Более четырех лет назад вступили в действие так долго ожидаемый судебными органами и хозяйствующими субъектами Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и глава 17 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), нормы которой регулируют право собственности и другие вещные права на землю. Земельный кодекс изменил или отменил во многом устаревшие нормативно-правовые земельные акты 90−х годов. Однако никаким законом невозможно сразу разрешить все имеющиеся в конкретной сфере правоотношений вопросы и проблемы. Порядок применения некоторых положений Земельного кодекса корректируется по результатам судебной практики. Многие положения Земельного кодекса стали более понятными благодаря разъяснениям, данным Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации (далее – ВАС РФ) в постановлении Пленума от 24.03.05
№ 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Но ряд вопросов до настоящего времени вызывает трудности для понимания и землепользователей, и органов государственной власти и местного самоуправления, осуществляющих распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности, и судов.
В настоящем обзоре приведены некоторые проблемы, которые приходилось разрешать Федеральному арбитражному суду Северо−Западного округа (далее – ФАС СЗО) при рассмотрении земельных споров в 2005 и 2006 гг.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункту 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право использования соответствующей части земельного участка, занятой данным зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
В том случае, когда покупатель приобретает здание, строение, сооружение на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, он согласно разъяснению, данному в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 № 11, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Однако в практике часто встречаются случаи, когда новый покупатель, несмотря на наличие договора аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, заключенного между собственником земли и прежним собственником недвижимости, не вносит арендную плату собственнику земельного участка, ссылаясь на уплату земельного налога. При рассмотрении споров по искам собственников земельных участков о взыскании либо арендной платы, либо неосновательного обогащения, рассчитанного в размере арендной платы, ФАС СЗО указывал на необходимость удовлетворения таких требований, поскольку новый собственник недвижимости не является плательщиком земельного налога, так как к нему перешло право пользования земельным участком на условиях аренды.
Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Сосновый Бор» Ленинградской области (далее — КУМИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт−Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Гатчинская нефтяная компания» (далее — ООО «ГНК») о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком под принадлежащей ответчику автозаправочной станцией в период с 02.12.01 по 02.07.04.
Суд первой инстанции в иске отказал, сославшись на то, что ответчик в спорный период платил земельный налог.
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд решение отменил, взыскал с ООО «ГНК» в пользу КУМИ плату за пользование землей за период с 02.12.01 по 16.04.04 (дата приобретения ответчиком земельного участка в собственность), в остальной части иска отказал.
Апелляционный суд, отменяя решение, исходил из того, что, поскольку предыдущий собственник автозаправочной станции пользовался земельным участком на основании договора аренды от 08.12.94, то в силу статьи 552 ГК РФ к ответчику перешло право пользования земельным участком на тех же условиях. Суд указал, что ответчик должен вносить плату за пользование землей, исходя из ставок арендной платы.
Кассационная инстанция оставила без изменения постановление апелляционного суда (дело № А56149850/04).
Вызывает споры вопрос о том, подлежит ли взысканию неустойка за несвоевременное внесение арендной платы с нового собственника объекта недвижимости, к которому перешло право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости на праве аренды в том случае, если договор аренды земельного участка между собственником земельного участка и покупателем недвижимости не оформлен в установленном порядке и не внесены изменения в договор, заключенный с прежним арендатором.
Арбитражные суды Северо−Западного округа отказывают во взыскании неустойки в связи со следующим: до переоформления прав арендатора в установленном законом порядке на нового собственника объекта недвижимости последний должен платить за землю в размере арендной платы, но предусмотренная заключенным между собственником земельного участка и предыдущим собственником объекта недвижимости договором аренды неустойка за ненадлежащее исполнение обязательств взысканию с нового собственника недвижимости не подлежит, поскольку переход права пользования земельным участком на условиях аренды не означает автоматической замены лица в обязательстве по договору аренды.
При рассмотрении кассационной жалобы Комитета по управлению городским имуществом Санкт−Петербурга (далее — КУГИ) на решение Арбитражного суда города Санкт−Петербурга и Ленинградской области, которым КУГИ было отказано во взыскании с закрытого акционерного общества «Ультра Стар» (далее — Общество) пеней за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды земельного участка от 18.06.02, ФАС СЗО указал на следующие обстоятельства.
Договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора был заключен истцом с предыдущим собственником нежилого помещения, приобретенного в дальнейшем ответчиком. Общество должно платить за пользование земельным участком в размере арендной платы, поскольку к нему перешло право пользования земельным участком на условиях аренды. Однако требование о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. В силу статьи 331 того же Кодекса соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.
