Правовой режим земельных долей

В результате аграрной реформы, начавшейся в 1991 году, у бывших колхозов и совхозов были изъяты все сельскохозяйственные угодья. 10% этих сельскохозяйственных угодий были перечислены в фонд перераспределения земель, а оставшиеся 90% переданы в коллективно-долевую собственность бывших работников колхозов и совхозов. Впоследствии каждый из них получил условную земельную долю без определения ее границ на местности. То есть у колхозов и совхозов остались только несельскохозяйственные угодья, закрепленные за ними на праве постоянного (бессрочного) пользования. Имущество колхозов и совхозов было поделено на имущественные паи и также передано бывшим работникам.

В ходе аграрной реформы колхозы и совхозы были реорганизованы в сельскохозяйственные общества, и для того чтобы заниматься производством сельхозпродукции, им необходимо было вступить в договорные отношения с гражданами — собственниками земельных долей и имущественных паев.

С имущественными паями в этом плане никаких проблем не возникло. Они имели денежное выражение и практически все были внесены в уставный капитал вновь созданных сельскохозяйственных организаций. Что же касается земельных долей, то с ними дело обстояло гораздо сложнее. Выделить земельную долю в натуре было невозможно, так как статьи 246 и 252 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) требовали согласия всех сособственников, а их насчитывалось от 500 до 3000 человек. Упрощенный же порядок оповещения всех заинтересованных лиц путем опубликования в средствах массовой информации был введен только Федеральным законом от 24.07.02 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — ФЗ «Об обороте»). Продажу земельной доли по той же причине тормозила статья 250 ГК РФ, которая предусматривала преимущественное право покупки доли остальными сособственниками. Но самые большие проблемы возникли с внесением земельных долей в уставный капитал вновь созданных сельскохозяйственных организаций. Дело в том, что реорганизация началась в 1992 году, а Федеральный закон № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» был принят 26 декабря 1995 года, и органы исполнительной власти неоднозначно толковали регулирующие этот процесс нормативные акты, зачастую не соблюдавшиеся ни хозяйствующими субъектами, ни местными властями.

Основных нарушений, с точки зрения действующего в настоящее время законодательства, было два.

Во-первых, земельная доля не имела денежного выражения, а выражалась в условных баллогектарах или гектарах. Поэтому для внесения ее в уставный капитал необходимо было провести оценку. В некоторых случаях денежная оценка проводилась и утверждалась решением общего собрания или по соглашению между учредителями. Однако чаще всего уставные капиталы отражали только стоимость имущественных паев, а стоимость земельных долей отражена не была. В результате впоследствии граждане подавали в суд исковые заявления о признании по этой причине сделок по внесению земельных долей в уставный капитал недействительными, и, разумеется, такие иски удовлетворялись.

Во-вторых (и это основная ошибка), множество сделок по внесению земельных долей в уставный капитал не были надлежащим образом оформлены. Договоры в большинстве случаев не заключались, сделки не регистрировались. Выданные гражданам свидетельства о праве собственности на земельную долю оставались у них на руках непогашенными, а юридические лица — приобретатели — никакого государственного акта о праве собственности на земельный участок не получали. Земля не зачислялась на их баланс, не учитывалась в качестве имущества, эмиссия акций на сумму стоимости земельных долей не осуществлялась. В итоге зачастую сельхозорганизации пользовались землей без законных на то оснований.

Для того чтобы сделка по внесению земельных долей в уставный капитал была признана законной, необходимо выполнение следующих условий:

1) наличие протокола общего собрания, одобрившего решение о принятии земельных долей в уставный капитал и утвердившего их денежную оценку;

2) заявление собственника земельной доли о принятии его в члены сельскохозяйственной организации и передаче в качестве паевого взноса земельной доли с утвержденной денежной оценкой;

3) заключение договора о внесении земельных долей в уставный капитал сельхозорганизации, наличие которого является одним из самых важных условий передачи прав на земельную долю от гражданина к юридическому лицу.

