассмотрении исковые требования удовлетворены.
В указанном деле находит отражение широкое толкование правила статьи 304 ГК РФ, данное, в частности, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа (далее – ФАС СЗО) по делу № А05-629/2005-2, где было указано, что по смыслу статьи 304 ГК РФ негаторный иск может быть предъявлен как в случае, когда нарушение права не связано с лишением владения, так и в случае, когда нарушение права соединено с лишением владения, но при этом носит самостоятельный характер – выражается не только в лишении владения.
Тем не менее границы между виндикационным и негаторным требованием не должны сильно размываться, поскольку лишение владения, как правило, означает лишение права пользоваться имуществом. Лишение истца владения своим имуществом должно являться основанием для удовлетворения исков, подобных приведенному в деле № А56-57759/2005, в соответствии со статьей 301 ГК РФ. Применение же статьи 304 ГК РФ в широком смысле должно быть оправдано конкретными обстоятельствами дела, поскольку данная норма специально направлена на защиту правомочия пользования своим имуществом, принадлежащего титульному владельцу. В связи с этим для правильной квалификации заявленных требований (по статье 301 или 304 ГК РФ) судам следует устанавливать обстоятельства, позволяющие сделать вывод как о том, кто фактически владеет спорным имуществом – истец или ответчик, так и о том, может ли истец пользоваться своим имуществом или нет. При этом важное значение в спорах о недвижимом имуществе могут иметь следующие обстоятельства: имеет ли истец доступ к своему имуществу (например к земельному участку, зданию), на (в) котором расположено имущество ответчика, или кто охраняет (контролирует) спорный земельный участок, здание (но не имеет возможности пользоваться при этом своим имуществом).
Соотношение с иском об установлении сервитута
В практике встречаются случаи, когда иски об установлении сервитутов смешиваются с негаторными исками вследствие ошибочного представления о том, что основания этих исков одинаковые – нарушение прав собственника по пользованию своим имуществом.
При рассмотрении одного из споров об установлении сервитута судом кассационной инстанции в постановлении от 02.03.07 по делу № А21-577/2005-С2 было проведено разграничение между двумя указанными видами требований. По своему правовому содержанию сервитут – это право ограниченного пользования соседним земельным участком, а не способ защиты права собственности путем устранения препятствий в пользовании недвижимым имуществом, то есть такое требование не является негаторным. Согласно пункту 1 статьи 274 ГК РФ основанием для установления сервитута является не наличие препятствий в пользовании недвижимым имуществом, а необходимость обеспечения нужд собственника недвижимости. В соответствии с пунктом 3 статьи 274 ГК РФ основанием для предъявления в суд соответствующего требования является отказ собственника соседнего земельного участка от установления сервитута либо недостижение соглашения об условиях сервитута.
При рассмотрении дел об установлении сервитутов, таким образом, необходимо иметь в виду, что основания негаторного иска и иска об установлении сервитута различаются, поэтому отказ в иске об установлении сервитута по причине недоказанности истцом факта чинения ответчиком препятствий в ограниченном пользовании принадлежащими ему земельными участками является неправомерным.
С другой стороны, в практике встречаются случаи, когда судами удовлетворяются негаторные требования, которые ответчиками могут быть квалифицированы и как требование об установлении сервитута. Например, постановлением ФАС СЗО от 29.09.06 по делу № А56-4361/2006 оставлено в силе решение суда об удовлетворении иска об обязании ответчика не чинить препятствия по проходу людей и проезду автотранспорта через земельный участок, находящийся у ответчика на праве аренды. Исковое требование было удовлетворено на основании статьи 304 ГК РФ как иск собственника нежилых помещений, к которым ответчик прекратил доступ через проходную и путем установки автоматических ворот.
В похожем споре ответчик прямо указывал в кассационной жалобе на то, что истцы фактически не владеют спорным имуществом, и в результате удовлетворения негаторного иска их права не восстанавливаются (дело № А13-4272/03-09). Истцы просили обязать ответчиков устранить препятствия в осуществлении истцами права собственности на комплекс сооружений эстакады и прав пользования земельным участком, обеспечить доступ представителям и работникам истцов к указанному имуществу и земельному участку в целях реализации прав собственника данного имущества и пользователя названного земельного участка. Требования истцов были удовлетворены судом кассационной инстанции, несмотря на возражение ответчика. Суд руководствовался при этом статьями 304, 305 ГК РФ, указав на то, что, поскольку в материалах дела имеются доказательства прав одного из истцов на земельный участок и комплекс оборудования, а правомерность действий ответчиков не установлена, вывод об удовлетворении иска обоснован.
