Как утратить (?) право на отказ от договора

Дарья Харина,
студентка Санкт-Петербургского государственного университета

Фабула дела

04.07.2017 между индивидуальным предпринимателем Х. (ответчик) и К. (истица) был заключен «предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся жилом комплексе» с внесением в обеспечение его исполнения 950 тыс. руб. Указанным договором полная стоимость квартиры определена в сумме 2,181 млн руб., остаток денежной суммы должен быть выплачен двумя платежами: в срок до 05.07.2017 — 600 тыс. руб. и в срок до 25.12.2017 — 631 тыс. руб.

Истица при заключении договора выплатила 950 тыс. руб., в согласованный срок 05.07.2017 — 600 тыс. руб. и 08.05.2018 — 300 тыс. руб. (то есть на 331 тыс. руб. меньше оговоренной суммы и почти на 4,5 месяца позже установленного срока). После уплаты указанных денежных средств стороны заключили соглашение об изменении сроков оплаты, по условиям которого уже в срок до 20.06.2018 истица должна была выплатить 150 тыс. руб., а в срок до 01.09.2018 — 181 тыс. руб.

26.06.2018 истица произвела выплату в размере 140 тыс. руб. (то есть на шесть дней позже срока и на 10 тыс. руб. меньше оговоренной суммы). Стороны договорились о том, что оставшаяся денежная сумма по договору в размере 191 тыс. руб. будет выплачена в срок до 01.09.2018.

Поскольку истица не произвела оплату и в этот срок, 14.09.2018 (то есть через 13 дней после истечения срока) ответчик направил ей уведомление о расторжении предварительного договора вследствие неисполнения истицей условий договора по оплате его цены в предусмотренный соглашением срок. В тот же день ответчик открыл на имя К. счет в банке и произвел на этот счет возврат ранее полученных по договору денежных средств в размере 1,99 млн руб.

Указанное уведомление ответчика о расторжении предварительного договора было получено истицей 20.09.2018. На следующий день она направила ответчику письмо о несогласии с расторжением договора, содержащее требование исполнить предварительный договор купли-продажи квартиры — получить денежные средства в полном объеме и заключить основной договор купли-продажи квартиры. Требования истицы не были удовлетворены в досудебном порядке, поэтому она обратилась в суд с иском к ответчику о признании права собственности на квартиру, внеся на депозит суда денежные средства в размере стоимости квартиры (2,181 млн руб.).

Позиция нижестоящих судов

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано. Суд сослался на то, что истицей неоднократно нарушались условия договора, касающиеся порядка оплаты стоимости квартиры. Суд апелляционной инстанции, согласившись с указанными выводами, дополнительно отметил, что возникшие между сторонами отношения регулируются положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ), в соответствии с которыми в случае систематического нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежей застройщику предоставлено право на одностороннее расторжение заключенного между сторонами договора.

Суд кассационной инстанции согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Позиция Верховного Суда Российской Федерации

По мнению Верховного Суда Российской Федерации (далее — ВС РФ), ответчик своими действиями по принятию просроченных платежей подтвердил действие договора, а потому утратил право на отказ от него.

В этой связи Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила акты нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.

Комментарий

1. ВС РФ констатировал, что спорный договор не является предварительным договором. По смыслу положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) никакие иные обязанности, кроме как заключить впоследствии основной договор, предварительным договором устанавливаться не могут. Если сторона по такому «предварительному» договору обязалась выплатить цену имущества до заключения основного договора, то такой договор признается изначально заключенным основным договором, предполагающим внесение предоплаты¹.

Ранее высшие судебные инстанции уже отмечали, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате². Следовательно, приняв во внимание действительное содержание заключенного сторонами договора, по условиям которого истица до получения недвижимости в собственность должна была периодически выплачивать выкупную стоимость данного имущества, ВС РФ верно квалифицировал спорный договор как договор купли-продажи с предварительной оплатой.

2. Согласно части 5 статьи 5 Закона № 214-ФЗ застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от договора участия в долевом строительстве в случае, если участник долевого строительства систематически нарушает установленные сроки внесения платежей по договору.

Рассматривая дело и опровергая позицию апелляционной и кассационной инстанций, ВС РФ также верно акцентировал внимание, что ответчик не являлся застройщиком многоквартирного дома и, более того, не мог им являться, поскольку в качестве застройщика могут выступать только лица, указанные в части 1 статьи 2 Закона № 214-ФЗ, откуда индивидуальные предприниматели исключены. Соответственно, положения данного закона (в том числе регулирующие право застройщика на односторонний отказ) не могут применяться в отношении заключенного сторонами договора.

3. Вместе с тем право ответчика на односторонний отказ от договора, на наш взгляд, можно вывести из иных предписаний гражданского законодательства.

Как уже было сказано, ВС РФ квалифицировал заключенный сторонами договор как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Согласно пункту 2 статьи 487 ГК РФ в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 ГК РФ. В свою очередь, пункт 2 статьи 328 ГК РФ устанавливает право стороны договора отказаться от исполнения своего обязательства, если ее контрагент не осуществил обусловленное договором предоставление. Поскольку «предусмотренное договором исполнение» может быть только надлежащим, правило об отказе применимо ко всем вариантам нарушения обязательства, в частности и к просрочке, а не только к неисполнению договорной обязанности полностью³.

