Уведомление о расторжении договора в отзыве на иск

Алина Кукуева,
студентка Санкт-Петербургского государственного университета

Фабула дела

01.09.2018 между индивидуальным предпринимателем Н. (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем К. (арендатор) был заключен договор аренды сроком на один год. По истечении года стороны о прекращении договора не заявили. Договором была предусмотрена возможность его одностороннего расторжения путем обязательного письменного уведомления контрагента за 30 дней.

В 2020 году арендатор неоднократно по телефону уведомлял арендодателя о намерении расторгнуть договор аренды, спорное помещение фактически покинул в сентябре 2020 года, подписанный им акт приема-передачи помещения от 01.08.2020 и ключи от помещения оставил третьему лицу, о чем также сообщил арендодателю по телефону.

В 2021 году в рамках другого дела арендодатель обращался в суд за взысканием с арендатора арендной платы за период с 01.08.2020 по 31.01.2021, судами трех инстанций требования арендодателя были удовлетворены. В ответе на претензию и отзыве на иск арендатор вновь указывал на намерение прекратить арендные отношения.

В рамках комментируемого дела арендодатель, ссылаясь на продолжение действия договора аренды, вновь обратился в суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы за период с 01.02.2021 по 28.02.2023. Арендатор предъявил встречный иск о признании договора аренды расторгнутым с 31.01.2021.

Позиция нижестоящих судов

Суд первой инстанции удовлетворил первоначальный иск арендодателя в полном объеме, во встречном иске арендатора отказал.

Суд исходил из того, что арендатором не была соблюдена требуемая письменная форма уведомления о расторжении договора аренды. Возможность уведомления арендодателя о своих намерениях по телефону, а также оставление акта приема-передачи помещения и ключей третьему лицу не была согласована сторонами в договоре, не соответствует установленному статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) порядку направлений юридически значимых сообщений, вследствие чего суд не счел уведомление об одностороннем отказе от договора надлежаще доставленным.

Кроме того, судом было установлено, что 25.04.2023 арендатор направил арендодателю претензию-уведомление о расторжении договора аренды и акт приема-передачи от 01.08.2020. Это уведомление было получено арендодателем 02.05.2023, исходя из чего суд признал договор расторгнутым только с 03.06.2023.

Апелляционный суд поддержал это решение. Он дополнительно указал, что отзыв арендатора на исковое заявление в предыдущем деле также не может служить доказательством уведомления о расторжении договора аренды, поскольку, по мнению суда, он является всего лишь процессуальной позицией стороны.

Окружной суд согласился с этими выводами.

Позиция Верховного Суда Российской Федерации

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (далее — ВС РФ) отменила акты нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.

По мнению коллегии, осуществление возврата имущества по общему правилу требует участия как арендатора, так и арендодателя, которые должны оформить акт приема-передачи и оказывать содействие друг другу. Уклонение арендодателя от приемки арендованного имущества лишает его права требовать внесения арендной платы за период просрочки возврата имущества.

Коллегия также указала, что в соответствии с условиями договора аренды об обязательном предварительном письменном уведомлении арендодателя о расторжении договора арендатор выразил свою волю на прекращение арендных отношений еще в 2021 году в ответе на претензию и отзыве на иск в рамках предыдущего дела о взыскании задолженности по арендной плате.

Комментарий

1. Юридически значимые сообщения — это различные сообщения, с которыми закон или сделка связывают гражданско-правовые последствия для другого лица (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

Уведомление об одностороннем отказе от договора относится к юридически значимым сообщениям, с помощью которых изъявляется воля лица на совершение односторонней сделки. На данный момент в доктрине не выработано единого мнения о правовой природе юридически значимых сообщений: их нельзя отнести в полной мере к сделкам или к сделкоподобным действиям, поэтому однозначного ответа о возможности применения к таким сообщениям норм о сделках, в частности о форме сделок, пока нет¹. Если же в юридически значимом сообщении отражается воля на совершение и содержание односторонней сделки, то нет никаких препятствий для применения к такому сообщению общих правил о форме сделок и о последствиях ее несоблюдения постольку, поскольку законом не установлено иное для самой изъявляемой в сообщении односторонней сделки. Так как законом не установлена конститутивная письменная форма для отказа от договора аренды, к уведомлению о таком отказе также должны применяться соответствующие нормы о форме сделок, в том числе и статья 162 ГК РФ. Например, если уведомление было совершено не в установленной письменной, а в устной форме, волеизъявление все равно считается действительным, хотя стороны будут ограничены в возможностях доказывания²

1.1. Стороны вправе определить в договоре один или несколько способов направления юридически значимого сообщения³.

В рассматриваемом деле стороны предусмотрели обязательную письменную форму уведомления о расторжении договора аренды за 30 календарных дней до предполагаемой даты его расторжения.

1.2. Как следует из материалов дела, арендатор в устной форме, а именно путем телефонных звонков, неоднократно уведомлял арендодателя о намерении расторгнуть договор аренды. Однако это обстоятельство не было воспринято судами, так как доказательства в виде показаний свидетелей в силу пункта 1 статьи 162 ГК РФ не могут подтверждать факт уведомления арендодателя о расторжении договора, иных же доказательств надлежащего уведомления арендатором представлено не было.