Из приведенных примеров следует, что не во всех случаях, когда истцы требуют обязать ответчика обеспечить проход (проезд) через его земельный участок к участку (зданию, сооружению) истца, такие иски следует квалифицировать как фактически требование об установлении сервитута и отказывать на этом основании в их удовлетворении.
Следует также обратить внимание, что негаторный иск может быть использован в качестве способа защиты права сервитута, поскольку последнее относится к вещным правам.
При рассмотрении негаторного иска, предъявленного обладателем сервитута, ответчик может возражать против удовлетворения исковых требований, ссылаясь, в частности, на неисполнимость судебного акта ввиду отсутствия технической возможности обеспечения прохода (проезда) через земельный участок. В постановлении ФАС СЗО по делу № А56-30904/04 по этому поводу указано, что возражение ответчика не может быть принято во внимание, так как данное обстоятельство не влияет на решение вопроса о наличии или отсутствии у истца права на проход (проезд).
В то же время в иске по делу № А56-9624/04 судами было отказано в установлении сервитута на том основании, что дверной проем заложен кирпичами, и установление сервитута на помещения ответчиков не приведет к доступу в помещение истца, а обязать ответчиков демонтировать участок стены по иску об установлении сервитута в рамках данного спора, как указано в постановлении ФАС СЗО от 13.06.06, суд не вправе.
Соотношение с исками о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права
В практике арбитражных судов округа можно столкнуться с ошибочной квалификацией иска как негаторного в случаях, когда спор возник из отношений общей долевой собственности. В этом случае, несмотря на то что истцы могут ссылаться на норму статьи 304 ГК РФ, применению подлежат правила статей 246, 247 ГК РФ.
Так, рассматривая дело № А13-4781/2007, суды первой и апелляционной инстанций квалифицировали предъявленный иск как негаторный – иск собственника об устранении препятствий, не связанных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Предметом иска (после его уточнения) являлось обязание ответчика снести неправомерно возведенные перегородки. Исковые требования основаны на том, что истец вместе с ответчиком и другими лицами владеет на праве общей долевой собственности зданием.
Суды пришли к выводу о том, что действие статьи 304 ГК РФ, устанавливающей право собственника требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, распространяется на индивидуально определенные вещи. Было указано, что ответчиком должно являться лицо, препятствующее владению и пользованию именно индивидуально определенной вещью, а не долей в праве общей собственности на имущество.
По материалам дела суд установил, что ответчик без согласия остальных участников долевой собственности выполнил перепланировку помещений, являющихся общим имуществом, то есть самовольно и единолично внес в общее имущество существенные изменения, нарушившие сложившийся порядок владения и пользования данным имуществом.
Такие действия ответчика являются противоправными, поскольку противоречат положениям статей 246 и 247 ГК РФ и нарушают права истца на участие в определении порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Истец как участник долевой собственности вправе требовать пресечения противоправных действий ответчика и устранения их последствий.
Отменяя принятые по делу судебные акты, ФАС СЗО указал, что иск мотивирован нарушениями со стороны ответчика установленного законом порядка владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, и направлен на защиту прав истца как собственника доли. Предметом иска, по сути, является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право.
Удовлетворение исковых требований при рассмотрении спора между участниками общей долевой собственности должно осуществляться, таким образом, на основании не статьи 304 ГК РФ, а статей 246 и 247 ГК РФ.
В связи с упомянутым в постановлении ФАС СЗО от 29.04.08
№ А13-4781/2007 правом требовать восстановления положения, существовавшего до нарушения права, следует отметить, что такое требование и негаторный иск тесно взаимосвязаны друг с другом, зачастую конкретные исковые требования устранить нарушения, не связанные с лишением владения, подразумевают восстановление положения, существовавшего до нарушения.