Договор аренды земельного участка между КУГИ и Обществом отсутствует. Стороной по договору от 18.06.02 ответчик не является. Передача прав и обязанностей по договору с прежним арендатором к Обществу в установленном земельным и гражданским законодательством порядке не произведена. Законом неустойка за нарушение обязательства по оплате за землепользование не определена (дело № А56116958/2005).
Федеральный арбитражный суд Московского округа придерживается другой позиции и взыскивает неустойку, ссылаясь на то, что в связи с переходом права собственности на объект недвижимости к новому собственнику переходят права и обязанности по договору аренды земельного участка, заключенному между собственником земельного участка и предыдущим собственником недвижимости, в том же объеме и на тех же условиях, что и у предыдущего собственника (дела № КГ1А40/4885103, № КГ1А40/13150105, № КГ1А40/1308105).
В том случае, когда собственники объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности, не владеют земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и с ними не заключены договоры аренды являются правомерными требования соответствующих государственных или муниципальных органов о взыскании с таких лиц неосновательного обогащения в размере арендной платы.
В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ землепользование в Российской Федерации платное; формами платы являются земельный налог и арендная плата. Согласно законодательству Российской Федерации о налогах и сборах плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного владения. Все остальные лица должны оплачивать за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в размере арендной платы, устанавливаемой соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).
Арбитражный суд Республики Карелия взыскал по иску администрации города Петрозаводска (далее — Администрация) с Петрозаводского городского потребительского общества (далее — Общество) неосновательное обогащение за фактическое пользование без правоустанавливающих документов земельным участком в городе Петрозаводске, на котором у ответчика находится на праве собственности нежилое здание, и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с марта 2002 по март 2003 г.
Апелляционная и кассационная инстанции оставили данное решение без изменения. Кассационная инстанция сослалась на следующие обстоятельства.
В соответствии со статьей 1 Закона Российской Федерации «О плате за землю» (действовавшей на момент рассмотрения спора) использование земли в Российской Федерации является платным. Однако Общество в спорный период плату за землепользование не вносило, сберегая таким образом денежные средства, которые оно должно было уплатить за использование земельного участка.
В силу статей 1102, 1105 ГК РФ лицо, неосновательно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Поскольку факт использования ответчиком земельного участка, расположенного под объектом недвижимости, установлен и не оспаривается ответчиком, арбитражный суд обоснованно удовлетворил иск Администрации, указав на то, что Общество неосновательно сберегло денежные средства, которые подлежали бы уплате, если бы договор аренды был заключен.
Довод подателя жалобы о том, что им уплачивался земельный налог, в связи с чем неосновательное обогащение отсутствует, правомерно отклонен судом, поскольку ответчик не относился ни к одной из категорий плательщиков земельного налога, перечисленных в статье 1 Закона Российской Федерации «О плате за землю». До приобретения участка в собственность в установленном порядке в силу положений ЗК РФ ответчик не может использовать участок на иных условиях, кроме как на условиях аренды, в связи с чем размер неосновательного обогащения рассчитан правильно (дело № А2611629/2005117).
При рассмотрении следующего дела ФАС СЗО отменил решение Арбитражного суда Республики Карелия и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда в части взыскания пеней с общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Акант−Сервис» в пользу Администрации города Петрозаводска по договору аренды земельного участка и оставил в силе принятые по делу судебные акты в части взыскания с ответчика платы за пользование земельным участком, на котором находится принадлежащий ответчику объект недвижимости. Суд кассационной инстанции признал заключенный между ответчиками договор аренды земельного участка ничтожной сделкой как не соответствующей статье 607 ГК РФ и поэтому отказал во взыскании пеней по ничтожному договору. Однако кассационный суд указал, что поскольку землепользование в Российской Федерации является платным, ответчик не принадлежит к категории плательщиков земельного налога и между сторонами имелась договоренность о предоставлении земельного участка на условиях аренды, следовательно, ответчик должен производить фактическую оплату пользования землей в размере арендной платы, исчисленной на основании нормативных актов о базовых ставках арендной платы, действовавших на соответствующей территории в спорный период и утвержденных органом местного самоуправления в пределах его полномочий (дело № А2612471/2005117).