При этом пункт 2 статьи 328 ГК РФ, дающий кредитору, обязанному осуществить встречное исполнение и не получившему предшествующее исполнение от должника, право отказаться от своего исполнения, должен считаться подразумевающим существенность нарушения, если иное прямо не предусмотрено в самой норме или договоре⁴. Иначе будет возможен любой несправедливый односторонний отказ от договора в ущерб должнику даже при незначительном дефекте исполнения обязательства. Представляется, что существенность договорного нарушения в рассматриваемом деле очевидна: истица неоднократно нарушала сроки внесения платежей, кроме того, осуществляла выплаты в меньшем, чем предусмотрено соглашением, размере. Подобное упречное поведение истицы справедливо позволяло ответчику отказаться от договора.

В качестве обоснования права ответчика на односторонний отказ могут использоваться также правила пункта 2 статьи 405 ГК РФ, согласно которым кредитор может отказаться от принятия исполнения, если в случае просрочки исполнения обязательства со стороны должника он теряет интерес в исполнении договора. Указанная норма также предусматривает возможность одностороннего отказа от договора при ненадлежащем исполнении обязательства должником. Если кредитор докажет, что объективные последствия нарушения обязательства настолько существенны для него, что интерес в дальнейшем исполнении договора действительно утрачен, он может в одностороннем порядке отказаться от договора. Едва ли можно считать, что периодическое нарушение обязательств по внесению платежей сохраняет у ответчика, которому выгоднее распорядиться имуществом в пользу другого, более склонного к соблюдению договорной дисциплины лица, интерес в дальнейшем исполнении неоднократно просроченного договора.

В любом случае отказ от договора может быть оправдан только существенностью нарушения должника. В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ «существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора». Представляется, что в рассматриваемом случае систематическое нарушение должником возложенных на него обязательств в значительной степени подрывает ожидания кредитора, а потому может рассматриваться как существенное нарушение.

4. Фактически признав право ответчика (кредитора) на односторонний отказ от договора, ВС РФ, однако, решил, что ответчик своими действиями по принятию от должницы просроченных платежей и согласованию изменений сроков оплаты квартиры подтвердил готовность к дальнейшему исполнению договора и тем самым заблокировал возможность ссылаться на допущенную истицей просрочку платежа как на основание для отказа от дальнейшего исполнения договора (пункт 5 статьи 450.1 ГК РФ).

Принимая от должника ненадлежащее исполнение и подтверждая тем самым действие договора, кредитор таким образом отказывается от права на отказ от договора⁵. При этом сама норма пункта 5 статьи 450.1 ГК РФ запрещает возможность отказаться от договора по основаниям, которые ранее уже давали кредитору право на отказ: приняв просроченный платеж, он не может в последующем отказываться от договора в одностороннем порядке, апеллируя к этому нарушению сроков оплаты. Дальнейшее же нарушение должника является новым основанием для возможного отказа кредитора от исполнения договора, поскольку единожды выраженное желание сохранить договор никак не свидетельствует о воле кредитора на отказ от осуществления права отказаться от договора в будущем, если нарушения (в том числе просрочка) будут продолжаться. Кредитор, идя навстречу должнику и принимая просроченное исполнение, не должен при новом нарушении находиться в состоянии неопределенности и терять право на отказ от договора, не понимая, исполнит ли должник обязательство вообще.

В рассматриваемом деле ответчик несколько раз предоставлял истице достаточно длительный срок на погашение просроченного обязательства и, по сути, только на этот срок блокировал свое право на отказ от договора. Однако в последний предусмотренный дополнительным соглашением срок истица так и не исполнила обязательство и снова впала в просрочку. Применительно к этому нарушению поведение кредитора вовсе не свидетельствовало об отказе от осуществления права на расторжение договора: подождав исполнение договора две недели и не получив платеж, ответчик правомерно воспользовался предоставленным ему правом на отказ от договора.

По мнению же ВС РФ, приняв просроченные платежи, ответчик, ожидания которого и так были неоднократно нарушены, утратил возможность отказаться от договора при последующих нарушениях (просрочках) истицы и, по-видимому, подтвердил свою готовность и на дальнейшее ненадлежащее исполнение обязательств по договору. Такое понимание пункта 5 статьи 450.1 ГК РФ является, на наш взгляд, достаточно сомнительным и, по сути, навязывает кредитору неисправного должника.

¹ См. подробнее: Договорное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 420–453 Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронное издание. Редакция 2.0] / Отв. ред. А. Г. Карапетов. М.: М-Логос, 2020. С. 315–316 (автор комментария к статье 429 ГК РФ — А. Г. Карапетов).

² Пункт 23 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».
Подобная позиция была изначально высказана в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», а затем неоднократно использовалась ВС РФ (см., например, определения ВС РФ от 10.11.2015 № 78-КГ15-29, от 08.12.2015 № 5-КГ15-165, от 02.04.2019 № 11-КГ19-3, от 11.02.2020 № 16-КГ19-48).

³ См. подробнее: Карапетов А. Г. Основные тенденции правового регулирования расторжения нарушенного договора в зарубежном и российском гражданском праве: Дис. … докт. юрид. наук. М., 2011. С. 151.

⁴ Там же. С. 211.

⁵ Федоров Д. В. Проблемы квалификации и случаи применения п. 5 ст. 450.1 ГК РФ // Закон. 2019. № 8. C. 63–64.