Содержание принципа противопоставимости зарегистрированных сделок и его преломление при банкротстве стороны

Принцип противопоставимости зарегистрированных договоров развивался в российском праве постепенно в течение достаточно долгого времени с помощью судебной практики (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – ВАС РФ) от 08.04.08 № 1051/08¹, от 06.09.11 № 4905/11, от 12.03.13 № 15510/12, постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.13), информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.14 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»). Закрепление в законе данный принцип получил относительно недавно: новая редакция пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), вступившая в силу с 1 июня 2015 года, гласит, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Важное уточнение, которое не нашло прямого отражения в законе, было сделано Верховным Судом Российской Федерации (далее – ВС РФ) при толковании этого принципа: незарегистрированный договор не противопоставим только добросовестным третьим лицам, которые не знали и не должны были знать о его заключении (пункт 2 постановления Пленума ВС РФ от 21.12.17 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», пункт 5 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.18 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»). ¹ Здесь и далее акты законодательства и судебные акты приводятся по СПС «КонсультантПлюс».

К написанию этой работы автора подтолкнул анализ судебной практики по вопросу применения судами новой редакции пункта 3 статьи 433 ГК РФ², в ходе которого было обнаружено несколько судебных решений, показавшихся автору не вполне справедливыми: например, в одном деле в рамках банкротства арендатора суд взыскал в пользу арендодателя арендную плату в размере, установленном в зарегистрированном договоре аренды, а не в согласованном сторонами незарегистрированном дополнительном соглашении (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.12.17 по делу № А05-3316/2016). ² См.: Никулушкина А. С. Принцип противопоставимости и п. 3 ст. 433 ГК РФ в практике арбитражных судов // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2019. № 5

В связи с подходом суда к разрешению этого, а также некоторых других споров, о которых будет подробнее сказано ниже, у автора возникли вопросы, полноценные ответы на которые не удалось найти ни в многочисленных разъяснениях высших судов, ни в доктрине, несмотря на то что тема принципа противопоставимости достаточно часто поднимается различными исследователями. Настоящая работа является попыткой восполнить эти пробелы и исследовать, в частности, следующие проблемы:

1. Каковы цели государственной регистрации договоров аренды и договоров участия в долевом строительстве (далее – договор долевого участия)? Какие условия или последствия зарегистрированных договоров оглашаются и для чего?
2. Каково содержание принципа противопоставимости?
3. Как принцип противопоставимости преломляется при банкротстве стороны незарегистрированной сделки? Могут ли ее кредиторы считаться третьими лицами по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ?

Цель государственной регистрации договоров

Общее назначение института государственной регистрации договоров

По справедливому замечанию Р. С. Бевзенко ³, государственная регистрация сделок потенциально может служить двум целям: во-первых, цели проверки содержания сделки, соответствия ее условий закону, дееспособности сторон и т. п., то есть по сути выступать аналогом нотариального удостоверения и обеспечивать защиту прав лиц, участвующих в обороте; во-вторых, цели опубличивания,оглашения условий и правовых последствий сделки для того, чтобы вменить знание о такой сделке всем третьим лицам. ³ Бевзенко Р. С. Государственная регистрация сделок и последствия ее отсутствия: комментарий к ст. 164 и 165 ГК РФ // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2017. № 5; СПС «КонсультантПлюс».

Очевидно, и в этом смысле следует согласиться с мнением Р. С. Бевзенко, что в России на данный момент государственная регистрация сделки служит второй цели, поскольку отсутствие государственной регистрации не ставит под сомнение силу сделки в отношении ее сторон ⁴. Если бы государственная регистрация имела цели, аналогичные тем, которые преследует нотариальное удостоверение, сделка, не прошедшая проверку, не могла бы порождать никакие правовые последствия. ⁴ Бевзенко Р. С. Указ. соч

