Обсуждение статьи

Здравствуйте. Статью комментирует Юрий Яковлев, студент Санкт-Петербургского государственного университета.

Вопрос правовой квалификации права прохода и проезда в Санкт-Петербурге по сегодняшние дни остается актуальным и дискуссионным в юридической литературе, а также в судебной практике.

В статье автор анализирует судебную практику, в том числе по вопросу взыскания платы за право прохода и проезда, и , в качестве одного из примеров им приводится постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.09.16 по делу А53-52907/2015. На самом деле, постановление суда Округа не содержит в себе ничего, что бы не было озвучено в постановлении от 30.05.16 по данному делу Тринадцатым арбитражным апелляционным судом. Суд апелляционной инстанции указал, что, поскольку ответчик регулярно пользовался земельным участком истца для прохода и проезда, но не вносил за это плату, обязан выплатить истцу плату за пользование данным земельным участком.

Дело весьма специфическое, поскольку, во-первых, право прохода и проезда через земельный участок истца было установлено в договоре купли-продажи земельного участка. В последующем обременение земельного участка в виде права прохода и проезда было зарегистрировано ЕГРП вместе с договором купли-продажи. Через несколько лет земельный участок был разделен на несколько участков, на которые также зарегистрировано обременение в виде права прохода и проезда. Во-вторых, апелляционный суд в качестве аргументов для удовлетворения требований истца о взыскании платы за пользование земельным участком приводит следующее:
а) земельное законодательство построено на принципе платности землепользования (ст. 1 ЗК РФ), а также,
б) прибегая к толкованию текста договора купли-продажи земельного участка, приходит к выводу, что из условий договора прямо не следует о том, что истец обязан обеспечить смежным землепользователям безвозмездное право прохода и проезда.
Апелляционный суд не дает правовой оценки установленному праву прохода и проезда в отношении земельного участка истца, а сразу переходит к разрешению спора на основании общего принципа платности землепользования.

Если продолжить рассуждение на тему того, что представляет из себя "право прохода и проезда" в контексте данного дела, то можно предложить, что оно представляет собой:
1 - публичный сервитут
2 - частный сервитут
3 - легальный сервитут (когда устанавливается в пользу соседей)

Во-первых, право прохода и проезда вполне возможно квалифицировать как публичный сервитут, но только в случае, если это право установлено органом власти, в том числе в соответствии со ст. 31 Федерального закона от 21.12.2001 No 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Обоснованием такому подходу будет служить то, что публичный сервитут устанавливается по решению органа власти (ст. 23 ЗК РФ) в специальном и установленном ЗК РФ порядке. Вместе с тем, ввиду нарушения процедуры установления публичного сервитута, полагаю, что такое право прохода и проезда может быть оспорено заинтересованными лицами в суде. В ситуации же дела, которое приводит автор, право прохода и проезда установлено договором купли-продажи, а в последующем зарегистрировано в ЕГРП в качестве обременения земельного участка. Публичный сервитут устанавливается органом власти в пользу неопределенного круга лиц. В данном же случае из материалов дела следует, что "На земельных участках Истца, обремененных ограниченным правом прохода и проезда, пролегает асфальтированная дорога, по которой Ответчик, наравне с другими владельцами смежных земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, осуществляет проход и проезд", и пользование проходом и проездом "осуществляют только три правообладателя".Вряд-ли можно констатировать, что смежные землепользователи могут признаваться неопределенным кругом лиц. Таким образом, нельзя говорить о том, что здесь имеет место публичный сервитут.