Так, например, в деле № А05-4960/05-24 ФАС СЗО указал на то, что истцы как собственники имущества вправе в силу статьи 12 ГК РФ требовать от ответчика восстановить демонтированные им вентиляционные короба, принадлежащие истцам на праве собственности и установленные в помещении склада ответчика на основании действующего соглашения о сервитуте.
Арест имущества и негаторный иск
Арест имущества ни на стадии исполнительного производства, ни в качестве обеспечительной меры не исключает возможность предъявления заинтересованным лицом негаторного иска об освобождении такого имущества от ареста. Так, в деле № А05-20028/05-2 суды первой и апелляционной инстанций отказали в иске об освобождении от ареста автомашины, сославшись на то обстоятельство, что арест наложен на спорное имущество в качестве обеспечительной меры, и освобождение его от ареста может быть произведено только в порядке, установленном главой 8 АПК РФ.
Отменяя принятые по делу судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на то, что в соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в случае наложения ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не являющееся собственностью должника и не принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, собственник имущества (законный владелец) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста. Споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов.
Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те организации или лица, в интересах которых наложен арест на имущество (пункт 28 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Особенности субъектного состава
По искам об устранении нарушений прав законного владельца, не связанных с лишением владения, истцами могут выступать как собственники имущества, так и иные законные (титульные) владельцы.
В кассационных жалобах ответчики часто приводят доводы о том, что истец, являясь арендатором, а не собственником имущества, не вправе требовать от ответчиков не чинить препятствия по пользованию арендуемым имуществом. В постановлении ФАС СЗО от 17.11.06 по делу № А05-629/2005-2 в связи с этим было указано, что вещно-правовые способы защиты, в том числе в виде предъявления негаторного иска, предоставлены в силу статьи 305 ГК РФ не только собственникам, но и лицам, владеющим имуществом по иным основаниям, предусмотренным законом или договором.
По делу № А56-59371/2005 за защитой своих прав обратился арендатор государственного имущества с требованием об устранении прав владения и пользования чердачным помещением. Ответчик – товарищество собственников жилья – возражал против иска, указывая, что помещение относится к общему имуществу дома и является общей долевой собственностью домовладельцев. Вместе с этим право государственной собственности на данное помещение зарегистрировано в установленном порядке, истец владеет спорным помещением на основании договора. Следовательно, в соответствии со статьей 305 ГК РФ истец, как титульный владелец имущества, вправе требовать устранения чинимых ему препятствий в пользовании данным помещением.
В споре по делу № А13-4272/03-09, несмотря на возражения ответчика, были удовлетворены негаторные требования истца, владевшего земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, перешедшего к нему в порядке правопреемства до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).
При замене истца по негаторному иску в порядке процессуального правопреемства суд обязан исследовать и оценить доказательства перехода к лицу, привлекаемому в качестве истца, прав собственности на спорное имущество с учетом требований, установленных законодательством (постановление Президиума ВАС РФ от 18.01.2000 № 6615/99).
Особенности доказывания
Судебной практикой сформулирован предмет доказывания по требованиям об устранении нарушений прав законного владельца, не связанных с лишением владения. По негаторному иску, направленному на защиту правомочий владения и пользования имуществом, истец должен доказать наличие у него соответствующего вещного или обязательственного права на индивидуально-определенную вещь (право собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления, аренды, безвозмездного пользования (ссуды) и т. п.), факт нахождения данного имущества в его владении и противоправность создания ответчиком препятствий в осуществлении истцом правомочий по пользованию этим имуществом (определения ВАС РФ от 20.12.07 № 16919/07, от 16.04.08 № 4604/08, постановление ФАС СЗО от 03.02.06 по делу № А13-4272/03-09).
При рассмотрении дел по негаторным требованиям основанием для отказа в удовлетворении таких требований чаще всего является недоказанность обстоятельств, на которые ссылается истец.
Например, в деле № А56-15729/2005 истец не доказал факта чинения ответчиком препятствий в осуществлении истцом обязанностей или наличия зарегистрированного обременения (сервитута) на спорные помещения.
По негаторному иску истец должен доказать неправомерность действий ответчика, приведших к нарушению прав истца. Однако не всегда действия ответчика признаются неправомерными.