Но зачем в принципе понадобилось опубличивать сделки? Обычно участникам оборота безразлично, какие сделки заключаются другими лицами, поскольку по общему правилу обязательство не порождает прав и обязанностей для лиц, в нем не участвующих (пункт 3 статьи 308 ГК РФ). Относительная обязательственная связь между сторонами договора не представляет никакой угрозы для третьих лиц. Однако некоторые договоры могут выступать основанием для возникновения, например, вещных прав (абсолютных, то есть подлежащих защите против всех третьих лиц), а также таких прав, которые вещными не являются ⁵, но имеют «вещный эффект» (например, аренда с ее правом следования). Такие права потенциально могут затронуть третьих лиц, и поэтому целесообразно было бы осведомить их о возникновении таких прав. ⁵ В российском праве аренда является обязательственным правом: положения, посвященные ее регулированию, помещены в раздел IV ГК РФ «Отдельные виды обязательств».

Применительно к движимым вещам видимость права обеспечивается с помощью владения. В отношении недвижимости категория владения как фактического обладания вещью применима с трудом, поэтому видимость права обеспечивается с помощью его оглашения.

В доктрине традиционно выделяют две модели опубличивания прав на недвижимость: немецкая (когда регистрации подлежит непосредственно право) и французская (когда регистрации подлежит сделка, из которой право возникает). Конечная цель двух этих моделей идентична – обеспечить информирование третьих лиц о праве на недвижимую вещь, поскольку в силу вещного характера (или «вещного эффекта») это право в определенной степени связывает их ⁶. ⁶ Безвенко Р. С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. № 5; СПС «КонсультантПлюс»; Церковников М. А. Регистрация сделок с недвижимостью во Франции: принцип противопоставимости // Вестник ВАС РФ. 2012. № 3; СПС «КонсультантПлюс»; Кротов С. М. Принципы ведения реестра прав на недвижимость в Германии, Австрии и Швейцарии // Закон. 2012. № 3; СПС «КонсультантПлюс».

В российском праве в данный момент действует смешанная модель: те права на недвижимость, которые признаются законом вещными, регистрируются сами по себе; обязательственные права, которые имеют некоторый «вещный эффект», опубличиваются через регистрацию договоров. К таким договорам относятся договор аренды, заключенный на срок больше года (пункт 2 статьи 651 ГК РФ), и договор долевого участия (пункт 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).

Таким образом, цель государственной регистрации договоров состоит в том, чтобы придать огласке такие возникающие из них права, которые имеют эффект против третьих лиц, а не только против сторон договора. Опубличивание обычных относительных правоотношений было бы излишним: для их эффективного функционирования достаточно знания сторон договора о том, что эти права существуют.

Цели государственной регистрации применительно к отдельным договорам

Представляется, что нет необходимости подробно рассматривать вопрос о цели государственной регистрации договора аренды, поскольку этот вопрос достаточно детально проработан в доктрине. Отметим, однако, что «вещный эффект» аренды состоит в праве следования (статья 617 ГК РФ) и преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621 ГК РФ).

Что касается государственной регистрации договора долевого участия, то она преследует несколько целей.

Во-первых, она пресекает двойную продажу объекта долевого строительства. На это справедливо указывается в судебной практике (постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.13 № 15510/12) и в доктрине ⁷. ⁷ Бевзенко Р. С. Государственная регистрация сделок и последствия ее отсутствия…

Однако риск двойной продажи существует при заключении договора купли-продажи в отношении всех вещей: почему законодатель стремится исключить этот риск только для договора долевого участия?

Такое решение во многом связано со спецификой отношений по долевому строительству. Договор долевого участия является договором купли-продажи недвижимой вещи, которая будет создана в будущем (пункт 11 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»), а следовательно, исполнение по такому договору по объективным причинам сильно удалено во времени от его заключения. В рамках отношений по договору купли-продажи существующих вещей покупатель, чтобы снизить риск двойной продажи, может добиваться скорейшей передачи вещи ему во владение или государственной регистрации права собственности на нее. Для будущих недвижимых вещей снизить риск двойной продажи за счет согласования кратчайшего возможного срока исполнения обязанности в договоре невозможно, поэтому законодатель снижает его путем государственной регистрации договора. Такая «льгота» предусмотрена не для любых будущих недвижимых вещей, а только для таких, которые приобретаются по договорам долевого участия, что может быть объяснено необходимостью защиты дольщика как слабой стороны договора, а также политико-правовыми причинами – стремлением законодателя обеспечить привлекательность долевого строительства.

