Залог третьего лица

Фабула дела

23.07.2012 между банком (кредитор) и предпринимателем (заемщик) был заключен кредитный договор сроком по 16 июля 2017 года. В тот же день в обеспечение обязательств заемщика по кредитному договору между банком и третьим лицом был заключен договор ипотеки, по которому третье лицо (залогодатель) передало в ипотеку банку здание магазина и занятый им земельный участок. В соответствии с требованиями законодательства, действовавшими на соответствующую дату, договор ипотеки прошел государственную регистрацию.

Федеральным законом от 21.12.2013 № 367-ФЗ было установлено новое регулирование: договоры ипотеки, заключенные после 1 июля 2014 года, не подлежат государственной регистрации; в Едином государственном реестре недвижимости регистрируется только ипотека как обременение.

Впоследствии стороны кредитного договора продлили срок возврата кредита по 16 ноября 2018 года, о чем заключили соответствующее дополнительное соглашение. 20.12.2017 между банком и залогодателем было также заключено дополнительное соглашение к договору ипотеки, в котором стороны указали новый срок возврата кредита. Однако данное дополнительное соглашение не было зарегистрировано.

В связи с нарушением предпринимателем своих обязательств по возврату кредита банк обратился в суд с требованием об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Позиция нижестоящих судов

Суд первой инстанции удовлетворил требование банка об обращении взыскания на предмет ипотеки, указав, что дополнительное соглашение подлежало применению к отношениям между сторонами договора ипотеки вне зависимости от факта государственной регистрации дополнительного соглашения, в котором был указан новый срок возврата кредита. Суд также применил к отношениям сторон положения пункта 4 статьи 367 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) (в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки) и отметил, что, поскольку банк предъявил иск в течение года со дня наступления срока возврата кредита, его требование подлежит удовлетворению.

Апелляционный суд отменил данное решение, ссылаясь на то, что дополнительное соглашение между банком и залогодателем является незаключенным, так как к нему должны были применяться правила, действовавшие на момент заключения основного договора. Апелляция отказала банку в обращении взыскания на заложенную недвижимость в связи с прекращением залога на момент обращения в суд в соответствии с пунктом 4 статьи 367 ГК РФ и указала, что годичный срок начал течь 16 июля 2017 года.

Аналогичную позицию заняла кассационная инстанция.

Позиция Верховного Суда Российской Федерации

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (далее — ВС РФ) отменила постановления апелляции и кассации, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Коллегия ВС РФ, во-первых, согласившись с выводом суда первой инстанции о законности дополнительного соглашения независимо от его государственной регистрации, указала, что целью государственной регистрации является создание возможности для третьих лиц получить информацию об условиях соответствующего договора (статьи 164, 165, пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Во-вторых, ВС РФ обратил внимание, что применение правил о поручительстве к залогу в случае, когда залогодателем является третье лицо, распространяется на договоры залога, заключенные после 1 июля 2014 года. Следовательно, для договоров залога, момент прекращения которых не определен и которые заключены до 1 июля 2014 года, вопрос о своевременности предъявления требования об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит разрешению исходя из общих правил об исковой давности. Коллегия ВС РФ отметила, что банк потребовал обращения взыскания на предмет ипотеки до истечения трех лет с даты наступления срока возврата кредита (16 ноября 2018 года), а ошибочное применение судом первой инстанции пункта 4 статьи 367 ГК РФ не привело к неверному разрешению дела по существу, в связи с чем ВС РФ посчитал, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.

Комментарий

1. Действие закона во времени

По общему правилу гражданское законодательство действует перспективно, то есть распространяется лишь на отношения, возникшие после введения его в действие. Обратная сила допускается статьей 4 ГК РФ, только если это прямо предусмотрено законом. Однако пункт 2 статьи 4 ГК РФ однозначно распространяет на договорные отношения специальное регулирование — статью 422 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Следовательно, новый закон не изменяет режим регулирования правоотношения, установленного сторонами в момент заключения договора. Цель данной нормы заключается в сохранении стабильности договорных правоотношений и защите разумных ожиданий сторон, заключивших договор. При этом статья 422 ГК РФ имеет свои особенности применения.