Эта позиция отражена в постановлении Федерального арбитражного суда (далее — ФАС) Северо-Западного округа от 02.04.04 № А26-3738/03-15 по иску гражданина Анекова к АОЗТ «Кончезерское» об исключении его земельной доли из конкурсной массы: «В материалах дела не имеется ни договора общества с гражданином Анековым о передаче доли в уставный капитал общества, ни акта приема-передачи. Реестра акционеров АОЗТ «Кончезерское» в материалах дела также не имеется». В договоре должен быть зарегистрирован порядок выдачи имущества в случаях выхода из акционеров, в частности, в утвержденном договоре должно быть указано, что земельная доля вносится в качестве паевого взноса с условием или без условия ее возврата в натуре в случаях выхода члена кооператива. В последнем случае право собственности на земельную долю переходит к сельскохозяйственной организации, которой выдается свидетельство о праве собственности на земельный участок, площадь которого соответствует внесенным земельным долям, а свидетельство о праве собственности на земельную долю гражданина теряет юридическую силу и на нем ставится погашающий штамп регистрационной службы.

Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г № 1767 предусматривал возможность внесения в уставный капитал не земельной доли, а только права пользования ею, при условии, что это допускается уставом сельхозорганизаций. Это положение весьма спорно, так как земельная доля сама является имущественным правом, и непонятно, какие могут быть установлены права на права. Но действовавшее в тот период законодательство допускало такие сделки, следовательно, они являются заключенными. В этом случае к учредительному договору прилагается план земельного участка, площадь которого соответствует площади земельных долей, на которые передано право, и список лиц, внесших это право. В свидетельство о праве собственности на земельную долю этих лиц райкомземом вносилась соответствующая запись о совершенной сделке.

Такая позиция полностью соответствовала положениям совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — ВАС РФ) от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором было указано, что передача земельной доли в уставный капитал должна оформляться учредительным договором.

Однако ФАС Московского округа занял иную позицию, впервые обозначив ее в постановлении от 16.10.03 № КГ-А41/7018-03, где отметил, что поскольку гражданин подал заявление на вступление в акционерное общество, право собственности на земельную долю перешло к юридическому лицу. При этом из судебного решения не ясно, был ли подписан данным гражданином учредительный договор и была ли направлена воля собственника земельной доли на ее отчуждение. В дальнейшем, рассматривая споры о выделении земельной доли, внесенной в уставный капитал, ФАС Московского округа в качестве основного довода для отказа в удовлетворении исков ссылался на пункт 10 постановления Правительства РФ от 29.12.91 № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», согласно которому владелец земельной доли был обязан подать заявление во внутрихозяйственную комиссию и указать в нем одну из форм использования земельной доли: получение на сумму земельной доли средств производства с целью создания крестьянского или иного хозяйства; передача пая в качестве учредительного взноса в акционерное общество; продажа пая другим работникам.

В случаях когда истцы, реализуя свое право выбора, подписывали коллективное заявление о принятии их в члены акционерного общества, суд делал выводы, что таким образом они добровольно распорядились своей земельной долей, внеся ее в качестве взноса во вновь созданное акционерное общество (постановления ФАС Московского округа от 29.03.04 № КГ-А41/1724-04, от 19.04.04 № А41/2711-04, от 12.04.04 № КГ-А41/2433-04).

На эту позицию можно взглянуть и под другим углом зрения. В соответствии с пунктом 3 постановления Правительства РФ № 86 внутрихозяйственная комиссия создавалась с целью приватизации земли и реорганизации сельскохозяйственных предприятий. В момент подачи заявления в эту комиссию гражданин не являлся собственником земельной доли. Он был лицом, претендующим на ее получение, а в обязанность внутрихозяйственной комиссии входило определить, относится ли гражданин к перечню лиц, имеющих право на получение земельной доли, и следует ли включать его в соответствующий список. Внутрихозяйственная комиссия только осуществляла подготовку всех документов и передавала их в органы муниципального образования. В соответствии с пунктом 18 Рекомендаций по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи, утвержденных постановлением Правительства РФ от 01.02.95 № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев», моментом возникновения права собственности на земельную долю является дата принятия администрацией района решения о передаче земли в общую собственность.

Впоследствии позиция ФАС Московского округа не изменялась. Хотя, к примеру, содержащееся в постановлении от 20.03.06 № КГ-А41/1686-06 высказывание о том, что «…если при проведении реорганизации колхозов или совхозов их члены внесли свои земельные доли в качестве взноса в уставный капитал вновь созданного общества, то они не приобретают права собственности на эти земельные доли», вызывает вопрос: как можно внести в уставный капитал имущество, собственником которого гражданин не является?

