За ошибки нужно платить

Фабула дела

Являясь арендатором земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, право собственности на который было зарегистрировано за субъектом Российской Федерации, предприниматель обратился в департамент имущественных отношений субъекта Российской Федерации (далее — департамент) с заявлением о выкупе указанного земельного участка. Департамент направил в адрес арендатора проект договора купли-продажи земельного участка с установлением цены выкупа в размере 60% от его кадастровой стоимости. Предприниматель в свою очередь направил в адрес департамента протокол разногласий, указав выкупную цену земельного участка исходя из 20% от его кадастровой стоимости.

Протокол разногласий адресатом подписан не был, в связи с чем предприниматель в рамках другого дела (№ А32-32255/2018) обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий по договору купли-продажи указанного земельного участка в части его выкупной цены. Судом был установлен факт неправомерного и необоснованного включения департаментом в проект договора завышенной выкупной стоимости земельного участка, а также правомерность позиции предпринимателя о заключении договора купли-продажи на предложенных им условиях.

В рамках настоящего дела предприниматель (истец) обратился в суд с иском к субъекту Российской Федерации (ответчик) о возмещении причиненных неправомерными действиями ответчика убытков в размере 131,5 тыс. руб., составляющих разницу между суммой арендной платы, внесенной предпринимателем за период с апреля 2018 года по декабрь 2019 года, и суммой земельного налога, подлежащего уплате в случае заключения договора купли-продажи земельного участка по цене, изначально предложенной истцом.

Позиция нижестоящих судов

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования. Он согласился с тем, что истец понес убытки в результате неправомерных действий ответчика (выразившихся в определении им выкупной стоимости земельного участка в нарушение требований закона). По мнению суда, при надлежащем исполнении департаментом своих обязанностей право собственности на земельный участок и статус плательщика земельного налога должны были перейти к предпринимателю в апреле 2018 года, что позволило бы ему избежать расходов по арендной плате.

Апелляционный суд отменил данное решение и отказал в удовлетворении иска. Он указал, что предприниматель (истец) обратился в суд с требованием об урегулировании разногласий в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), то есть воспользовался правом на передачу преддоговорного спора на разрешение суда, в связи с чем самостоятельно несет все неблагоприятные последствия в виде необходимости внесения арендных платежей в силу длительного рассмотрения этого спора судом. Кроме того, по мнению суда, право истца на взыскание убытков с ответчика возможно лишь в случае признания незаконными действий департамента по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С этой позицией согласился и суд округа.

Позиция Верховного Суда Российской Федерации

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отменила постановления судов апелляционной и кассационной инстанций и оставила в силе решение суда первой инстанции.

Коллегия указала, что единственно возможным способом восстановления нарушенного права предпринимателя являлось предъявление к департаменту иска об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка в части его выкупной цены по правилам статьи 445 ГК РФ. В связи с этим выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что истцом был выбран неправильный способ защиты и, как следствие, об отказе в удовлетворении иска о взыскании убытков, не соответствуют нормам материального права.

Комментарий

1. Рассмотрение заявления предпринимателя о выкупе земельного участка регламентировано положениями статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Так, согласно пункту 5 названной статьи уполномоченный орган обязан в установленный срок рассмотреть поступившее заявление, проверить наличие или отсутствие оснований для отказа и при их отсутствии, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, подготовить проект договора купли-продажи и направить его для подписания заявителю.

2. По общему правилу стороны свободны в решении вступать в договор или нет (принцип свободы договора — статья 421 ГК РФ), однако закон предусматривает ряд исключений из данного принципа. Выкуп земельного участка, находящегося в собственности публичного образования, является одним из таких случаев в силу прямого указания уже упомянутой статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пункт 2 статьи 445 ГК РФ регулирует ситуацию, когда проект договора направляет сторона, для которой заключение договора обязательно: так, в случае направления ей протокола разногласий к данному проекту она обязана в установленный срок известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо о его отклонении. При этом сторона, направившая данный протокол, вправе передать возникшие разногласия на рассмотрение суда.

Другими словами, поскольку уполномоченный орган обязан в силу закона направить проект договора купли-продажи, покупатель вправе в судебном порядке в случае несогласия с условиями выкупа оспорить предлагаемый ему проект и обосновать свои условия в рамках спора об урегулировании разногласий.

