Долгое время оборот зданий, строений, сооружений осуществлялся в России отдельно от земельных участков, на которых данные объекты недвижимости расположены. Это обусловлено, прежде всего, историческими и социально-экономическими условиями развития нашего государства. В советском праве земля признавалась объектом публичной собственности, изъятым из оборота.
Впервые норма, установившая неразрывную связь между правами на здание и правами на земельный участок, на котором это здание расположено, появилась лишь в Земельном кодексе РСФСР 1, в статье 37 которого (в первоначальной ее редакции) указывалось, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельными участками. 1 Ведомости СНД и ВС РСФСР. 30.05.91. № 22. Ст. 786.
В настоящее время положение о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов закреплено в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации 2 (далее – ЗК РФ) в качестве одного из принципов земельного законодательства. Согласно данному принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 2 Собрание законодательства РФ. 29.10.01. № 44. Ст. 4147.
Отчасти принцип «единства судьбы» реализован в пункте 1 статьи 35 ЗК РФ, в соответствии с которым при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Аналогичное положение содержится в пункте 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), предусматривающем, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Нечеткие и недостаточно выверенные с юридической точки зрения формулировки приведенных норм ЗК РФ и ГК РФ вызвали много вопросов в юридической литературе, а на практике привели к различному их применению (толкованию).
Как справедливо отмечает Е. В. Максимова, «переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение или сооружение – одна из наиболее спорных проблем земельного законодательства, поскольку законодатель зачастую недостаточно последовательно подходит к регулированию одних и тех же отношений в различных законодательных актах» 3. 3 Максимова Е. В. Переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение // Экологическое право. 2004. № 5. С. 34.
На сегодняшний день в практике арбитражных судов наиболее часто встречается ситуация, при которой у собственника здания, строения, сооружения, продающего данную недвижимость, земельный участок находится на праве аренды. У нового собственника здания, строения, сооружения договор аренды земельного участка с собственником этого участка отсутствует.
Одни суды, разрешая дела о взыскании с нового собственника здания, строения, сооружения платы за пользование землей, руководствуются нормами о неосновательном обогащении, другие – нормами об аренде.
Так, в рамках дела № А56-49850/04 (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.12.05) рассматривалось заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом (далее – КУМИ) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью (далее – ООО) неосновательного обогащения за пользование земельным участком без законных оснований.
Решением суда первой инстанции в иске отказано. Постановлением апелляционного суда решение отменено. С ООО в пользу КУМИ сумма неосновательного обогащения взыскана частично. В остальной части иска отказано. Кассационная инстанция оставила без изменения постановление апелляционного суда, указав на следующее.
ООО является собственником объекта недвижимости – автозаправочной станции. Продавец данного объекта недвижимости пользовался земельным участком на основании договора аренды, поэтому ООО, вне зависимости от того, что договор аренды земельного участка не был оформлен, обязано вносить плату за пользование исходя из ставок арендной платы.
По сути, в приведенном примере суд посчитал, что у нового собственника здания, строения, сооружения возникло так называемое фактическое землепользование, которое, однако, не освобождает его от обязанности платить за это пользование.
К иному выводу пришел суд при рассмотрении дела № КГ-А40/1308-05 (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.03.05).
В рамках данного дела земельный комитет обратился в арбитражный суд с иском к ЗАО-1 о взыскании задолженности по арендной плате и пеней по договору аренды земельного участка.
К участию в деле в качестве второго ответчика привлечено ЗАО-2.
Решением суда первой инстанции с ЗАО-2 в пользу земельного комитета взыскана сумма задолженности по арендной плате. В остальной части иска отказано. Суд кассационной инстанции не нашел оснований для изменения данного решения, указав на следующее.
Между земельным комитетом и ЗАО-1 заключен договор аренды земельного участка. Судом установлено, что собственником строений, расположенных на данном земельном участке, стало ООО на основании договора купли-продажи, заключенного им с ЗАО-1.
Впоследствии, в результате преобразования ООО в ЗАО-2, последнее, являясь правопреемником ООО, стало собственником спорных строений.
