Перерасчет размера арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости

Эмиль Халимов,
студент Санкт-Петербургского государственного университета

Фабула дела

09.12.2015 главой городского поселения было вынесено постановление о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка на день проведения аукциона составляла 77 754 003 руб. Начальная цена аукциона была установлена в размере 1,5% от кадастровой стоимости, то есть 1 166 310 руб.

Единственную заявку на участие в аукционе подало общество «Компания Ремсталь» (далее — арендатор). Ввиду этого на основании пункта 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) комиссия по управлению муниципальным имуществом признала аукцион несостоявшимся.

С арендатором же был заключен договор аренды, согласно которому размер арендной платы составил 1 166 310 руб. Размер арендной платы был определен как 1,5% от кадастровой стоимости.

Впоследствии судом по иску арендатора кадастровая стоимость арендуемого участка была установлена в размере 11 090 060 руб. на период с 03.11.2015 и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости новых сведений о кадастровой стоимости.

В связи с изменившейся кадастровой стоимостью участка арендатор в рамках комментируемого дела обратился в суд с иском о проведении перерасчета арендной платы по договору аренды и взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной за 2019–2021 годы арендной платы в размере 1 251 721 руб.

Позиция нижестоящих судов

Суды трех инстанций, удовлетворяя исковые требования, исходили из следующего.

Поскольку договор аренды заключен с арендатором как с единственным участником аукциона, то размер арендной платы определен не по результатам проведения торгов, а установлен в размере начальной цены предмета аукциона и является регулируемым. При изменении кадастровой стоимости участка цена договора аренды продолжает определяться как 1,5% от кадастровой стоимости.

Окружной суд также отметил, что предметом аукциона было именно право на заключение договора аренды, а не ставка арендной платы (торги на повышение периодического платежа), в связи с чем отклонил доводы ответчика о невозможности последующего изменения установленной договором арендной платы (как в сторону уменьшения, так и увеличения) при наступлении определенных законодательством случаев.

Позиция Верховного Суда Российской Федерации

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (далее — ВС РФ) не согласилась с выводами судов нижестоящих инстанций, отменила их акты и отказала в удовлетворении требований арендатора.

Сославшись на правовую позицию, выраженную в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.12.2022 № 57-П, коллегия указала, что пункт 5 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) является лишь общей нормой. Между тем в специальном законодательстве могут устанавливаться особые последствия признания торгов несостоявшимися. Так, в ЗК РФ предусмотрено, что арендная плата по договору аренды земельного участка, заключаемому с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, должна определяться исходя из начальной цены аукциона (пункт 2 статьи 39.7, пункты 13, 20 статьи 39.12 ЗК РФ). Изменение начальной цены предмета аукциона, признанного несостоявшимся, при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие, по общему правилу недопустимо. При этом признание аукциона несостоявшимся не влечет вывод об установлении в договоре регулируемого размера арендной платы.

Следовательно, изменение размера арендной платы, сформированного на торгах, по правилам нормативно регулируемой публичным органом платы недопустимо. Также к спорному договору не подлежат применению положения пунктов 6 и 28 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», поскольку указанные разъяснения касаются пересмотра размера арендной платы в случаях исчисления арендной платы исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Комментарий

1. Последствия признания торгов несостоявшимися

В рассматриваемом деле торги были признаны несостоявшимися, поскольку поступила лишь одна заявка на участие в них (пункт 5 статьи 447 ГК РФ).

Торги по своей природе предполагают соревнование, состязание двух или более лиц. Именно в этом соревновании, позволяющем выявить лицо, которому будет предоставлено право на заключение договора, и одновременно установить наиболее предпочтительные его условия, заключается сущностный интерес организатора торгов¹. В случае когда подана только одна заявка на участие, торги априори не могут состояться, поскольку не может быть соревнования лишь одного участника.

В пункте 5 статьи 447 ГК РФ, который устанавливает основания для признания торгов несостоявшимися, не содержится указания на последствия такого признания. Подобные последствия предусматриваются в специальных законах.

Согласно пункту 13 статьи 39.12 ЗК РФ уполномоченный орган в течение десяти дней с момента подписания протокола рассмотрения заявок (пункт 9 статьи 39.12 ЗК РФ) обязан направить заявителю проект договора аренды земельного участка. При этом размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Стоит отметить, что, в отличие от общего правила, в данной норме содержится обязанность организатора торгов заключить договор с единственным участником. При этом «обязанность» заключить договор есть и у единственного участника аукциона².

