Непреклонный, несгибаемый, несдающийся газопровод

Даниил Мельков,
студент Санкт-Петербургского государственного университета

Фабула дела

Между территориальным управлением Росимущества (арендодатель) и ООО «Фореста» (арендатор, общество) был заключен договор аренды земельного участка. Данный договор и дополнительное соглашение к нему не предусматривали строительство объектов недвижимого имущества на арендованном земельном участке. Общество тем не менее возвело на указанном земельном участке ряд объектов, что стало вкупе с регистрацией на них права собственности в ЕГРП основанием для предъявления арендодателем иска об их сносе. Вступившим в законную силу постановлением апелляционного суда (дело № А41-55938/2013) удовлетворены требования Росимущества к обществу об освобождении земельного участка путем демонтажа 39 расположенных на нем объектов.

Ссылаясь на то, что на предоставленном в аренду земельном участке общество в отсутствие законных оснований также построило два сооружения (распределительные газопроводы среднего давления) и зарегистрировало на них право собственности, что противоречит действующему законодательству и условиям договора, Росимущество обратилось в суд с иском по комментируемому делу о признании указанных сооружений самовольными постройками, об обязании освободить земельный участок, а также о признании отсутствующим права собственности на указанные объекты и взыскании судебной неустойки.

Позиция нижестоящих судов

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска. Он установил, что спорные сооружения возведены в соответствии с разрешительной документацией и приняты в эксплуатацию как линейные объекты, в материалы дела не представлены доказательства наличия права собственности истца на спорные объекты, равно как и препятствия к использованию земельного участка, а также пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности. Апелляционный суд поддержал эти выводы.

Суд округа не согласился с выводами нижестоящих судов о том, что спорные сооружения были возведены в соответствии с разрешительной документацией, однако не нашел оснований для отмены принятых по делу судебных актов ввиду пропуска истцом срока исковой давности.

Позиция Верховного Суда Российской Федерации

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (далее — ВС РФ) отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.

Коллегия указала, что в рамках рассмотрения дела суды должны были обнаружить признаки, позволяющие отнести указанные объекты (газопроводы) к недвижимости и, соответственно, признать постройку самовольной в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

Также коллегия констатировала, что срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником — арендодателем земельного участка, начинает течь не ранее момента, когда арендатор отказался возвратить переданный участок, на котором возведена самовольная постройка. Учитывая наличие действующего договора аренды земельного участка, а также отсутствие доказательств, свидетельствующих об отказе арендатора в возврате истцу земельного участка, выводы об истечении срока исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, по мнению коллегии, нельзя признать законными и обоснованными.

Комментарий

1. Судебная практика ВС РФ в целом идет по пути непризнания газопровода недвижимостью (см., например, определение ВС РФ от 29.09.2017 № 302-КГ17-14265). Такой подход делает невозможным признание газопровода самовольной постройкой по смыслу статьи 222 ГК РФ, так как в соответствии с данной статьей самовольной постройкой может являться только недвижимость.

В рассматриваемом деле договор аренды земельного участка, заключенный между сторонами, запрещал любое строительство недвижимости. Сами земли относятся к категории рекреационных земель. Логика рассуждений коллегии создает ситуацию, при которой постройки, возведенные на территории, подобное использование которой запрещено, подлежат сносу как самовольные в порядке статьи 222 ГК РФ, но сооружения, выполняющие по отношению к ним обслуживающую функцию, могут статьей 222 ГК РФ не затрагиваться, так как, по мнению ВС РФ, «не каждый газопровод… является линейным объектом, а следовательно, и объектом недвижимости». Такая ситуация, однако, затрудняет защиту интересов собственника земельного участка лишь по статье 222 ГК РФ. При этом не приводится никаких критериев отнесения тех или иных газопроводов к линейным объектам, а соответственно, к недвижимости, за исключением тезиса ВС РФ о наличии (отсутствии) у спорных объектов самостоятельного хозяйственного назначения и отнесения их к отдельным объектам гражданского оборота, права на которые могут быть зарегистрированы в установленном законом порядке.

2. В доктрине статус газопровода также вызывает вопросы. Многие исследователи относят его к линейным объектам¹, однако задаются вопросом: являются ли все без исключения линейные объекты недвижимостью? Это связано с тем, что, по мнению исследователей, данное в Градостроительном кодексе Российской Федерации определение линейного объекта крайне неудачно, что и порождает подобное порочное судебное толкование².

