Обобщение практики рассмотрения дел, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за 2007 Г. – 1 полугодие 2008 г.

УФРС отказало в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, переданное по договору в счет прекращения вексельных обязательств, на основании абзаца третьего пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, в связи с отзывом правообладателем у лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации перехода права, ранее выданной доверенности.

Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В арбитражный суд обратилась другая сторона сделки с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права.

Судом установлено, что после подачи документов на регистрацию в УФРС поступило письмо правообладателя об отзыве доверенности у лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации.

Поскольку у УФРС имелись данные об отзыве доверенности, суд пришел к выводу о законности оспариваемого отказа.

Довод заявителя о нарушении его прав судом не принят, поскольку оспариваемый отказ не препятствует повторному обращению в регистрирующий орган после устранения обстоятельств, послуживших основанием для отказа в государственной регистрации прав.

Решением суда в удовлетворении заявленных требований отказано. Постановлениями апелляционной и кассационной инстанций решение суда оставлено без изменений (дело № А42-7720/2006).

УФРС отказало в государственной регистрации права собственности общества на объекты недвижимого имущества, указав, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект (абзацы четвертый, восьмой пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации).

Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением арбитражного суда по другому делу установлен факт владения обществом как своим собственным комплексом по выработке кормов, состоящим из недвижимого имущества – зданий склада и цеха.

Общество обратилось в УФРС по Мурманской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости. На государственную регистрацию обществом представлены документы, в том числе вышеуказанное решение арбитражного суда об установлении юридического факта. По результатам рассмотрения заявления УФРС приняло решение об отказе в государственной регистрации права собственности общества на недвижимое имущество, указав, что представленное на государственную регистрацию решение арбитражного суда не устанавливает в соответствии с пунктом 1 главы 8 ГК РФ право заявителя на указанные объекты недвижимости, а установленный названным решением факт, имеющий юридическое значение, регистрации не подлежит.

Общество обжаловало отказ в государственной регистрации права собственности в арбитражный суд.

Решением суда отказ УФРС в государственной регистрации права собственности общества на недвижимое имущество признан незаконным. Признавая оспариваемый отказ не соответствующим закону, суд мотивировал свою позицию тем, что в решении суда об установлении факта владения обществом как своим собственным спорным имуществом указан вид права, которое возникает в связи с установленным фактом (право собственности), также судом установлено отсутствие спора о праве на указанные объекты недвижимости и отсутствие у общества возможности получения правоустанавливающих документов во внесудебном порядке.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда оставлено в силе.

Постановлением кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены в связи с неправильным применением нормы права, в удовлетворении заявления общества о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества отказано.

В своем постановлении суд кассационной инстанции указал следующее.

В силу статьи 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, а не юридический факт владения и пользования заявителем объектом недвижимости как своим собственным. Исходя из определенного статьей 2 Закона о регистрации понятия государственной регистрации прав как юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, а также установленной названным законом компетенции регистрирующего органа, Управление нельзя отнести к органам, которые оформляют права на недвижимое имущество, возникающие в связи с установленным фактом.

Довод общества о том, что решение об установлении факта, имеющего юридическое значение, породило у него право собственности на объекты недвижимости, в отношении которых установлен факт, кассационным судом признан подлежащим отклонению в силу того, что в статье 218 ГК РФ среди оснований возникновения права собственности не указан факт владения имуществом как своим собственным (дело № А42-2105/2008).

УФРС принято решение об отказе в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав в соответствии с Законом о регистрации (абзацы четвертый, десятый пункта 1 статьи 20).

Предприятие обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании решения УФРС об отказе в государственной регистрации права незаконным.

Как следует из материалов дела, предприятие обратилось в УФРС с заявлением о государственной регистрации права на земельный участок площадью 51,5 га, используемый под здание радиостанции.

В качестве правоустанавливающих документов на объект недвижимости были представлены постановление местной администрации о закреплении права пользования на земельный участок площадью 122,4 га и свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования на землю, согласно которому предприятию предоставлен в пользование земельный участок площадью 122,4 га.

Суд пришел к выводу, что представленные на государственную регистрацию документы не отражают информацию, необходимую для государственной регистрации права, и не позволяют определить объект права (местонахождение земельного участка, его площадь).

Согласно пункту 3 статьи 9, абзацу одиннадцатому пункта 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ к компетенции УФРС относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено названным законом, вид регистрируемого права.

Отказ в государственной регистрации права в связи с представлением на государственную регистрацию прав документов, по форме или содержанию не соответствующих требованиям действующего законодательства, признан судом обоснованным.

Решением суда в удовлетворении заявленных требований отказано. В апелляционной и кассационной инстанциях дело не рассматривалось (дело № А42-1754/2007).

УФРС отказало в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в связи с имеющимися противоречиями между заявленными и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества (абзац одиннадцатый пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации).