В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка в том же объеме и на тех же условиях перешли сначала к ООО, а впоследствии – к ЗАО-2, то есть в названном договоре произошла замена арендатора ЗАО-1 на ООО, а впоследствии – на ЗАО-2, являющегося правопреемником последнего.Как видно, в данном случае суд исходил из того, что при переходе права собственности на строения к покупателю перешли права и обязанности по договору аренды, заключенному между собственником земельного участка и прежним собственником строений, то есть произошла перемена лиц в арендном обязательстве (в договоре аренды). А раз так, то новый собственник строений должен уплачивать установленную договором арендную плату за пользование земельным участком.
Поддерживая позицию суда в том, что в рассматриваемой ситуации происходит перемена лиц в обязательстве (договоре аренды) в силу закона (статья 387 ГК РФ), О. М. Козырь и А. А. Маковская отмечают, что правовая конструкция, заложенная в пункте 1 статьи 35 ЗК РФ и пункте 3 статьи 552 ГК РФ, с точки зрения гражданского права, отнюдь не безупречна.
«Остается абсолютно неясным, происходит ли вследствие такой перемены «вступление» нового собственника здания в договор аренды, заключенный прежним собственником, с возникновением множественности лиц на стороне арендатора, либо «дробление» договора аренды на два самостоятельных договорных обязательства: нового собственника здания в отношении той части участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, и прежнего собственника здания в отношении остальной части участка» 4. 4 Козырь О. М., Маковская А. А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. № 2. С.107.
Не разрешил указанные вопросы и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, разъяснивший в пункте 14 Постановления от 24.03.05 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Данное разъяснение не дает четкого ответа на вопрос о характере права и об объеме прав и обязанностей, которые новый собственник здания, строения, сооружения приобретает в отношении земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования.
Таким образом, на сегодняшний день в практике арбитражных судов прослеживаются две концептуально противоположные позиции к разрешению споров, связанных с применением пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ.
Одни считают, что новый собственник здания, строения, сооружения с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость не становится автоматически стороной в договоре аренды земельного участка; для этого необходимо, чтобы договор был заключен непосредственно с ним.
Другие полагают, что с переходом права собственности на здание, строение, сооружение к новому собственнику переходят права и обязанности по ранее заключенному с прежним собственником недвижимости договору аренды земельного участка. То есть в силу закона происходит перемена лиц в арендном обязательстве.
Большинство членов Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Северо-Западного округа (далее – Совет), на обсуждение которого был вынесен блок вопросов, связанных с применением норм пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ, поддержали позицию, согласно которой к новому собственнику здания, строения, сооружения с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость переходят права и обязанности, вытекающие из ранее заключенного с прежним собственником здания, строения, сооружения договора аренды земельного участка, на котором данная недвижимость расположена. При этом переход прав и обязанностей по договору аренды (перемена лиц в арендном обязательстве) происходит в силу закона.
Было высказано мнение, что только при таком решении поставленной проблемы может быть обеспечена стабильность гражданского оборота и реализован принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, закрепленный в ЗК РФ.
Помимо конструкции о переходе прав и обязанностей по договору аренды, была выдвинута идея о возникновении у покупателя здания, строения, сооружения нового права аренды, содержание которого, однако, должно определяться ранее заключенным договором аренды земельного участка.
Такой вариант был предложен не случайно, а в связи с поставленным вопросом о долгах прежнего собственника здания, строения, сооружения за пользование земельным участком до продажи недвижимости. Отмечалось, что экономически несправедливо возлагать на нового собственника здания, строения, сооружения долги прежнего собственника, то есть за тот период, в течение которого новый собственник недвижимости земельным участком не пользовался и, соответственно, не извлекал из этого никакой экономической выгоды.
Некоторые из членов Совета высказали мнение о том, что для решения проблем, связанных с применением пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ, а в конечном итоге, и для реализации провозглашенного в статье 1 ЗК РФ принципа «единства судьбы», возможно, потребуется законодательное изменение.