Во-вторых, право прохода и проезда, как частный сервитут. Согласно ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). При этом нет законодательного запрета, и это допускается в судебной практике, на возможность инициирования установления частного сервитута собственником служащей недвижимой вещи. Вместе с этим собственник служащего земельного участка вправе требовать установления соразмерной платы за установление сервитута  В этом деле апелляционный суд, по всей видимости, решил, что а) установлен частный сервитут или б) не вдаваясь в подробности правовой природы права прохода и проезда, решил пойти по пути наименьшего сопротивления - через общий принцип платности земплепользования. Но если исходить из такой позиции, то какой (какие) участки будут господствующими по отношению к служащему участку Истца? Это совершенно не установлено. Кроме того, суд взыскал плату за пользование земельным участком из расчета 1/3 от суммы затрат, поскольку правом прохода и проезда пользуются три правообладателя. В сумму затрат, между прочим, Истец посчитал необходимым включить: сумму уплаченного земельного налога, ремонт и содержание дороги, оплату электроэнергии на контрольно-пропускном пункте, а также охранные услуги. В результате сложилась довольно внушительная за трехлетний период пользования участком сумма, с учетом неустойки - более миллиона рублей, которую суды взыскали с Ответчика. Каким образом суд взыскивает плату, если сервитут в отношении господствующего участка не установлен? Апелляционный суд в обоснование правомерности взыскания с Ответчика платы за пользования участком, ссылается на установленное договор купли-продажи право прохода и проезда.

В-третьих, право прохода и проезда, как легальный (законный) сервитут. Что здесь имеется ввиду? Легальный сервитут - доктринальное понятие. Легальный сервитут устанавливается в силу предписаний федерального закона и (или) во исполнение таких предписаний нормативно-правовым актом. Что примечательно, так это то, что легальный сервитут по общему правилу безвозмездный. Плату за легальный сервитут можно установить после установления легального сервитута. Соответственно, плата за легальный сервитут подлежит оплате только после ее установления (соглашением или по решению суда). Существует интересное дело, однако дело это не из практики арбитражных судов. Ленинградский областной суд в своем определении от 11.08.2021 по делу N 33-3839/2021 попытался обосновать право на безвозмездные проход и проезд собственников участков в СНТ к их участкам и домам. В данном деле анализировалась правовая природа "права прохода и проезда", которое было установлено в отношении служащих участков Ответчиком (истцы по встречному иску), которые требовали установления частного сервитута и установления соразмерной платы за пользования служащими участками. Ленинградский областной суд для помощи в разрешении спора обратился к Модельному закону СНГ "Об ограниченных вещных правах", ссылаясь на положения в нем о сервитуте перемещения, которые гласили, что если земельный участок оказался запертым со всех сторон в результате отчуждения выделенной из него в качестве отдельного участка части на возмездном основании, собственник участка вправе обременить право собственности на проданный участок любым сервитутом перемещения в пользу собственного участка без какой-либо компенсации и платы за сервитут, если иное не предусмотрено договором. Истолковывал это положение суд с учетом обстоятельств спора, как то, что, по общему правилу, если собственник господствующего земельного участка лишен какой-либо возможности для прохода и проезда к своему участку, то он вправе пользоваться таких проходом и проездом на безвозмездной основе, если иное не будет предусмотрено соглашением сторон.

Таким образом, вопросы с внесением платы за подобного рода права "прохода и проезда" является дискуссионным и неоднозначным. Нельзя полностью согласиться с позицией в данном деле о том, что с Ответчика подлежит взысканию плата за сервитут. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, обосновывая соразмерность требуемой Истцом платы за пользование его участком ссылается на правила определения размера платы за сервитут, которые установил в "Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок" от 26.04.17 Верховный Суд РФ применительно к установлению частного сервитута. В отношении установления платы за публичный сервитут имеются специальные правила, между тем частный сервитут, как того требуют правила ГК РФ, не установлен. Суд взыскал с Ответчика плату за пользование земельным участком, используя аргументы, касающиеся сервитута. По моему мнению, Истец, приобретая земельный участок на условиях обременения его правом прохода и проезда, соглашался на соответствующие условия без права взимания какой-либо платы с других собственников. По смыслу норм ГК РФ и ЗК РФ регулирующих отношения по установлению сервитута, собственник служащей недвижимой вещи вправе и в последующем (то есть после установления сервитута) требовать установления платы за пользование его (служащим) участком.