]Такой же вывод сделан арбитражными судами при рассмотрении другого дела. Возражая против удовлетворения требования администрации города Петрозаводска о взыскании неосновательного обогащения вследствие пользования без правовых оснований земельным участком, закрытое акционерное общество «Балтийский банк» сослалось на то, что поскольку земельный участок, занятый зданием, часть которого принадлежит ответчику, является неделимым, у него отсутствует обязанность по оплате за землю. Суд кассационной инстанции, отклоняя этот довод, указал, что названное обстоятельство в силу статьи 1 Закона Российской Федерации «О плате за землю», подпункта 7 пункта 1 статьи 1, статьи 65 ЗК РФ не освобождает ответчика, не являющегося ни собственником земельного участка, ни субъектом права постоянного (бессрочного) пользования, от обязанности оплачивать землепользование (дело № А2611316/2005117).
В соответствии с пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации. Однако отсутствие государственной регистрации подписанного сторонами договора аренды не освобождает лиц, фактически использующих земельные участки, от платы за их пользование в размере арендной платы, рассчитанной на основании нормативных актов о базовых ставках арендной платы на территории субъектов Российской Федерации или муниципальных образований.
Именно к такому выводу пришли суды первой и кассационной инстанций при рассмотрении дела № А05118431/05118.
ФАС СЗО изменил решение Арбитражного суда Архангельской области от 19.08.2005 в части размера задолженности по договору аренды земельного участка, взысканной судом с открытого акционерного общества «Вельскмелиорация» в пользу Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Вельский район». Суд первой инстанции удовлетворил иск частично, отказав во взыскании платы за пользование земельным участком за период, предшествовавший дате государственной регистрации договора аренды земли. Суд посчитал, что обязанность по оплате за пользование землей возникла у ответчика только с момента государственной регистрации договора аренды. Кассационная инстанция указала, что суд, правильно установив фактические обстоятельства дела, неверно применил нормы материального права. Плата за пользование земельным участком подлежит взысканию с ответчика за весь период пользования землей, в том числе и предшествовавший регистрации договора, в силу статьи 65 ЗК РФ, статьи 21 Закона Российской Федерации «О плате за землю» в размере, установленном решениями собрания депутатов муниципального образования «Вельский район» в соответствующий период пользования (дело № А0516938/2005116).
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу названной нормы размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, должен соответствовать обязательным для сторон договора правилам и порядку определения арендной платы за землю согласно нормативно−правовым актам федерального и местного уровня. При изменении этого порядка, влекущего изменение размера арендной платы, арендатор обязан вносить арендную плату в размере, установленном такими актами.
Арбитражный суд Архангельской области по иску администрации муниципального образования «Няндомский район» взыскал с закрытого акционерного общества «Профибанк» (далее — банк) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.05.97, заключенному на 10 лет. В кассационной жалобе банк просил отменить принятый по делу судебный акт, ссылаясь на несоответствие расчета долга условиям договора аренды.
Кассационная инстанция оставила решение без изменения, а жалобу без удовлетворения, исходя из следующих обстоятельств. Пунктом 4.3 договора от 20.05.97 предусмотрено, что основанием для перерасчета годовых арендных платежей является изменение законодательства, а также подзаконных нормативных актов. Арендная плата за предоставленный ответчику земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и расположенный в г. Няндом, определена в соответствии со статьей 65 ЗК РФ и статьей 21 Закона Российской Федерации «О плате за землю» на основании решений Собрания депутатов муниципального образования «Няндомский район» от 21.05.98 № 86, от 21.11.02 № 116 и от 18.09.03 № 184. Поскольку ответчик в установленном названными нормативными актами арендную плату не вносил, суд правомерно взыскал с него задолженность. Суд кассационной инстанции отклонил довод банка о том, что изменение арендной платы возможно только путем подписания дополнительного соглашения к договору, как противоречащий условиям договора (дело № А05118431/05116).
При рассмотрении кассационной жалобы предпринимателя Золотухиной О. Е. на решение Арбитражного суда Архангельской области, которым с ответчика в пользу администрации муниципального образования «Северодвинск» (далее — Администрация) взыскан долг по договору аренды земельного участка, суд кассационной инстанции пришел к выводу о правомерности удовлетворения иска. Заключенным сторонами договором аренды от 18.03.98 определен размер арендной платы на 1997 и 1998 гг. и предусмотрено, что в дальнейшем базовая ставка арендной платы устанавливается органами местного самоуправления не позднее 31 декабря текущего года и опубликовывается в местной печати; расчет к договору оформляется ежегодно в срок до 15 февраля. Базовые ставки арендной платы на 2002–2005 гг. были определены в соответствующих постановлениях мэра города Северодвинска. Расчет долга произведен Администрацией на основании данных постановлений мэра. Арендатор должен был знать о введении новых базовых ставок арендной платы на очередной период и как добросовестный участник гражданских правоотношений, действующий разумно, в случае возникновения у него затруднений при определении размера арендной платы на соответствующий год мог обратиться в Администрацию с просьбой предоставить новый расчет арендной платы (дело № А0519475/2005116).