Во-вторых, государственная регистрация договора долевого участия информирует всех третьих лиц о том, что в отношении объекта долевого строительства может возникнуть законный залог (статья 13 Федерального закона № 214-ФЗ). Обеспечить государственную регистрацию ипотеки дольщиков сразу невозможно, поскольку объект находится в стадии строительства и зачастую право собственности застройщика на него не регистрируется, поэтому у дольщиков возникает только притязание на залоговое обременение в отношении будущей вещи (такой вывод следует из положений пунктов 2, 3 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ; см. также определение ВС РФ от 16.04.18 № 305-ЭС16-10864. – Прим. авт.). Государственная регистрация договора долевого участия фиксирует такое притязание и опубличивает его в том числе с целью решения вопроса о старшинстве залогов после того, как на строящийся объект будет зарегистрировано право собственности застройщика.

Практическое воплощение целей государственной регистрации: какие условия регистрируемых договоров оглашаются?

Очевидно, что третьи лица могут презюмироваться осведомленными только о такой информации, которая является общедоступной и может быть получена по запросу любого такого третьего лица.

Сведения о сделках в отношении объекта недвижимости, об ограничениях прав или об обременениях отнесены пунктом 7 статьи 62 Федерального закона от 13.07.15 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации) к общедоступным.

В соответствии с пунктом 66 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации (далее – Минэкономразвития России) от 16.12.15 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» в записи о государственной регистрации сделки содержатся в том числе сведения о ее существенных условиях.

При этом любое лицо вправе получить следующие выписки из Единого государственного реестра недвижимости, в которых содержится информация о правах, обременениях и сделках в отношении недвижимого имущества:

• выписку о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве (пункты 141–146 приложения № 6 к приказу Минэкономразвития России от 25.12.15 № 975 «Об утверждении форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде»; далее – приказ Минэкономразвития России от 25.12.15 № 975);
• выписку об объекте недвижимости (пункты 7–120.7 приложения № 6 к приказу Минэкономразвития России от 25.12.15 № 975);
• выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (пункты 7–52 приложения № 7 к приказу Минэкономразвития России от 20.06.16 № 378 «Об утверждении отдельных форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде, определении видов предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и о внесении изменений в Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2015 года № 968»; далее – приказ Минэкономразвития России от 20.06.16 № 378).

Разберем последовательно, какие сведения о зарегистрированном договоре аренды или договоре участия в долевом строительстве может получить любое лицо из таких выписок.

1) Выписка об объекте недвижимости.

Согласно пункту 61 приложения № 6 к приказу Минэкономразвития России от 25.12.15 № 975 в такой выписке должны содержаться сведения об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, в том числе вид ограничения или обременения, срок, на который оно установлено, основание его возникновения, а также лицо, в пользу которого такое обременение установлено. Применительно к договору аренды указываются только его реквизиты.

Если в отношении объекта заключены договоры долевого участия, то запросившее выписку лицо сможет получить информацию лишь о факте их наличия – в соответствующей графе будет указано только слово «зарегистрировано» или «не зарегистрировано».

2) Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В целом содержание данной выписки в части договоров аренды аналогичное: указываются реквизиты, а также дата и номер государственной регистрации договора аренды (пункт 45 приложения № 7 к приказу Минэкономразвития России от 20.06.16 № 378). Сведения о договорах долевого участия в такой выписке не содержатся.

3) Выписка о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве.

Согласно пунктам 141-143 приложения № 6 к приказу Минэкономразвития России от 25.12.15 № 975 в такой выписке в отношении договоров долевого участия указываются: реквизиты договора, сведения об объекте долевого строительства, сведения о сторонах договора, а также при наличии зарегистрированного залога права требования участника долевого строительства по такому договору – номер и дата регистрации договора залога права требования и срок, на который он установлен, а также данные о залогодержателе.