Местная администрация обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании отказа в государственной регистрации аренды незаконным.

Судом установлено, что на день рассмотрения документов, поданных на государственную регистрацию, в ЕГРП имелась запись о государственной регистрации договора аренды на данный объект недвижимости, в связи с чем отказ в государственной регистрации признан судом соответствующим Закону о регистрации.

Довод заявителя о том, что представленный на регистрацию договор лишь продлевает уже зарегистрированное право аренды, признан судом не обоснованным.

Суд установил, что договор аренды, зарегистрированный в ЕГРП, прекратил свое действие, поскольку по истечении срока договора арендованное имущество возвращено арендатором арендодателю по акту приема-передачи.

Пунктом 22 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 06.08.04 № 135, установлено, что государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей.

В соответствии с пунктом 23 названной Инструкции погашение регистрационных записей проводится на основании заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.

Поскольку с заявлением о прекращении договора аренды ни одна из сторон в регистрирующий орган не обратилась, у регистратора не имелось оснований для погашения регистрационной записи.

Решением суда в удовлетворении заявленных требований отказано. Постановлениями апелляционной и кассационной инстанций решение суда оставлено без изменений (дело № А42-1140/2007).

УФРС отказано обществу в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 14.08.2000 № 323. При этом регистрирующий орган, сославшись на нарушение пункта 3 статьи 607 ГК РФ, указал, что в представленном на государственную регистрацию договоре данные не позволяют определенно установить передаваемый в аренду объект, в связи с чем договор не считается заключенным, а также указал, что в нарушение абзаца 1 пункта 1 статьи 18 Закона о регистрации договор представлен в одном экземпляре вместо двух.

Суд посчитал данный отказ не соответствующим Закону о регистрации, так как в нем не указано, какие именно данные и в отношении каких объектов, передаваемых в аренду, должны содержаться в договоре; факт представления только одного экземпляра договора не подтвержден материалами дела.

Отсутствие конкретного указания на несоответствие представленных документов требованиям законодательства, по мнению суда, препятствует повторному обращению заявителя за регистрацией его права.

В качестве способа устранения нарушенного права суд обязал регистрирующий орган повторно рассмотреть представленные на регистрацию документы с принятием соответствующего мотивированного решения.

Постановлениями апелляционной и кассационной инстанций решение суда составлено без изменения (дело № А42-6202/2007).

УФРС принято решение об отказе в государственной регистрации внесения изменений в ЕГРП в части наименования арендодателя по договору аренды нежилых помещений на основании абзацев третьего, одиннадцатого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации. Решение мотивировано тем, что с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо, а также имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Муниципальное унитарное предприятие обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным данного решения УФРС.

Судом установлено, что местная администрация, являясь собственником и арендодателем переданного в аренду хозяйственному обществу недвижимого имущества, закрепила указанное имущество за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения. При этом ранее зарегистрированный в ЕГРП договор аренды свое действие не прекратил, а право хозяйственного ведения предприятия с соответствующим обременением зарегистрировано в ЕГРП.

Между администрацией, обществом (арендатором) и предприятием подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому арендодателем недвижимого имущества является предприятие.

Предприятие обратилось в УФРС с заявлением о государственной регистрации изменений в ЕГРП, представив на регистрацию дополнительное соглашение.

Суд пришел к выводу об отсутствии у регистрирующего органа предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации изменений в ЕГРП, указав, что в соответствии со статьей 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

По смыслу статьи 617 ГК РФ в связи с переходом вещного права на арендованное имущество, включающего правомочие правообладателя на сдачу имущества в аренду, прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды, а права арендодателя переходят к обладателю вещного права независимо от внесения изменений в договор аренды.

Суд отметил, что данное положение закона не исключает возможности внесения изменений в договор аренды в части указания нового арендодателя по соглашению сторон, в том числе и в случае, когда сданное в аренду имущество передается собственником в хозяйственное ведение унитарного предприятия. О получении согласия собственника на сдачу предприятием нежилых помещений в аренду свидетельствует содержание распорядительных актов о закреплении имущества за предприятием на праве хозяйственного ведения и подписание собственником дополнительного соглашения к договору аренды.

Учитывая, что основания для прекращения записи об имеющемся обременении на недвижимое имущество правами третьих лиц (договоре аренды) отсутствовали, а с заявлением о государственной регистрации обратилось надлежащее лицо (арендодатель), суд принял решение, которым признал незаконным отказ в государственной регистрации изменений договора аренды и обязал УФРС зарегистрировать соответствующие изменения.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено, принято новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Постановлением кассационной инстанции отменено постановление апелляционного суда, решение суда первой инстанции оставлено в силе (дело № А42-3211/2007).

УФРС принято решение об отказе в принятии на учет бесхозяйной недвижимой вещи – двухкомнатной квартиры в связи с тем, что объект недвижимого имущества не является бесхозяйной вещью.