В пункте 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», содержащегося в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59 отмечено, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
В этой связи в судебной практике часто возникает вопрос, необходимо ли осуществлять государственную регистрацию фактического изменения размера арендной платы. Подход к этой проблеме должен быть дифференцированным. В том случае, когда размер арендной платы установлен сторонами путем согласования (порядка) его определения, в том числе на основании нормативно−правовых актов федерального и местного уровня, устанавливающих размер арендной платы за земельные участки в централизованном порядке, государственной регистрации изменения арендной платы, осуществленного в связи изменением таких актов, не требуется.
Арбитражный суд города Санкт−Петербурга и Ленинградской области удовлетворил требования администрации Аннинской волости муниципального образования «Ломоносовский район» о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Крона» долга по договору аренды земельного участка от 19.05.2000.
Суд установил, что договор, заключенный сторонами на 49 лет, зарегистрирован учреждением юстиции в установленном порядке. По условиям договора арендатор обязан ежеквартально перечислять арендодателю арендную плату, рассчитанную по ставкам земельного налога, устанавливаемым решениями Правительства Российской Федерации, правительства Ленинградской области, главы муниципального образования «Ломоносовский район» Ленинградской области. Стороны договорились, что размер арендной платы определяется путем умножения базовой ставки земельного налога на коэффициент, установленный в зависимости от места положения участка и вида деятельности арендатора, с последовательным применением поправочных коэффициентов, установленных федеральным законодательством. В соответствии с условиями договора арендодатель вправе внести изменения в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, в одностороннем порядке без подписания сторонами какого−либо соглашения в случае изменения нормативно−правовых актов, регулирующих базовые ставки арендной платы как федерального, так и местного уровня.
В связи с увеличением базовой ставки земельного налога вследствие применения поправочных коэффициентов за соответствующий год арендодатель направил арендатору уведомления от 27.04.02, от 14.03.03 и от 11.03.04, в которых сообщил об увеличении арендной платы согласно приведенному в уведомлениях расчету. Ответчик получил данные уведомления.
Суд посчитал правильным расчет арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и расположенный в Ломоносовском районе, поскольку он произведен на основании постановления мэра Ломоносовского района Ленинградской области от 13.10.95 № 454, постановления главы муниципального образования «Ломоносовский район» Ленинградской области от 18.12.01 № 574 с изменениями, внесенными постановлением главы муниципального образования «Ломоносовский район» Ленинградской области от 10.01.02 № 4, и постановления правительства Ленинградской области от 27.02.03 № 35. Расчет произведен путем умножения ставки земельного налога, установленной местными органами власти, на коэффициенты, которые определены соответствующими законами Российской Федерации в предыдущие годы, и коэффициент, определенный соответствующим федеральным законом на текущий год.
Довод подателя жалобы о том, что изменения арендной платы не действительны для сторон при отсутствии их государственной регистрации, суд отклонил, указав, что данный довод противоречит условиям договора аренды и положениям действующего законодательства.
Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, должен соответствовать обязательным для сторон договора правилам и порядку определения платы за землю согласно нормативно−правовым актам федерального и местного уровня. При изменении этого порядка, влекущего изменение размера арендной платы, арендатор обязан вносить арендную плату в ином размере с момента получения информации о произошедших изменениях.
Данное правило подтверждается условиями пункта 11.2 договора, которым стороны предусмотрели, что арендная плата в сумме, указанной в приложении 3 и индексированной в соответствии с пунктом 11.1 договора, вносится арендатором с момента официального опубликования в печати нового нормативного акта. Кроме того, согласно пункту 11.3 договора изменения, связанные с индексацией арендной платы, не вносятся в текст договора.
Кассационная инстанция оставила решение без изменения (дело № А56127085/04).
Согласно принципу платности использования земли, закрепленному Земельным кодексом, любое землепользование осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Закон Российской Федерации «Об образовании» освобождает образовательные учреждения от уплаты всех видов налогов, в том числе платы за землю в части непредпринимательской деятельности, предусмотренной уставом образовательных учреждений. Однако землепользователь — образовательное учреждение — должен представить доказательства того, что он не использует земельный участок для предпринимательской деятельности.