Например, по делу № А56-9426/2005 в удовлетворении требования истца об обязании демонтировать самоуправно возведенную стену здания было отказано во всех трех инстанциях. Судебные инстанции обоснованно посчитали недоказанным нарушение прав истца. В постановлении ФАС СЗО от 31.08.07 было, в частности, указано, что истец не представил доказательств, свидетельствующих о его возражениях против возведения стены и принятии мер к прекращению строительства на его начальном этапе. Истец также не указал, требованиям каких нормативных актов противоречит проект, в соответствии с которым выполнена реконструкция. Требуя демонтировать возведенную кирпичную стену, истец не подтвердил техническую возможность и необходимость сноса стены, не обосновал, что это единственный способ устранения нарушения его прав. Удовлетворение заявленного требования без выяснения данных вопросов могло бы привести к неисполнимости судебного акта, что в свою очередь не повлекло бы восстановления прав истца. В то же время текст подписанного сторонами мирового соглашения свидетельствует о том, что истец не исключал возможность урегулирования спора и иным способом – путем реконструкции помещений истца, а не демонтажа стены здания ответчика.
В похожей ситуации, в споре по делу № А26-312/2007, суд кассационной инстанции указал на обязанность истца при использовании негаторного иска доказать, что действиями ответчика нарушаются его права и что эти действия являются неправомерными. По утверждению истца, он приобрел здание магазина в собственность в 1993 г., следовательно, не мог не знать о проводке кабельных линий в 1995–1998 гг., однако не представил доказательств того, что возражал против подключения павильонов через КШ-1552.
Из данных примеров следует, в частности, что круг обстоятельств, которые имеют значение для дела и подлежат доказыванию, может быть достаточно широк и иметь конкретные особенности, обусловленные характером фактических отношений между истцом и ответчиком.
При рассмотрении исков об освобождении земельных участков от имущества ответчиков значение для дела имеет то обстоятельство, какое имущество требует убрать истец – движимое или недвижимое. В случае, если истец требует убрать (снести) недвижимое имущество, то препятствием для удовлетворения иска может быть зарегистрированное право собственности ответчика на это имущество, поскольку удовлетворение искового требования ведет к уничтожению имущества ответчика, что повлечет за собой прекращение права собственности на вещь в порядке и способом, не предусмотренными главой 15 ГК РФ (постановление ФАС СЗО от 25.08.06 по делу № А56-47075/2005). Напротив, удовлетворение требования демонтировать движимое имущество может свидетельствовать не об уничтожении имущества, а об изменении его местонахождения (постановление ФАС СЗО от 15.09.06 по делу № А56-5261/2005).
Необходимость индивидуализации имущества, являющегося предметом спора
По делу № А56-1349/2007 рассматривался спор об обязании ответчика прекратить действия, препятствующие пользованию гаражными боксами, и обязании обеспечить доступ представителей истца, а также его автомобилей к указанному имуществу. Согласно техническому паспорту на здание гаража, оно имеет общую площадь 421,2 кв. метра. Истец просил обязать ответчика прекратить действия, препятствующие пользованию гаражными боксами, не указав при этом, какими именно гаражными боксами и какой площадью. При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении иска, поскольку истец не индивидуализировал объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом спора, а также не представил бесспорных доказательств принадлежности ему права собственности на них.
Предметом негаторного иска может быть только индивидуально-определенное имущество. Денежные средства и облигации, истребуемые истцом, нельзя рассматривать в качестве индивидуально-определенных вещей, поэтому указанные нормы не подлежат применению к спорным правоотношениям (определение ВАС РФ от 16.04.08 № 4604/08).
Рассматривая дело по спору об исключении из описи и освобождении от ареста имущества, суд кассационной инстанции указал на то, что обращение с иском об освобождении от ареста дебиторской задолженности не вследствие ее принадлежности истцу, а по мотиву ее отсутствия в качестве объекта гражданского права законом не предусмотрено (постановление ФАС СЗО от 30.11.05 по делу № А56-4408/2005).
В предмет доказывания по негаторному иску не входит установление обстоятельств, связанных с началом течения срока исковой давности, поскольку он по данной категории споров не применяется. Это обусловлено тем, что нарушение, предусмотренное статьей 304 ГК РФ, носит длящийся характер и не устранено ответчиком до момента обращения с иском в суд.