1.1. Изменение договора после появления новых норм. Если стороны договора, который был заключен до появления новых норм, решают после реформирования законодательства изменить или дополнить свой договор (статья 452 ГК РФ), то такое изменение не является основанием для применения нового закона к правоотношениям из измененного сторонами договора (например, предоставление отсрочки должнику). Однако при изменении императивных норм, касающихся формы или порядка заключения договора, такие нормы будут применяются к порядку и форме заключения изменяющего соглашения. Кроме того, следует отличать изменение договора от тех ситуаций, когда фактически стороны заключают новый договор. Последнее имеет место, если стороны существенно изменяют содержание своих прав и обязанностей, увеличивая объем предоставления, существенно преобразуя долг, предмет или значительно изменяя срок договора при пролонгации¹ .

1.2. Применение пункта 2 статьи 422 ГК РФ к правовым позициям высших судов и судебной практике. Новые разъяснения высших судов и новая судебная практика должны действовать только перспективно, не затрагивая прежние правоотношения, в случаях, когда такие разъяснения принципиально изменяют правоприменение, отбрасывая старые подходы² . Применение новых правовых позиций ретроспективно подрывало бы разумные ожидания участников оборота, которые определяли режимы своих соглашений, в том числе основываясь на старых разъяснениях.

1.3. Применение пункта 2 статьи 422 ГК РФ к нормам общего характера. Положения пункта 2 статьи 422 ГК РФ распространяются на нормы, регулирующие права и обязанности сторон обязательственного или иного порожденного договором правоотношения. Но правовой режим любого договорного правоотношения состоит не только из норм, определяющих права и обязанности сторон договора, но и из общих норм, определяющих форму сделок, права третьих лиц, последствия регистрации договора и иные вопросы. Действие во времени такого рода норм, носящих общий характер и затрагивающих смежные вопросы, определяется не пунктом 2 статьи 422 ГК РФ, а общим правилом статьи 4 ГК РФ с учетом телеологического толкования, балансирования различных ценностей и интересов³ .

В рассматриваемом деле стороны своим соглашением изменили только срок исполнения основного обязательства: кредитор предоставил отсрочку по погашению кредита. Согласование такой отсрочки увеличивает срок обременения вещи третьего лица. При этом о фактическом заключении нового договора будет свидетельствовать лишь существенное изменение срока договора (см. выше пункт 1.1).

Представляется, что в данном случае изменения договора не носили существенного характера, так как кредитный договор и договор ипотеки изначально заключались сроком на 5 лет, а дополнительное соглашение изменило срок только на 1 год. Следовательно, к данным договорным правоотношениям необходимо применять закон в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки. Вместе с тем остается неочевидным, какие правила следует применять к изменяющему соглашению, заключенному уже после изменения императивных норм, носящих общий характер.

2. Государственная регистрация соглашения к договору ипотеки

Государственная регистрация не является формой сделки, а представляет собой специальную процедуру официальной фиксации факта совершения сторонами той или иной сделки. Долгое время судебная практика признавала, что в случае отсутствия регистрации договора согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ (в прежней редакции) такой договор считается незаключенным. С внесением изменений в законодательство в 2015 году изменилось значение государственной регистрации договоров. Для третьих лиц правовые последствия сделки, в отношении которой законодатель ввел требование о государственной регистрации, наступали только после государственной регистрации (принцип противопоставимости). Однако для сторон сделки ее правовые последствия наступают с момента выражения ими согласованной воли на совершение сделки⁴ . В 2013 году новая редакция статьи 164 ГК РФ закрепила, что необходимо обязательно регистрировать сделки, предусматривающие изменение условий зарегистрированных сделок.

Внесение изменений в статьи 164 и 433 ГК РФ произошло после заключения рассматриваемого договора ипотеки, но до заключения дополнительного соглашения к нему. Данные нормы носят общий характер, так как они не регламентируют содержание договорного правоотношения, а определяют моменты наступления правовых последствий сделки для третьих лиц и для сторон договора, а также регулируют порядок государственной регистрации сделок. Таким образом, их действие во времени определяется на основании правил статьи 4 ГК РФ (см. выше пункт 1.3).

К дополнительному соглашению согласно статье 4 ГК РФ будут применяться положения статьи 164 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент подписания такого дополнительного соглашения). Следовательно, данная сделка подлежала государственной регистрации (пункт 2 статьи 164 ГК РФ). Но при этом сохраняется неопределенность, можно ли применять в отношении данного соглашения пункт 3 статьи 433 ГК РФ (принцип противопоставимости).

С одной стороны, буквальное прочтение пункта 3 статьи 433 ГК РФ указывает на распространение данной нормы на все договоры, подлежащие государственной регистрации. С другой стороны, ипотека является вещным правом на недвижимость, которое подчиняется принципу внесения (статьи 8.1, 131 ГК РФ)⁵ , следовательно, моменты возникновения или изменения ипотеки не могут определяться согласно принципу противопоставимости.