Арбитражный суд Тверской области взыскал с негосударственного образовательного учреждения начального профессионального образования «Тверская объединенная техническая школа Тверского областного совета общероссийской общественной организации РОСТО (ДОСААФ)» (далее — Школа) в пользу Администрации г. Тверь (далее — Администрация) задолженность по заключенному сторонами 17.01.96 договору аренды земельного участка в г. Мурманск.
На момент заключения договора по соглашению сторон и в соответствии с пунктом 10 решения Тверской городской Думы от 23.04.96 № 38 «Об утверждении льгот по взиманию арендной платы за пользование земельными участками в г. Тверь» Школа была освобождена от внесения арендной платы.
В последующем, с 01.01.03, вступило в силу решение Тверской городской думы от 25.09.02 № 111 «О внесении изменений в решение Тверской городской думы от 23.04.96 № 38», в соответствии с которым пункт 10 решения от 23.04.96 № 38 был признан утратившим силу. Таким образом, с 01.01.03 арендатор утратил право на льготу по освобождению от арендной платы.
Администрация в соответствии с порядком, установленным договором, направила арендатору расчеты арендной платы на 2003 и 2004 гг., являющиеся приложениями к договору. Поскольку Школа не произвела оплату аренды, Администрация обратилась с иском в суд.
Суд первой инстанции посчитал обоснованными доводы истца о возникновении у ответчика обязанности по внесению с 01.01.03 арендных платежей в заявленной сумме и удовлетворил иск.
Кассационная инстанция оставила решение без изменения, указав на следующее.
Согласно статье 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Земельным кодексом (пункт 3 статьи 65) и Законом Российской Федерации «О плате за землю» (статья 21) предусмотрено, что при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. В связи с этим органы исполнительной власти — арендодатели государственных и муниципальных земель — могут устанавливать любые размеры ставок арендной платы, в том числе и нулевые, и определять случаи их применения.
То обстоятельство, что арендатору была предоставлена льгота, на основании которой он полностью освобождался от внесения арендной платы за пользование арендуемым земельным участком, не придает договору аренды статус договора безвозмездного пользования. Льгота по освобождению от арендной платы была предоставлена ответчику только на определенный период.
Ссылка Школы на пункт 10 статьи 12 Закона Российской Федерации «О плате за землю» не принята во внимание, поскольку касается вопросов освобождения от уплаты земельного налога, а не арендной платы, а Закон Российской Федерации «Об образовании» освобождает образовательные учреждения от уплаты всех видов налогов, в том числе платы за землю, только в части непредпринимательской деятельности, предусмотренной уставом этих образовательных учреждений. Использование земельного участка для непредпринимательской деятельности ответчик не доказал (дело № А6612235/2005).
Аналогичные выводы сделаны арбитражными судами всех трех инстанций при рассмотрении дела № А4212235/2005.
В случаях, предусмотренных земельным и гражданским законодательством, право пользования землей должно быть оформлено в установленном порядке.
За самовольное занятие земельного участка или использование его без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов, а в случае необходимости без документов, разрешающих хозяйственную деятельность, предусмотрена административная ответственность в соответствии со статьей 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее — КоАП РФ).
Под использованием земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов следует понимать пользование земельным участком, осуществляемое с разрешения собственника или лица им уполномоченного, но сопряженное с невыполнением предусмотренной законом обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на землю.
В соответствии с частью первой статьи 2.1 КоАП РФ административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое данным Кодексом или законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность.
В силу статьи 1.5 того же Кодекса лицо подлежит административной ответственности только за те административные правонарушения, в отношении которых установлена его вина.
При рассмотрении споров, связанных с оспариванием решений административных органов о привлечении юридических лиц или предпринимателей к административной ответственности за правонарушение, предусмотренное статьей 7.1 КоАП РФ, следует установить: определена ли законом обязанность лица оформить правоустанавливающие документы на землю; виновно ли такое лицо в совершении правонарушения, то есть имелась ли у него возможность для оформления таких документов.
Предприниматель Ерофеев А. Г. обратился в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Североморского межрайонного территориального отдела Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Мурманской области (далее — Роснедвижимость) от 21.09.05 о привлечении заявителя к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.1 КоАП РФ за использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю.
Решением первой инстанции от 10.10.05 в удовлетворении заявления отказано. Суд исходил из следующего.
Ерофеев А. Г. использует земельный участок для эксплуатации здания магазина на основании постановления администрации закрытого административно−территориального образования г. Североморск (далее — Администрация) от 29.03.02 № 157−3 и подписанного с Администрацией договора от 29.03.02 аренды данного земельного участка сроком действия 10 лет.