Местная администрация обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным данного отказа.

Судом установлено, что у умершего собственника квартиры имеются наследники, своевременно вступившие в наследство по месту открытия наследства.

В соответствии с пунктом 16 Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей принятие на учет объекта недвижимого имущества может быть приостановлено органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, если из представленных документов однозначно не следует, что объект недвижимого имущества является бесхозяйным.

Если в результате принятых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, мер по получению дополнительных сведений и на основании представленных органом местного самоуправления дополнительных доказательств нельзя сделать вывод о том, что объект недвижимого имущества является бесхозяйным или лицо, отказавшееся от права собственности на объект недвижимого имущества, является собственником данного объекта, в принятии на учет объекта недвижимого имущества должно быть отказано (пункт 20 Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей).

С учетом установленных обстоятельств по делу суд пришел к выводу, что из представленных местной администрацией в регистрирующий орган документов однозначно не следует, что спорный объект недвижимого имущества является бесхозяйной вещью или собственник данного объекта отказался от права собственности.

Учитывая, что у УФРС отсутствовали правовые основания для принятия объекта недвижимости на учет в качестве бесхозяйной вещи, суд принял решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Довод заявителя о том, что лицо, вступившее в наследство, не является собственником спорного недвижимого имущества, поскольку наследником не осуществлена государственная регистрация права собственности, признан судом необоснованным.

Статьей 218 ГК РФ предусмотрено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Днем открытия наследства является день смерти гражданина (статья 1114 ГК РФ). Если наследник, призванный к наследованию по завещанию или по закону, принял наследство путем подачи заявления нотариусу (пункт 1 статьи 1153 ГК РФ), то согласно пункту 4 статьи 1152 ГК РФ такое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество (если данное право подлежит государственной регистрации).

Исходя из этого суд пришел к выводу, что право собственности на наследственное имущество возникает у наследника со дня открытия наследства независимо от даты государственной регистрации этого права. Суд указал, что государственная регистрация права собственности наследника на недвижимое имущество, перешедшее к нему в порядке наследования, носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер.

Решением суда в удовлетворении заявленных требований отказано. Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда оставлено в силе. В кассационной инстанции дело не рассматривалось (дело № А42-7503/2007).

УФРС приостановило государственную регистрацию прекращения права хозяйственного ведения предприятия на нежилое помещение в связи с непредставлением заявителем на государственную регистрацию документа, подтверждающего оплату государственной пошлины.

Согласно пункту 2 статьи 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Пунктом 4 статьи 16 Закона о регистрации предусмотрено, что вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими представленными для государственной регистрации прав документами предъявляется, если иное не установлено федеральным законом, документ об уплате государственной пошлины.

Предприятие, полагая, что государственная пошлина не должна уплачиваться при подаче заявления о регистрации прекращения права хозяйственного ведения в силу отсутствия прямого указания на то в Налоговом кодексе Российской Федерации (далее – НК РФ) и Законе о регистрации, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным приостановления государственной регистрации.

Признавая действия УФРС по приостановлению регистрации права соответствующими Закону о регистрации, суд исходил из нижеследующего.

Пунктом 20 статьи 333.33 НК РФ определено, что государственная регистрация прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества оплачивается организациями пошлиной в размере 7500 рублей.

Ограничения (обременения) – это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и т. д.) (статья 1 Закона о регистрации).

В соответствии со статьей 11 НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в названном Кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ.

В пункте 1 статьи 2 Закона о регистрации дано понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, под которым признается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Таким образом, прекращение права хозяйственного ведения подтверждается государством при государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 11 Закона о регистрации предусмотрено взимание государственной пошлины за государственную регистрацию прав в соответствии с налоговым законодательством.

Решением суда в удовлетворении заявленных требований отказано. В апелляционной и кассационной инстанциях дело не рассматривалось (дело № А42-3674/2007).

УФРС зарегистрировано соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества (производственных зданий).

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий УФРС по государственной регистрации прекращения права аренды.

В обоснование заявленных требований заявитель указал на то, что вступившим в законную силу решением арбитражного суда было признано недействительным соглашение о расторжении договора аренды, на основании которого зарегистрировано прекращение права аренды.

Судом установлено, что состоявшимся спустя два года после совершения оспариваемых действий решением суда, на которое ссылается заявитель, общество было восстановлено в правах арендатора по договору аренды, прекратившему свое действие на момент рассмотрения настоящего дела. Следовательно, у заявителя отсутствовало право, подлежащее судебной защите. Кроме того, во время осуществления оспариваемой регистрации у УФРС не имелось предусмотренных законом оснований для принятия решения об отказе в государственной регистрации прекращения обременения.

Учитывая, что при таких обстоятельствах оспариваемые действия соответствуют закону и не нарушают прав и законных интересов заявителя, суд принял решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций решение суда оставлено без изменений (дело № 10-459/2004).