Таким образом, все из доступных любому третьему лицу выписок практически не содержат сведений об условиях договора аренды и договора долевого участия, в частности о цене или об арендной плате, о праве выкупа арендуемой вещи, о правомочиях арендатора (владение и пользование или только пользование), о договорных санкциях. Общедоступными, по сути, являются лишь сведения о предмете договора, о его сторонах и – только для договора аренды – о сроке.

Для чего же в реестре хранятся сведения о существенных условиях регистрируемых договоров?

Согласно пункту 13 статьи 62 Закона о государственной регистрации сведения о содержании правоустанавливающих документов, а также копии документа, на основании которого вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости, являются сведениями ограниченного доступа и предоставляются только по запросу перечисленных в указанном пункте лиц, например правообладателю или его представителю.

Из всего вышесказанного следует, что посредством государственной регистрации договоров аренды и долевого участия, по сути, опубличиваются не все условия сделок, а лишь сам факт их заключения и последствия, связанные с правами на недвижимую вещь, что, в принципе, соответствует выявленной нами ранее цели государственной регистрации.

Содержание принципа противопоставимости зарегистрированных договоров

Презумпция знания третьих лиц о зарегистрированном договоре

Текст пункта 3 статьи 433 ГК РФ гласит, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации. Что же означает фраза считается для третьих лиц заключенным», каково ее наполнение?

Представляется, что толковать это положение закона необходимо с учетом тех целей государственной регистрации, о которых мы говорили выше. Принцип противопоставимости устанавливает презумпцию: с момента государственной регистрации договора считается, что все третьи лица осведомлены о возникновении соответствующих прав на недвижимую вещь – права аренды, права требовать ее передачи от застройщика, залогового притязания.

С учетом того что участники оборота не имеют свободного доступа к сведениям о таких условиях договора, как цена, договорные санкции, содержание правомочий арендатора, право на выкуп арендуемой вещи и т. д., нет оснований распространять действие принципа противопоставимости на эти условия.

Поэтому, например, если продавец недвижимой вещи предоставил покупателю зарегистрированный договор долгосрочной аренды, в котором арендная плата была установлена в размере 100 рублей в месяц, а после перехода права собственности к покупателю выяснилось, что бывший собственник и арендатор заключили дополнительное соглашение к договору аренды об уменьшении арендной платы до 50 рублей в месяц, но не зарегистрировали его (соглашение об изменении зарегистрированного договора подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 164 ГК РФ. – Прим. авт.), новый собственник не вправе требовать от арендатора уплаты 100 рублей в месяц, ссылаясь на то, что незарегистрированное дополнительное соглашение не может быть ему противопоставлено. Даже если бы прежний собственник и арендатор зарегистрировали это соглашение, покупатель не смог бы получить сведения об изменении арендной платы никак иначе, кроме как от продавца, а последствия недобросовестного поведения последнего не могут быть возложены на арендатора.

В этой связи нельзя согласиться с позицией Р. С. Бевзенко о том, что если вопрос о размере арендной платы встает в рамках отношений арендатора и третьего лица, то он должен быть решен в соответствии с условием об арендной плате, которое содержится в зарегистрированном договоре аренды недвижимости ⁸. ⁸ Бевзенко Р. С. Государственная регистрация сделок и последствия ее отсутствия…

Справедливой представляется точка зрения, согласно которой публичная достоверность реестра должна защищать только тех, кто, полагаясь на данные реестра и анализируя на их основании соответствующие риски, заключает сделку, доверяя содержанию реестра ⁹. Поскольку риски, связанные с размером арендной платы по договору, в принципе не могут быть оценены исходя из общедоступных данных реестра, нет никаких оснований освобождать нового собственника от этих рисков. ⁹ Тезисы Ю. А. Волочай для научного круглого стола юридического института «М-Логос» на тему «Момент возникновения и перехода прав и модели регистрационной системы: принцип внесения vs. принцип противопоставимости». URL: https://m-logos.ru/ publications/nauchnyi_ kruglyi_stol_moment_ vozniknoveniya_i_ perehoda_prav_i_modeli_ registracionnoi_sistemy_ princip_vneseniya_vs_ princip_protivopostavimosti/ (дата обращения: 12.04.19).

