Неустойка за неиспользование объекта аренды и мораторий

Владислав Пермяков,
студент Санкт-Петербургского государственного университета

Фабула дела

02.09.2021 ООО «Павелецкая площадь» (арендодатель) и ООО «Икеа дом» (арендатор) заключили договор аренды помещения площадью 507,9 кв. м. Согласно условиям договора арендатор обязался вести коммерческую деятельность в арендуемом помещении в рабочее время в течение всего срока аренды и не допускать перерыва ее ведения без письменного согласования с арендодателем. В случае нарушения арендатором данного условия ему начисляется неустойка в размере 2/30 от суммы ежемесячной арендной платы (сумма годовой арендной платы — 1 850 000 руб. без учета НДС) за каждый день неосуществления коммерческой деятельности вплоть до даты начала ее возобновления.

04.03.2022 арендатор приостановил ведение коммерческой деятельности в арендованном помещении. Дополнительным соглашением от 26.05.2022 стороны согласовали период приостановления данной деятельности с 04.03.2022 до 01.06.2022 без применения к арендатору мер ответственности. 02.06.2022 арендатор не возобновил коммерческую деятельность в помещении, в связи с чем арендодатель обратился в суд с требованием о выплате сумм неустойки.

Позиция нижестоящих судов

Нижестоящие суды удовлетворили иск частично. Основываясь на предписаниях статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), они снизили размер подлежащей взысканию неустойки до 0,2% (4400 руб./день). Суды также указали, что с 01.04.2022 Правительством Российской Федерации на шесть месяцев был введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве, ввиду чего неустойка должна была начисляться только с 01.10.2022.

Позиция Верховного Суда Российской Федерации

Коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (далее — ВС РФ) отменила акты нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение, указав, что судами не было приведено оснований для снижения неустойки. Кроме того, по мнению коллегии, нижестоящие суды необоснованно применили мораторий к неустойке, начисленной за нарушение арендатором обязательства, допущенное после 01.06.2022. В данном случае неустойка с указанной даты подлежала начислению в порядке, предусмотренном заключенным сторонами договором аренды.

Комментарий

1. «Обязанность» использования арендованного имущества для торговой деятельности

Пункт 1 статьи 615 ГК РФ устанавливает, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Договариваясь с арендатором об использовании имущества по конкретному назначению, арендодатель реализует правомочия по распоряжению (в широком смысле этого слова) предметом аренды. Указание конкретного назначения использования преследует своей целью максимизацию имущественного обогащения арендодателя при минимальном уроне, образующемся от естественного износа имущества.

Толкуя положения пункта 1 статьи 615 ГК РФ об обязанности арендатора использовать арендуемое имущество по назначению, исследователи в большинстве случаев понимают их как обозначение пределов осуществления предоставленного арендатору права пользования, то есть делают смысловое ударение именно на необходимости соблюдать согласованное «назначение»¹.

Однако в рассматриваемой ситуации стороны, по сути, согласовали «обязанность» арендатора осуществлять пользование предоставленным в аренду имуществом. Правомерно ли установление подобной обязанности в договоре? Представляется, что у арендодателя может существовать правомерный имущественный интерес в том, чтобы такое пользование арендуемым имуществом осуществлялось.

Так, при аренде помещений в торговых комплексах арендодатель — собственник комплекса заботится об «архитектуре аренды» всех помещений, зачастую ищет такого арендатора, который помог бы ему в привлечении других арендаторов с целью повышения прибыли. Арендатора, который привлекает своим расположением в арендованном имуществе, принято называть якорным. Представляется, что «Икеа» — это магазин, который пользовался большой популярностью у жителей крупных городов, в связи с чем арендодателю было выгодно сдать свое имущество в аренду «Икее» именно с целью осуществления последней своей торговой деятельности. Осуществление подобной деятельности таким гигантом рынка, как «Икеа», значительно увеличивает поток покупателей, которые, в свою очередь, могут нуждаться в других товарах и услугах. Это делает привлекательнее аренду других помещений данного торгового центра ввиду прогнозируемой более эффективной деятельности потенциальных арендаторов (например, фуд-кортов). Соответственно, договор с такими арендаторами может быть заключен по более высокой ставке арендной платы.

Таким образом, арендодатель может быть заинтересован, чтобы «якорный» арендатор не только платил согласованную арендную плату, но и фактически осуществлял свою торговую деятельность в арендуемых помещениях, поскольку это влияет на доходность деятельности и иных арендаторов, и самого арендодателя. В этой связи установление договором именно обязанности арендатора осуществлять пользование предоставленным имуществом экономически оправдано и должно быть допущено. Понятно, что у арендодателя при этом нет и не может быть мер прямого понуждения арендатора к такому пользованию. Однако применение мер косвенного понуждения в виде санкций (уплата неустойки, возмещение убытков) за нарушение данной обязанности видится вполне приемлемым и законным.