Подобную позицию занял и Президиум ВАС РФ, в постановлении которого от 12.09.06 № 16481/05 указывалось, что нормативные акты предписывали владельцу земельной доли использовать ее одним из следующих способов: получить при выходе из хозяйства с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства, внести в качестве взноса в создаваемое товарищество, акционерное общество или кооператив либо продать или сдать в аренду другим владельцам долей. Реализуя свое право выбора формы собственности на землю, трудовой коллектив совхоза «Рахмановский» на общем собрании принял решение о создании товарищества с ограниченной ответственностью «Рахмановское» и принятии работников хозяйства в члены товарищества. Таким образом, члены совхоза добровольно распорядились своим правом собственности на имущественные и земельные паи, внеся их в качестве взноса во вновь создаваемое товарищество.

Указанная позиция ВАС РФ обусловлена, по всей видимости, борьбой с рейдерством, с переделом собственности на земли сельхозназначения, прежде всего в Московской области. В судебных решениях неоднократно указывалось на то, что реорганизация совхозов не предполагала возникновения собственности на землю физических лиц. Было установлено только три способа распоряжения земельной долей. Создав закрытое акционерное общество в порядке реорганизации и став его участниками, обладатели законных долей выразили свое волеизъявление именно способом внесения их в уставный капитал. То, что это надлежащим образом документально не оформлено (кроме как в решении о реорганизации и учредительных документах), не должно являться препятствием к осуществлению реорганизованным хозяйством своих прав на землю, тем более что с момента реорганизации спорные земли из пользования общества никто не изымал¹. ¹ Арбитражная практика. 2008. № 7. С. 23—24.

Подобного рода подход не мог не отразиться и на наследовании земельных долей. Суды довольно часто отказывали в исках о праве собственности в порядке наследования на земельную долю, указывая, что само по себе представленное свидетельство, выданное земельным комитетом, еще не подтверждает с бесспорностью наличие права на земельную долю у наследодателя.

Что касается судебной практики Северо-Западного округа, то суды первоначально заняли позицию, аналогичную позиции ФАС Московского округа², однако впоследствии ФАС Северо-Западного округа высказался прямо противоположным образом. В постановлении от 11.04.07 № А66-2295/2006 указывалось, что в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих заключение договоров или иных гражданско-правовых сделок между ответчиками и акционерным обществом о переходе права долевой собственности на землю от ответчика к акционерному обществу. Заявления, на которые ссылается истец и которые привел суд первой инстанции в качестве доказательств, подтверждающих внесение ответчиками принадлежащих им земельных долей в уставный капитал общества, такими доказательствами признаны быть не могут. Из текста заявлений не следует, что в качестве вступительного взноса передается земельная доля. Кроме того, указанные заявления датированы более ранним сроком, чем осуществлялась регистрация АОЗТ «Заволжское» в качестве юридического лица. ² Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.10.04 № А56-28895/2004.

При такой неоднозначной судебной практике нотариусы довольно часто ошибочно выдают свидетельства о наследстве на земельную долю³. ³ См. например, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10.07.07, 17.07.07 по делу № А41-К1-24737/06.

В этих условиях судебная и нотариальная практика исходит из того, что для возможности распоряжения земельной долей и оформления наследственных прав должны быть предоставлены следующие документы:

1) решение общего собрания о реорганизации сельскохозяйственного предприятия со списком участников долевой собственности;

2) решение органа местного самоуправления о передаче сельскохозяйственных земель в общую собственность. Причем на практике требовалось, чтобы к решению был приложен весь кадастровый план земельного участка, а не первая страница. С момента вступления в силу Федерального закона от 24.07.07 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» к решению следует прилагать кадастровую выписку о земельном участке;

3) свидетельство о праве собственности на земельную долю, выданное в соответствии с Указом Президента РФ от 27.10.93 или в соответствии с постановлением Правительства РФ от 19.03.92 № 177. При этом следует учитывать, что постановление 1992 года утверждало выдачу временных свидетельств о праве собственности на земельный участок, не предусматривая их регистрацию. Данное положение действовало до принятия Указа Президента РФ от 27 октября 1993 года. Поэтому нотариус вправе включить в наследственную массу земельные участки, в отношении которых правоустанавливающие документы не были зарегистрированы, если они выданы в период с 19 марта 1992 года по 27 октября 1993 года, и это не будет нарушать статью 48 Основ законодательства о нотариате.