Предприниматель привлечен к административной ответственности в связи с тем, что на момент проведения инспектором Роснедвижимости проверки правил землепользования не была осуществлена государственная регистрация договора аренды.
Подписав с Администрацией договор аренды земельного участка на срок более одного года, предприниматель не зарегистрировал договор аренды в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и не предпринял необходимые меры для надлежащего оформления своего права пользования земельным участком, поэтому в его действиях имеется вина как необходимый элемент состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП РФ.
Суд кассационной инстанции отменил решение и удовлетворил требования предпринимателя, посчитав, что суд неправильно истолковал и применил нормы материального права.
Предприниматель использует земельный участок на основании договора аренды с Администрацией и вносит арендную плату.
В силу статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества может быть осуществлена по заявлению любой из сторон по договору. Ни договором от 29.03.02, ни действующим законодательством обязанность по регистрации договора не возложена на арендатора.
Кассационная инстанция указала, что при таких обстоятельствах вина предпринимателя в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП РФ, отсутствует, а следовательно в силу статьи 24.5 того же Кодекса привлечение его к административной ответственности является незаконным (дело № А4219996/2005).
Суд кассационной инстанции отменил решение Арбитражного суда города Санкт−Петербурга и Ленинградской области от 05.12.2005, которым отказано предпринимателю Малышевой В. В. в удовлетворении требований о признании незаконным и отмене постановления о привлечении ее к административной ответственности по статье 7.1 КоАП РФ за использование земельного участка площадью 153 кв. м, расположенного по адресу: Санкт−Петербург, поселок Понтонный, в районе железнодорожной станции Понтонный, без правоустанавливающих документов на землю.
В подтверждение своего права на использование земельного участка предприниматель представил договор срочного пользования земельным участком от 23.08.04 № 253/2004им, заключенный с открытым акционерным обществом «Российские железные дороги» (далее — ОАО «РЖД»).
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, признал, что договор от 23.08.04 является ничтожной сделкой, так как ОАО «РЖД» не вправе распоряжаться земельными участками, находящимися в государственной собственности, в том числе и участками, находящимися в полосе отвода железной дороги, соответственно у предпринимателя отсутствуют надлежащие документы на пользование земельным участком, что образует состав вменяемого заявителю административного правонарушения.
Кассационная инстанция посчитала, что решение суда первой инстанции принято с нарушением статей 2.1, 7.1 и 24.5 КоАП РФ.
Юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
В силу статьи 24.5 КоАП отсутствие вины, а значит состава административного правонарушения, исключает возможность привлечения лица к административной ответственности.
Заявитель пользовался земельным участком на основании договора срочного пользования от 23.08.04, заключенного с ОАО «РЖД», вносил плату за пользование. Ранее отношения по использованию данного земельного участка для размещения принадлежащего предпринимателю торгового павильона были урегулированы договором срочного пользования, заключенным с федеральным государственным унитарным предприятием «Октябрьская железная дорога», правопреемником которого является ОАО «РЖД».
Суд кассационной инстанции указал, что в рамках дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности спор о наличии или отсутствии у ОАО «РЖД» права на предоставление в пользование участков, находящихся в полосе отвода железной дороги, рассмотрению не подлежит. Данный спор носит гражданско−правовой характер и его следует рассматривать в порядке искового производства.
Указанные обстоятельства ставят под сомнение выводы административного органа об отсутствии у предпринимателя законных оснований для использования земельного участка.
В соответствии с частью четвертой статьи 1.5 КоАП неустранимые сомнения в виновности лица, привлекаемого к административной ответственности, толкуются в пользу этого лица.
Поскольку при таких обстоятельствах вина заявителя в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП, не доказана, суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требования предпринимателя (дело № А5619073/2005).
Суд кассационной инстанции отказал в удовлетворении кассационной жалобы закрытого акционерного общества «СП «Карэт» (далее — Общество) на решение Арбитражного суда города Санкт−Петербурга и Ленинградской области от 16.08.2005 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2006.
Кассационная инстанция указала, что суды пришли к обоснованному выводу о правомерности привлечения Общества к административной ответственности по статье 7.1 КоАП РФ.
Суды установили, что Общество с 1998 г. использует земельный участок под принадлежащими ему объектами недвижимости без оформленных в установленном порядке документов. В 2000 г. арбитражный суд отказал Обществу в признании за ним права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком. Однако только в 2003 г. заявитель обратился в администрацию муниципального образования с заявлением о представлении участка в аренду. На протяжении нескольких лет Общество не предпринимало должных мер по оформлению надлежащих документов для заключения договора аренды.