В анализируемом случае стороны не только установили обязанность арендатора осуществлять коммерческую деятельность в арендуемых помещениях, но и согласовали неустойку на случай неисполнения арендатором данной обязанности. Взыскание этой неустойки и стало предметом рассмотрения в комментируемом определении. Следует поддержать коллегию, вслед за нижестоящими судами допустившую начисление и взыскание неустойки за нарушение условия об обязанности арендатора пользоваться арендуемым имуществом.

2. Мораторий

Мораторий на возбуждение дел о банкротстве являет собой исключительную меру, предусмотренную нормой статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», которая принимается Правительством Российской Федерации с целью обеспечения стабильности экономики.

Согласно положениям пункта 7 постановления Пленума ВС РФ от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ „О несостоятельности (банкротстве)“» в период действия моратория на возбуждение дел о банкротстве финансовые санкции (проценты за пользование чужими денежными средствами, суммы неустойки) не подлежат начислению на требования, которые возникли до введения моратория. Таким образом, мораторий применяется лишь к случаям просрочки, служащей основанием к начислению сумм неустойки и имевшей место до 1 апреля 2022 года. В связи с этим от ответа на вопрос о том, когда в рассматриваемом деле должник (арендатор) впал в просрочку, напрямую зависит сама возможность применения моратория и, как следствие, сумма неустойки, подлежащая взысканию.

3. Природа заключенного дополнительного соглашения и его условий

Согласно фабуле дела арендатор приостановил ведение коммерческой деятельности в арендованном помещении еще в марте 2022 года. При этом дополнительным соглашением от 26.05.2022 стороны согласовали период приостановления данной деятельности с 04.03.2022 до 01.06.2022 без применения к арендатору мер ответственности.

3.1. Какова правовая природа дополнительного соглашения, установившего временное неприменение мер договорной ответственности за неосуществление коммерческой деятельности в помещении? С одной стороны, можно помыслить, что речь идет о согласовании временной смены режима пользования предметом аренды, при этом, согласно договоренности, действующей ретроактивно — с 04.03.2022. В пользу такой квалификации говорят временные рамки «легализации» пользования арендуемым помещением не по назначению.

Возникает вопрос: а допустимо ли придание ретроактивного действия дополнительному соглашению к договору как таковое? В судебной практике встречается позиция, в силу которой условие допсоглашения о том, что оно вступает в силу с более ранней даты, чем дата его подписания, не признается условием о распространении его действия на отношения сторон, предшествовавшие его подписанию, если иное прямо не указано в соглашении². Данный подход базируется на экстраполяции общего правила об ультраактивном действии норм гражданского права, закрепленного в пункте 1 статьи 4 ГК РФ, на действие положений договора и дополнительных соглашений к нему во времени.

Противоположный подход был сформулирован в практике ВС РФ: как и любой иной договор (пункт 2 статьи 425 ГК РФ), дополнительное соглашение может быть распространено на отношения, возникшие до его заключения. Вопрос о порядке действия соглашения должен решаться с учетом требований нормы статьи 431 ГК РФ (приоритет имеет буквальное толкование; в случае неясности условий договора буквальный смысл устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом — систематическое и телеологическое толкование)³. Подобный подход способствует расширению инструментария сторон обязательства в вопросе возможностей ликвидации социальных конфликтов, возникающих по поводу исполнения обязательства. Видится, что в рассматриваемой ситуации стороны expressis verbis придали обратную силу дополнительному соглашению.

3.2. Другим возможным, и даже более предпочтительным, вариантом квалификации дополнительного соглашения от 26.05.2022 может являться прощение долга (статья 415 ГК РФ). В пользу такой квалификации говорит факт того, что соглашение было заключено лишь 26.05.2022, в то время как юридический факт, образующий нарушение и детерминирующий начисление неустойки, имел место несколько месяцев ранее. Отметим, что доктрина допускает прощение требований, которые созревают в будущем⁴, в связи с чем особых препятствий к квалификации такого соглашения в качестве соглашения о прощении долга не наблюдается.