Довольно часто имеет место ситуация, когда свидетельство о праве на земельную долю утрачено, в связи с чем возникает вопрос: что можно представить взамен — копию или дубликат? В этом случае вместо свидетельства представляется его копия. Орган власти, выдавший свидетельство, составлял его в двух экземплярах — один выдавался гражданину, а второй оставался в архиве, с архивного экземпляра и будет сниматься копия. Отказать в ее выдаче орган власти не может, так как свидетельство о праве собственности — это не правоустанавливающий, а правоподтверждающий документ;

4) справка из сельскохозяйственного предприятия о том, что земельная доля не вносилась в уставный капитал. Она необходима, поскольку на момент выдачи свидетельств о праве собственности на земельные доли реорганизация колхозов и совхозов в основном уже была завершена, но тем не менее на практике без достаточной проверки свидетельства выдавались всем бывшим работникам, в том числе и тем, кто распорядился своей долей путем внесения ее в уставный капитал. До сих пор юристы недоумевают — как можно было выдавать свидетельства о праве собственности на земельные доли, в большинстве случаев уже переданные во вновь созданное товарищество. Но комитеты по земельным ресурсам такие свидетельства выдавали, указывая там либо долю, либо конкретную площадь земельного участка, либо и то и другое. Правильную позицию в подобных случаях занял ФАС Московского округа, в частности, в постановлении от 12.04.04 № КГ-А41/2433-04: «При указанных обстоятельствах свидетельство о праве собственности на землю, которое было выдано истцу в 1995 году, после его распоряжения земельным паем, и на которое он ссылается в подтверждение своих требований, правомерно оценено судом первой инстанции с учетом пункта 20 Рекомендаций о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 01.02.95 № 96, как не являющееся безусловным подтверждением того, что он не распорядился ранее своим земельным паем».

Широкую известность получила тяжба между бывшим колхозом, а ныне товариществом с ограниченной ответственностью «Костино» и обществом «Агро-Век», по которой Президиум ВАС РФ отметил: «Суды не проверили и, соответственно, не дали должную правовую оценку свидетельству о праве собственности, полученному в 1996 году» (постановление Президиума ВАС РФ от 08.07.03 № 1048/03).

Иную позицию занял Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 17.03.09 по делу № А56-47466/2004, принятом по иску племенного завода «Ручьи», указав: «Нормативно установленный порядок государственной регистрации прав на землю, определяющий форму правоустанавливающего документа, наделяет свидетельство, выданное до введения в действие Закона о регистрации, силой допустимого доказательства, являющегося единственным доказательством наличия неоспоримого зарегистрированного права. Поскольку зарегистрированное право каждого владельца свидетельства, выданного на основании постановления Администрации Всеволожского района Ленинградской области от 29.12.94 № 3630, в установленном порядке не оспорено, владелец свидетельства является владельцем доли в праве собственности на землю в размере, указанном в свидетельстве».

Практика довольно часто сталкивается с проблемой, вытекающей из присвоения земельным участкам кадастровых номеров. Только в первые годы третьего тысячелетия появилось правило, в соответствии с которым при выделении земельного участка в счет земельной доли кадастровый номер земельного участка, оставшегося в общей собственности, не меняется. Теперь это правило закреплено в Земельном кодексе Российской Федерации. Однако данное изменение было внесено Федеральным законом от 22.07.08 № 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» и вступило в силу только 24.10.08. Раньше при выделе земельной доли оставшемуся земельному участку присваивался новый кадастровый номер, что полностью соответствовало действовавшему в то время порядку ведения кадастрового учета. В связи с этим могла возникнуть ситуация, когда свидетельство о праве собственности на земельную долю было выдано на земельный участок с одним кадастровым номером, а впоследствии этот земельный участок исчезал, когда из него выделялась какая-либо земельная доля, и не понятно, как поступать со свидетельством о праве собственности на долю земельного участка, которого не существует. Иногда нотариусы в подобных случаях стараются восполнить пробелы в документальном подтверждении состава наследства справками органов местного самоуправления либо органов кадастрового учета о том, что выдаваемый наследникам кадастровый паспорт (план) содержит описание именно того земельного участка, доля в праве на который принадлежала наследодателю. Однако это неправомерно, поскольку данные органы власти не компетентны «отслеживать» судьбу того или иного права.

Довольно большое количество граждан распорядились своими земельными долями, заключив договоры их аренды с сельскохозяйственными организациями. Как правило, такие договоры заключались с множественностью лиц на стороне арендодателя. Эта практика не противоречила действующему в то время законодательству. Особенности регулирования вопросов аренды земельных долей были установлены постановлением Правительства РФ от 01.02.95 № 96. Сама процедура заключения договора аренды земельных долей была урегулирована приказом Роскомзема от 16.05.96, которым были утверждены Указания о порядке оформления договоров передачи земельных долей в аренду, а также примерные формы договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя. При этом фактического выделения арендуемого земельного участка на местности не производилось.