Таким образом, правильнее было бы говорить, что в отношении третьих лиц противопоставимостью обладает не сам договор, а то или иное право на недвижимую вещь, которое из него возникает.

Принцип противопоставимости как способ разрешения конфликтов между конкурирующими правами

Как справедливо отмечается в литературе, противопоставимость зарегистрированного права выражается в умалении, подавлении конкурирующего права ¹⁰. ¹⁰ Церковников М. А. Указ. соч.

Действительно, принцип противопоставимости, что следует из самого его названия, актуален лишь тогда, когда зарегистрированное право есть чему противопоставлять: в случае возникновения конкуренции между зарегистрированным правом на вещь и конкурирующим незарегистрированным (или зарегистрированным позже) правом на вещь победит первое.

К примеру, если недвижимая вещь обременена долгосрочной арендой, новый собственник вещи будет вынужден принять на себя это бремя, поскольку оно было оглашено ранее возникновения его конкурирующего права на эту же вещь.

Если недвижимая вещь является предметом двух договоров купли-продажи с разными лицами, приоритет будет иметь тот покупатель, право требования которого было зарегистрировано, поскольку второй покупатель – обладатель конкурирующего права на эту вещь – заключил договор позже.

Таким образом, суть принципа противопоставимости состоит именно в разрешении конфликтов между конкурирующими правами на недвижимую вещь. Если у третьего лица нет конкурирующего права на вещь, то для разрешения возможного спора, так или иначе связанного с незарегистрированным договором, нельзя обращаться к принципу противопоставимости.

Так, в вышеописанном примере про изменение арендной платы незарегистрированным соглашением принцип противопоставимости выполнил свою

функцию, когда в соответствии с ним было определено, что аренда связывает нового собственника. Спор о размере арендной платы не является спором о праве на недвижимую вещь, поэтому должен разрешаться за счет иных инструментов: например, новый собственник вправе предъявить продавцу иск на основании статьи 613 ГК РФ.

Преломление принципа противопоставимости в банкротстве: кредиторы стороны незарегистрированного договора как третьи лица.

Эта часть статьи будет построена на анализе двух судебных решений по банкротным делам, в рамках которых перед судом встал вопрос о включении в реестр требований кредиторов прав по незарегистрированному договору. По результатам анализа, применяя сделанные ранее выводы, постараемся ответить на вопрос о том, могут ли кредиторы стороны незарегистрированного договора при ее банкротстве ссылаться на непротивопоставимость. Обстоятельства первого дела таковы.

Между индивидуальным предпринимателем и обществом в 2013 году был заключен договор долгосрочной аренды недвижимости, в котором арендная плата была определена в размере 10 тысяч рублей в месяц. Договор прошел государственную регистрацию. Затем в конце 2015 года стороны заключили дополнительное соглашение, в котором предусмотрели, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления арендатору не менее чем за 30 дней до даты увеличения. Индивидуальный предприниматель воспользовалась своим правом на увеличение арендной платы, направив соответствующее уведомление, и в январе 2016 года для приведения условий договора в соответствие с произведенными изменениями стороны заключили еще одно дополнительное соглашение, в котором арендная плата была установлена в сумме 150 рублей в месяц за 1 квадратный метр арендуемой площади. Ни одно из указанных дополнительных соглашений не прошло государственную регистрацию.

В апреле 2016 года было подано заявление о банкротстве общества, а в июне 2016 года была введена процедура наблюдения. Индивидуальный предприниматель в связи с наличием у общества задолженности по арендной плате обратилась с заявлением о включении требования о ее уплате в реестр требований кредиторов исходя из размера, установленного в дополнительном соглашении. Конкурсный управляющий общества обратился в суд с требованием о признании дополнительных соглашений недействительными как сделок, совершенных в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (пункт 2 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.02 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; далее – Закон о банкротстве). Впоследствии два этих спора были объединены в одно производство.