Поскольку предприниматель и департамент не договорились о выкупной цене спорного земельного участка, данный спор был разрешен в порядке искового производства (дело № А32-32255/2018). При этом суды установили, что цена спорного земельного участка в договоре должна была быть определена на основании постановления губернатора субъекта Российской Федерации и соответствовала цене, указанной предпринимателем в протоколе разногласий. Департамент, получив заявление предпринимателя, содержащее его волеизъявление на выкуп арендованного земельного участка, должен был подготовить проект договора купли-продажи, надлежащим образом рассчитав его цену в соответствии с нормативным актом, но не совершил требуемые действия в надлежащем виде.

3. Неверное определение выкупной цены спорного земельного участка уполномоченным на распоряжение имуществом субъекта органом повлекло необходимость ее оспаривания в судебном порядке, что увеличило для предпринимателя (потенциального собственника) срок вынужденной аренды и возложило на него дополнительные расходы за пользование имуществом.

При продаже публично-правовым образованием земельного участка арендатору обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на участок (пункт 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). Так как право собственности на земельный участок было зарегистрировано за предпринимателем лишь в декабре 2019 года, в период с апреля 2018 года (когда департаменту был направлен протокол разногласий) по декабрь 2019 года предприниматель продолжал выплачивать арендную плату.

Ранее (определение от 19.03.2019 № 307-ЭС18-16000) Верховный Суд Российской Федерации уже высказывал позицию о том, что, поскольку в данной ситуации покупатель, предпринимая меры для восстановления нарушенного права на выкуп арендованного имущества, производит расходы на уплату арендных платежей, эта сумма в соответствии со статьей 15 ГК РФ признается убытками.

4. Согласно статье 53 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на возмещение государством вреда, причиненного незаконными действиями органов государственной власти или их должностных лиц.

Деликтная ответственность публично-правового образования (статья 1069 ГК РФ) наступает при наличии состава гражданского правонарушения, включающего в себя: противоправность поведения причинителя, наличие вреда (убытков) потерпевшего, причинную связь между первым и вторым, а также вину причинителя.

5. Противоправность поведения публично-правового образования выражается в противоречии действия или бездействия органа власти или его должностного лица правовым актам.

Суды апелляционной и кассационной инстанций, отказывая в иске, указали, что право на взыскание убытков возможно лишь в случае признания действий ответчика незаконными в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Однако, как верно отметила коллегия, подобная позиция противоречит устоявшемуся подходу судебной практики. Так, еще Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 информационного письма от 31.05.2011 № 145 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами» разъяснял, что отсутствие признания действий государственного органа незаконными само по себе не является основанием для отказа в иске о возмещении вреда, причиненного такими действиями. В названном случае суд должен оценивать законность соответствующих действий государственного органа при рассмотрении иска о возмещении вреда.

Кроме того, неправомерность действий ответчика уже была признана судом в рамках дела № А32-32255/2018.

6. Вина публично-правового образования (его органа власти или должностного лица) по общему правилу предполагается (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). При этом опровержение данной презумпции для причинителя, в отношении которого доказана незаконность его поведения (действий/бездействия) или принятого им правового акта, практически вряд ли возможно, ибо должностные лица и органы публичной власти обязаны знать закон (законодательство в широком смысле) и подчинять ему свои действия¹.

Наличие убытков потерпевшего (предпринимателя) уже было обосновано выше (пункт 3 комментария).

Причинная связь в рассматриваемом деле также не вызывает сомнений, поскольку именно неправомерное поведение ответчика являлось conditio sine qua non имущественных потерь предпринимателя. 

Таким образом, поскольку неправомерность действий департамента ранее была доказана и установлена судом в рамках дела № А32-32255/2018, вина не была ответчиком опровергнута, а вред был причинен предпринимателю именно вследствие действия органа публичной власти, суд первой инстанции, с которым позднее согласилась и коллегия, обоснованно пришел к выводу о том, что убытки подлежат возмещению ответчиком в полном объеме.

¹ Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II: Обязательственное право / Отв. ред. Е. А. Суханов. 2-е изд., стереотип. М.: Статут, 2011. С. 1109.