2. Определение арендной платы по договору, заключенному с единственным участником торгов

Как было отмечено выше, в пункте 13 статьи 39.12 ЗК РФ указано, что арендная плата устанавливается в размере начальной цены аукциона.

Является ли размер такой арендной платы регулируемым? Представляется, что нет. Рассматриваемая норма, по всей видимости, устанавливает императивное правило определения размера арендной платы. В случае признания торгов несостоявшимися стороны не могут заключить договор, установив размер арендной платы, отличный от начальной цены аукциона. Подтверждением данного вывода можно считать правило пункта 20.1 статьи 39.12 ЗК РФ, которое запрещает заключение договора аренды публичного земельного участка на условиях, не соответствующих условиям, предусмотренным извещением о проведении аукциона, а также сведениям, содержащимся в протоколе рассмотрения заявок на участие в аукционе, в случае, если аукцион признан несостоявшимся.

В этой связи стоит согласиться с коллегией, указавшей на ошибочность вывода нижестоящих судов о том, что признание торгов несостоявшимися влечет установление в договоре регулируемого размера арендной платы.

Ошибочным представляется также и утверждение окружного суда, что коль скоро предметом аукциона выступало именно право на заключение договора, а не ставка арендной платы, то и нет препятствий изменить размер арендной платы в последующем. Действительно, предметом торгов выступает право на заключение договора аренды, но это именно право на заключение договора на условиях, определившихся в процессе торгов. Победитель торгов (или единственный участник) не приобретает право на заключение договора с любыми условиями.

3. Подлежит ли в данном случае перерасчету размер арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости предмета договора аренды?

На наш взгляд, ответ на этот вопрос должен быть отрицательным.

В ГК РФ отсутствуют нормы, прямо регламентирующие вопрос о допустимости изменения условий договора, заключенного с единственным участником торгов. Статья 448 ГК РФ содержит лишь предписания относительно возможности изменения условий договора, заключенного по итогам торгов. Так, пункт 8 указанной статьи устанавливает: «Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

• 1) по основаниям, установленным законом;

• 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

• 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах».

С учетом предписаний ЗК РФ об обязательности заключения договора и порядке формирования его цены сущностного различия между договорами, заключаемыми с победителем торгов и с единственным участником торгов, нет.

Поэтому правила пункта 8 статьи 448 ГК РФ можно в полной мере использовать и в данной ситуации. Соответственно, изменение условий договора, заключенного с единственным участником, возможно только в случаях, предусмотренных пунктом 8 статьи 448 ГК РФ. Подходит ли рассматриваемый сюжет под один из описанных в данной норме случаев?

Очевидно, что для рассматриваемой ситуации малорелевантны и должны быть исключены из анализа случаи, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 8 статьи 448 ГК РФ.

Подходит ли для комментируемого дела случай, указанный в подпункте 3 пункта 8 статьи 448 ГК РФ? На наш взгляд, нет. Такое изменение договора (изменение арендной платы) является изменением условий, имевших существенное значение для определения цены на торгах. Как верно указала коллегия, изначальное изменение начальной цены аукциона (в описанной фабуле после перерасчета размер арендной платы может уменьшиться примерно в семь раз) существенно сказалось бы на проведении аукциона и количественном составе его участников.

Также невозможно изменение арендной платы в связи с перерасчетом кадастровой стоимости и в сторону увеличения ее размера. Причем по все той же причине: это изменение условий, имевших существенное значение для определения цены аукциона. Если бы начальная цена аукциона сразу была выше, это повлияло бы на состав его участников.

3.1. Интересен вопрос о возможности перерасчета арендной платы при изменении кадастровой стоимости участка, если указание на возможность такого перерасчета содержится в договоре аренды.

Ранее, в определении от 26.07.2021 № 301-ЭС21-11155, ВС РФ высказывал позицию о допустимости такого перерасчета при наличии прямого указания на подобное в договоре³. В рассматриваемом деле коллегия, по всей видимости, продолжает эту идею. Отказывая в перерасчете арендной платы, ВС РФ подчеркнул, что заключенный сторонами договор не содержит указания на возможность такого перерасчета из-за изменения кадастровой стоимости участка.

На наш взгляд, такая позиция справедлива. Да, подобный перерасчет может сильно уменьшить или увеличить размер арендной платы по сравнению с начальной ценой аукциона. Однако поскольку сама возможность такого перерасчета известна на момент проведения торгов, она не может и не должна сказаться на составе участников и конкуренции на торгах.