Значение лицензии недропользователя при расторжении договора аренды

Мария Никитина,
студентка Санкт-Петербургского государственного университета

Фабула дела

05.07.2018 между Комитетом по управлению государственным имуществом Кузбасса (арендодатель) и ООО «Разрез Трудармейский Южный» заключен договор аренды земельных участков для ведения открытых горных работ. Договор заключен на срок действия лицензии, который истекает 30.06.2028.

01.12.2020 по соглашению о замене стороны права и обязанности арендатора по указанному договору аренды перешли к ООО «Кузнецкжелдортранс» (общество, арендатор).

Поскольку начиная с 01.01.2023 арендатор допустил просрочку уплаты арендных платежей, арендодатель обратился в суд с требованиями к арендатору о взыскании долга в размере 990 тыс. руб. и договорной неустойки в размере 353 тыс. руб., а также о расторжении договора аренды и возврате земельных участков.

Позиции нижестоящих судов

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично, снизив размер неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

Апелляционный и окружной суды отменили данное решение в части возврата земельных участков, отказав в удовлетворении этого требования; в остальной части оставили решение суда первой инстанции в силе.

Позиция Верховного Суда Российской Федерации

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (далее — ВС РФ) отменила акты апелляционного и окружного судов и оставила в силе решение суда первой инстанции.

Коллегия указала, что земельный участок и горный отвод (недра) являются самостоятельными объектами права и наличие лицензии на пользование недрами не отменяет установленный порядок предоставления земельного участка в аренду. Также коллегия отметила, что специальных гарантий сохранения земельного участка во владении арендатора-недропользователя законодательством не предусмотрено.

Комментарий

1. Российский правопорядок придерживается публично-правового подхода в отношении недропользования¹.

Земельный участок и недра, несмотря на свою тесную физическую взаимосвязь, рассматриваются как отдельные объекты права, которые к тому же имеют разный режим предоставления в пользование.

Необходимо исследовать, что является основанием для предоставления участка недр и на каком основании недропользователь должен получить земельные участки, находящиеся над горным отводом.

Важно отметить, что изначально собственник земельного участка не имеет каких-либо прав в отношении недр, находящихся под данным участком. Так же как и недропользователь, получив права на горный отвод, не может автоматически признаваться законным пользователем земельного участка.

1.1. Земельный участок — это часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом (статья 6 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 141.2 ГК РФ). Нижней границей земельного участка как двухмерного объекта признаются недра².

В свою очередь, недра, являясь по смыслу статьи 129 ГК РФ ограниченными в обороте, предоставляются в пользование на основании специального разрешения — лицензии.

Согласно статье 11 Закона Российской Федерации от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах» (далее — Закон о недрах) лицензия удостоверяет право пользователя недр на пользование участком недр в определенных границах в соответствии с указанной в ней целью в течение установленного срока при соблюдении пользователем недр предусмотренных данной лицензией условий.

В связи с установлением разного режима на земельный участок и недра происходит некоторое расхождение в регулировании их использования.

При этом из приведенных выше положений ясно одно: наличие лицензии само по себе не может порождать никаких прав на земельный участок, на что и обращает внимание коллегия в комментируемом определении.

1.2. Закон прямо не закрепляет обязанность органа власти предоставить земельный участок недропользователю. Однако нормы выстроены так, что у органа, по сути, отсутствуют основания для отказа. Это отражает единую концепцию: недропользователя необходимо наделить определенным правовым основанием для использования соответствующей земной поверхности. При этом одновременно должны соблюдаться общие правила земельного, лесного, гражданского законодательства и законодательства о недрах³.

Обладатель лицензии для эффективной реализации своих прав должен самостоятельно вступить не только в отношения по недропользованию, но и в земельные отношения с органом власти по поводу земельного участка (статья 25.1 Закона о недрах).

1.3. Закон о недрах предусматривает для обладателя лицензии исключительное право пользования недрами (статья 7).

Апелляционный и окружной суды истолковали это положение расширительно, сделав вывод об исключительном праве недропользователя на пользование земельным участком при наличии действующей лицензии.

Однако с подобным сложно согласиться. Представляется, что в указанной статье имеется в виду все же исключительное право обладателя лицензии по отношению к другим потенциальным недропользователям, а не к оформлению прав на земельный участок⁴.

Получив лицензию, недропользователь приобретает право добывать полезные ископаемые в границах горного отвода. Однако для реализации этого права необходимо заключить договор аренды с органом власти — представителем собственника земельного участка.

Наличие же лицензии означает лишь то, что обладатель лицензионного участка может получить права на публичный земельный участок без аукциона. Это единственное преимущество, на которое может претендовать недропользователь.

2. Суды всех инстанций признали, что допущенные арендатором нарушения условий договора аренды (просрочка уплаты арендной платы) являются существенными, и на основании предписаний статьи 450, подпункта 3 пункта 1 статьи 619 ГК РФ удовлетворили иск арендодателя о расторжении договора аренды.

При этом суды констатировали, что за ответчиком сохраняется действующая лицензия на пользование участком недр.

2.1. В силу статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации в части, не урегулированной земельным законодательством и законодательством о недрах, необходимо обратиться к общим положениям гражданского законодательства об аренде, которыми и будут определяться последствия расторжения договора аренды.

По смыслу статьи 622 ГК РФ прекращение договора аренды приводит к созреванию обязательства бывшего арендатора вернуть вещь. Досрочное расторжение договора провоцирует необходимость досрочно исполнить обязанность по возврату предмета аренды, так как при прекращении договора арендатор теряет правовое основание для владения вещью⁵.

2.2. Однако поскольку общество обладает действующей лицензией, после расторжения договора и возврата вещи оно может вновь обратиться к комитету с просьбой о заключении договора аренды земельных участков. И у арендодателя вновь не будет оснований для отказа.

В ситуации заключения договора на новый срок действует правило, сформулированное в части 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Так, арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении договора, за исключением случаев наличия у арендатора задолженности по арендной плате, начисленным неустойкам в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Для заключения нового договора аренды законодательство не предусматривает таких исключений из общих правил. Возможно, есть основания применять соответствующие правила и в рассматриваемом сюжете. В противном случае арендодателю будет навязываться субъект, который ранее уже продемонстрировал свое нежелание следовать договорной дисциплине, допустив существенное нарушение предыдущего договора. Экономическая эффективность подобной навязанной транзакции кажется достаточно сомнительной.

2.3. Учитывая вышесказанное, можно поддержать позицию коллегии ВС РФ, изложенную в комментируемом определении.

Подход апелляционного и окружного судов, помимо прочего, кажется недостаточно последовательным. Если они по какой-то причине полагали, что ввиду наличия действующей лицензии общество вправе продолжить использование недр и ему не может быть ни при каких обстоятельствах отказано в заключении договора аренды земельного участка, тогда логично было бы отказать не только в возврате арендованного имущества, но и в самом расторжении существующего договора. Однако суды, напомним, удовлетворили иск арендодателя о расторжении договора аренды, но отказали в иске о возврате арендованного имущества. Тем самым, как верно отметила коллегия, вывод апелляционного и окружного судов «создает преимущества для недобросовестных участников гражданских правоотношений, что является недопустимым».

Признав необходимость расторжения договора ввиду существенных нарушений его условий арендатором, суды предопределили обязанность общества вернуть предмет аренды.

Подход же коллегии кажется не только более последовательным. Отдельной поддержки заслуживает попытка коллегии таким решением защитить собственника земельного участка от неисправного арендатора, указав, что «специальных гарантий сохранения договора аренды, несмотря на неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, для арендатора-недропользователя в действующем законодательстве не предусмотрено».

---