На наш взгляд, стоит присоединиться к мнению Т. С. Красновой³, предлагающей понятные критерии отнесения того или иного линейного объекта к недвижимости: для чего служит линейный объект — исключительно для обслуживания интересов собственника земельного участка или нет; есть ли самостоятельное хозяйственное назначение у линейного объекта, отличное от хозяйственного назначения земельного участка, или линейный объект создан исключительно для обслуживания земельного участка, улучшения его качества.

В рассматриваемом определении ВС РФ мог бы указать такие критерии для проверки статуса газопроводов нижестоящим судам, чтобы те могли использовать их для ответа на вопрос, является ли указанный газопровод недвижимостью, а соответственно, может ли он быть самовольной постройкой. Однако коллегия не сообщила подобных ориентиров, вследствие чего возможна ситуация, при которой нижестоящие суды опять оставят исследование этого вопроса без должного внимания.

3. Интересным является вопрос относительно судьбы вспомогательного сооружения при признании самовольной постройкой основного. В определении от 11.03.2015 № 308-ЭС15-1282 ВС РФ указал, что в казусах с самовольным строительством вспомогательная постройка не должна следовать судьбе основной и если она не отвечает критериям самовольной постройки, то ее снос на основании статьи 222 ГК РФ невозможен.

С этим выводом стоит согласиться. Институт самовольной постройки существует прежде всего для защиты публичных интересов, в том числе в сфере природоохранного, строительного и земельного законодательства⁴. Поэтому требовать сноса возведенного в соответствии с требованиями законодательства вспомогательного объекта только потому, что основное строение было построено с нарушениями, нет никакого смысла. Это не будет защищать публичный интерес, а также права и интересы граждан. Кроме того, обратное решение вступило бы в противоречие с принципами разумности и соразмерности.

4. Следует обратить внимание, что отказ в признании газопроводов самовольной постройкой сам по себе не исключает констатации его возведения как нарушения договора. Если будет доказано, что возведение газопровода нарушает согласованные или подразумеваемые условия пользования арендованным земельным участком (пункт 1 статьи 615 ГК РФ), это может явиться основанием для применения арендодателем способов защиты, установленных пунктом 3 статьи 615 ГК РФ. Кроме того, арендодатель не лишен возможности на основании статей 12, 308.3 ГК РФ добиваться понуждения арендатора к устранению последствий нарушений условий использования, в частности к восстановлению земельного участка в том состоянии, в котором он находился до передачи в аренду, то есть демонтажу газопровода⁵. Если же данное нарушение является существенным, арендодатель вправе требовать расторжения договора в порядке, предусмотренном статьей 619 ГК РФ.

5. Важным в рассматриваемом деле является вопрос исковой давности. Согласно пункту 17 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 года (далее — Обзор), на который сослалась в комментируемом определении коллегия, срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником — арендодателем земельного участка, начинает течь не ранее момента отказа арендатора от добровольного возврата участка в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ, пункт 82 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

На наш взгляд, данное разъяснение впадает в противоречие с базовыми правилами об исчислении исковой давности и создает почву для злоупотреблений. Согласно положениям статьи 200 ГК РФ срок исковой давности начинает течь с момента, когда лицо узнало о нарушении права и о том, кто является надлежащим ответчиком. Если экстраполировать их на рассматриваемый сюжет, то давностный срок необходимо исчислять с момента, когда собственник-арендодатель узнал о наличии самовольной постройки. В силу же пункта 17 Обзора знание арендодателя о самовольной постройке не имеет никакого значения и до момента предъявления им требования о возврате земельного участка давностный срок просто не начинает течь. Так, в рассматриваемом деле мы видим, что управомоченный субъект немногим менее 10 лет не предъявлял никаких требований относительно самовольной постройки. Почему такое длительное бездействие не должно противопоставляться истцу, не может свидетельствовать о его намерении считать конфликт исчерпанным и об отсутствии желания истца защищать нарушенное право? Ведь в любой иной ситуации подобное поведение истца, имеющего право на иск, но не использующего это право, приводило бы ровно к таким выводам. Представляется, что решение, изложенное в пункте 17 Обзора и примененное коллегией в рассматриваемом деле, выхолащивает смысл давностного срока⁶, открывает простор для противоречивого (недобросовестного поведения) арендодателя-собственника, а потому не может быть принято.