2.1. Аномальное применение закона. На данный момент статья 433 ГК РФ не применяется к договорам ипотеки, так как отпала необходимость их регистрации (ипотека регистрируется только как обременение). Однако в рассматриваемом случае основной договор был заключен в момент, когда такая регистрация требовалась. Наличие этого требования определяло действительность сделки. Изменение закона в 2014 году не исключило обязательность государственной регистрации договоров ипотеки, заключенных до 2014 года. При этом новая редакция статьи 433 ГК РФ изменила последствия отсутствия государственной регистрации для всех договоров. Видимо, в комментируемом определении ВС РФ придерживался именно данной логики, допуская применение пункта 3 статьи 433 ГК РФ к дополнительному соглашению на основании статьи 4 ГК РФ. Подобный подход, допускающий распространение принципа противопоставимости на вещные права, не является бесспорным. Причем такое применение пункта 3 статьи 433 ГК РФ носит аномальный характер и может распространяться только на долгосрочные договоры ипотеки, которые были заключены до 1 июля 2014 года и не успели прекратиться.

2.2. Сущностная невозможность применения статьи 433 ГК РФ. Как было указано выше, в отношении вещных прав на недвижимость в российском законодательстве действует принцип внесения, который блокирует применение пункта 3 статьи 433 ГК РФ к зарегистрированному договору ипотеки. Тем не менее неприменение принципа непротивопоставимости не означает, что недобросовестный контрагент может заявить о недействительности сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ). В рассматриваемом деле заявление залогодателя о недействительности дополнительного соглашения не имело бы правового значения, а следовательно, можно было бы также применять дополнительное соглашение.

3. Предоставление залога третьим лицом. Возможность применения правил о поручительстве

Как указывалось выше, в отношении прав и обязанностей сторон из договора ипотеки необходимо применять правила о залоге, действовавшие на момент заключения договора ипотеки (пункт 2 статьи 422 ГК РФ). Применение правил о поручительстве к залогу третьего лица возможно только в отношении подобных договоров залога, заключенных после 1 июля 2014 года.

Прежняя редакция ГК РФ, действовавшая на момент заключения рассматриваемого договора ипотеки, прямо не предусматривала распространение правил о поручительстве на случаи, когда залог предоставлен третьим лицом.

Конструкции поручительства и залога третьего лица близки: их смысл заключается в том, что третье лицо устанавливает для кредитора право получать удовлетворение из стоимости имущества этого лица по долгам должника. Разница лишь в том, что залогодатель отвечает лишь в пределах стоимости заложенной вещи, поручитель же отвечает всем своим имуществом (впрочем, объем ответственности поручителя может быть, как известно, ограничен). Кроме того, при залоге третьего лица кредитор имеет право получить удовлетворение из стоимости залога преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, а кредитор поручителя — наравне с другими кредиторами поручителя⁶ .

Сущностная близость двух конструкций действительно дает повод применительно к действовавшей в 2012 году редакции ГК РФ обсудить вопрос допустимости применения к залогу третьего лица по аналогии правил о поручительстве (в том числе и о сроке, с истечением которого залог должен был прекратиться)⁷ .

Однако при таком обсуждении необходимо учитывать не только сущностную близость двух институтов, но и отсутствие устоявшейся на момент заключения рассматриваемого договора ипотеки судебной практики либо актуальной позиции высших судов, допускающих подобную аналогию. В этой связи применение правил о поручительстве в рамках рассматриваемого спора могло бы подорвать разумные ожидания сторон.

Следует согласиться с позицией коллегии, отказавшей в такой аналогии и предложившей для разрешения рассматриваемого спора руководствоваться только положениями ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки. Как указал ВС РФ, в период до введения в действие Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ вопрос о своевременности предъявления требования об обращении взыскания на заложенное имущество подлежал разрешению исходя из общих правил об исковой давности. Таким образом, в соответствии со статьями 196, 200, 207 ГК РФ иск, вытекающий из дополнительного требования (залог), подлежал предъявлению до истечения трехлетнего срока исковой давности по главному требованию, который, в свою очередь, подлежал исчислению со дня наступления срока его исполнения, который стороны изменили дополнительным соглашением.

Поскольку три года со дня наступления срока возврата кредита по договору (16 ноября 2018 года), обеспеченному залогом, не истекли, то на момент обращения банка в суд с иском (11 июня 2019 года) у судов отсутствовали основания для отказа в иске.