1.3. В письменной форме арендатор выражал свою волю на прекращение арендных отношений трижды: дважды путем совершения процессуальных действий в предыдущем деле о взыскании арендной платы (в ответе на претензию и в отзыве на иск), а также путем направления претензии-уведомления о расторжении договора аренды уже в рамках комментируемого дела.

Для нижестоящих судов надлежащим письменным уведомлением стала претензия-уведомление, которая была отправлена арендатором 25.04.2023 и получена арендодателем 02.05.2023. Суды исчислили 30 дней со дня получения арендодателем этой претензии-уведомления и признали договор расторгнутым только с 03.06.2023.

Коллегия с таким выводом не согласилась. По ее мнению, надлежащее уведомление арендодателя состоялось еще ранее — в моменты, когда он получил ответ арендатора на претензию и его отзыв на иск.

Как следует из статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), отзыв на иск в обязательном порядке направляется истцу в письменной форме: на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа. К ответу на претензию, согласно пункту 11 постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», должны применяться положения статьи 165.1 ГК РФ.

Таким образом, и ответ на претензию, и отзыв на иск с формальной точки зрения соответствуют всем установленным договором аренды требованиям к уведомлению о расторжении: они оформляются в письменном виде, направляются по адресу второй стороны сделки.

Кроме того, как указала коллегия, из обоих процессуальных документов явствовала воля арендатора прекратить арендные отношения.

Оба документа были получены арендодателем, а значит, он не мог не быть осведомлен о намерениях арендатора.

Ответ на претензию был отправлен 12.03.2021, отзыв на иск — 08.04.2021. Поскольку оба документа являются уведомлениями о расторжении договора аренды, договор должен был быть признан прекращенным через 30 дней с момента получения их арендодателем. Соответственно, самый поздний срок, с которого договор является расторгнутым (если отзыв на иск был получен в день отправки), — 09.05.2021.

2. Обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование арендуемым имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Коллегия указала, что для прекращения обязанности арендатора вносить арендную плату должны быть установлены два обстоятельства: прекращение договора аренды и возврат арендатором арендуемого помещения.

Факт прекращения договора аренды должен был быть установлен судами в рамках предыдущего дела о взыскании арендной платы, где арендатор письменно (через ответ на претензию и отзыв на иск) уведомил арендодателя о намерении расторгнуть договор.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Несвоевременный возврат имущества дает арендодателю право требовать внесения арендной платы за весь период просрочки. Для того чтобы помещение считалось возвращенным, арендатору, помимо обязанности покинуть помещение, освободить его от своих вещей и обеспечить арендодателю возможность свободного доступа к помещению (например, вернуть ключи), необходимо также, согласно пункту 2 статьи 655 ГК РФ, оформить передаточный акт. Однако в практике ВС РФ не раз пояснялось, что акт о возврате арендодателю вещи имеет сугубо доказательственное значение. При этом отсутствие акта приема-передачи не лишает арендатора возможности подтвердить иными доказательствами фактическое освобождение арендуемого помещения⁴.

2.1. Арендатор несколько раз указывал арендодателю на необходимость подписания передаточного акта, а из обстоятельств дела очевидно прослеживается уклонение последнего от такого подписания.

В соответствии с положениями статьи 408 ГК РФ арендатор вправе требовать от арендодателя подписания документа, подтверждающего исполнение обязательства по возврату арендованного имущества.

В абзаце третьем пункта 2 этой статьи предусмотрено право должника задержать исполнение при отказе кредитора выдать указанный документ. В таком случае кредитор считается просрочившим.

При буквальном толковании статьи 408 ГК РФ можно прийти к выводу, что до тех пор, пока арендодатель не подписал акт, он находится в просрочке, а значит, арендатор имеет право вообще не осуществлять возврат помещения. Однако подобный подход отвергается в доктрине. Напротив, предлагается давать арендатору право не задерживать возврат имущества, а взыскивать по пункту 2 статьи 406 ГК РФ вызванные такой кредиторской просрочкой убытки⁵.

Именно такой подход и был поддержан в судебной практике⁶.

Коллегия учла поведение арендодателя, который в своих показаниях не отрицал факт освобождения арендатором помещения, но арендную плату все же требовал. В качестве санкции за уклонение от подписания акта коллегия лишила арендодателя предусмотренного статьей 622 ГК РФ права требовать внесения арендной платы за все время просрочки. Эта позиция коллегии представляется обоснованной и согласуется с предписаниями пункта 4 статьи 1 ГК РФ, согласно которому никто не вправе извлекать имущество из своего недобросовестного поведения, а также с пунктом 3 статьи 405 ГК РФ, исходя из которого арендатор не может считаться просрочившим по обязательству вернуть арендованное имущество, если невозможность возврата обусловлена просрочкой самого арендодателя.

И, как представляется, арендатор сможет также взыскать убытки с арендодателя, если таковые последовали по причине уклонения последнего от подписания акта приема-передачи арендованного имущества.