При таких обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу о том, что в силу части 2 статьи 2.1 КоАП РФ Общество виновно в совершении административного правонарушения.
Поскольку в действиях Общества присутствует вина как необходимый элемент состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП, и наличие события административного правонарушения документально подтверждено, суд обоснованно признал обжалуемое постановление административного органа законным (дело № А56127993/2005).
При рассмотрении земельных споров вызывает трудность вопрос о том, каков правовой статус земельных участков, на которых расположены жилые дома.
Согласно пункту 2 статьи 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. До введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) пункт 2 упомянутой статьи действовал в редакции, по смыслу которой земельный участок, занятый жилым домом, также предоставлялся в качестве общего имущества в общую долевую собственность собственников помещений в доме (с учетом применения терминов и понятий, используемых в действующем в тот период законодательстве).
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 нового ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, принадлежит собственникам помещений в этом доме. Границы и размер земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства. В действовавшем до принятия ЖК РФ Федеральном законе «О товариществах собственников жилья» было предусмотрено, что земельный участок как часть кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев (статьи 1, 7, 8 названного Закона).
Федеральным законом от 29.12.04 № 189−ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что у земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, должны быть установлены границы и проведен кадастровый учет. Если границы земельного участка установлены и был произведен кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ, то этот земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента вступления в действие нового ЖК РФ.
В случае, когда границы земельного участка не установлены, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное общим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об установлении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме с момента проведения государственного кадастрового учета земельного участка.
Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусмотрена государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. В части второй статьи 23 названного Закона указано, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
При рассмотрении кассационной жалобы товарищества собственников жилья «ЖСК−1250» (далее — ТСЖ) на решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, которыми удовлетворен иск Комитета по управлению городским имуществом Санкт−Петербурга (далее — КУГИ) о взыскании с предпринимателя Кеншинбаевой Г. Т. неосновательного обогащения за пользование земельным участком и выселении ответчика с этого участка, установлены следующие обстоятельства.
Предприниматель использовал под размещение торгового павильона часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом по адресу: Санкт−Петербург, Красногвардейский район, пр. Косыгина, д. 26, корп. 1, на основании договора аренды, заключенного с ТСЖ.
КУГИ обратился с вышеуказанными требованиями в арбитражный суд, ссылаясь на то, что земельный участок, на котором находится многоквартирный жилой дом, является государственной собственностью, а следовательно, предприниматель неосновательно пользуется частью этого участка. Арбитражный суд согласился с доводами истца, а также указал, что ответчик не представил доказательств нахождения земельного участка в общей долевой собственности собственников помещений, а именно наличие государственной регистрации такого права.
Кассационная инстанция посчитала неправильным вывод суда о том, что отсутствие государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме подтверждает правомерность требований КУГИ.
Согласно материалам дела распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Санкт−Петербурга в 1998 г. утверждены границы земельного участка под названным жилым домом.
В Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Санкт−Петербурга 28.07.98 проведена государственная регистрация единого комплекса недвижимого имущества по указанному адресу с присвоением ему кадастрового номера. Таким образом, в силу действовавшего на тот момент Федерального закона «О товариществах собственников жилья» спорный земельный участок вошел в состав кондоминиума.
В соответствии со статьями 1 и 7 названного Закона, еще действовавшего на момент размещения павильона Кеншинбаевой Г. Т., кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий в числе прочего общего имущества земельный участок в установленных границах.
Согласно статье 36 ЖК РФ, вступившего в силу с 01.03.05, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Земельный участок под названным домом сформирован до введения в действие ЖК РФ, в отношении него проведен кадастровый учет, а следовательно, в силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.04 № 189−ФЗ
«О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (часть вторая статьи 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Статьей 29 Федерального закона «О товариществах собственников жилья», статьей 137 ЖК РФ товариществу собственников жилья в случае, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, предоставлено право передавать в пользование иным лицам часть общего имущества, заключать сделки.
Поскольку обжалуемые судебные акты приняты без учета положений названных законов, кассационная инстанция отменила их и направила дело на новое рассмотрение (дело № А5618947/2005).
При рассмотрении споров по искам органов государственной власти, местного самоуправления о взыскании платы за пользование земельным участком с собственников нежилых помещений, расположенных в жилых домах, необходимо установить, находится ли земельный участок под жилым домом в государственной, муниципальной собственности либо он предоставлен в общую долевую собственность домовладельцам в порядке, предусмотренном земельным законодательством Российской Федерации.