Суд первой инстанции удовлетворил заявление индивидуального предпринимателя, включил ее требование в реестр в заявленном размере и отказал в удовлетворении заявления конкурсного управляющего.

Суд апелляционной инстанции решение отменил, включил требование в реестр исходя из размера арендной платы, установленного в зарегистрированном договоре аренды, а в удовлетворении требований конкурсного управляющего отказал, поскольку счел, что дополнительные соглашения вообще являются незаключенными в силу отсутствия государственной регистрации и потому не могут быть признаны недействительными.

Суд кассационной инстанции согласился с судом апелляционной инстанции и мотивировал свое решение следующим образом. Суд сослался на пункт 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“» (которое было принято в условиях, когда принцип противопоставимости не действовал. – Прим. авт.), где сказано, что незарегистрированное дополнительное соглашение об изменении арендной платы является незаключенным, и сделал вывод о том, что спорные дополнительные соглашения не заключены, а значит, не могут быть признаны недействительными. Ссылку индивидуального предпринимателя на принцип противопоставимости (а именно на пункт 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.13)) суд отклонил, указав, что в данном случае рассматривается спор не между сторонами дополнительных соглашений и в отсутствие государственной регистрации спорные дополнительные соглашения не могут быть противопоставлены конкурсным кредиторам как третьим лицам. Интересно, что суд учел при вынесении решения то, на что ссылался конкурсный управляющий в обоснование недействительности сделки: должник не вносил арендную плату в измененном размере (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.12.17 по делу № А05-3316/2016).

Решение суда вызывает множество вопросов. Во-первых, в силу обозначенных раньше аргументов сомнительна сама возможность применения принципа противопоставимости к спору о размере арендной платы.

Во-вторых, довод о том, что в данном случае рассматривался спор не между сторонами договора аренды и в него вовлечены кредиторы общества как третьи лица, по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ также является сомнительным. Логика, примененная судом, фактически означает, что должник, впадая в банкротство, освобождается от исполнения всех своих незарегистрированных договоров, поскольку любое договорное требование другой стороны будет заблокировано за счет принципа противопоставимости и довода о том, что кредиторы должника являются третьими лицами.

В-третьих, суд в рамках спора о включении требований в реестр действительно вправе предъявлять повышенные требования к доказыванию обстоятельств, связанных с возникновением задолженности должника (пункт 26 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.12 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», пункт 13 Обзора судебной практики по вопросам, связанным с участием уполномоченных органов в делах о банкротстве и применяемых в этих делах процедурах банкротства, утвержденного Президиумом ВС РФ 20 декабря 2016 года). Суд был вправе учесть то обстоятельство, что арендная плата не уплачивалась должником в размере, установленном дополнительным соглашением. Однако суд избежал подробного анализа обоснованности предъявленного требования, разрешив спор просто за счет ссылки на непротивопоставимость дополнительных соглашений, что представляется неверным.

В противоположность этому судебному решению приведем прецедентное дело, которое в свое время было рассмотрено Президиумом ВАС РФ.

Между обществом-1 (застройщик) и обществом-2 в 2005 году был заключен договор долевого участия, по которому общество-2 полностью уплатило цену. Затем право требования передачи помещения по договору долевого участия было уступлено гражданам А. Н. и А. В. Застройщик был уведомлен об уступке.

В 2010 году застройщик был признан банкротом, и названные граждане обратились в суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов их требования о передаче жилых помещений. Суды первых трех инстанций отказали в удовлетворении требований, однако Президиум ВАС РФ принял противоположное решение и сделал несколько важных выводов.

Во-первых, Президиум отметил, что требование государственной регистрации договора долевого участия направлено на защиту участников долевого строительства, а позиция судов противоречит целям Федерального закона № 214-ФЗ.