При оценке рассматриваемого соглашения в качестве прощения долга с неизбежностью встает вопрос о его действительности с точки зрения запрета на дарение между коммерческими организациями, установленного подпунктом 4 пункта 1 статьи 575 ГК РФ. Однако следует помнить, что прощение долга представляет собой распорядительную сделку и в качестве таковой может осуществляться на основании не только дарения (когда освобождение от долга предопределено благотворительным или иным подобным альтруистическим мотивом), но и непоименованного соглашения обменного, возмездного типа (когда мотив освобождения должника от долга не альтруистический, а состоит в том, чтобы получить от должника или за счет него некое встречное предоставление) или непоименованного безвозмездного договора (когда мотив освобождения от долга не альтруистический и кредитор извлекает некую непосредственную выгоду, но последняя не является результатом неких встречных уступок, осуществляемых должником в ущерб себе)⁵. Согласно пункту 31 постановления Пленума ВС РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» прощение долга не свидетельствует о заключении договора дарения, если совершается кредитором в отсутствие намерения одарить должника. Об отсутствии такого намерения могут свидетельствовать, в частности, взаимосвязь между прощением долга и получением кредитором имущественной выгоды по какому-либо обязательству (например, признанием долга, отсрочкой платежа по другому обязательству, досудебным погашением спорного долга в непрощенной части и т. п.), достижение кредитором иного экономического интереса, прямо не связанного с прощением долга, и т. п. Отношения кредитора и должника по прощению долга квалифицируются судом как дарение только в том случае, если будет установлено намерение кредитора освободить должника от обязанности по уплате долга в качестве дара.

Представляется, что в рассматриваемой ситуации у арендодателя не было намерения одарить, но было намерение простимулировать должника-арендатора к надлежащему исполнению обязательства в будущем (в пользу этого говорит то, что после заключения соглашения у должника было еще несколько дней на возобновление коммерческой деятельности в помещении)⁶.

При такой квалификации следует признать, что нарушение со стороны арендатора имело место в марте 2022 года, то есть за месяц до введения моратория, в связи с чем, на наш взгляд, его правила применимы в анализируемом деле.

3.3. Позицию ВС РФ в комментируемом определении относительно применимости моратория к истребуемой арендодателем неустойке сложно понять. С одной стороны, коллегия акцентирует внимание на том, что в период действия моратория финансовые санкции не начисляются только на требования, возникшие до введения моратория. Однако далее коллегия указывает на необоснованность применения моратория лишь к неустойке, начисленной за нарушение арендатором обязательства, допущенное после 01.06.2022, прямо подчеркивая, что именно с указанной даты неустойка подлежала начислению в порядке, предусмотренном договором аренды. При этом единственной аргументацией указанного тезиса служит ссылка коллегии на то, что, как следует из материалов дела и подтверждено в судебном заседании представителями арендатора, он после 01.06.2022 не намеревался возобновлять коммерческую деятельность в арендуемом помещении.

4. Снижение суммы неустойки (статья 333 ГК РФ)

Снижение неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ всегда являет собой результат субъективной оценки суда, это имманентно содержится в категории явной несоразмерности, которой оперирует норма пункта 1 статьи 333 ГК РФ.

Нижестоящие суды ссылались на разъяснение пункта 73 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в котором указано на один из наиболее известных возможных критериев определения такого рода несоразмерности — меньший по сравнению с суммой неустойки размер убытков кредитора. Данное разъяснение базируется на компенсаторной составляющей природы неустойки.

Вместе с тем нужно помнить, что в рассматриваемом деле речь идет об отношениях между профессиональными участниками оборота. Нельзя не согласиться с А. Г. Карапетовым в том, что нет убедительных политико-правовых резонов проявлять патернализм в отношении неустойки, которую добровольно обещал уплатить профессиональный коммерсант, способный оценить вероятность нарушения, риск уплатить соответствующую неустойку, соотнести этот риск с ценой предлагаемого договора и совершить осознанный выбор, если при заключении договора его переговорные возможности не были ограничены⁷. Эта идея воплощена в предписаниях пункта 2 статьи 333 ГК РФ, согласно которым уменьшение договорной неустойки, подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях.

Ранее ВС РФ уже неоднократно (см., например, определение Судебной коллегии по экономическим спорам от 07.02.2022 № 305-ЭС21-18261) указывал, что решение о снижении неустойки не может быть произвольным, снижая неустойку, суды должны мотивировать свое решение, основывать его на доказательствах, имеющихся в деле. В этой связи напоминание со стороны коллегии нижестоящим судам о допустимости снижения размера неустойки только по мотивированному заявлению должника-коммерсанта при установлении лишь явного несоответствия ее размера последствиям нарушения обязательства полностью соответствует букве и смыслу предписаний пункта 2 статьи 333 ГК РФ и заслуживает поддержки.