Рассмотрев требование Комитета по управлению городским имуществом Санкт−Петербурга (далее — КУГИ) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Техника» (далее — Общество) задолженности по арендной плате за 2005 г. на основании договора от 16.05.2000 аренды земельного участка, предоставленного для использования совместно с другими собственниками здания, сооружения, его части, жилых и нежилых помещений в нем, арбитражный суд первой инстанции отказал в иске по следующим основаниям.
Обществу принадлежат на праве собственности нежилые помещения в жилом доме по адресу: Санкт−Петербург, Лесной пр., д.18, лит. А.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 ЗК РФ и пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ с момента государственной регистрации единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума) — жилого дома и земельного участка — земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в доме, в том числе Общества, договор аренды прекратилс
я в соответствии со статьей 417 ГК РФ, а следовательно, у истца отсутствует право требования к ответчику взыскания арендной платы в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.Кассационная инстанция отменила решение и направила дело на новое рассмотрение, указав, что суд не исследовал ряд вопросов, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.
Согласно пункту 2 статьи 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент регистрации кондоминиума по упомянутому выше адресу, земельные участки, входящие в состав кондоминиума, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены Федеральным законом «О товариществах собственников жилья».
В соответствии со статьей 11 Федерального закона «О товариществах собственников жилья», действовавшего на момент регистрации кондоминиума по названному адресу, земельные участки, входящие в состав кондоминиума, подлежали передаче в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно, а сверхнормативная территория могла быть приобретена в собственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума, наравне с помещениями, домовладельцами или товариществом. Передача в собственность бесплатно нормативной части земельных участков и продажа или передача в аренду сверхнормативной части земельных участков осуществляются государственными органами исполнительной власти или органами местного самоуправления в соответствии с законодательством.
Таким образом, для оформления земельно−правовых отношений по передаче земельного участка домовладельцам на том или ином праве (в собственность или в аренду) необходимо было издание соответствующего ненормативного акта уполномоченным органом.
Между тем доказательств оформления передачи земельного участка по указанному адресу в общую долевую собственность домовладельцев Общество не представило, а одного только факта регистрации кондоминиума в силу действовавшего на тот момент законодательства недостаточно для утверждения о возникновении у домовладельцев с момента такой регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, входящий в состав кондоминиума.
Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, занятый многоквартирным домом, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (до 01.03.05) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. По смыслу названной правовой нормы находящимися в общей долевой собственности собственников помещений в доме могут считаться земельные участки, сформированные ранее и прошедшие государственный кадастровый учет. Поскольку, по общему правилу, закон не имеет обратной силы, в случае непредставления доказательств оформления земельных правоотношений до 01.03.2005 земельный участок, соответствующий названным признакам, может быть признан находящимся в общей долевой собственности домовладельцев не ранее чем с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Требования же о взыскании арендной платы заявлены КУГИ за период с января 2005 г.
Кроме того, вопрос о том, можно ли отнести названный земельный участок к участкам, которые сформированы до введения в действие ЖК РФ и в отношении которых проведен государственный кадастровый учет, нуждается в дополнительной проверке.
В силу положений Федерального закона «О государственном земельном кадастре» государственный кадастровый учет земельных участков — это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка, удостоверенная в установленном порядке кадастровая карта (план) земельного участка выдается заявителю в результате проведения государственного кадастрового учета.
Ответчик в подтверждение того, что спорный земельный участок прошел государственный кадастровый учет, ссылается на уведомление Комитета по земельным ресурсам по городу Санкт−Петербургу (далее — КЗРиЗ) о государственной регистрации кондоминиума и паспорт домовладения. Между тем, сведения о внесении земельного участка с соответствующим кадастровым номером, указанном в паспорте домовладения, в Единый государственный реестр земель и о прекращении существования земельного участка с другим кадастровым номером, в отношении которого заключен договор аренды с ответчиком, в материалах дела отсутствуют, кадастровая карта (план) земельного участка, сформированного в январе 2004 г., не представлена.
Ошибочным также является вывод суда о прекращении договора аренды на основании статьи 417 ГК РФ, согласно которой обязательство прекращается полностью или частично, если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично. Уведомление КЗРиЗ о государственной регистрации кондоминиума в качестве такого акта рассматриваться не может; имелись ли иные основания для прекращения обязательства арендатора, суд не проверял (дело № А56160993/2005).
В рамках данной статьи обсуждено лишь несколько вопросов, возникающих при рассмотрении земельных споров. Вместе с тем анализ дел, рассмотренных судами Северо−Западного округа, позволяет сделать вывод о единообразии в применении норм земельного законодательства по вышеприведенным проблемам.