Понятие и виды требований из права ограниченного пользования чужим земельным участком (другим недвижимым имуществом)
В соответствии с пунктом 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Такое же право предоставлено статьей 277 ГК РФ в отношении здания, сооружения и другого недвижимого имущества, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
В статье 23 ЗК РФ названы виды публичных сервитутов, которые могут устанавливаться в отношении земельного участка.
Из статей 274–277 ГК РФ, посвященных праву ограниченного пользования чужим земельным участком (другим недвижимым имуществом), можно выделить несколько самостоятельных требований, направленных на защиту своих прав, с которыми субъекты данных правоотношений вправе обратиться в суд.
Право требования установления сервитута вытекает из статей 274 и 277 ГК РФ, право требования прекращения сервитута следует из статьи 276 ГК РФ, право требования взыскания платы за пользование сервитутом – из пункта 5 статьи 274 ГК РФ. По всем видам указанных требований, вытекающих из права ограниченного пользования чужим земельным участком (другим недвижимым имуществом), имеется судебная практика. Кроме того, имеется практика рассмотрения исков об обязании заключить соглашение об установлении сервитута (дело № А56-37972/2006) и признании права ограниченного пользования чужим земельным участком (дело № А56-10215/2007).
Общий характер носит норма, предусмотренная пунктом 8 статьи 23 ЗК РФ, о том, что лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. Имеется практика по спору о признании недействительным нормативного акта, устанавливающего публичный сервитут, по иску организации, полагавшей, что ее права нарушены установлением публичного сервитута (дело № А66-1549-03).
Соотношение с правом пользования частью чужого земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие не собственнику земельного участка
При рассмотрении споров о взыскании неосновательного обогащения в связи с пользованием частью земельного участка, а затем спора о признании права ограниченного пользования чужим земельным участком, суды округа столкнулись с проблемой квалификации права истца, владеющего объектами недвижимого имущества на чужом земельном участке. Суды посчитали, что в силу статьи 553 ГК РФ, если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. Отменяя принятые судебные акты, ФАС СЗО указал на ошибочное применение в таких спорах статьи 553 ГК РФ, признав, что право пользования частью чужого земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие не собственнику земельного участка (пункт 1 статьи 35 ЗК РФ и пункт 3 статьи 552 ГК РФ), не является правом ограниченного пользования земельным участком (сервитутом) и по своей природе ближе к праву аренды (постановления по делам № А56-45639/2006,
№ А56-11134/2006, № А56-10215/2007). Право ограниченного пользования земельным участком, предусмотренное статьей 553 ГК РФ, возникает при продаже земельного участка без недвижимого имущества на нем, а не наоборот, как было в указанных делах.
Особенности субъектного состава
В соответствии со статьей 274 ГК РФ право требовать установления сервитута принадлежит собственнику недвижимого имущества.
Судебной практикой выработан подход, согласно которому истцом по требованию об установлении сервитута может выступать не только собственник, фактически владеющий своим имуществом, но и собственник, не владеющий имуществом, но передавший имущество во владение по договору (аренды, лизинга) третьему лицу.
Отказывая в удовлетворении требования об установлении сервитута по делу № А21-577/2005-С2, суды первой и апелляционной инстанций исходили, в частности, из того, что установление сервитута в пользу истца (собственника имущества) не направлено на восстановление его права, поскольку комплекс передан им в лизинг третьему лицу. Действующим законодательством не предусмотрена возможность предъявления иска в защиту прав другой организации.
Отменяя принятые по делу судебные акты, ФАС СЗО в постановлении от 02.03.07 указал, что согласно пункту 1 названной статьи сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. В силу положений статьи 209 ГК РФ передача имущества в пользование иным лицам является правомочием собственника. Реализация данного правомочия для истца (собственника имущества, передавшего имущество в лизинг третьему лицу) непосредственно связана с обеспечением возможности ограниченного пользования соседними земельными участками для целей прохода (проезда) к принадлежащей истцу недвижимости и удовлетворения других эксплуатационных нужд. При таких обстоятельствах требования истца об установлении сервитута направлены на обеспечение его нужд и защиту его прав и интересов как собственника недвижимости, которым, по мнению истца, препятствует отсутствие сервитута.