Судебная практика признавала подобные договоры заключенными, поскольку они отвечали требованиям действовавшего на момент их заключения законодательства⁴. Однако статья 16 ФЗ «Об обороте» установила, что такие договоры аренды должны быть приведены в соответствие с правилами ГК РФ, в противном случае к ним будут применены правила договоров доверительного управления. Срок приведения этих договоров в соответствие с правилами ГК РФ (то есть выделение земельных долей, сданных в аренду, в натуре и сдача в аренду земельного участка, а не доли в праве) постоянно отодвигался, и в декабре 2008 гоад окончательная дата приведения их в соответствие с ГК РФ перенесена с 27 января 2009 года на 27 января 2011 года. Одной из основных причин продления срока является корректировка списка арендодателей. Значительная часть арендодателей — собственников земельных долей скончались, а их наследники не вступили в право наследования, арендные же отношения не пересматривались в большинстве хозяйств с момента их возникновения. ⁴ Постановление ФАС Уральского округа от 20.11.06 № Ф09-10163/06-С6.

Когда речь идет о договорах аренды с множественностью лиц на стороне арендодателя, следует учитывать, что существует два вида таких договоров: когда на стороне арендодателя выступают все участники общей собственности и когда на стороне арендодателя находятся несколько собственников земельных долей.

В первом случае договор аренды не противоречит нормам ГК РФ. Такая ситуация предусмотрена пунктом 1 статьи 246 ГК РФ, где указано, что участники общей долевой собственности вправе распоряжаться имуществом по взаимному согласию, и пунктом 1 статьи 9 ФЗ «Об обороте», устанавливающей, что в аренду могут быть переда ны прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельхозназначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Такие договоры привести в соответствие с нормами ГК РФ проще всего — надо лишь изменить их название с договоров «аренды земельных долей с множеством лиц на стороне арендодателя» на договоры «аренды земельных участков, находящихся в общей собственности». Однако в некоторых судебных решениях нормы материального права истолкованы иным образом. По мнению Арбитражного суда Липецкой области, согласно статье 12 ФЗ «Об обороте» стороны вправе заключить договор аренды только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Если рассматривать данный договор как договор аренды земельных долей, то его нельзя считать заключенным, поскольку земельные доли не могут быть предметом договора аренды, а для последнего предмет является существенным условием. Договор аренды конкретного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателя также не мог быть заключен, ведь земельные доли не были выделены в натуре⁵. ⁵ Решение Арбитражного суда Липецкой области от 31.10.05 по делу № А36-1799/2005.

На практике довольно часто возникает вопрос: если земельная доля была выделена одному из супругов, является ли она личной собственностью супруга или входит в состав общего имущества супругов, и кто и в каком объеме будет ее наследовать? При решении этого вопроса следует исходить из того, что земельная доля выступала в качестве своеобразного вознаграждения, платы либо компенсации работнику за выполнение трудовых функций в реорганизуемом хозяйстве, поэтому земельная доля включается в состав общего имущества супругов, нажитого во время брака (пункт 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации). Доводы же, сводящиеся к тому, что при реорганизации совхоза все работники наделялись земельными долями бесплатно, и поэтому в силу статьи 36 Семейного кодекса Российской Федерации земельная доля является личной собственностью супруга и подлежит разделу в целом между супругами, судами отклоняются.

В первоначальной редакции статья 12 ФЗ «Об обороте» содержала весьма обширный перечень сделок, которые могут быть совершены с земельной долей без выдела ее в натуре. Единственным серьезным ограничением было право первоочередной покупки земельной доли государством. Однако 18 июля 2005 года в статью 12 были внесены изменения, существенно сократившие этот перечень. В настоящее время собственник земельной доли может внести ее в уставный капитал, но не любого юридического лица, а только сельхозорганизации, фактически использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности; передать свою земельную долю в доверительное управление; продать или подарить, но только другому сособственнику, сельхозорганизации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Государство теперь лишено права первоочередной покупки земельной доли. Также собственник земельной доли может ее завещать любому лицу, в том числе и иностранцу. Однако через год после вступления в наследство иностранец (или лицо без гражданства) обязан будет реализовать оказавшуюся таким образом у него земельную долю.

Ограничивая круг сделок с земельными долями, законодатель стремится стимулировать их собственников к выделению земельных долей в натуре.