Во-вторых, и это, пожалуй, самое важное, суд сослался на принцип противопоставимости и указал, что незарегистрированный договор действует в отношениях между сторонами. Из позиции Президиума следует, что само по себе впадение должника в банкротство и появление иных кредиторов, которые могут претендовать на имущественную массу должника, не отменяет того, что спор о включении требований в реестр – это спор об исполнении договора между его сторонами. Президиум указывает, что «отсутствие регистрации… договоров не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора», но «вместе с тем у такого участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ, в том числе права залога… поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых, также в части предупреждения о залоге, направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве» (постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.13 № 15510/12).

Сделанные Президиумом выводы очень ценны для понимания того, как принцип противопоставимости преломляется в банкротстве стороны незарегистрированного договора. Представляется, что должника ни в коем случае нельзя освобождать от исполнения принятых им на себя по незарегистрированному договору обязательств только в связи с тем, что он впал в банкротство и их исполнение может повлечь уменьшение конкурсной массы. Конкурсные кредиторы в случае, рассмотренном Президиумом ВАС РФ (если отсутствуют иные договоры долевого участия, заключенные в отношении того же помещения), не обладают никакими конкурирующими с правом заявителя правами на недвижимость, поэтому соответствующий спор не может разрешаться за счет применения принципа противопоставимости. Само по себе отсутствие государственной регистрации договора не должно влечь его неисполнимость в отношениях с должником-банкротом. Однако законный залог, предусмотренный Федеральным законом № 214-ФЗ, в данном случае не возникает, поскольку он создает для стороны незарегистрированного договора преимущество перед другими конкурсными кредиторами.

В качестве контраргумента можно было бы привести довод о том, что такой подход создает почву для злоупотреблений путем заключения договоров аренды или договоров долевого участия с целью фиктивного создания обязательств без их государственной регистрации. Однако этот довод является несостоятельным: во-первых, государственная регистрация в принципе не поможет «отсеять» фиктивные договоры, поскольку регистратор не проводит глубокую проверку законности договора и у него нет инструментов, чтобы выявить фиктивность; во-вторых, риск создания искусственных задолженностей равным образом существует в отношении любых договоров, предусмотренных гражданским законодательством. У кредиторов есть другие способы защиты от включения в реестр необоснованных требований, в частности оспаривание подозрительных сделок должника (статья 61.2 Закона о банкротстве).

Заключение.

В заключение кратко приведем выводы, сделанные автором в ходе проведенного анализа, в виде ответов на вопросы, поставленные в начале настоящей статьи:

1. Цель государственной регистрации договоров – это придание публичности вещному праву или обязательственному праву на недвижимость, имеющему «вещный эффект». В России государственная регистрация договоров служит опубличиванию именно обязательственных прав: права аренды, права требования передачи объекта долевого участия, залогового притязания дольщика. При этом в отношении договора долевого участия она также направлена на борьбу с двойными продажами объектов долевого строительства.
2. Пункт 3 статьи 433 ГК РФ должен толковаться с учетом целей государственной регистрации договоров, а также тех инструментов, с помощью которых она организуется. Поскольку общедоступными являются фактически только сведения о наличии соответствующего права на недвижимость, а также поскольку суть принципа противопоставимости состоит в разрешении конкуренции между правами на недвижимость, иные права (например, право на получение арендной платы), возникающие из договора, подлежащего государственной регистрации, не могут быть заблокированы ссылкой на принцип противопоставимости в случае ее отсутствия.
3. Принцип противопоставимости не может быть использован таким образом, что сторона незарегистрированного договора освобождается от исполнения своих обязательств по нему перед другой стороной, если при этом отсутствуют конкурирующие права иных лиц на недвижимость, которая является предметом такого договора. Само по себе впадение должника в банкротство и наличие у него иных конкурсных кредиторов не означает возникновение у них конкурирующих прав на недвижимость.

Представляется, что предложенный подход способствует справедливому распределению рисков между участниками оборота и соответствует целям и практическому воплощению института государственной регистрации договоров. Остается надеяться, что правоприменительная практика примет схожий подход при разрешении споров, связанных с правами, возникающими из незарегистрированных договоров.