В указанном споре к участию в деле не был привлечен надлежащий ответчик, в связи с чем ФАС СЗО в постановлении от 09.03.06 отметил, что ответчиком по иску об установлении сервитута должен выступать собственник земельного участка, который может быть обременен сервитутом.
Представляет интерес случай, когда с иском об обязании заключить соглашение об установлении сервитута обратилось лицо, владеющее помещениями, в состав которых входят вестибюль, лестничные клетки, тамбуры, используемые ответчиком для прохода в принадлежащие ему в том же здании помещения (дело № А56-37972/2006). При этом истец сослался на то, что ответчик использует для прохода помещения истца, не внося соразмерной платы за это, и отказывается заключить соглашения об установлении сервитута. Суды всех трех инстанций отказали в удовлетворении исковых требований. При этом ФАС СЗО отметил, что законом не предусмотрена обязанность лица, которому для использования принадлежащей ему недвижимости необходимо предоставление права ограниченного пользования чужой недвижимостью, заключить с собственником этой недвижимости соглашение об условиях сервитута. Довод подателя жалобы о наличии у него права требовать определения условий сервитута подлежит отклонению, так как до установления сервитута не могут быть определены и его условия.
Ссылка истца на то, что ответчик, пользуясь без внесения соразмерной платы принадлежащими истцу помещениями, нарушает права последнего, также несостоятельна, так как в силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, соответствующими содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Истец не лишен возможности защитить права, которые он считает нарушенными, в ином порядке.
Требовать установления сервитута и соответственно заключения соглашения об установлении сервитута может, таким образом, только собственник, которому сервитут необходим для использования, но не тот собственник, чье имущество должно быть обременено сервитутом.
Особенности доказывания
Согласно пункту 1 статьи 274 ГК РФ основанием для установления сервитута является необходимость обеспечения нужд собственника недвижимости.
В соответствии с пунктом 3 статьи 274 ГК РФ основанием для предъявления в суд соответствующего требования является отказ собственника соседнего земельного участка от установления сервитута либо недостижение соглашения о его условиях.
Следовательно, собственник недвижимости, требующий установления сервитута, не обязан доказывать факт чинения собственником соседнего земельного участка препятствия в пользовании имуществом, а должен обосновать необходимость предоставления ему ограниченного права пользования соседним участком для определенных целей при условии недостижения соглашения об условиях такого пользования во внесудебном порядке.
В споре по делу № А56-807/2007 об установлении сервитута суд первой инстанции правомерно указал, что вопрос об установлении сервитута может быть поставлен только в том случае, если имеются доказательства необходимости установления сервитута, невозможности использовать принадлежащую истцу недвижимость без установления права ограниченного пользования чужим имуществом. Исследовав приведенные сторонами доводы, надлежащим образом оценив их, суд обоснованно посчитал, что необходимых доказательств истец не представил. Судом установлено, что в рабочее время для прохода к своим помещениям истец пользуется помещениями первого этажа, принадлежащими ответчику, не препятствующему этому. В нерабочее время доступ в помещения истца обеспечивается через вход с оборотной стороны здания по лестнице. Доказательства объективной невозможности использовать данную лестницу для прохода в помещения истца отсутствуют. Заключению эксперта, проводившего исследование лестницы на предмет допустимости ее использования для эвакуации людей, суд дал надлежащую оценку.
Уставом железнодорожного транспорта Российской Федерации установлена особая форма соглашения о сервитуте в отношении железнодорожных путей необщего пользования. В споре по делу № А26-2458/2007 суд первой инстанции правомерно отказал истцу в требовании об установлении сервитута, поскольку установил, что истец не заявлял требования о заключении с ответчиком договора, предусмотренного статьей 60 Устава железнодорожного транспорта.
Обобщая практику по спорам об установлении сервитута, можно констатировать, что в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию по таким искам, входят право истца на свое имущество, невозможность достичь соглашения об установлении сервитута во внесудебном порядке, необходимость предоставления истцу ограниченного права пользования чужим имуществом и невозможность пользоваться своим имуществом иначе как путем ограниченного использования имущества ответчика.
